Une copropriété peut-elle faire cesser des locations Airbnb lorsqu’un copropriétaire affirme que son règlement ne les interdit pas expressément ? Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 juillet 2026, RG n° 23/11411, apporte une réponse très concrète. Les juges ont annulé une résolution d’assemblée générale qui avait voulu ajouter une interdiction à une majorité insuffisante, mais ils ont simultanément ordonné l’arrêt des locations de courte durée et le retrait des annonces, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée. Cette apparente contradiction révèle deux voies juridiques distinctes : modifier le règlement de copropriété pour l’avenir, d’une part, et faire sanctionner une activité déjà contraire à la destination de l’immeuble ou génératrice de troubles prouvés, d’autre part.
Pour un syndic, un conseil syndical, un copropriétaire voisin ou un loueur, l’enjeu n’est donc pas seulement de savoir si « Airbnb est interdit ». Il faut identifier la clause applicable, vérifier la majorité utilisée, préserver les preuves avant leur disparition et formuler des demandes que le juge pourra exécuter. À Paris et en Île-de-France, cette préparation doit aussi tenir compte des règles municipales sur les meublés de tourisme. L’analyse ci-dessous distingue la règle de fond, les preuves utiles, les délais et la mise en œuvre d’une astreinte.
I. Une copropriété peut-elle interdire Airbnb après le jugement du 2 juillet 2026 ?
A. Quelle clause du règlement de copropriété permet d’arrêter une location Airbnb ?
Le premier document à obtenir n’est ni une capture d’écran Airbnb ni un témoignage de voisin : c’est le règlement de copropriété complet, avec ses modificatifs publiés. La destination de l’immeuble, les usages autorisés pour chaque lot et les restrictions opposables y sont définis. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce mot pour mot : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » Une restriction valable doit donc être rattachée à la destination réelle de l’immeuble, non à une opposition abstraite à la location touristique.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixe l’autre versant de la règle : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Le propriétaire conserve donc une liberté de principe, mais cette liberté s’arrête là où commencent la destination contractuelle de l’immeuble et les droits des autres occupants.
La rédaction exacte de la clause est déterminante. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui réserve les lots à l’habitation et exclut les activités commerciales ou professionnelles, offre généralement un fondement plus direct qu’une clause d’habitation bourgeoise simple, qui tolère certaines professions libérales. Une clause autorisant expressément la location, sans distinguer sa durée, appelle une analyse différente. Le juge recherche aussi la cohérence générale du règlement : standing, stabilité résidentielle, usages admis au rez-de-chaussée, possibilité d’exercer une activité commerciale et traitement des lots déjà affectés à un commerce.
Dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 juillet 2026, RG n° 23/11411, le règlement comportait une clause d’habitation bourgeoise simple, sans prohibition expresse des locations saisonnières. L’assemblée générale de 2023 avait pourtant décidé, à la majorité des deux tiers, de modifier le règlement afin d’interdire les locations de type Airbnb. Le tribunal a relevé que l’interdiction nouvelle touchait aux modalités de jouissance des parties privatives. Il a écrit, mot pour mot : « Cette modification, en ce qu’elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, doit donc être adoptée à l’unanimité des copropriétaires, conformément aux dispositions susvisées de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. » Les résolutions organisant cette modification ont été annulées.
Cette solution doit être replacée dans le temps. Le vote litigieux datait de 2023. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme particulier. Son d) vise désormais « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale […] en meublés de tourisme ». Le même texte précise que cette voie n’est ouverte que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce. Une assemblée réunie aujourd’hui ne doit donc pas recopier la résolution de 2023 : elle doit vérifier les conditions du nouveau dispositif, la destination de chaque catégorie de lots et la majorité réellement applicable.
Une autre décision parisienne montre pourquoi la rédaction et la publication du modificatif ne sont pas de simples formalités. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2026, RG n° 24/54997, une assemblée avait voté une interdiction conformément au nouveau d) de l’article 26, mais la modification n’avait pas encore été intégrée au règlement opposable. Le juge a retenu mot pour mot : « Le vote d’une résolution en vue de modifier le règlement de copropriété ne peut permettre à lui seul de rendre opposable cette future modification. » La demande de cessation en référé a été rejetée sur ce fondement. Le procès-verbal d’assemblée, l’acte modificatif, l’intervention du notaire et la publicité foncière forment donc une chaîne qu’il faut suivre jusqu’à son terme.
Le syndic dispose par ailleurs d’une source d’information légale. L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit exactement : « Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. » Le texte ajoute qu’un point d’information relatif aux meublés touristiques est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette information ne vaut pas autorisation de louer et ne remplace pas l’examen du règlement, mais elle permet d’identifier les lots concernés et de préparer une réponse collective.
Enfin, le statut municipal du logement ne se confond pas avec le droit de la copropriété. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des logements meublés « offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Il organise la déclaration et l’enregistrement, ainsi que la limite annuelle applicable à la résidence principale. Un numéro d’enregistrement délivré par la commune ne purge toutefois pas une violation du règlement de copropriété. À l’inverse, une activité compatible avec le règlement peut rester irrégulière au regard du changement d’usage ou des règles municipales. Le dossier doit traiter séparément ces deux contrôles.
B. Quelle majorité faut-il pour voter l’interdiction Airbnb et dans quel délai contester ?
La majorité dépend de l’objet exact de la résolution. Une résolution qui autorise le syndic à agir contre un copropriétaire identifié ne modifie pas nécessairement le règlement. Elle peut relever de la majorité simple si elle donne un mandat précis pour faire respecter une clause existante. Une résolution qui ajoute une interdiction générale touche, elle, au règlement de copropriété. Depuis 2024, la majorité des deux tiers prévue par l’article 26 d) est envisageable lorsque les conditions légales sont réunies. Hors de ce champ, une restriction des modalités de jouissance des parties privatives peut encore exiger l’unanimité.
La résolution doit être préparée avec précision. Elle devrait reproduire les clauses concernées, identifier les lots auxquels l’interdiction s’appliquera, rappeler la destination de l’immeuble, indiquer le fondement légal de la majorité, approuver le projet de modificatif et organiser sa publication. Une formule générale telle que « interdiction de toute location Airbnb » crée plusieurs difficultés : Airbnb n’est qu’une plateforme, toutes les locations meublées ne sont pas des meublés de tourisme et le régime de la résidence principale diffère de celui d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
Le copropriétaire opposant ou défaillant qui estime la majorité erronée doit surveiller un délai très court. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 indique mot pour mot : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Une protestation adressée au syndic ou au conseil syndical ne remplace pas l’assignation devant le tribunal judiciaire. Le point de départ doit être calculé à partir de la notification régulière du procès-verbal.
La cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 7 mai 2026, RG n° 24/02088, distingue utilement l’autorisation d’agir et le bien-fondé de l’action. Elle a admis une résolution autorisant le syndic à saisir la justice contre des propriétaires utilisant Airbnb, car la résolution identifiait les personnes visées et la nature du litige. La cour n’a cependant pas ordonné immédiatement l’arrêt de l’activité : l’absence d’interdiction expresse imposait encore au juge du fond d’interpréter le règlement. Une assemblée peut donc valablement ouvrir la voie judiciaire sans avoir déjà gagné le procès sur le fond.
Le jugement parisien du 2 juillet 2026 illustre une autre distinction. L’annulation du vote d’interdiction n’a pas neutralisé les clauses préexistantes ni les troubles effectivement établis. Le tribunal a pu annuler les résolutions qui modifiaient irrégulièrement le règlement, puis examiner la demande reconventionnelle du syndicat fondée sur la destination de l’immeuble, les droits des autres copropriétaires et les troubles de voisinage. Pour le demandeur comme pour le défendeur, il faut donc traiter chaque fondement séparément : validité du vote, opposabilité du règlement, conformité de l’activité, réalité des nuisances et préjudice indemnisable.
Avant de voter, une copropriété devrait ainsi répondre à cinq questions. Le règlement interdit-il déjà, clairement ou par sa destination, l’activité litigieuse ? La copropriété remplit-elle les conditions de l’article 26 d) ? Le projet concerne-t-il seulement les résidences autres que principales ? Le modificatif sera-t-il régularisé et publié ? Le syndic reçoit-il en parallèle un mandat contentieux suffisamment précis ? Une réponse négative n’empêche pas toujours d’agir, mais elle change le fondement, la majorité ou la juridiction à saisir.
Le propriétaire qui exploite un meublé doit, de son côté, conserver son titre, le règlement et ses modificatifs, le procès-verbal de l’assemblée, la preuve de la notification, sa déclaration en mairie, le numéro d’enregistrement, les justificatifs de résidence principale et les échanges avec le syndic. S’il conteste le vote, il doit éviter de laisser expirer le délai de deux mois. S’il poursuit l’activité pendant la procédure, il s’expose en outre à une action distincte fondée sur les clauses existantes ou sur les nuisances, même si sa contestation de l’assemblée générale paraît sérieuse.
II. Quelles preuves réunir pour faire cesser un Airbnb et obtenir une astreinte ?
A. Constat, annonces, témoignages : comment prouver la location Airbnb et les nuisances ?
Une action efficace sépare trois objets de preuve. Le premier est l’existence et la répétition de locations de courte durée. Le deuxième est la contrariété de cette activité avec une clause ou avec la destination de l’immeuble. Le troisième est l’existence d’un trouble anormal et d’un dommage subi par le syndicat ou par un copropriétaire. Une capture d’annonce peut établir le premier objet sans suffire pour les deux autres.
Pour prouver l’exploitation, les éléments utiles comprennent l’annonce complète, son URL, l’identité ou le pseudonyme de l’hôte, les photographies permettant d’identifier le lot, le calendrier de disponibilités, le prix à la nuitée, le nombre d’avis, les commentaires datés, les consignes d’arrivée et les annonces du même logement sur plusieurs plateformes. Des captures isolées et non datées sont fragiles. Un constat de commissaire de justice, réalisé dans des conditions qui décrivent le chemin d’accès à la page et les éléments d’identification, réduit les contestations sur l’origine et la date des données.
La preuve de l’activité peut aussi venir de l’immeuble : boîtes à clés, messages affichés dans le hall, passages répétés de voyageurs avec bagages, demandes de codes d’accès, intervention d’une conciergerie, linge livré à intervalles rapprochés, échanges du propriétaire avec le syndic ou informations transmises au titre de l’article 9-2. Chaque pièce doit être datée et reliée au lot concerné. Une photographie d’une boîte à clés dans une rue dense ne prouve rien si son emplacement exact et son utilisateur ne sont pas établis.
Pour prouver les nuisances, il faut documenter leur nature, leur fréquence, leur horaire et leur intensité. Un tableau d’incidents tenu au fil de l’eau peut recenser les nuits perturbées, les cris dans l’escalier, les portes laissées ouvertes, les déchets, les dégradations, les interventions de police, les atteintes au système d’accès et les échanges avec la conciergerie. Il doit être corroboré par des pièces extérieures : attestations conformes aux règles de procédure, photographies, enregistrements licites, factures de réparation, mains courantes, plaintes, rapports du gardien et constats.
L’article 1253 du code civil pose désormais en toutes lettres la responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Il ne suffit toutefois pas d’invoquer une gêne. Le demandeur doit établir le trouble, son caractère anormal, le dommage et le lien entre eux.
L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 7 mai 2026 donne un avertissement précis. À propos d’un constat relevant plus de 152 commentaires Airbnb, la cour écrit mot pour mot : « Si ce constat tend à démontrer la mise en location de l’appartement, qui n’est pas en soi contestée par M. [R] et Mme [Y], celui-ci ne peut à lui seul caractériser un trouble anormal du voisinage. » Autrement dit, beaucoup de réservations prouvent une activité intense, mais pas automatiquement des nuisances anormales. Il faut compléter par des faits individualisés et vérifiables.
Le jugement parisien du 2 juillet 2026 souligne aussi le risque d’une preuve produite trop tard. Un procès-verbal de commissaire de justice daté du 24 novembre 2025 avait été transmis après l’ordonnance de clôture. Le tribunal l’a déclaré irrecevable. L’article 802 du code de procédure civile dispose mot pour mot : « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. » Une preuve excellente sur le fond peut donc devenir inutilisable si elle arrive après la clôture sans qu’une exception procédurale soit mobilisable.
Le syndic doit organiser la collecte avant l’assignation et la poursuivre pendant l’instance avec son avocat. Le bordereau de pièces devrait distinguer : règlement et actes publiés ; procès-verbaux d’assemblée ; preuves des annonces ; preuves des séjours ; preuves des nuisances ; dépenses et dégradations ; mises en demeure ; réponses du propriétaire ; documents municipaux. Les pièces doivent être lisibles, datées et numérotées. Les données personnelles sans rapport avec le litige doivent être masquées.
Le propriétaire poursuivi doit également travailler la preuve. Il peut produire les clauses autorisant la location, les autorisations municipales, la preuve qu’il s’agit de sa résidence principale, les règles remises aux voyageurs, les dispositifs de limitation du bruit, les échanges avec les voisins, les relevés d’intervention et les mesures correctrices. Ces éléments ne rendent pas licite une activité contraire au règlement, mais ils peuvent contester l’anormalité des nuisances, le lien causal ou le montant du dommage.
À Paris, une vigilance supplémentaire s’impose. Un dossier de copropriété ne doit pas être confondu avec le contrôle municipal du changement d’usage. Le demandeur peut verser les résultats des recherches publiques, les courriers de la Ville et les données d’enregistrement lorsqu’ils éclairent l’activité, mais l’action du syndicat doit rester fondée sur ses propres droits. Le juge civil attend une démonstration relative à l’immeuble concerné, pas seulement la preuve d’une irrégularité administrative générale.
B. Comment demander l’arrêt des annonces, l’astreinte et l’indemnisation ?
La mise en demeure est souvent la première étape utile. Elle doit identifier le lot, reproduire les clauses invoquées, décrire les faits constatés, lister les pièces disponibles et demander des mesures précises dans un délai déterminé : arrêt des nouvelles réservations, suppression des annonces, information de la conciergerie, retrait de la boîte à clés ou transmission d’explications. Une mise en demeure trop vague prépare mal la saisine du juge. Elle peut aussi être adressée au gestionnaire ou à la conciergerie lorsque leur rôle est établi, sans leur attribuer des faits non prouvés.
Si l’activité continue, le choix entre référé et procédure au fond dépend de l’évidence du droit et de l’urgence. Le référé peut permettre de faire cesser un trouble manifestement illicite, mais une ambiguïté sérieuse du règlement, un modificatif non publié ou une contestation factuelle importante peut conduire au rejet. La procédure au fond permet une interprétation complète du règlement et une demande indemnitaire, au prix d’un calendrier plus long. Le dossier peut aussi combiner une demande de mesure provisoire et une action au fond, avec des objets clairement différenciés.
Les demandes doivent viser des actes contrôlables. Demander « l’interdiction d’Airbnb » est moins précis que solliciter la cessation de toute location meublée de courte durée à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, la suppression des annonces identifiées, l’interdiction de republier une annonce équivalente et la justification du retrait auprès du syndic. Le jugement du 2 juillet 2026 a ordonné la cessation de l’activité et la suppression des annonces dans un délai de cinq jours suivant sa signification.
Son dispositif contient une formule particulièrement opérationnelle, vérifiée dans le texte officiel : « ORDONNE à Mme [Q] [B] épouse [S] de cesser ou faire cesser dans le lot dont elle est propriétaire au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] toute activité de location meublée de courte durée, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par voie de commissaire de justice à compter du 5ème jour suivant la signification du présent jugement. » Le tribunal a aussi assorti le retrait des annonces d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, pendant six mois.
L’astreinte n’est pas une indemnité forfaitaire versée automatiquement au jour du jugement. Elle sert à contraindre le débiteur à exécuter. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose mot pour mot : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Son montant peut être fixé par jour de retard, par annonce maintenue ou par nouvelle infraction constatée. La demande doit être proportionnée à l’enjeu et assez claire pour éviter un débat ultérieur sur ce qui constitue une infraction.
L’exécution commence par la signification de la décision lorsque le dispositif fait courir le délai à compter de cet acte. Il faut ensuite contrôler le respect de l’ordonnance ou du jugement. Si une annonce réapparaît, si un séjour intervient ou si la suppression n’est pas justifiée, un nouveau constat doit identifier la date, la plateforme, le logement et le manquement exact. Une simple affirmation du syndic ne suffira pas toujours lors de la liquidation.
L’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution précise mot pour mot : « L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir. » Le bénéficiaire doit donc engager, si nécessaire, une phase distincte de liquidation. Il produira la décision signifiée, l’acte de signification, le décompte des infractions, les constats postérieurs et les réponses de la partie condamnée.
La demande de dommages-intérêts suit une logique différente. Le jugement du 2 juillet 2026 a ordonné l’arrêt de l’activité sous astreinte, mais a rejeté les 5 000 euros sollicités par le syndicat au titre du préjudice collectif. Cette issue rappelle qu’une violation justifiant une cessation ne prouve pas automatiquement un dommage indemnisable au syndicat. Pour obtenir une indemnité, il faut identifier le dommage propre : frais de remise en état non remboursés, dégradation des parties communes, dépenses de sécurité, atteinte démontrée à la jouissance collective ou autre conséquence chiffrée.
Un copropriétaire personnellement affecté peut avoir un préjudice distinct : privation de sommeil, perte de jouissance, frais engagés ou dommage matériel. Son action ne se confond pas avec celle du syndicat. Les attestations doivent décrire des faits personnellement constatés et non des rumeurs. Les certificats médicaux peuvent documenter un état de santé, mais le lien avec les troubles doit être discuté avec prudence. Les demandes doivent éviter tout double paiement du même dommage.
À Paris et en Île-de-France, la préparation pratique peut être organisée en une semaine lorsque l’activité est en cours. Les deux premiers jours servent à réunir le règlement, le titre, les procès-verbaux et les annonces. Les jours suivants permettent de recueillir les attestations, de faire constater les éléments numériques et matériels, puis d’adresser une mise en demeure structurée. Le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent pour le contentieux de copropriété. Le recours à un commissaire de justice local facilite les constats répétés et la signification rapide d’une décision.
Le dossier doit enfin être mis à jour jusqu’à la clôture. Toute nouvelle pièce doit être communiquée sans tarder et intégrée au bordereau. Si un fait décisif survient après la clôture, l’avocat appréciera si une demande de révocation est juridiquement possible. Attendre l’audience pour produire un constat récent expose à l’irrecevabilité illustrée par le jugement du 2 juillet 2026.
Pour approfondir les règles générales relatives à la destination de l’immeuble, aux assemblées générales et aux actions du syndicat, consultez notre page consacrée au droit de la copropriété. La réforme issue de la loi Le Meur et son contrôle constitutionnel sont également présentés dans notre analyse sur l’interdiction des locations saisonnières en copropriété.
Conclusion
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 juillet 2026 ne signifie ni que toute copropriété peut interdire Airbnb à la majorité des deux tiers, ni qu’une résolution annulée rend nécessairement l’activité licite. Il impose une méthode. Il faut d’abord lire le règlement applicable à la date des faits. Il faut ensuite distinguer la modification du règlement, l’autorisation donnée au syndic d’agir, l’action destinée à faire respecter une clause existante et l’action fondée sur les troubles anormaux de voisinage. Chaque voie répond à des conditions et à des preuves différentes.
Pour le syndicat, le dossier le plus solide associe les actes publiés, une résolution précise, des annonces datées, un constat exploitable, des attestations circonstanciées, la preuve du dommage et des demandes exécutables. Pour le propriétaire loueur, la défense commence par le texte du règlement, la date et la majorité du vote, la publication du modificatif, le statut de résidence principale et la contestation méthodique des nuisances alléguées. Dans les deux cas, le délai de deux mois pour contester une assemblée et la date de clôture de l’instruction exigent une réaction rapide.
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