Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, portant diverses mesures de simplification procédurale, introduit une modification substantielle dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé. À compter du 1er octobre 2026, la notification des mémoires échangés entre les parties après la saisine du juge des loyers commerciaux ne s’effectuera plus par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mais selon les règles de la notification entre avocats, c’est-à-dire par voie électronique via le RPVA. Cette réforme, inscrite à l’article 9 du décret, complète l’article R. 145-26 du code de commerce d’un second alinéa qui consacre, pour les instances en cours, une rupture avec un mode de notification en vigueur depuis des décennies. Le texte, publié au Journal officiel le 29 juillet 2026, s’appliquera à toutes les instances pendantes devant le juge des loyers commerciaux, qu’elles aient été introduites avant ou après son entrée en vigueur.
La procédure sur mémoires, régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce, constitue le cadre exclusif du contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé. Elle se caractérise par un formalisme rigoureux dont la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, précisé les contours et renforcé les exigences. L’irrecevabilité encourue en cas de méconnaissance de ces règles, qui n’est pas susceptible de régularisation, place le praticien devant une responsabilité procédurale accrue. La réforme du 27 juillet 2026, en dématérialisant les échanges post-saisine, poursuit un objectif de célérité et de modernisation, sans toutefois remettre en cause l’architecture fondamentale de la procédure ni la protection du mémoire préalable notifié par lettre recommandée avant toute assignation. L’analyse de cette réforme invite à examiner, dans un premier temps, le formalisme protecteur actuel de la procédure sur mémoires, avant d’en mesurer, dans un second temps, les implications pratiques de la dématérialisation intervenue le 27 juillet 2026.
I. Le formalisme rigoureux de la procédure sur mémoires, entre exigence préalable et sanction d’irrecevabilité
A. Le mémoire préalable, condition substantielle de la saisine du juge des loyers commerciaux
La procédure de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ou révisé est gouvernée par un principe fondamental : le juge des loyers commerciaux ne peut être saisi qu’après l’échange préalable de mémoires entre les parties. L’article R. 145-27 du code de commerce dispose que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Ce délai, qualifié de délai de réflexion, vise à permettre aux parties de confronter leurs positions respectives et, le cas échéant, de parvenir à un accord amiable avant toute saisine contentieuse.
Le contenu des mémoires est strictement encadré par l’article R. 145-25 du même code, qui exige que chaque mémoire comporte une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 8 février 2024 publié au Bulletin, que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-22.301, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence déjà établie par un arrêt du 3 juillet 2013 (pourvoi n° 12-13.780, Bull. 2013, III, n° 9), consacre le caractère substantiel de la notification préalable. En l’espèce, un bailleur avait signifié un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer, puis avait assigné le locataire en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux sans avoir notifié de mémoire préalable. Ce n’est que postérieurement à l’assignation, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 7 et 26 mai 2020, que le bailleur avait notifié un mémoire. La cour d’appel de Nîmes avait déclaré l’action irrecevable et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que la notification tardive ne pouvait couvrir l’irrégularité initiale.
La portée de cet arrêt est considérable pour la pratique. L’assignation délivrée sans mémoire préalable, même si elle intervient dans le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, est frappée d’une irrecevabilité que rien ne peut régulariser. Le praticien doit donc impérativement notifier le mémoire avant de remettre l’assignation au greffe, sous peine de voir son action définitivement éteinte, sans possibilité de régularisation en cours d’instance.
B. La notification par lettre recommandée, garantie procédurale confrontée à la rigueur contentieuse
L’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2026, prévoit que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette exigence, combinée à l’obligation de constitution d’avocat édictée par l’article R. 145-29, structure l’ensemble de la procédure contentieuse devant le juge des loyers commerciaux. Les parties ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement à l’audience que les moyens et conclusions de leurs mémoires, ce qui confère à ces écritures une fonction de cristallisation du débat judiciaire.
La notification par LRAR poursuit un double objectif : garantir la traçabilité des échanges entre les parties et offrir une date certaine de réception, essentielle pour le calcul des délais et la preuve de l’accomplissement des formalités. Ce formalisme, protecteur pour le destinataire, peut néanmoins se révéler source de lenteur lorsque les parties sont toutes deux constituées par avocat et que l’échange matériel des mémoires par voie postale alourdit inutilement une procédure qui, pour le surplus, est régie selon les règles de la procédure à jour fixe, conformément à l’article R. 145-28 du code de commerce.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre la complexité procédurale à laquelle les praticiens sont confrontés. Par un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la Cour de cassation a précisé que lorsque les parties à un bail commercial sont convenues d’un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, le moyen soulevé pour s’opposer à une telle demande constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La Cour a énoncé que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ».
Cette solution, qui opère un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418 ; 3e civ., 27 janvier 1999, n° 97-13.366), impose au juge des loyers commerciaux d’examiner au fond la demande en fixation du prix, même en présence d’un loyer binaire. La Cour précise que le juge doit rechercher la volonté commune des parties de soumettre la fixation du prix à la valeur locative, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. Cette évolution jurisprudentielle élargit sensiblement l’office du juge des loyers commerciaux et renforce l’enjeu de la procédure sur mémoires, dont la rigueur conditionne l’accès même au prétoire.
La complexité procédurale est également illustrée par les décisions relatives aux conditions du déplafonnement du loyer renouvelé. La Cour de cassation a ainsi jugé, le 18 septembre 2025, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, fondée sur les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, écarte l’exigence d’une démonstration de l’incidence réelle du changement sur le chiffre d’affaires du locataire, pour ne retenir qu’un critère de potentialité. La démonstration, dans le mémoire du bailleur, doit donc porter sur l’existence objective de la modification et sur son aptitude à influencer l’activité, sans qu’il soit nécessaire d’en quantifier les effets.
Par ailleurs, la qualification procédurale des moyens soulevés par les parties constitue une difficulté récurrente que la Cour de cassation a entrepris de clarifier. Dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé le principe selon lequel « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette solution, qui confirme l’autonomie de la volonté des parties dans la détermination du loyer binaire, rappelle que la procédure sur mémoires n’a pas vocation à se substituer à la convention des parties lorsque celles-ci ont entendu exclure toute fixation judiciaire à la valeur locative. L’office du juge des loyers commerciaux s’en trouve délimité avec précision, et le mémoire préalable doit, dès l’origine, qualifier correctement la nature des prétentions et du fondement invoqué.
II. La réforme du 27 juillet 2026 et ses implications pratiques pour le contentieux des baux commerciaux
A. Le passage à la notification électronique après saisine, vecteur de simplification et de célérité
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 a complété l’article R. 145-26 du code de commerce d’un second alinéa aux termes duquel : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » (Décret n° 2026-683, 27 juil. 2026, art. 9). Cette disposition entrera en vigueur le 1er octobre 2026 et s’appliquera aux instances en cours à cette date.
La portée de cette réforme est double. D’une part, elle distingue désormais clairement deux phases dans la procédure sur mémoires : la phase pré-contentieuse, antérieure à la saisine du juge, durant laquelle le mémoire préalable doit toujours être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; et la phase contentieuse, postérieure à la saisine, durant laquelle les mémoires ultérieurs sont notifiés entre avocats par voie électronique, conformément aux articles 671 et suivants du code de procédure civile. La réforme est donc sans incidence sur la notification du mémoire préalable avant l’assignation, qui demeure soumise à la règle de la notification par LRAR.
D’autre part, elle introduit une exception importante pour le défendeur n’ayant pas constitué avocat, à l’égard duquel la notification doit être faite par signification. Cette réserve est cohérente avec le principe du contradictoire et garantit que le défendeur non représenté soit effectivement informé des écritures de la partie adverse, la signification par acte d’huissier offrant une sécurité juridique supérieure à la notification électronique pour un justiciable non assisté.
La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de dématérialisation des procédures civiles, déjà engagé par le décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, et participe de l’objectif de simplification procédurale affiché par le gouvernement. L’abrogation différée de l’actuel article R. 145-26 au 1er octobre 2026, que le site Legifrance confirme en mentionnant que l’article est applicable mais que son abrogation est programmée, atteste de la volonté du pouvoir réglementaire d’offrir une période transitoire aux praticiens pour adapter leurs modes de fonctionnement. Pour les avocats, la réforme emporte une économie de temps et de formalités appréciable, la notification électronique étant immédiate et ne nécessitant plus l’envoi postal recommandé, dont les délais d’acheminement pouvaient ralentir le cours de l’instance. Elle réduit également le risque d’incidents liés à la perte ou au retard d’acheminement des plis recommandés, qui pouvaient, dans les cas les plus graves, compromettre le respect des délais procéduraux.
B. Les enjeux procéduraux de la réforme pour l’office du juge et la stratégie contentieuse
La réforme du 27 juillet 2026 ne modifie pas la nature de la procédure sur mémoires, qui demeure une procédure écrite dans laquelle les prétentions sont cristallisées par les mémoires échangés. Elle en modifie en revanche la dynamique procédurale, en accélérant le rythme des échanges post-saisine. Cette accélération peut avoir des conséquences sur la stratégie contentieuse des parties, notamment lorsque le débat porte sur des questions complexes de valorisation locative ou d’application du statut.
La détermination de la valeur locative, qui constitue le cœur du contentieux, mobilise en effet des analyses techniques approfondies. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette solution, rendue en matière d’indemnité d’occupation statutaire, rappelle que la valeur locative est déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties, en application de l’article L. 145-33 du code de commerce, et que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative, conformément à l’article R. 145-8 du même code.
L’accélération des échanges post-saisine pourrait également avoir une incidence sur le traitement du droit d’option du bailleur. Le mécanisme, régi par l’article L. 145-57 du code de commerce, permet au bailleur, dans le mois suivant la signification de la décision définitive en fixation du prix, de refuser le renouvellement et de verser une indemnité d’éviction. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 27 février 2025, que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B).
Cette rétroactivité de l’indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la date d’effet du congé, peut produire des effets financiers considérables sur plusieurs années d’occupation. La célérité accrue des échanges post-saisine que la réforme instaure pourrait réduire la durée des instances et, par voie de conséquence, limiter l’ampleur des régularisations financières rétroactives entre les parties.
La question de la computation de la durée du bail pour l’application des règles du plafonnement a également fait l’objet d’une décision récente de la troisième chambre civile, le 9 juillet 2026, qui a retenu qu’ « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). La Cour en a déduit que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans application de la règle du plafonnement de l’article L. 145-34. Cette décision rappelle l’importance de déterminer avec précision la date d’effet du congé et celle du renouvellement, car le dépassement, fût-ce d’un seul jour, de la durée de douze ans emporte le déplafonnement intégral du loyer.
La réforme du 27 juillet 2026 ne modifie pas ces règles de fond, mais elle en facilite la mise en œuvre contentieuse. La notification électronique des mémoires après saisine, en réduisant les délais d’échange, permettra aux parties de voir leur litige tranché plus rapidement, ce qui est particulièrement souhaitable dans un contentieux où le temps joue un rôle déterminant : l’écoulement du temps modifie la valeur locative, allonge la durée du bail expiré et peut faire basculer l’équilibre économique du contrat.
Enfin, la réforme laisse inchangée la sanction de l’absence de mémoire préalable, qui demeure une fin de non-recevoir insusceptible de régularisation. Le mémoire préalable notifié par LRAR reste le sésame indispensable de la saisine du juge des loyers commerciaux, et la rigueur de la jurisprudence du 8 février 2024 conserve toute sa portée. La dématérialisation ne concerne que les échanges postérieurs à la saisine, préservant ainsi l’équilibre entre la sécurité juridique de la phase pré-contentieuse et la célérité de la phase contentieuse.
Conclusion
La réforme opérée par le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 constitue une avancée mesurée mais significative dans la modernisation du contentieux des baux commerciaux. En substituant, à compter du 1er octobre 2026, la notification électronique entre avocats à la notification par lettre recommandée pour les échanges post-saisine, le pouvoir réglementaire a entendu concilier l’exigence de sécurité juridique, préservée pour le mémoire préalable, avec l’impératif de célérité de la justice. Cette réforme s’articule avec une jurisprudence récente et foisonnante de la troisième chambre civile, qui a précisé tant les conditions de la saisine du juge des loyers commerciaux que les règles gouvernant la fixation du prix du bail renouvelé. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer cette nouvelle modalité de notification dans leur pratique quotidienne, tout en maintenant une vigilance accrue sur le respect du formalisme préalable, dont la méconnaissance demeure sanctionnée par une irrecevabilité que rien ne peut couvrir. La réforme, pour mesurée qu’elle soit, illustre la recherche d’un équilibre entre la modernisation des outils procéduraux et la préservation des garanties fondamentales qui caractérisent le statut des baux commerciaux depuis la loi du 30 septembre 1953.
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