I. L’affirmation prétorienne d’une exception d’inexécution autonome et déliée des contraintes procédurales
A. La dispense de mise en demeure préalable : le dépassement de la lettre du mécanisme
L’économie générale du contrat de bail commercial repose sur une interdépendance des obligations réciproques du bailleur et du preneur, dont l’équilibre est traditionnellement assuré par le droit commun du contrat et les dispositions spéciales du statut des baux commerciaux. Le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, conformément aux prescriptions de l’article 1719 du code civil. Le preneur, quant à lui, est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, en vertu de l’article 1728 du même code. Or, la survenance d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien est susceptible de compromettre gravement la jouissance paisible des locaux par le preneur et, partant, la poursuite de son activité commerciale.
Le code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, a consacré l’exception d’inexécution en son article 1219, lequel dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du code civil en étend la portée, en permettant à une partie de suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle, cette suspension devant être notifiée dans les meilleurs délais. L’article 1720 du code civil précise quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces textes constituent le socle légal du mécanisme défensif qui permet au preneur commercial de suspendre le paiement de ses loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations essentielles.
Par un arrêt publié au Bulletin rendu le 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe d’une portée considérable, en énonçant que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette solution écarte l’exigence procédurale d’une mise en demeure préalable du bailleur avant que le preneur ne puisse suspendre le paiement des loyers, alors que la cour d’appel de Fort-de-France avait subordonné l’opposabilité de l’exception d’inexécution à l’envoi d’une telle mise en demeure. La Cour de cassation censure ce raisonnement en considérant que la cour d’appel, « en exigeant une mise en demeure, […] a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».
La portée de cet arrêt est d’autant plus significative qu’il intervient dans un contexte de contentieux locatif dense, où le preneur confronté à l’inexécution de ses obligations par le bailleur se trouve souvent démuni face à l’accumulation des loyers impayés et à la menace de la clause résolutoire. En conséquence, la troisième chambre civile affirme clairement que l’exception d’inexécution est un mécanisme de droit substantiel dont la mise en oeuvre n’est subordonnée à aucune formalité procédurale préalable, le preneur pouvant s’en prévaloir dès l’instant où les locaux sont devenus impropres à leur destination contractuelle. Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence antérieure qui avait déjà reconnu que l’exception d’inexécution pouvait être invoquée sans mise en demeure préalable dans les rapports entre bailleur et preneur commercial.
Dès lors, le droit pour le preneur de suspendre le paiement des loyers trouve sa source immédiate dans le manquement du bailleur à ses obligations essentielles, sans que l’absence de mise en demeure ne puisse lui être opposée pour neutraliser cette défense. Il en résulte un rééquilibrage significatif des rapports contractuels entre les parties, le preneur n’étant plus contraint de poursuivre indéfiniment le paiement des loyers dans l’attente que le bailleur daigne remédier aux désordres affectant les locaux loués. L’exception d’inexécution devient ainsi un instrument efficace de pression sur le bailleur défaillant, à la condition expresse que le manquement de ce dernier soit d’une gravité suffisante pour entraîner l’impropriété des lieux à leur destination.
B. L’indépendance de l’exception d’inexécution à l’égard de la procédure de suspension de la clause résolutoire
L’articulation entre l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et le mécanisme de la clause résolutoire a constitué, pendant plusieurs décennies, l’une des difficultés les plus redoutables du contentieux des baux commerciaux. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cette disposition, d’ordre public, confère au locataire un délai d’un mois pour régulariser sa situation, soit en payant les sommes réclamées, soit en saisissant le juge aux fins d’octroi de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil. Dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-41 précise désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Or, la question se posait de savoir si le locataire qui n’avait ni payé ni saisi le juge dans le mois du commandement pouvait néanmoins opposer l’exception d’inexécution pour échapper aux effets de la clause résolutoire. La cour d’appel de Cayenne avait répondu par la négative, en retenant que la locataire n’ayant, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci était acquise et rendait inefficace l’exception d’inexécution. Cette analyse confondait deux institutions juridiques distinctes : la demande de délais de paiement, qui postule la reconnaissance de la dette locative et tend à en obtenir l’échelonnement, et l’exception d’inexécution, qui conteste radicalement l’exigibilité même des loyers en raison du manquement du bailleur.
Par un arrêt de principe du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré cette confusion en énonçant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cet attendu de principe consacre l’autonomie totale de l’exception d’inexécution par rapport à la procédure de suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par ailleurs, la Cour de cassation a reproché à la cour d’appel de Cayenne de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Cette exigence de vérification individualisée des manquements du bailleur pour chaque échéance locative impayée marque un renforcement significatif de l’office du juge en présence d’une exception d’inexécution. Le juge ne peut se contenter de constater l’absence de saisine aux fins de délais de paiement pour écarter l’exception d’inexécution ; il lui incombe, au contraire, de procéder à une analyse circonstanciée de l’ampleur et de la durée du manquement du bailleur et de ses conséquences sur l’exploitation du fonds de commerce.
En conséquence, l’arrêt du 5 mars 2026 opère une clarification majeure du droit positif en distinguant nettement deux régimes qui ne sauraient être confondus : d’une part, la procédure de suspension de la clause résolutoire prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui suppose que le preneur reconnaisse l’existence d’une dette locative et sollicite des délais pour l’apurer dans le mois du commandement ; d’autre part, l’exception d’inexécution fondée sur les articles 1219 et 1719 du code civil, qui tend à paralyser l’obligation de paiement des loyers en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations essentielles et qui n’est enfermée dans aucun délai. Cette clarification était attendue par la doctrine et les praticiens, tant la confusion entre ces deux mécanismes avait généré d’insécurité juridique dans le contentieux des baux commerciaux.
II. La délimitation jurisprudentielle du domaine de l’exception : entre gravité du manquement et office du juge
A. L’exigence d’une inexécution suffisamment grave : l’impropriété des lieux à leur destination comme critère cardinal
Si l’autonomie de l’exception d’inexécution est désormais solidement établie, sa mise en oeuvre demeure subordonnée à une condition de fond essentielle, celle de la gravité suffisante du manquement du bailleur, expressément requise par l’article 1219 du code civil. La troisième chambre civile a précisé, au fil de ses décisions récentes, le critère permettant d’apprécier cette gravité, en l’articulant étroitement avec la notion d’impropriété des locaux à leur destination contractuelle. Cette articulation est au coeur de l’arrêt rendu le 6 juillet 2023, publié au Bulletin, par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était bornée à retenir que le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail justifiait l’exception d’inexécution, sans rechercher si ce manquement avait eu pour effet de rendre les locaux impropres à leur usage.
Dans cette affaire, une locataire de locaux à usage commercial invoquait l’exception d’inexécution au motif d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, imputables à la carence de la bailleresse, et le juge du fond avait accueilli cette défense en se fondant sur le caractère essentiel de l’obligation méconnue. La Cour de cassation a cassé cette décision au motif que la cour d’appel avait statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 6 juil. 2023, n° 22-15.923, publié au Bulletin). Le caractère essentiel de l’obligation méconnue ne suffit donc pas à caractériser la gravité requise par l’article 1219 du code civil ; encore faut-il que le manquement du bailleur ait eu pour conséquence de priver le preneur de la jouissance effective des lieux conformément à la destination prévue au bail.
Cette exigence a été réaffirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 27 juin 2024, par lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait validé l’exception d’inexécution au seul motif que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, sans rechercher, comme elle y était invitée, « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). En l’espèce, des infiltrations affectant la toiture d’un local destiné à l’activité de football en salle s’étaient produites de manière récurrente, mais la cour d’appel s’était abstenue de caractériser l’impact concret de ces désordres sur l’exploitation du fonds. La Cour de cassation, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, a exigé une analyse plus précise du lien entre le manquement du bailleur et l’impossibilité pour le preneur de jouir des locaux conformément à leur destination.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026, rendu sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, est venu enrichir ce corpus jurisprudentiel en précisant que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette solution, qui s’inscrit dans une hypothèse particulière de cas fortuit ayant entraîné des dommages aux locaux loués, étend le domaine de l’exception d’inexécution au-delà de la seule inexécution fautive du bailleur, pour englober le cas où ce dernier, bien que n’étant pas à l’origine du dommage, tarde à effectuer les réparations nécessaires pour rétablir la jouissance paisible des lieux.
À cet égard, l’ensemble de ces décisions révèle une ligne jurisprudentielle cohérente et exigeante : l’exception d’inexécution ne saurait être invoquée de manière systématique ou dilatoire par le preneur, mais suppose que le manquement du bailleur ait eu pour effet de compromettre substantiellement, sinon totalement, l’aptitude des locaux à l’usage convenu. Dès lors, les désordres mineurs ou les incommodités temporaires ne justifient pas la suspension du paiement des loyers, seule une atteinte grave à la jouissance des lieux étant de nature à fonder le refus d’exécution de l’obligation de paiement.
B. L’office du juge face à l’exception d’inexécution : de l’obligation de vérification à l’exigence de motivation
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile ne se borne pas à préciser les conditions de fond de l’exception d’inexécution ; elle s’attache également, avec une rigueur croissante, à définir l’office du juge saisi d’une telle exception. Les arrêts rendus entre 2023 et 2026 dessinent à cet égard un cadre procédural précis, qui impose au juge du fond de procéder à une vérification circonstanciée du bien-fondé de l’exception avant de pouvoir écarter cette défense. Cette exigence procédurale, qui découle directement de l’article 455 du code de procédure civile imposant la motivation des jugements, se décline en plusieurs obligations distinctes qui encadrent étroitement le pouvoir d’appréciation du juge du fond.
En premier lieu, l’arrêt du 5 mars 2026 consacre l’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, peu important l’absence de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette obligation de vérification est une obligation de résultat, en ce sens que le juge ne peut pas se contenter de motifs généraux ou abstraits pour écarter l’exception ; il lui incombe d’examiner concrètement, pour chaque échéance locative impayée, si le manquement du bailleur justifiait la suspension du paiement. La Cour de cassation a ainsi reproché à la cour d’appel de Cayenne de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement » du 17 octobre 2019.
En deuxième lieu, l’arrêt du 6 juillet 2023 impose au juge du fond de rechercher concrètement si le manquement du bailleur a eu pour effet de rendre les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui suppose une analyse factuelle approfondie des désordres allégués et de leur impact sur l’exploitation du fonds de commerce. Cette recherche ne peut se réduire à la simple affirmation que le bailleur a manqué à une obligation essentielle du bail ; elle doit caractériser avec précision les conséquences du manquement sur la jouissance effective des lieux par le preneur. En conséquence, le juge du fond est tenu de motiver sa décision de manière circonstanciée, en précisant les éléments de fait sur lesquels il se fonde pour admettre ou écarter l’exception d’inexécution.
En troisième lieu, l’arrêt du 27 juin 2024 rappelle que le juge ne peut se borner à constater l’existence d’un manquement du bailleur pour valider l’exception d’inexécution, mais doit caractériser l’impropriété des locaux à leur destination, conformément au critère dégagé par l’arrêt du 18 septembre 2025. Cette exigence de caractérisation constitue une garantie essentielle contre l’usage abusif ou dilatoire de l’exception d’inexécution par les preneurs, en subordonnant la suspension du paiement des loyers à la démonstration d’une atteinte grave et actuelle à la jouissance des locaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 précise les modalités de l’office du juge en présence d’une exception d’inexécution invoquée dans un contexte de cas fortuit ayant dégradé les locaux loués. La Cour de cassation y rappelle que le juge doit distinguer soigneusement les périodes pendant lesquelles le bailleur était effectivement empêché par la force majeure d’exécuter ses obligations de celles pendant lesquelles il pouvait raisonnablement remédier aux désordres. Ce n’est que pour la seconde période que l’exception d’inexécution peut prospérer, le bailleur retrouvant à compter de cet instant l’obligation de faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives, en application de l’article 1720 du code civil.
À cet égard, la convergence de ces arrêts révèle une volonté prétorienne constante de la troisième chambre civile de renforcer l’office du juge en présence d’une exception d’inexécution, tout en préservant l’équilibre du contrat de bail commercial. D’un côté, le preneur bénéficie d’un mécanisme défensif autonome et efficace, qui ne saurait être neutralisé par des artifices procéduraux. De l’autre, le juge du fond conserve un pouvoir de contrôle approfondi sur les conditions de mise en oeuvre de ce mécanisme, afin d’éviter que le bailleur ne soit privé de son droit de créance au paiement des loyers en l’absence d’un manquement suffisamment grave de sa part. Il en résulte un équilibre qui, pour être subtil, n’en est pas moins protecteur des droits respectifs des parties au contrat de bail commercial.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation met en lumière l’émergence d’un régime juridique propre de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux, qui se distingue du droit commun du contrat par des traits spécifiques. L’arrêt du 5 mars 2026, en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la procédure de suspension de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce, constitue le point d’aboutissement d’une évolution jurisprudentielle dont les jalons ont été posés par les arrêts des 6 juillet 2023, 27 juin 2024, 18 septembre 2025 et 4 juin 2026. La cohérence de cette évolution est remarquable : la troisième chambre civile a, en l’espace de trois années, construit un édifice juridique complet qui définit avec précision les conditions de fond et de procédure de l’exception d’inexécution dans les rapports entre bailleur et preneur commercial.
Le critère cardinal de l’impropriété des locaux à leur destination, dégagé par l’arrêt du 18 septembre 2025 et constamment réaffirmé depuis, confère à ce régime une assise conceptuelle solide, en ancrant l’exception d’inexécution dans l’économie même du contrat de bail, laquelle repose sur la délivrance par le bailleur d’un local permettant effectivement l’exercice de l’activité convenue. L’exigence d’une vérification circonstanciée du bien-fondé de l’exception par le juge du fond, imposée par l’arrêt du 5 mars 2026, garantit quant à elle que ce mécanisme défensif ne puisse être détourné de sa finalité et serve effectivement à protéger le preneur contre les défaillances graves de son bailleur, sans pour autant compromettre la sécurité juridique attachée à l’obligation de paiement des loyers. La troisième chambre civile a ainsi construit, avec une remarquable constance, un cadre juridique équilibré qui concilie la protection effective du preneur avec la préservation des droits du bailleur.
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