I. La rigueur de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. La prescription biennale, une règle d’ordre public insusceptible d’interruption par la mauvaise foi du bailleur
Le statut des baux commerciaux soumet l’ensemble des actions exercées entre les parties à une prescription abrégée de deux ans, en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Cette règle, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, poursuit un objectif de sécurité juridique et de célérité dans le traitement des litiges locatifs commerciaux. La brièveté du délai impose au preneur évincé une vigilance particulière dans la mise en oeuvre de ses droits, singulièrement lorsqu’il entend obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. L’économie générale du dispositif législatif repose sur l’idée que la propriété commerciale, si elle mérite une protection renforcée, ne saurait être indéfiniment revendiquée sans que le preneur manifeste sa volonté de s’en prévaloir dans un délai raisonnable.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 12 février 2026, un arrêt publié au Bulletin dont la portée doctrinale et pratique est considérable. Dans cette espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait sollicité la communication de justificatifs pour évaluer le montant de cette indemnité, avant d’assigner le preneur en constatation de la prescription de son action et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accueillir ces demandes, retenant que l’attitude de la bailleresse, qui avait reconnu le droit à indemnité du preneur avant de se prévaloir de la prescription, était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce. La haute juridiction énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte toute considération subjective liée au comportement du bailleur, confère à la prescription biennale une automaticité qui renforce la prévisibilité du droit pour les parties au contrat de bail commercial.
Par cette décision, la troisième chambre civile rappelle que la prescription biennale revêt un caractère objectif et impératif qui ne saurait céder devant des arguments tirés de l’équité ou de la loyauté contractuelle. Le point de départ du délai est fixé à la date d’effet du congé, ainsi que le prévoit l’article L. 145-9 du code de commerce, qui exige que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction saisisse le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Or, l’arrêt du 12 février 2026 précise que ce délai court y compris lorsque le congé est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, ce qui constitue un tempérament significatif à la protection traditionnellement accordée au preneur.
En conséquence, le preneur qui reçoit un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ne saurait se reposer sur la reconnaissance par le bailleur du principe de son droit à indemnité pour différer l’introduction d’une action en justice. Le comportement dilatoire du bailleur, fût-il constitutif de mauvaise foi, ne produit aucun effet interruptif sur le cours de la prescription. La Cour de cassation impose ainsi au preneur une obligation de diligence qui transcende les circonstances de fait de l’espèce et qui s’inscrit dans une logique de sécurisation des relations juridiques entre bailleur et preneur.
B. La perte du droit au maintien dans les lieux, sanction automatique de la prescription de l’action en paiement
L’arrêt du 12 février 2026 ne se limite pas à écarter la mauvaise foi du bailleur comme cause interruptive de prescription. Il en tire également les conséquences quant au droit au maintien dans les lieux du preneur, droit consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. La Cour de cassation affirme que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
Par cette motivation, la Cour de cassation déduit de l’acquisition de la prescription biennale une conséquence radicale pour le preneur : la perte du droit au maintien dans les lieux, qui se trouve privé de fondement juridique dès lors que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite. Cette solution est cohérente avec l’économie générale du statut : le droit au maintien dans les lieux n’est que l’accessoire du droit à indemnité d’éviction, et l’extinction de la créance principale entraîne nécessairement la disparition de la garantie qui lui est adossée. Dès lors, le preneur se trouve exposé à une action en expulsion sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre des locaux.
La solution dégagée par l’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui fait de la prescription biennale un mécanisme de forclusion rigoureux. Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un arrêt identique dans une affaire connexe, confirmant la portée générale de la règle qu’elle énonce (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.579). Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 18 décembre 2025, que la nullité de la vente des murs commerciaux ne constituait pas davantage une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin), excluant ainsi toute porosité entre le contentieux de la vente et la prescription de l’action indemnitaire du preneur.
À cet égard, la rigueur de la prescription biennale n’est pas sans susciter des interrogations au regard du déséquilibre structurel entre les parties au bail commercial. Le preneur, souvent moins armé juridiquement que le bailleur, peut se trouver pris dans un piège procédural lorsque ce dernier reconnaît dans un premier temps le principe de l’indemnité d’éviction, sollicite des justificatifs, puis soulève soudainement la prescription. La troisième chambre civile assume néanmoins cette rigueur, considérant que la brièveté du délai de prescription est compensée par l’obligation faite au bailleur, dans le congé lui-même, d’informer le preneur de l’existence de ce délai, conformément à l’alinéa 5 de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le formalisme protecteur se déplace ainsi du fond vers la forme du congé. L’obligation d’information qui pèse sur le bailleur lors de la délivrance du congé constitue, en définitive, la contrepartie de la sévérité du délai de prescription et doit inciter le preneur à saisir la juridiction compétente dans le délai imparti, sans se laisser endormir par des négociations amiables ou des échanges dilatoires avec le bailleur.
II. La détermination du quantum de l’indemnité d’éviction et son articulation avec les autres mécanismes du statut des baux commerciaux
A. L’évaluation de l’indemnité d’éviction : entre valeur marchande du fonds et préjudices réparables
L’indemnité d’éviction est définie par l’article L. 145-14 du code de commerce comme une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Il s’agit d’une réparation intégrale du préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son droit au renouvellement, sous réserve que le bailleur ne fasse la preuve que le préjudice est moindre.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile apporte des précisions utiles sur le champ d’application de l’indemnité d’éviction et sa distinction d’avec d’autres chefs de préjudice. Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation du liquidateur d’une société locataire au motif que celui-ci « ne peut prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur », alors que le mandataire liquidateur ne demandait pas le paiement d’une indemnité d’éviction en conséquence d’un défaut de renouvellement, mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce imputable aux manquements du bailleur à ses obligations (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir modifié l’objet du litige en méconnaissance des conclusions du preneur, qui invoquait une responsabilité contractuelle de droit commun distincte du régime de l’indemnité d’éviction.
Cette décision révèle, en creux, une distinction fondamentale entre le régime légal de l’indemnité d’éviction et l’action en responsabilité contractuelle de droit commun susceptible d’être exercée par le preneur lorsque les manquements du bailleur à ses obligations, notamment l’obligation de délivrance consacrée par l’article 1719 du code civil, ont rendu impossible l’exploitation du fonds. La troisième chambre civile reconnaît ainsi au preneur la faculté de mobiliser concurrentiellement les deux fondements, sans que l’inapplicabilité du régime de l’indemnité d’éviction ne fasse obstacle à l’indemnisation du préjudice de perte du fonds sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle. Le preneur peut donc, dans certaines hypothèses, obtenir une réparation équivalente à celle qu’il aurait perçue au titre de l’indemnité d’éviction, mais sur un fondement juridique distinct.
Par ailleurs, la détermination du quantum de l’indemnité d’éviction obéit à une méthodologie codifiée par l’article L. 145-33 du code de commerce, qui exige que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés corresponde à la valeur locative, elle-même déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce référentiel, commun au contentieux du loyer et à celui de l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux, irrigue également le calcul de l’indemnité d’éviction, dans la mesure où la valeur du fonds de commerce est intimement liée aux conditions d’exploitation et à l’environnement économique du local. L’appréciation de la valeur marchande du fonds, qui constitue le poste principal de l’indemnité d’éviction, suppose une analyse concrète des résultats d’exploitation, de la clientèle attachée au fonds, des perspectives de développement et de la situation concurrentielle dans la zone de chalandise considérée.
B. L’articulation entre indemnité d’éviction, indemnité d’occupation et déplafonnement du loyer dans la jurisprudence récente
Le mécanisme du droit d’option, régi par l’article L. 145-57 du code de commerce, permet au bailleur qui a d’abord accepté le principe du renouvellement de se raviser et de refuser celui-ci, à charge pour lui de payer l’indemnité d’éviction. Ce droit d’option, qui doit être exercé dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, soulève des questions complexes quant à la détermination de l’indemnité d’occupation due par le preneur pour la période comprise entre la date d’effet de la demande de renouvellement et la date du départ effectif des lieux.
La troisième chambre civile a apporté une clarification importante par un arrêt du 27 février 2025, aux termes duquel elle énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). La Cour de cassation consacre ainsi l’effet rétroactif de l’exercice du droit d’option, qui anéantit rétrospectivement la période de renouvellement provisoire et lui substitue une période d’occupation précaire durant laquelle le preneur est redevable non pas d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation fixée selon la valeur locative.
Cette solution est lourde de conséquences pratiques pour le preneur, qui peut se trouver rétroactivement redevable d’un différentiel substantiel entre le loyer plafonné qu’il a acquitté de bonne foi et l’indemnité d’occupation à laquelle la valeur locative, par hypothèse supérieure, le contraint. La Cour de cassation valide cette substitution rétroactive sans conditionner ses effets à une quelconque information préalable du preneur sur les risques financiers inhérents à la demande de renouvellement. Dès lors, le preneur qui sollicite le renouvellement de son bail s’expose au risque que le bailleur, après avoir obtenu une fixation judiciaire du loyer, exerce son droit d’option et exige rétroactivement le paiement d’une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative, potentiellement bien supérieure au loyer initial.
La question du déplafonnement du loyer entretient des liens étroits avec celle de l’indemnité d’éviction, dans la mesure où le montant du loyer renouvelé constitue un paramètre déterminant de la décision stratégique du bailleur d’accepter ou de refuser le renouvellement. En effet, un bailleur confronté à un loyer plafonné qu’il estime inférieur à la valeur locative réelle pourra être tenté de refuser le renouvellement pour se libérer de son preneur et relouer les locaux à un nouvel exploitant à des conditions plus avantageuses, quitte à acquitter l’indemnité d’éviction. Corrélativement, un loyer déplafonné, alignant le prix du bail renouvelé sur la valeur locative, constitue pour le bailleur une compensation économique qui rend le renouvellement acceptable et lui évite d’assumer la charge financière de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux sur la période écoulée, à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative. Ce mécanisme de plafonnement cesse toutefois d’être applicable lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a précisé les conditions d’application du déplafonnement lorsque le preneur sollicite le renouvellement au cours de la tacite prolongation. La Cour retient que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent » et que le bail expiré dure jusqu’à la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, de sorte que si cette durée atteint douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette décision, bien que rendue en formation restreinte, apporte une clarification bienvenue sur l’articulation temporelle entre la tacite prolongation et la date de prise d’effet du bail renouvelé, dont la computation exacte détermine l’applicabilité ou non du plafonnement.
Enfin, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin). Cette solution, qui distingue la période d’exécution du bail de la période de renouvellement, confirme que le déplafonnement peut être sollicité même à raison d’une modification de la destination intervenue antérieurement au renouvellement et ayant été autorisée par les bailleurs, fût-ce tacitement. La renonciation au déplafonnement ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté du bailleur d’abandonner ce droit. Par ailleurs, la troisième chambre civile avait précisé, par un arrêt du 4 juillet 2024, que la fixation du loyer à un montant déplafonné suppose la démonstration d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et qu’il appartient au bailleur d’établir cette modification à la date du renouvellement (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515). Cette exigence probatoire, confirmée par la jurisprudence sur l’appréciation in concreto des facteurs de déplafonnement, tempère la sévérité du mécanisme à l’égard du preneur et invite les juridictions du fond à une analyse minutieuse des conditions économiques locales au jour du renouvellement.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un cadre procédural de plus en plus rigoureux pour l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 12 février 2026, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption de la prescription biennale, fait prévaloir la sécurité juridique sur les considérations d’équité propres à chaque espèce. Parallèlement, la Cour précise, par touches successives, les contours du droit d’option et les modalités de computation de la durée du bail pour l’application du déplafonnement, offrant ainsi aux praticiens un cadre prévisible, quoique exigeant pour le preneur. L’édifice jurisprudentiel ainsi consolidé invite les parties au bail commercial à une vigilance accrue dans le respect des délais et dans l’anticipation des conséquences économiques de leurs choix procéduraux, qu’il s’agisse de la demande de renouvellement, de l’exercice du droit d’option ou de la saisine du juge aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction. La sanction de la prescription biennale, conjuguée à l’effet rétroactif du droit d’option et aux mécanismes de déplafonnement, compose un dispositif cohérent qui, pour être rigoureux, permet aux parties d’arbitrer leurs intérêts respectifs en connaissance des règles applicables et des conséquences de leurs décisions procédurales. Cette cohérence d’ensemble renforce la prévisibilité du droit des baux commerciaux et contribue à la sécurité des transactions immobilières commerciales sur le territoire national.
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