I. Les règles procédurales propres au contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé
A. Le mémoire préalable : formalisme et effets interruptifs de prescription
Le contentieux du bail commercial se singularise par l’existence de règles procédurales dérogatoires au droit commun, dont la méconnaissance emporte des conséquences souvent irrémédiables pour les parties. La notification du mémoire préalable, instituée par l’article R. 145-23 du code de commerce, constitue à cet égard un préalable obligatoire à la saisine du juge des loyers commerciaux pour toute contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Ce formalisme procédural, loin d’être une simple commodité administrative, conditionne la recevabilité même de l’action et produit des effets substantiels sur le cours de la prescription.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt de section du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-20.009, publié au Bulletin), apporté des précisions déterminantes sur l’effet interruptif de prescription attaché à la notification de ce mémoire. Dans cette affaire opposant la société Uni-Commerces, bailleresse, à la société H&M Hennes & Mauritz, locataire, un congé avec offre de renouvellement avait été délivré le 19 septembre 2013 à effet du 1er avril 2014. Le bailleur avait notifié un mémoire le 30 mars 2016, soit dans le délai de deux ans, mais n’avait assigné la locataire devant le tribunal de grande instance que le 14 mars 2018, soit au-delà du délai de prescription biennale courant à compter de la date d’effet du renouvellement. La Cour de cassation énonce avec une netteté particulière que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009). La Haute juridiction prend soin de rappeler que l’énumération des causes de droit commun d’interruption du délai de prescription, figurant aux articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, est limitative, de sorte que le mémoire préalable ne peut produire son effet interruptif qu’en vertu de la disposition spéciale du décret de 1953. En d’autres termes, la notification du mémoire ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil et ne peut interrompre la prescription que dans le cadre de la procédure spécifique pour laquelle ce mécanisme a été institué. La Cour en tire la conséquence que l’assignation délivrée devant le tribunal de grande instance, plus de deux années après la date d’effet du renouvellement, n’a pu être valablement précédée d’un mémoire interruptif de prescription, dès lors que ce mémoire n’a pas été suivi d’une saisine du juge des loyers commerciaux.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de l’économie générale du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, dont l’article 33, alinéa 1er, dispose que la notification du mémoire institué par l’article R. 145-23 du code de commerce interrompt la prescription. Or, cette cause d’interruption, spécifique au droit des baux commerciaux, ne saurait prospérer en dehors du cadre procédural pour lequel elle a été conçue. La portée pratique de cette solution est considérable : le bailleur ou le preneur qui, par erreur d’aiguillage procédural, saisit le tribunal judiciaire plutôt que le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé, s’expose à voir son action définitivement prescrite, sans possibilité de régularisation rétroactive.
Par ailleurs, la chambre commerciale de la Cour de cassation a, le 3 juin 2026, rendu un arrêt publié au Bulletin (pourvoi n° 24-19.612) relatif à l’articulation entre les règles procédurales du droit commun des obligations et le statut impératif des baux commerciaux, rappelant que les exigences formelles de chaque corps de règles doivent être scrupuleusement respectées. Cette décision confirme que les praticiens ne sauraient se prévaloir d’une prétendue unité du contentieux pour s’affranchir des règles procédurales spécifiques au statut des baux commerciaux.
B. La compétence du juge des loyers commerciaux et son articulation avec la juridiction de droit commun
La détermination de la juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux constitue une difficulté pratique récurrente, que la jurisprudence récente s’emploie à clarifier. L’article R. 145-23 du code de commerce opère une distinction fondamentale : les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relèvent de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, lequel statue sur mémoire conformément aux articles R. 145-24 à R. 145-31 du même code, tandis que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut accessoirement se prononcer sur les demandes de fixation du prix.
La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023, que « la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009). Il en résulte que le justiciable doit, avant d’engager son action, identifier avec précision la nature de sa prétention et la juridiction idoine, sous peine de voir son action déclarée irrecevable pour cause de prescription. En conséquence, le choix de la juridiction saisie n’est pas neutre : il détermine le régime procédural applicable et, par voie de conséquence, le sort de l’action en prescription.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120) illustre une autre dimension de l’office du juge dans le contentieux du bail commercial. La Cour y rappelle, au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens » et que « la cour d’appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Dans cette espèce, la cour d’appel de Poitiers avait omis de viser les conclusions récapitulatives déposées le 25 avril 2024 par la société Carigil, se fondant sur des écritures antérieures du 4 octobre 2023. La cassation prononcée sur ce fondement rappelle avec force que l’office du juge, y compris dans le contentieux spécialisé des baux commerciaux, demeure soumis aux exigences cardinales de la procédure civile, dont le non-respect est sanctionné par la censure de la décision.
À cet égard, l’arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.715) censure une cour d’appel ayant entaché sa décision d’une contradiction entre les motifs et le dispositif, en rejetant dans son dispositif une demande d’indemnité d’éviction tout en ayant, dans ses motifs, confirmé l’expertise ordonnée pour évaluer cette même indemnité (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Une telle contradiction, qui équivaut à une absence de motifs, constitue un vice rédhibitoire de la décision, sanctionné par la cassation.
II. La computation des délais de prescription dans le contentieux du bail commercial
A. La prescription biennale spéciale du statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, se caractérise par l’existence d’un délai de prescription abrégé de deux ans, prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce, qui déroge au délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du code civil. Ce délai biennal s’applique à « toutes les actions résultant du statut des baux commerciaux », ce qui inclut l’action en fixation du prix du bail renouvelé prévue à l’article L. 145-33, l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 et l’action en contestation du congé. La computation de ce délai suppose de déterminer avec précision son point de départ, lequel varie selon la nature de l’action exercée.
L’arrêt rendu le 9 juillet 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 25-11.167) illustre les enjeux contentieux de la computation de la durée du bail expiré, question intimement liée à celle de la prescription. Dans cette affaire, la Cour a validé le raisonnement de la cour d’appel ayant retenu que le bail expiré avait duré plus de douze ans, en intégrant dans le calcul la période de tacite prolongation prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, pour écarter le plafonnement du loyer et fixer celui-ci à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Par ailleurs, le même jour, la Cour a rendu un arrêt (pourvoi n° 22-24.254) relatif à la clause par laquelle les parties au bail commercial confient à un tiers estimateur le soin de déterminer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, rappelant que cette clause ne fait pas obstacle au contrôle du juge.
La prescription biennale trouve également à s’appliquer à l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-19.089, publié au Bulletin) a précisé la composition de cette indemnité en énonçant que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089). La Cour ajoute que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ». Dès lors, l’indemnité d’éviction ne se limite pas à la valeur du fonds de commerce, mais englobe les pertes d’exploitation subies jusqu’au versement effectif de l’indemnité, ce qui peut représenter des sommes considérables.
B. La prescription quinquennale de droit commun confrontée au caractère continu de l’obligation de délivrance
La question du point de départ du délai de prescription constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de baux commerciaux. Par deux arrêts de section rendus à quelques mois d’intervalle, la Cour de cassation a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont découlent des conséquences majeures sur la computation des délais de prescription.
Le premier de ces arrêts, rendu le 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, publié au Bulletin), énonce que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357). Dans cette espèce, une locataire, la société Lafa collectivités, avait assigné sa bailleresse, la société Lafa mobilier, le 12 juin 2020 pour obtenir la réalisation de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, alors que le bail commercial avait été conclu le 28 février 2012. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite au motif que la locataire connaissait, avant même son entrée en jouissance, l’état de vétusté des locaux. La Cour de cassation censure cette analyse, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, la Haute juridiction rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » et que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». Cette solution consacre un tempérament significatif au principe de la prescription quinquennale de l’article 2224 : tant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance perdure, le locataire demeure recevable à agir en exécution forcée, sans que le délai de prescription puisse lui être opposé.
Le second arrêt, rendu le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), confirme et précise cette analyse dans des termes particulièrement éclairants. La Cour y énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’il en résulte que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Dans cette affaire, les époux locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse le 20 juin 2019 en délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation. La cour d’appel de Rennes avait déclaré l’action prescrite en retenant que les locataires avaient eu connaissance de la configuration de cette cour dès le 23 janvier 2003, date de signature de l’avenant au bail. La cassation prononcée au motif que « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice » démontre que la connaissance ancienne du manquement par le locataire ne suffit pas à faire courir la prescription lorsque le manquement lui-même se prolonge dans le temps.
Cette distinction entre l’action en exécution forcée, qui demeure recevable tant que le manquement persiste, et l’action en réparation des conséquences dommageables, qui se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du dommage, constitue un apport doctrinal majeur de la jurisprudence de 2025-2026. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des prérogatives du preneur à bail commercial, que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue amplifier, notamment par l’introduction du verrou de solvabilité à l’article L. 145-41 du code de commerce et l’encadrement des clauses d’indexation dites « tunnel » à l’article L. 145-38-1.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181) rappelle que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible et conforme à la destination contractuelle » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Cette continuité de l’obligation de délivrance constitue le fondement même du régime probatoire dérogatoire que la Cour de cassation a progressivement élaboré. En conséquence, la charge de la preuve de la cessation du manquement pèse sur le bailleur, qui ne saurait se borner à invoquer l’écoulement du temps pour échapper à son obligation.
La Cour de cassation a également, par l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), rappelé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce ». Cette solution, qui fait prévaloir le contrôle juridictionnel du bien-fondé de l’exception d’inexécution sur le formalisme du commandement de payer, traduit la volonté du juge de ne pas sacrifier les droits substantiels des parties sur l’autel d’une application mécanique des règles procédurales.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un équilibre renouvelé entre la sécurité juridique, que la prescription a pour finalité de garantir, et la protection effective des droits du preneur, que le caractère continu de l’obligation de délivrance a pour effet d’assurer. Dans cette dialectique, le juge se voit investi d’un office élargi, qui lui impose de vérifier la persistance du manquement allégué et de motiver sa décision avec une rigueur particulière, sous le contrôle de la Cour de cassation. La portée pratique de cette construction prétorienne ne saurait être sous-estimée : elle commande aux rédacteurs d’actes comme aux plaideurs de distinguer soigneusement le régime de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui demeure ouverte aussi longtemps que le manquement persiste, du régime de l’action en réparation du préjudice consécutif, dont la recevabilité est subordonnée au respect du délai de prescription quinquennale. A cet égard, la circonstance que le preneur ait eu connaissance de l’état des lieux dès l’entrée en jouissance ne saurait suffire à caractériser le point de départ du délai de prescription lorsque le bailleur s’abstient durablement de remédier aux désordres affectant l’immeuble loué.
Conclusion
L’analyse croisée des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une double tendance dans le contentieux procédural des baux commerciaux. D’une part, la Haute juridiction maintient avec fermeté les exigences formelles du statut, qu’il s’agisse de l’effet interruptif de prescription du mémoire préalable, subordonné à la saisine effective du juge des loyers commerciaux, ou de la compétence exclusive de ce juge pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. Cette rigueur formelle répond à un impératif de sécurité juridique et de prévisibilité des procédures, auquel les praticiens doivent se conformer avec une vigilance constante. D’autre part, elle consacre une approche substantielle de la prescription, en reconnaissant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, qui fait obstacle à ce que le seul écoulement du temps puisse éteindre l’action du preneur lorsque le manquement persiste au jour de la demande en justice. Ces évolutions jurisprudentielles, conjuguées aux réformes législatives récentes dont la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue le point d’orgue, commandent aux praticiens une vigilance accrue dans la conduite des procédures et une analyse rigoureuse des délais applicables, sous peine d’irrecevabilités aux conséquences financières potentiellement considérables pour leurs clients.
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