Le droit de propriété demeure l’un des piliers les plus fermement défendus de l’ordre juridique français. L’article 544 du Code civil en donne une définition restée inchangée depuis 1804, que la Cour de cassation applique avec une rigueur particulière lorsqu’un empiétement est constaté sur le fonds d’autrui. Qu’il s’agisse d’un mur, d’un toit, d’une terrasse ou d’une canalisation, le propriétaire lésé dispose du droit d’exiger la suppression de l’ouvrage irrégulier sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice. Le principe est ancien, constant, et la troisième chambre civile en assure la garde avec une fermeté remarquable.
Or, l’émergence du contrôle de proportionnalité dans l’office du juge judiciaire, sous l’influence conjuguée de la Convention européenne des droits de l’homme et de la jurisprudence de la Cour de cassation elle-même, introduit une tension nouvelle dans cette mécanique protectrice. La démolition systématique de tout empiétement, fût-il minime ou réalisé de bonne foi, se heurte désormais à l’article 8 de la Convention, qui protège le domicile et la vie privée. Entre la défense intangible du droit de propriété et la préservation des droits fondamentaux de l’auteur de l’empiétement, la troisième chambre civile trace une ligne dont les contours, encore mouvants, méritent l’attention.
L’étude de la jurisprudence rendue de 2021 à 2026 révèle ainsi un mouvement à double sens. D’un côté, la Cour de cassation maintient avec constance l’automaticité du principe de démolition en matière d’empiétement entre voisins. De l’autre, elle admet, dans des hypothèses distinctes, que le contrôle de proportionnalité puisse tempérer la rigueur du droit de propriété. Cette dichotomie, loin d’être contradictoire, dessine une architecture juridique cohérente qu’il convient d’analyser.
I. Le principe intangible : la démolition automatique de tout empiétement
A. Le fondement légal de l’action en démolition
Le propriétaire dont le fonds subit un empiétement trouve dans les articles 544 et 545 du Code civil une protection d’une efficacité redoutable. L’article 544 dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Code civil, art. 544). L’article 545, quant à lui, énonce que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (Code civil, art. 545). Ces deux textes, combinés aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et à l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, forment le socle d’une protection quasi absolue.
La Cour de cassation a déduit de ces fondements une solution d’une radicalité assumée. Dans un arrêt du 21 janvier 2021 (Civ3, 21 janvier 2021, n° 19-21.209), elle rappelle que « le propriétaire d’un fonds sur lequel empiète l’ouvrage d’un autre propriétaire est fondé à en obtenir la démolition sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice ». Par cet attendu, la troisième chambre civile consacre le caractère objectif du droit à démolition, détaché de toute considération de dommage. La seule preuve de l’empiétement suffit à fonder l’action.
Cette position a été réaffirmée avec éclat dans un arrêt du 4 mars 2021 (Civ3, 4 mars 2021, n° 19-17.616 lien Cour de cassation), dans lequel la Cour censure une cour d’appel ayant refusé la démolition en se fondant sur la disproportion alléguée entre la mesure sollicitée et la nature de l’empiétement. La troisième chambre civile y réaffirme, sans équivoque, que la victime d’un empiétement n’a pas à subir un quelconque contrôle de proportionnalité. La même position est réitérée dans un arrêt du 14 décembre 2023 (Civ3, 14 décembre 2023, n° 22-12.374 lien Cour de cassation), concernant cette fois un toit empiétant sur la propriété voisine.
L’arrêt le plus significatif de la période récente est sans doute celui rendu le 3 juillet 2025 (Civ3, 3 juillet 2025, n° 23-12.925 lien Cour de cassation). Dans cette espèce, les époux A, propriétaires d’une parcelle de 1 622 mètres carrés, sollicitaient la démolition d’une extension de la maison de leurs voisins, édifiée en vertu d’un permis de construire, qui empiétait sur leur fonds à hauteur de 4,653 mètres carrés. La cour d’appel de Nîmes avait rejeté la demande, estimant que la démolition de deux pièces à vivre du domicile des époux W constituait une sanction disproportionnée. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 545 du Code civil, en énonçant : « Ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin. »
B. L’indifférence de la bonne foi et de l’importance de l’empiétement
La force du principe réside dans sa simplicité mécanique. Ni la bonne foi de l’auteur de l’empiétement, ni la possession prolongée, ni le caractère minime de l’atteinte, ni l’existence d’un permis de construire, ni l’antériorité de la construction par rapport à l’acquisition du fonds voisin ne sont de nature à faire obstacle à l’action en démolition. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 3 juillet 2025 précité, que les mesures d’expulsion et de démolition « étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ».
Cette formule est capitale. Elle signifie que, dans la balance entre le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (Convention EDH, art. 8), et le droit de propriété du voisin, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention (Protocole n° 1, art. 1), le second l’emporte par nature. La Cour considère en effet que l’atteinte portée au droit de propriété est d’une gravité telle qu’elle exclut, par principe, toute proportionnalité de l’ingérence dans le droit au domicile résultant de la démolition.
Par ailleurs, la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, telle que rappelée dans le même arrêt, écarte le bénéfice de la protection conventionnelle au profit de l’auteur de l’empiétement lorsque celui-ci invoque le droit au respect des biens. La Cour précise en effet que « l’auteur d’un empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ». En conséquence, le constructeur ne peut se prévaloir de la protection de son propre droit de propriété pour échapper à la sanction de l’atteinte qu’il a lui-même causée au droit d’autrui.
Cette position est corroborée par un arrêt du 18 janvier 2023 (Civ3, 18 janvier 2023, n° 21-25.098 lien Cour de cassation), dans lequel la troisième chambre civile censure une cour d’appel ayant rejeté une demande de déplacement d’une fosse septique empiétant sur la limite de propriété. La Cour y rappelle que le propriétaire peut exiger le respect de l’intégralité de son fonds, quelle que soit la nature de l’empiétement.
De la même manière, un arrêt du 21 septembre 2023 (Civ3, 21 septembre 2023, n° 22-15.340 lien Cour de cassation) rappelle que le syndicat des copropriétaires lui-même ne saurait se prévaloir d’un quelconque titre pour maintenir un empiétement sur le fonds d’un copropriétaire. En l’espèce, des époux sollicitaient la cessation d’empiétements constitués par des parties communes de l’immeuble sur leurs parties privatives. La cour d’appel avait rejeté leur demande, et la Cour de cassation censure l’arrêt en rappelant l’application du principe à l’encontre du syndicat des copropriétaires lui-même. Cette solution illustre la portée universelle du principe, qui s’applique quelle que soit la qualité de l’auteur de l’empiétement, qu’il s’agisse d’un voisin, d’une copropriété, d’une personne publique ou même d’une entreprise.
L’article 2261 du Code civil, qui exige pour prescrire « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » (Code civil, art. 2261), trouve d’ailleurs une limite pratique en cette matière, car l’auteur de l’empiétement ne peut que rarement se prévaloir d’une possession non équivoque sur le terrain d’autrui. La clandestinité de l’empiétement, en effet, empêche le possesseur d’invoquer une possession utile au sens de la prescription acquisitive, puisque l’empiétement, par définition, n’est ni apparent ni régulier. La prescription abrégée de l’article 2272 du Code civil, qui requiert un juste titre et la bonne foi, échoue également en raison de l’absence de titre portant sur la portion empiétée. En conséquence, seule la prescription trentenaire pourrait, en théorie, consolider un empiétement, mais les conditions de la possession utile sont si rigoureuses qu’elles rendent cette hypothèse exceptionnelle en pratique. La Cour de cassation ne s’y est d’ailleurs jamais montrée réceptive, privilégiant systématiquement la protection du droit de propriété sur toute tentative de régularisation par l’écoulement du temps.
II. La limite émergente : le contrôle de proportionnalité dans les hypothèses distinctes de l’empiétement
A. L’application de l’article 8 CEDH dans les litiges bailleur-preneur et urbanisme
Si l’empiétement entre propriétaires voisins demeure soumis au principe d’automaticité, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile admet, dans des hypothèses distinctes, que le contrôle de proportionnalité puisse jouer un rôle. L’arrêt du 9 janvier 2025 (Civ3, 9 janvier 2025, n° 23-14.246 lien Cour de cassation) en fournit une illustration topique. Dans cette affaire, une maison d’habitation avait été construite par la fille des bailleurs sur une partie des terrains donnés à bail commercial. Le locataire sollicitait la libération des lieux, ce qui impliquait la démolition de la maison d’habitation. La cour d’appel de Saint-Denis avait fait droit à cette demande sans examiner la proportionnalité de la mesure. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 8 de la Convention, énonçant que la cour d’appel aurait dû « rechercher si la libération sollicitée de la parcelle ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile de Mme F.K., au regard des troubles et préjudices subis par le locataire et de la possibilité de prononcer d’autres mesures pour sanctionner l’inexécution contractuelle ».
Cette décision est révélatrice de la distinction qu’opère la Cour de cassation. Dans le conflit entre propriétaires voisins, l’empiétement est une violation du droit de propriété d’un tiers, ce qui justifie la sanction automatique. En revanche, dans un litige entre un bailleur et un preneur, où l’occupation du terrain trouve sa source dans un rapport contractuel, la Cour admet que le juge du fond doive exercer un contrôle de proportionnalité. La qualification des rapports juridiques entre les parties est donc déterminante : l’empiétement au sens strict, qui suppose une atteinte directe au droit de propriété du voisin par un acte matériel de construction, appelle la démolition automatique, tandis que les hypothèses voisines, notamment en matière contractuelle, ouvrent la voie à une pondération des intérêts en présence.
La même logique prévaut en matière d’urbanisme. L’arrêt du 25 juin 2026 (Civ3, 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin lien Cour de cassation) illustre l’application du contrôle de proportionnalité dans le contentieux des constructions irrégulières au regard des règles d’urbanisme. Dans cette espèce, un propriétaire occupait depuis de nombreuses années des parcelles situées en zone naturelle d’un plan local d’urbanisme, sur lesquelles il avait implanté des constructions et aménagements sans autorisation. La commune sollicitait la démolition, l’enlèvement et l’expulsion. La cour d’appel de Paris avait ordonné ces mesures en les différant d’un an. La Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant la cour d’appel d’avoir, « en différant les mesures de démolition et d’enlèvement ordonnées à la date d’expulsion et en différant celle-ci d’un an à compter de la signification de la décision », estimé que « la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme ».
Le juge dispose donc, dans ce contentieux spécifique, d’un pouvoir d’aménagement de la sanction, par le jeu de délais et de sursis, que le contentieux de l’empiétement entre voisins ne connaît pas. L’intérêt général de la législation urbanistique, qui fonde l’action de la commune, est mis en balance avec les droits fondamentaux du propriétaire-occupant, alors que dans le contentieux de l’empiétement entre voisins, c’est le droit de propriété d’un tiers privé qui est en jeu, ce qui exclut par nature toute pondération.
B. L’unité retrouvée : la protection du droit de propriété comme principe supérieur
Loin de constituer une contradiction, cette dualité jurisprudentielle révèle une cohérence d’ensemble. Dans le contentieux de l’empiétement entre propriétaires voisins, la Cour de cassation sanctionne toute tentative de contournement du droit à la démolition par le recours au contrôle de proportionnalité, car l’empiétement est, par essence, une violation directe et actuelle du droit de propriété d’un tiers. Dans le contentieux contractuel ou urbanistique, où l’occupation irrégulière du sol ne résulte pas d’un empiétement sur le fonds d’un tiers mais d’une méconnaissance d’obligations contractuelles ou de règles administratives, le contrôle de proportionnalité trouve légitimement à s’appliquer, car les droits en conflit ne sont pas de même nature.
Par ailleurs, l’articulation des articles 544 et 545 du Code civil avec l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme de 1789, qui proclame que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé », confère au droit de propriété une dimension constitutionnelle qui le place au sommet de la hiérarchie des normes protégeant les droits patrimoniaux. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 21 janvier 2021 précité (Civ3, 21 janvier 2021, n° 19-21.089, Publié au Bulletin lien Cour de cassation), a expressément fondé sa solution sur cette triple protection, conventionnelle, constitutionnelle et légale, confirmant ainsi la primauté du droit de propriété sur toute autre considération en matière d’empiétement.
L’arrêt du 14 novembre 2024 (Civ3, 14 novembre 2024, n° 22-23.976 lien Cour de cassation) vient par ailleurs rappeler que l’action en démolition fondée sur l’article 545 du Code civil n’est pas exclusive de l’action en responsabilité fondée sur l’article 1240 du Code civil. Le propriétaire victime d’un empiétement peut ainsi cumuler la demande de démolition, qui tend à la cessation de l’atteinte, et la demande de dommages-intérêts, qui tend à la réparation du préjudice subi du fait de l’occupation irrégulière. Cette double nature de l’action, à la fois réelle et personnelle, renforce encore la position du propriétaire lésé.
Cette architecture jurisprudentielle n’est pas figée, et l’arrêt du 3 juillet 2025, tout en maintenant le principe, laisse entrevoir une possible évolution. La Cour de cassation y précise en effet que l’empiétement litigieux est constitué par une extension « édifiée en vertu d’un permis de construire » et antérieure à l’acquisition du fonds par les victimes de l’empiétement. Ces circonstances, bien que jugées inopérantes au cas d’espèce, pourraient, dans d’autres configurations, nourrir un infléchissement de la position de la troisième chambre civile, notamment lorsque l’acquéreur du fonds objet de l’empiétement avait connaissance de son existence au moment de l’achat. La Cour de cassation, gardienne de l’orthodoxie juridique, n’en a toutefois pas encore tiré de conséquence, et la solution de principe demeure inchangée. Le droit de propriété, dans son expression la plus absolue consacrée par l’article 544 du Code civil, continue de primer sur toute autre considération lorsque l’empiétement est caractérisé entre deux fonds voisins.
En définitive, le contentieux de l’empiétement sur le fonds d’autrui illustre de manière éclatante la hiérarchie des protections que l’ordre juridique français accorde au droit de propriété. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une jurisprudence rigoureuse et cohérente, en assure la défense avec une vigilance qui ne se dément pas, tout en ménageant, dans les hypothèses voisines mais distinctes, une place mesurée au contrôle de proportionnalité. Le praticien, qu’il conseille le propriétaire lésé ou l’auteur de l’empiétement, doit avoir une conscience précise de cette distinction pour orienter utilement la stratégie contentieuse.
Conclusion
L’état du droit positif en matière d’empiétement sur le fonds d’autrui peut se résumer en une formule simple : le propriétaire victime d’un empiétement dispose d’un droit absolu à la démolition, qui ne saurait être écarté par un quelconque contrôle de proportionnalité. Ce principe, constamment réaffirmé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation de 2021 à 2025, constitue l’un des remparts les plus solides du droit de propriété en droit français. L’empiétement, fût-il minime, fût-il ancien, fût-il autorisé par un permis de construire, doit cesser, et la démolition est la seule mesure de nature à y parvenir.
Les tempéraments existent, mais ils se situent dans des contentieux distincts : rapports contractuels entre bailleur et preneur, infractions aux règles d’urbanisme poursuivies par la puissance publique. Dans ces hypothèses, le juge retrouve un pouvoir d’appréciation que le contentieux de l’empiétement entre voisins lui refuse. La distinction est essentielle pour le praticien, car elle détermine la stratégie à adopter : action résolument offensive pour le propriétaire lésé, recherche de solutions alternatives pour l’auteur de l’empiétement, et vigilance accrue pour l’acquéreur qui doit, avant toute acquisition, s’assurer de l’absence d’empiétement sur le fonds convoité ou par le fonds convoité sur le fonds voisin. À cet égard, l’intervention d’un avocat en droit immobilier peut s’avérer déterminante pour analyser la situation, sécuriser la transaction et, le cas échéant, engager l’action en démolition dans les meilleures conditions procédurales. L’assistance d’un professionnel est d’autant plus recommandée que les délais de prescription, l’administration de la preuve et la formulation des demandes obéissent à des règles strictes, dont la maîtrise conditionne le succès de l’action. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en maintenant avec constance la rigueur du principe, offre au propriétaire une protection d’une efficacité remarquable.
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