I. Le principe de l’obligation de mise en conformité à la charge du bailleur et l’encadrement prétorien du transfert conventionnel au preneur
A. L’obligation de délivrance conforme du bailleur englobe la mise aux normes de sécurité-incendie et d’accessibilité
La répartition des travaux de mise en conformité des locaux commerciaux avec les normes de sécurité et d’accessibilité constitue l’une des sources de contentieux les plus récurrentes du droit des baux commerciaux. Cette interrogation se pose avec une acuité particulière lorsque le local loué est qualifié d’établissement recevant du public au sens de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui emporte l’application d’une réglementation technique exigeante en matière de désenfumage, de résistance au feu des structures, de dispositifs d’alarme ou encore d’accessibilité aux personnes handicapées. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a développé, depuis 2023, une jurisprudence significative qui dessine avec précision les contours de cette obligation et les conditions de son éventuel transfert au preneur.
Le fondement de l’obligation du bailleur réside dans l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (article 1719 du code civil) et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de délivrance est prolongée par l’article 1720 du même code, qui impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil). En matière de baux commerciaux, l’article R. 145-35 du code de commerce précise, à son 2°, que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (article R. 145-35 du code de commerce). Les grosses réparations, définies par l’article 606 du code civil comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », incombent ainsi par principe au bailleur (article 606 du code civil).
Or, la jurisprudence récente est venue préciser la portée exacte de ces textes en matière de normes de sécurité et d’accessibilité. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a énoncé avec une clarté particulière le principe selon lequel « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). En l’espèce, un incendie avait détruit des locaux à usage commercial et la cour d’appel de Basse-Terre avait imputé à la locataire une faute lourde, au motif que le bail mettait à sa charge tous travaux de mise aux normes et qu’elle avait exploité l’établissement pendant quatorze années sans procéder aux remises aux normes nécessaires. La Cour de cassation censure cette analyse pour défaut de base légale, dès lors que la cour d’appel n’avait pas constaté l’existence d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués.
Cette solution a été explicitement étendue à la mise en conformité aux normes d’accessibilité par un arrêt du 6 juillet 2023, dans lequel la troisième chambre civile a énoncé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901). L’affaire concernait un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un local situé dans un centre commercial. Un arrêté municipal avait refusé à la locataire l’autorisation d’entreprendre les travaux portant sur un établissement recevant du public, au motif de l’insuffisance de largeur des vantaux de la porte d’entrée. La cour d’appel de Paris avait jugé que les clauses du bail ne permettaient pas de déroger à l’obligation de délivrance d’un bien permettant de recevoir du public conformément à sa destination contractuelle. La Cour de cassation, saisie par la bailleresse, reproche à la cour d’appel de n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dès lors qu’elle relevait l’existence de clauses du bail mettant expressément à la charge de la locataire l’obligation de se conformer à tous textes en vigueur concernant les règles relatives aux établissements recevant du public et de supporter le coût de la mise en conformité du local avec les textes susvisés.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, un arrêt du 19 juin 2025 a réaffirmé que les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et doivent être assurés et pris en charge par ce dernier (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris pour contradiction entre les motifs et le dispositif sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, les juges du fond ayant retenu à la fois que les travaux de mise aux normes relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur et qu’aucune condamnation ne pouvait être prononcée faute d’éléments suffisants à garantir leur exécution conformément à la réglementation relative aux établissements recevant du public.
Dès lors, l’économie générale de ces textes et de la jurisprudence qui les interprète commande de retenir que la charge des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie et d’accessibilité incombe par principe au bailleur, en tant que composante indissociable de son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle. Ce principe est d’ordre supplétif et peut donc faire l’objet d’un aménagement conventionnel, mais dans des conditions strictement encadrées par la jurisprudence.
B. Le transfert conventionnel au preneur : l’exigence d’une stipulation expresse et non équivoque
Si le principe est celui de l’obligation du bailleur, les parties peuvent conventionnellement y déroger et mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité. Toutefois, la troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux sur les clauses invoquées à cet effet, exigeant une stipulation expresse dépourvue de toute équivoque et distinguant selon la nature des non-conformités en cause.
L’arrêt du 10 avril 2025 opère, à cet égard, une distinction fondamentale entre, d’une part, les travaux de mise aux normes nécessités par une évolution de la réglementation postérieure à la délivrance initiale, qui peuvent être transférés au preneur par une clause expresse, et, d’autre part, les travaux destinés à remédier à des non-conformités préexistant à la conclusion du bail, qui relèvent nécessairement de l’obligation de délivrance du bailleur et ne sauraient être transférés que par une stipulation d’une précision particulière désignant spécifiquement ce type de travaux. En l’espèce, l’immeuble présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie : la réserve, séparée en deux par une cloison en plaques BA 13 montées sur une structure métallique, n’avait pas été construite avec des parois périphériques et son plancher n’était pas qualifié stable au feu, et l’établissement était dépourvu de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé. Or, la cour d’appel n’avait pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099).
En conséquence, la rédaction des clauses de transfert des travaux de mise en conformité requiert une précision accrue. Une clause générique imposant au preneur de se conformer à la réglementation ou de réaliser les travaux de mise aux normes ne saurait suffire à transférer l’obligation de remédier aux non-conformités structurelles préexistant au bail. Seule une stipulation identifiant nommément les défauts de conformité affectant l’immeuble ou, à tout le moins, visant expressément les non-conformités existant au jour de la délivrance, serait de nature à opérer un tel transfert. À l’inverse, les clauses mettant à la charge du preneur l’obligation de se conformer à la réglementation ERP et de supporter le coût des mises en conformité futures avec les textes en vigueur sont, quant à elles, de nature à opérer un transfert valable de cette obligation, comme l’a implicitement reconnu la Cour de cassation dans son arrêt du 6 juillet 2023 en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas tiré les conséquences légales des clauses du bail qu’elle avait pourtant relevées (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901).
Par ailleurs, cette distinction entre conformités structurelles préexistantes et mises aux normes futures se conjugue avec le régime des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie affectent bien souvent la structure même de l’immeuble — création de cages d’escalier coupe-feu, renforcement des planchers, installation de dispositifs de désenfumage — et s’analysent dès lors comme des grosses réparations au sens de ce texte, lesquelles incombent par principe au bailleur en application de l’article R. 145-35, 2°, du code de commerce. Les clauses dérogeant à l’article 606 du code civil ne peuvent recevoir application que si elles sont rédigées en termes clairs et précis, désignant sans ambiguïté les travaux concernés.
II. La sanction du manquement à l’obligation de mise en conformité et les conséquences indemnitaires
A. L’étendue du préjudice indemnisable et les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination ouvre au profit du preneur un éventail de sanctions dont la jurisprudence récente précise les conditions respectives de mise en œuvre : exception d’inexécution, résolution judiciaire du bail et allocation de dommages et intérêts.
En ce qui concerne l’exception d’inexécution, l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 6 juillet 2023 publié au Bulletin, rappelé avec fermeté que l’exception d’inexécution opposée par le preneur pour justifier la suspension du paiement des loyers suppose que le manquement du bailleur rende les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, Publié au Bulletin). En l’espèce, une locataire invoquait des infiltrations d’eau affectant les locaux loués pour justifier la consignation des loyers. La cour d’appel de Douai avait retenu que, « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ». La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
Cette exigence d’une gravité suffisante du manquement a été réitérée par un arrêt du 27 juin 2024, dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution sans rechercher si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). La Cour rappelle ainsi que le simple constat d’un manquement du bailleur, fût-il relatif à une obligation essentielle du contrat, ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers : encore faut-il établir que ce manquement a privé le preneur de la jouissance des lieux conformément à leur destination.
En ce qui concerne la résolution judiciaire du bail et l’indemnisation, un arrêt du 13 mars 2025 illustre l’étendue du préjudice indemnisable en cas de manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance. Dans cette affaire, la société Carrefour proximité France avait pris à bail commercial des locaux en vue de l’exploitation d’un supermarché. Au cours des travaux d’aménagement, des désordres liés à des attaques de termites étaient apparus, affectant la structure de l’immeuble. La résolution du bail avait été prononcée pour défaut de délivrance du local. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait rejeté la demande de remboursement des travaux engagés par la locataire, au motif que les juges du fond avaient statué « par des motifs impropres à exclure tout lien de causalité entre le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice invoqué, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474).
Dès lors, le préjudice indemnisable du preneur ne se limite pas au seul coût des travaux de mise en conformité. Il englobe également les dépenses d’aménagement engagées en pure perte, la perte d’exploitation subie pendant la période de non-conformité, le trouble de jouissance, et, le cas échéant, la perte du fonds de commerce lorsque l’impossibilité d’exploiter conduit à la cessation définitive de l’activité. L’évaluation de ces préjudices relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, qui veille notamment à ce que les juges ne refusent pas d’évaluer un préjudice dont ils constatent l’existence en son principe et ne fondent pas exclusivement leur évaluation sur des expertises amiables non contradictoires.
B. L’incidence de la faute du preneur sur l’étendue de la responsabilité du bailleur
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle que la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme peut être atténuée, voire exclue, lorsque le preneur a lui-même commis une faute en lien avec le dommage. L’arrêt du 10 avril 2025 illustre cette articulation délicate entre l’obligation du bailleur et le comportement du preneur.
Dans cette décision, la Cour de cassation définit la faute lourde comme « le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée », et précise que cette faute lourde « ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). La faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu’il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s’en affranchir par une clause de non-recours.
En l’espèce, la cour d’appel avait retenu une faute lourde à l’encontre de la locataire en se fondant sur des stipulations contractuelles générales de mise en conformité. La Cour de cassation casse cette décision, jugeant que la cour d’appel ne pouvait imputer à la locataire une faute lourde sans avoir constaté l’existence d’une clause expresse transférant au preneur l’obligation de remédier aux non-conformités préexistantes. Cette solution met en lumière un principe essentiel du droit des baux commerciaux : le preneur ne saurait se voir reprocher une faute lourde pour n’avoir pas réalisé des travaux de mise en conformité qui, en l’absence de stipulation expresse contraire, incombaient au bailleur en vertu de son obligation légale de délivrance.
La définition prétorienne de la faute lourde ainsi consacrée par la troisième chambre civile s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la chambre commerciale et de la première chambre civile, qui exigent un comportement d’une extrême gravité confinant au dol pour caractériser la faute lourde du débiteur. Cette exigence protège le preneur à bail commercial contre une appréciation trop rapide de sa responsabilité par les juges du fond, en exigeant que la gravité du comportement soit dûment caractérisée, indépendamment de la seule inexécution d’une obligation contractuelle.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire, en jugeant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers sans être tenu par le délai de l’article L. 145-41 du code de commerce, dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est d’une gravité suffisante (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution renforce la position du preneur confronté à un défaut de conformité des locaux loués, en lui permettant d’opposer l’exception d’inexécution au bailleur sans avoir préalablement à délivrer une mise en demeure, à la différence du mécanisme de la clause résolutoire régi par l’article L. 145-41 précité. En définitive, la troisième chambre civile établit une articulation subtile entre les obligations respectives des parties : le bailleur demeure tenu, à titre principal, de délivrer un local conforme aux normes de sécurité et d’accessibilité ; le preneur peut se voir transférer cette obligation par une stipulation expresse et dénuée d’équivoque, sans que ce transfert puisse porter sur les non-conformités structurelles antérieures au bail ; le manquement du bailleur n’ouvre droit à l’exception d’inexécution que s’il rend les locaux impropres à leur destination ; et, en toute hypothèse, le preneur ne saurait se voir imputer une faute lourde pour n’avoir pas exécuté une obligation qui ne lui incombait pas.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine les contours d’un équilibre prétorien entre l’obligation légale du bailleur de délivrer un local conforme à sa destination et la faculté conventionnelle de transférer au preneur la charge des travaux de mise aux normes. Le principe, solidement ancré dans les articles 1719 et 1720 du code civil et conforté par l’article R. 145-35 du code de commerce, impose au bailleur de supporter le coût de la mise en conformité des locaux aux normes de sécurité-incendie et d’accessibilité. L’exception conventionnelle à ce principe, si elle est admise, est strictement encadrée par l’exigence d’une stipulation expresse, non équivoque, et ne saurait couvrir les non-conformités structurelles antérieures à l’entrée en jouissance du preneur. L’arrêt du 10 avril 2025, en censurant une cour d’appel qui avait imputé à la locataire une faute lourde sans constater l’existence d’une clause expresse de transfert des non-conformités préexistantes, illustre avec éclat la rigueur du contrôle exercé par la Haute juridiction. La rédaction des clauses de transfert de l’obligation de mise aux normes dans les baux commerciaux constitue dès lors un exercice d’une précision exigeante, dont l’enjeu pratique, pour le bailleur comme pour le preneur, se mesure à l’aune des conséquences financières considérables attachées à ces travaux.
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