Le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction constitue, dans le contentieux des baux commerciaux, l’un des instruments les plus radicaux dont dispose le bailleur pour mettre fin au rapport locatif. Fondé sur les dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, ce mécanisme permet au propriétaire d’évincer le locataire sans contrepartie financière, à la condition de justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant. La charge de la preuve qui pèse alors sur le bailleur, combinée au formalisme rigoureux imposé par l’article L. 145-9 du même code, explique la fréquence du contentieux porté devant les juridictions. Le premier semestre 2026 apporte, par trois décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, des précisions significatives tant sur le plan procédural que sur le terrain de la prescription. Ces arrêts, rendus les 4 juin et 2 juillet 2026, confirment l’exigence de rigueur dans la conduite des instances d’appel et précisent les effets de la contestation du congé sur le cours de la prescription biennale instituée par l’article L. 145-60 du code de commerce. Loin de constituer de simples décisions d’espèce, ces arrêts dessinent les contours d’un régime contentieux dans lequel la protection des droits du locataire et la sanction des manquements procéduraux se renforcent mutuellement.
I. La rigueur procédurale imposée aux juges d’appel dans le contentieux du congé commercial
A. L’obligation de statuer sur les dernières conclusions des parties
La troisième chambre civile rappelle, par deux décisions du 4 juin et du 2 juillet 2026, une exigence procédurale fondamentale qui gouverne l’office du juge d’appel. L’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. L’article 455 du même code impose au jugement d’exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d’un visa des conclusions avec l’indication de leur date. La Cour de cassation sanctionne avec une constance remarquable le non-respect de ces prescriptions, qui ne constituent pas de simples formalités mais garantissent le respect du contradictoire et la loyauté des débats.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120), la société Carigil, locataire de locaux commerciaux exploités sous l’enseigne Le Pavillon bleu, avait reçu congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. En cours d’instance, la locataire et la société mandataire judiciaire ès qualités avaient déposé le 25 avril 2024 des conclusions développant des moyens nouveaux, soutenant notamment que la prescription de l’action en contestation du congé avait été interrompue contre les consorts A et que l’action de la société Carigil fondée sur le droit commun des baux n’était pas soumise à la prescription biennale. Or la cour d’appel de Poitiers, dans son arrêt du 18 juin 2024, avait statué au visa des seules conclusions du 4 octobre 2023. La Cour de cassation énonce, au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il résulte de ces textes que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). En statuant sans viser les dernières écritures et sans exposer les moyens qu’elles contenaient, la cour d’appel a violé les textes susvisés. La Cour ajoute que « la cour d’appel, qui n’a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire et la société R, ès qualités, le 25 avril 2024, ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions, a violé les textes susvisés ».
Un raisonnement identique est appliqué par la troisième chambre civile dans son arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340). En l’espèce, la SCI Biker et la SCI Indiana, copropriétaires d’un immeuble, avaient consenti deux baux commerciaux à la société Celio France. La surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur, ce qui avait conduit la SCI Biker à délivrer congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes le 25 février 2016, après mise en demeure du 7 janvier 2016. La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 4 février 2025 rendu sur renvoi après cassation, avait statué au visa des écritures du 7 août 2024. La Cour de cassation relève que « la SCI Biker avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces, la cour d’appel qui n’a pas visé les dernières conclusions et qui s’est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). La cassation est prononcée, sauf en ce qui concerne la fixation de la créance locative de la SCI Indiana, pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile.
Ces deux décisions, rendues à un mois d’intervalle, manifestent la volonté de la troisième chambre civile d’assurer un contrôle effectif du respect des règles procédurales par les juridictions du fond. A cet égard, le visa des dernières conclusions ne constitue pas une simple formalité administrative mais une garantie substantielle pour les parties, dont la méconnaissance est sanctionnée par la cassation sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs du pourvoi. Dans les deux espèces, la Cour se dispense en effet de statuer sur les autres moyens et prononce une cassation totale ou partielle sur le seul fondement du non-respect des articles 455 et 954.
B. Les conséquences pratiques pour le justiciable dans le contentieux du congé
La rigueur procédurale ainsi rappelée par la Cour de cassation emporte des conséquences pratiques considérables pour les parties au bail commercial. En premier lieu, la cassation prononcée sur le fondement des articles 455 et 954 du code de procédure civile entraîne l’annulation de l’arrêt et le renvoi de l’affaire devant une autre cour d’appel. Dans l’affaire Carigil, le renvoi a été ordonné devant la cour d’appel de Bordeaux. Dans l’affaire Biker, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Le justiciable se trouve ainsi confronté à un allongement significatif de la durée de la procédure, qui peut s’étendre sur plusieurs années avant qu’une décision définitive ne soit rendue sur le bien-fondé du congé. Cette situation est d’autant plus préjudiciable que l’issue du litige détermine non seulement le droit du locataire au maintien dans les lieux mais également son droit à percevoir une indemnité d’éviction, qui constitue la contrepartie financière de la perte de son fonds de commerce.
En deuxième lieu, ces décisions illustrent la complexité du contentieux du congé commercial, dans lequel s’enchevêtrent des questions de fond — la caractérisation des motifs graves et légitimes, l’évaluation du préjudice du locataire — et des questions de procédure — le respect du formalisme du congé, la computation des délais de prescription, la recevabilité des demandes. Le locataire évincé sans indemnité se trouve dans une situation particulièrement précaire pendant toute la durée de la procédure. Dans l’affaire Biker, le congé avait été délivré le 25 février 2016 pour effet au 30 septembre 2016, soit près de dix ans avant l’arrêt de cassation du 2 juillet 2026, ce qui illustre la durée considérable que peut atteindre ce type de contentieux lorsque s’y ajoutent des incidents procéduraux.
En troisième lieu, ces arrêts rappellent aux praticiens l’importance de la constitution régulière des dossiers d’appel et de la production des dernières écritures dans le respect du calendrier de procédure. La clôture des débats constitue une date butoir dont le non-respect par le juge — qui omettrait de prendre en compte des conclusions régulièrement déposées avant cette date — expose sa décision à une censure certaine. Le délai entre le dépôt des dernières conclusions (10 décembre 2024 en l’espèce) et la clôture (le même jour) n’exonère pas la juridiction de son obligation de les viser et d’en exposer les moyens. Par ailleurs, ces décisions confirment que la Cour de cassation n’hésite pas à exercer un contrôle disciplinaire sur les juridictions du fond lorsque celles-ci méconnaissent les règles élémentaires du procès équitable, y compris dans des affaires dont les enjeux financiers sont considérables.
En outre, l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-19.120) comporte une seconde cassation, prononcée sur le pourvoi incident des bailleurs, au visa du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. La cour d’appel de Poitiers avait retenu que la locataire avait, dans ses conclusions du 5 mai 2021, contesté le refus de renouvellement. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « dans leurs conclusions du 5 mai 2021, la locataire et la société R, ès qualités, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, ne contestaient pas le refus de renouvellement, la cour d’appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le principe susvisé ». Cette double cassation, fondée sur des griefs distincts, témoigne de la sévérité du contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des arrêts d’appel et sur leur fidélité aux écritures des parties.
II. La portée de la contestation du congé sur la prescription de l’action en indemnité d’éviction
A. Le délai biennal et son application au contentieux du congé
Aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, communément désigné sous le nom de prescription biennale, s’applique à l’ensemble des actions relevant du statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse des actions en fixation du loyer du bail renouvelé, des actions en nullité du congé ou des demandes en paiement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-9 du même code précise que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
L’articulation entre ces dispositions a longtemps nourri un contentieux abondant devant les juridictions du fond comme devant la Cour de cassation. La question se pose en effet de savoir si le locataire qui conteste les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui d’un congé sans indemnité d’éviction doit, dans le même délai de deux ans, former expressément une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, ou si la contestation des motifs suffit à interrompre la prescription. L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». L’article L. 145-17, I, 1° du même code dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné.
L’enjeu est considérable pour le locataire évincé. S’il laisse passer le délai de deux ans sans former de demande en paiement d’une indemnité d’éviction, il risque de se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription, alors même qu’il aurait contesté, dans le délai, les motifs invoqués par le bailleur. Le droit à indemnité d’éviction est en effet la contrepartie du droit au renouvellement, qui constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux. La privation de ce droit, sans indemnité, ne peut résulter que d’une faute caractérisée du preneur, dont la preuve incombe au bailleur. L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur d’« entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’« en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », peut également constituer un élément d’appréciation dans la caractérisation des motifs graves et légitimes, notamment lorsque les désordres affectant les locaux résultent d’un défaut d’entretien imputable au bailleur lui-même.
B. L’interruption du délai de prescription par la contestation des motifs graves et légitimes
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573) apporte une contribution décisive à la résolution de cette difficulté. En l’espèce, la société Sabrina Pressing de la Reine avait pris à bail commercial un local appartenant à M. H pour l’exploitation d’un commerce de pressing, retoucherie et vente de textiles. Le 18 décembre 2019, le bailleur lui avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020, puis l’avait assignée en validation de ce congé et expulsion le 30 juillet 2020. La société Sabrina ayant été placée en liquidation judiciaire, la société Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds de commerce, était intervenue volontairement à l’instance et avait demandé le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 4 juillet 2024, avait déclaré irrecevable cette demande au motif que le congé ayant été donné pour le 30 juin 2020, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction devait être formée avant le 30 juin 2022.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision est d’une portée pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. La Cour de cassation énonce en effet que la contestation des motifs du congé, lorsqu’elle est formée dans le délai biennal, peut constituer un acte interruptif de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, faisant ainsi courir un nouveau délai de deux ans pour former la demande en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir procédé à cette recherche, ce qui prive sa décision de base légale.
En conséquence, le locataire qui, dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conteste les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur, n’est pas tenu de former simultanément une demande en paiement de l’indemnité d’éviction. La contestation des motifs interrompt la prescription et lui permet de solliciter ultérieurement l’indemnité, lorsque le juge aura statué sur le bien-fondé du congé. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, protège le locataire contre une forclusion prématurée et garantit l’effectivité du droit à indemnité d’éviction. Il importe toutefois que la contestation des motifs soit formée de manière explicite, par voie d’action ou par voie d’exception, dans le délai biennal. Le simple fait de solliciter le rejet des demandes du bailleur ne saurait suffire, comme l’illustre a contrario la censure prononcée dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-19.120), qui sanctionne la cour d’appel pour avoir dénaturé des conclusions qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales et la condamnation à réaliser des travaux, sans formuler une contestation effective des motifs du congé.
Dès lors, la distinction entre la contestation du congé et la demande en paiement de l’indemnité d’éviction, si elle conserve sa pertinence sur le plan conceptuel, ne doit plus être envisagée comme une cloison étanche imposant au locataire de former cumulativement ces deux prétentions dans le même délai. La Cour de cassation admet que la première emporte interruption de la prescription pour la seconde, dès lors que les deux actions tendent à la même fin : la remise en cause du droit du bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité. Cette analyse est confortée par la nature même du mécanisme institué par les articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce : le principe est le paiement d’une indemnité d’éviction, l’exception est le refus sans indemnité fondé sur un motif grave et légitime. Le locataire qui conteste l’exception revendique nécessairement le retour au principe, de sorte que sa contestation vaut demande implicite d’indemnité.
Par ailleurs, cette décision s’articule avec l’exigence d’une mise en demeure préalable, dont l’importance est soulignée par l’arrêt du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340). La Cour de cassation y relève en effet, parmi les développements nouveaux contenus dans les dernières conclusions de la SCI Biker que la cour d’appel avait omis de prendre en compte, des éléments relatifs à la mise en demeure préalable au congé. La combinaison de ces exigences — motivation du congé, mise en demeure préalable, contestation interruptive de prescription — dessine un régime juridique protecteur du locataire, qui tempère la rigueur du mécanisme du congé sans indemnité. Le bailleur qui entend se prévaloir d’un motif grave et légitime doit non seulement caractériser la faute du preneur avec précision, mais encore respecter un formalisme préalable rigoureux, faute de quoi le congé encourt la nullité. Quant au locataire, il dispose, par l’effet interruptif de sa contestation, d’une protection renforcée contre la prescription de son action en indemnité d’éviction.
Enfin, ces décisions de la troisième chambre civile s’inscrivent dans un contexte jurisprudentiel plus large, marqué par une attention accrue portée aux droits de la défense et au respect du contradictoire dans le contentieux des baux commerciaux. Les deux arrêts du 4 juin 2026, rendus le même jour sur des pourvois distincts, convergent pour rappeler que le juge d’appel ne peut ignorer les moyens de défense du locataire sans compromettre l’équité de la procédure et, partant, l’effectivité du droit au renouvellement et du droit à indemnité d’éviction. Dans l’affaire Carigil (24-19.120), la cour d’appel avait refusé de prendre en compte des conclusions soutenant que la contestation du congé avait interrompu la prescription. Dans l’affaire Calypso (24-21.573), la cour d’appel avait refusé de rechercher si les contestations formées en première instance n’avaient pas interrompu la prescription. Par un saisissant contraste, la Cour de cassation sanctionne, dans la première affaire, le défaut de prise en compte des conclusions, et dans la seconde, le défaut de recherche sur l’effet interruptif des contestations. Ces deux censures, complémentaires, encadrent désormais avec précision l’office du juge saisi d’un litige relatif au congé avec refus de renouvellement sans indemnité.
Conclusion
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre 2026 apportent un éclairage renouvelé sur le contentieux du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Les décisions des 4 juin et 2 juillet 2026 rappellent avec force l’obligation pour le juge d’appel de statuer sur les dernières conclusions des parties, sous peine de cassation pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.573) précise, quant à lui, les effets de la contestation des motifs du congé sur le cours de la prescription biennale, en jugeant que le juge du fond doit rechercher si cette contestation n’a pas interrompu le délai pour former la demande en paiement de l’indemnité d’éviction. Ces décisions, qui combinent rigueur procédurale et protection du locataire, confirment la place centrale qu’occupe le droit au renouvellement et son corollaire indemnitaire dans l’économie du statut des baux commerciaux. Le praticien veillera, dans la conduite des instances d’appel, à la production régulière des dernières écritures avant la clôture, et dans la stratégie contentieuse, à la formation d’une contestation explicite des motifs du congé dans le délai biennal, afin de préserver le droit à indemnité du locataire.
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