I. La computation de la durée du bail expiré pendant la période de tacite prolongation
A. Le droit du preneur de solliciter le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage de choses afin d’assurer la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. Le législateur a institué un mécanisme de renouvellement obligatoire qui confère au locataire commerçant une stabilité juridique essentielle à la pérennité de son activité économique. Ce dispositif est encadré par des dispositions impératives dont la coordination soulève des difficultés d’interprétation que la Cour de cassation est régulièrement amenée à trancher. L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose en son premier alinéa que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » (C. com., art. L. 145-9, al. 1er). Le deuxième alinéa du même article précise quant à lui que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (C. com., art. L. 145-9, al. 2).
La tacite prolongation constitue ainsi une situation juridique intermédiaire dans laquelle le bail commercial, arrivé à son terme contractuel, se poursuit pour une durée indéterminée aux clauses et conditions du bail initial. Cette période de prolongation n’équivaut pas à un renouvellement du contrat, lequel suppose la conclusion d’un nouveau bail pour une durée de neuf années, mais se borne à maintenir les effets du bail expiré dans l’attente qu’une partie prenne l’initiative d’y mettre fin. Le preneur qui souhaite sortir de cette situation de précarité relative peut, en vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce, solliciter le renouvellement de son bail. Ce texte prévoit en effet que « le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation » (C. com., art. L. 145-10, al. 1er). La faculté offerte au preneur de formuler sa demande de renouvellement à tout moment de la tacite prolongation constitue une prérogative importante qui le libère de toute contrainte temporelle stricte.
En contrepartie de cette souplesse, le bailleur conserve la possibilité de mettre fin au bail en cours de tacite prolongation par la délivrance d’un congé. L’article L. 145-9, alinéa 3, énonce à cet égard qu’« au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil » (C. com., art. L. 145-9, al. 3). Le congé délivré par le bailleur doit ainsi respecter un préavis semestriel et prendre effet à l’une des quatre échéances trimestrales que sont le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre. Cette règle de computation, fondée sur le trimestre civil, irrigue l’ensemble du régime du renouvellement du bail commercial et commande également la fixation de la date d’effet du bail renouvelé, ainsi que le rappelle l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026.
B. La fixation de la date d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande
L’article L. 145-12 du Code de commerce détermine la date de prise d’effet du bail renouvelé en énonçant que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande » (C. com., art. L. 145-12, al. 3). Ce texte opère une distinction fondamentale entre les deux hypothèses de cessation du bail antérieur. Lorsque le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement, le nouveau bail prend effet à la date pour laquelle le congé a été donné, soit le dernier jour d’un trimestre civil. En revanche, lorsque le preneur a pris l’initiative de formuler une demande de renouvellement, le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil qui suit la signification de cette demande.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), a apporté des précisions déterminantes sur l’articulation entre la demande de renouvellement formée par le preneur en cours de tacite prolongation et la date d’effet du bail renouvelé. La Haute juridiction énonce que « le fait pour le preneur de pouvoir demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en application de l’article L. 145-10 du Code de commerce, n’implique pas que le bail en cours prenne fin à la date de signification de cette demande » (Cass. civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette affirmation écarte toute assimilation entre la date de signification de la demande de renouvellement et la date de cessation du bail antérieur, laquelle demeure régie par les dispositions de l’article L. 145-12 précité.
La Cour de cassation précise ensuite le mécanisme de détermination de la date d’effet du nouveau bail en ces termes : « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement » (Cass. civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Il en résulte que le bail antérieur expire la veille de ce premier jour du trimestre civil, de sorte que la durée totale du bail expiré comprend non seulement la durée contractuelle initiale, mais également la période de tacite prolongation écoulée jusqu’à la date de cessation ainsi déterminée. En l’espèce, la demande de renouvellement ayant été notifiée le 14 mai 2012, le premier jour du trimestre civil suivant était le 1er juillet 2012, et le bail antérieur expirait en conséquence le 30 juin 2012.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que le bailleur ayant accepté le principe du renouvellement ne peut, à défaut d’accord entre les parties, que saisir le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. Le juge des loyers commerciaux, juridiction spécialisée instituée par l’article L. 145-56 du Code de commerce, est compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé selon la procédure sur mémoires prévue aux articles R. 145-23 et suivants du même code. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, la bailleresse avait assigné le preneur devant cette juridiction en fixation du loyer à la valeur locative, estimant que la durée du bail expiré excédait douze années par l’effet de la tacite prolongation.
II. Les implications juridiques et financières pour les parties au contrat de bail commercial
A. Le mécanisme légal du déplafonnement du loyer au-delà de douze années de durée effective
Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé constitue l’une des garanties essentielles accordées au preneur par le statut des baux commerciaux. L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose en son premier alinéa qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires » (C. com., art. L. 145-34, al. 1er). Ce mécanisme de plafonnement indexé assure une progression maîtrisée du loyer, en adéquation avec l’évolution du coût de la construction ou des loyers d’activités tertiaires, et protège le preneur contre une hausse brutale de sa charge locative à l’occasion du renouvellement.
Or, ce principe connaît une exception majeure énoncée au quatrième alinéa du même article, aux termes duquel « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » (C. com., art. L. 145-34, al. 4). Dès lors que le bail expiré a duré plus de douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans égard au mécanisme de plafonnement, ce qui expose le preneur à une augmentation potentiellement considérable de sa charge locative. La valeur locative, définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce, correspond à la valeur de marché des locaux considérés, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 illustre de manière éclatante les conséquences pratiques de ce dispositif légal. En l’espèce, un bail commercial avait été conclu le 30 juin 2000 pour une durée de neuf années. À son expiration contractuelle, le bail s’était poursuivi par tacite prolongation. Le preneur avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant l’expiration du délai de douze années à compter de la date de prise d’effet initiale du bail, qui serait intervenue le 30 juin 2012. Le preneur soutenait que la règle du plafonnement devait continuer à s’appliquer au motif que sa demande de renouvellement avait été notifiée avant que la durée du bail prolongé n’ait atteint douze années. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « lorsque le bail expiré atteint une durée supérieure à douze ans à cette date, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, peu important que la demande de renouvellement ait été signifiée avant l’expiration de la durée de douze ans » (Cass. civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
En conséquence, la date à prendre en considération pour apprécier si le bail expiré a excédé douze années n’est pas la date de signification de la demande de renouvellement, mais la date d’effet du bail renouvelé telle que déterminée par l’article L. 145-12 du Code de commerce, à savoir le premier jour du trimestre civil suivant la demande. Dans l’affaire soumise à la Cour, le bail renouvelé prenant effet le 1er juillet 2012, le bail antérieur expirait le 30 juin 2012, de sorte que sa durée totale s’établissait à douze ans et un jour. Ce seul jour supplémentaire suffisait à exclure l’application du plafonnement et à soumettre le loyer du bail renouvelé au régime de la fixation à la valeur locative. Cette solution, empreinte d’une rigueur arithmétique implacable, rappelle que le décompte de la durée du bail expiré obéit à des règles de computation objectives que les parties ne sauraient éluder par une interprétation subjective de la date de la demande de renouvellement.
La Cour de cassation confirme ainsi une lecture littérale des articles L. 145-12 et L. 145-34 du Code de commerce, dont l’articulation commande de retenir la date d’effet du bail renouvelé, et non la date de la demande, comme terme de référence pour l’évaluation de la durée du bail antérieur. Cette interprétation est conforme à la lettre du quatrième alinéa de l’article L. 145-34, qui se réfère à la durée du bail comme condition du déplafonnement, et non à la date à laquelle le preneur a manifesté sa volonté de renouveler. À cet égard, la solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une logique de prévisibilité et de sécurité juridique, dès lors qu’elle applique mécaniquement les règles légales de computation sans introduire de correctif fondé sur la date de la demande de renouvellement. Elle présente par ailleurs le mérite de la clarté pour les praticiens, qui peuvent déterminer avec certitude la date d’effet du bail renouvelé et, partant, la durée du bail expiré, en se référant exclusivement à la date de notification de la demande et au calendrier des trimestres civils.
L’incidence financière de ce déplafonnement peut s’avérer considérable pour le preneur, dans la mesure où la valeur locative de marché excède fréquemment, et parfois dans des proportions importantes, le loyer plafonné qui aurait résulté de l’application de la variation indiciaire. En effet, le cinquième alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit un mécanisme de lissage des augmentations en disposant que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (C. com., art. L. 145-34, al. 5). Ce plafonnement annuel de l’augmentation à 10 % atténue le choc financier immédiat pour le preneur, mais ne neutralise pas l’impact du déplafonnement sur la durée totale du bail renouvelé, le loyer convergeant progressivement vers la valeur locative. L’enjeu est donc à la fois immédiat et prospectif pour l’exploitation du fonds de commerce.
B. Les précautions stratégiques imposées au preneur dans la conduite de la procédure de renouvellement
La solution retenue par la troisième chambre civile invite les praticiens du droit des baux commerciaux à une vigilance accrue dans l’anticipation de la date de renouvellement et le calcul de la durée du bail expiré. Le preneur qui entend bénéficier du mécanisme protecteur du plafonnement du loyer doit impérativement s’assurer que la durée totale du bail antérieur, incluant la période de tacite prolongation, n’excédera pas douze années à la date de prise d’effet du bail renouvelé. À cet égard, le preneur ne peut se contenter de notifier sa demande de renouvellement avant le terme de la douzième année pour échapper au déplafonnement ; il doit, en outre, vérifier que le premier jour du trimestre civil suivant sa demande interviendra lui-même avant l’expiration de ce délai de douze ans.
En pratique, un preneur dont le bail a été conclu le 30 juin d’une année N et qui souhaite échapper au déplafonnement doit notifier sa demande de renouvellement à une date telle que le premier jour du trimestre civil suivant, calculé conformément à l’article L. 145-12, se situe avant le 30 juin de l’année N+12. Si le preneur notifie sa demande le 14 mai de l’année N+12, le premier jour du trimestre civil suivant sera le 1er juillet de cette même année, et le bail expiré aura duré douze ans et un jour, ce qui exclura le bénéfice du plafonnement. Pour éviter cet écueil, le preneur aurait dû notifier sa demande au plus tard dans le courant du mois de mars de l’année N+12, afin que le premier jour du trimestre civil suivant (le 1er avril) intervienne avant le 30 juin, date de l’échéance anniversaire des douze années.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle en creux l’importance de l’articulation temporelle entre les différents actes de la procédure de renouvellement. Le preneur doit non seulement anticiper la date à laquelle il sollicite le renouvellement, mais également prévoir le délai nécessaire à l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur et, en cas de contestation, à la saisine du juge des loyers commerciaux. En effet, l’article L. 145-10, alinéa 3, impartit au bailleur un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître sa position, étant précisé que le silence du bailleur dans ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement. Le preneur doit intégrer ce délai de réponse dans son calendrier prévisionnel pour éviter que le déroulement de la procédure n’aboutisse, par le seul effet du temps, à un dépassement de la durée de douze ans.
La situation est d’autant plus délicate que le preneur qui sollicite le renouvellement au cours de la tacite prolongation ne maîtrise pas nécessairement le calendrier de la procédure subséquente. Le bailleur dispose en effet d’un délai de trois mois pour accepter ou refuser le renouvellement, et peut, en cas d’acceptation, contester le montant du loyer proposé par le preneur, ce qui conduit à une saisine du juge des loyers commerciaux dont la durée est par nature incertaine. La décision commentée n’aborde pas cette dimension contentieuse, mais elle souligne indirectement la nécessité pour le preneur d’anticiper l’ensemble des délais procéduraux afin de sécuriser sa situation juridique et financière.
Enfin, le preneur peut également envisager, comme alternative à la demande de renouvellement formulée en cours de tacite prolongation, de provoquer le renouvellement par la notification d’un congé avec offre de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration de la durée contractuelle de neuf ans. Cette stratégie lui permet de maîtriser plus précisément la date d’effet du bail renouvelé, qui sera alors fixée à la date d’expiration du bail initial telle que prévue au contrat. Le preneur conserve ainsi le bénéfice du plafonnement dès lors que la durée contractuelle du bail, fixée à neuf années, n’a pas excédé douze années à la date convenue pour son expiration. Cette faculté, bien que plus contraignante sur le plan temporel, offre une sécurité juridique supérieure à celle de la demande formulée en période de tacite prolongation, dont la date d’effet est tributaire du trimestre civil.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) apporte une clarification décisive à l’articulation des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du Code de commerce en matière de renouvellement du bail commercial en période de tacite prolongation. En affirmant que la date d’effet du bail renouvelé est fixée au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et en jugeant que le déplafonnement du loyer est encouru dès lors que le bail expiré excède douze années à cette date, la Haute juridiction consacre une interprétation littérale et rigoureuse des textes, qui impose aux preneurs une vigilance particulière dans le choix du moment de leur demande de renouvellement. Cette décision, dont la portée pratique est considérable pour l’ensemble des acteurs du secteur de l’immobilier commercial, rappelle que le statut protecteur des baux commerciaux ne saurait dispenser le preneur d’une anticipation stratégique des contraintes juridiques et temporelles inhérentes à la procédure de renouvellement.
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