I. Le principe de l’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité des locaux donnés à bail commercial
A. Le fondement légal de l’obligation du bailleur : entre délivrance conforme et prohibition réglementaire du transfert des grosses réparations
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne comporte pas, en lui-même, de disposition expresse relative à la répartition des travaux de mise en conformité des locaux loués entre le bailleur et le preneur. Cette répartition obéit, en conséquence, aux principes généraux du droit commun du louage de choses, tels qu’ils résultent des articles 1719 et 1720 du code civil, combinés avec les dispositions spécifiques de l’article R. 145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014. L’article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 renforce cette obligation en précisant que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En matière de baux commerciaux, l’article R. 145-35 du code de commerce interdit expressément d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Cette disposition réglementaire, d’ordre impératif, constitue un rempart protecteur du preneur contre les clauses qui tendraient à lui transférer la charge financière de travaux structurels. Or, la notion de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil vise les travaux qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, à savoir ceux des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 mars 2023, que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106).
Par ailleurs, la mise en conformité des locaux avec les normes administratives, et notamment avec les règles de sécurité-incendie applicables aux établissements recevant du public, constitue un accessoire indissociable de l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur. La Cour de cassation a, à cet égard, posé un principe cardinal dans son arrêt du 10 avril 2025, en énonçant que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Cette formulation, dont la généralité dépasse le seul cadre de la sécurité-incendie, consacre l’idée selon laquelle l’obligation de délivrance emporte, pour le bailleur, celle de fournir un local conforme aux normes réglementaires exigées par l’activité contractuellement prévue. Dès lors, le preneur qui se voit délivrer un local affecté de non-conformités administratives peut légitimement se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation essentielle.
La jurisprudence récente confirme cette orientation avec une constance remarquable. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a jugé que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). Cette décision, bien que rendue sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile pour contradiction de motifs, n’en constitue pas moins un rappel ferme du principe selon lequel la mise aux normes des locaux incombe au bailleur au titre de son obligation de délivrance. En conséquence, le preneur ne saurait être tenu de supporter la charge financière de travaux qui relèvent, par leur nature même, de l’obligation première du bailleur, à moins que le contrat ne prévoie une stipulation expresse en sens contraire.
B. La distinction fondamentale entre les travaux de mise en conformité préexistants à la délivrance et ceux imposés en cours de bail
Si le principe de l’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité est désormais solidement ancré dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, il importe de distinguer deux hypothèses aux conséquences juridiques distinctes. La première hypothèse est celle des non-conformités affectant les locaux au moment de la délivrance initiale. Dans ce cas, le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme dès l’origine du contrat, ce qui ouvre au preneur le droit d’exiger la réalisation des travaux nécessaires, voire de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, dans les conditions posées par l’article 1219 du code civil. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
La seconde hypothèse est celle des travaux de mise en conformité imposés par une évolution de la réglementation postérieure à la conclusion du bail. Dans cette configuration, la question de la répartition de la charge financière se pose en des termes différents, car il ne s’agit plus d’un manquement originaire du bailleur à son obligation de délivrance, mais d’une charge nouvelle résultant d’une modification du cadre normatif. La Cour de cassation, dans son arrêt précité du 16 mars 2023, a précisé que le bailleur peut, par une clause claire et précise, transférer au preneur la charge des travaux de réparations qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble, même si ces travaux résultent d’une injonction administrative ou d’une réglementation nouvelle (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106).
À cet égard, l’arrêt rendu le 10 avril 2025 apporte une précision déterminante quant à la portée de la clause de transfert. La Cour de cassation y a en effet censuré une cour d’appel qui, tout en relevant que l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie, avait néanmoins jugé qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne pouvait être imputé au bailleur en raison de stipulations contractuelles conférant au preneur la mise aux normes de l’établissement. La Haute juridiction a considéré que la cour d’appel n’avait pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Cette solution opère une distinction subtile mais essentielle : une clause générale de mise aux normes, qui met à la charge du preneur l’obligation de se conformer à la réglementation applicable, ne saurait valoir transfert au preneur des travaux nécessaires pour remédier à des non-conformités préexistantes à l’entrée dans les lieux, lesquelles relèvent de l’obligation de délivrance conforme du bailleur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, qui ne s’épuise pas à la remise des clés. Dans trois arrêts publiés au Bulletin rendus les 10 juillet 2025 (n° 23-20.491), 4 décembre 2025 (n° 23-23.357) et 5 mars 2026 (n° 24-19.292), la troisième chambre civile a jugé que le bailleur est tenu, pendant toute la durée du bail, de maintenir les locaux en état de servir à l’usage contractuellement prévu, ce qui inclut l’obligation d’assurer leur conformité aux normes administratives dont le respect conditionne l’exercice de l’activité du preneur (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292).
II. Les conditions et limites du transfert conventionnel des travaux de mise en conformité au preneur
A. L’exigence d’une clause claire, précise et interprétée restrictivement
Le transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité, bien que licite dans son principe, est soumis à des conditions de validité rigoureuses qui en limitent singulièrement la portée pratique. La Cour de cassation exige, de manière constante, que la clause de transfert soit rédigée en des termes clairs et précis, et qu’elle fasse l’objet d’une interprétation restrictive. Cette exigence, énoncée notamment dans l’arrêt du 16 mars 2023, s’explique par le caractère dérogatoire de telles clauses au regard des principes généraux du droit du louage qui font peser sur le bailleur la charge des réparations autres que locatives (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106).
Or, l’appréciation du caractère clair et précis d’une clause de transfert donne lieu à un contentieux nourri, qui témoigne des difficultés pratiques rencontrées par les praticiens. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 16 mars 2023, la cour d’appel d’Agen avait condamné une locataire à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture d’un centre commercial, en se fondant sur une clause du bail qui mettait à la charge du preneur « les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation, d’entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre Commercial, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l’administration ». La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle le respect de l’exigence de précision des clauses de transfert.
En conséquence, une clause qui se borne à énoncer que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, fût-ce en dérogeant expressément à l’article 606 du code civil, ne saurait suffire à transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans son arrêt du 10 avril 2025, en jugeant que de telles stipulations ne dispensent pas le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue par le contrat (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). Il s’agit là d’une limite essentielle à la liberté contractuelle dans les baux commerciaux, qui trouve sa justification dans le caractère d’ordre public du statut, énoncé à l’article L. 145-15 du code de commerce.
Par ailleurs, la distinction entre les travaux de mise en conformité qui relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et ceux qui peuvent être conventionnellement transférés au preneur doit s’apprécier, non pas au regard de la qualification formelle retenue par les parties, mais en considération de la nature intrinsèque des travaux et de leur lien avec la structure de l’immeuble. L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». L’article R. 145-35 du code de commerce prohibe, quant à lui, l’imputation au locataire des dépenses relatives aux grosses réparations ainsi qu’aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Dès lors, le transfert conventionnel au preneur de la charge des grosses réparations, s’il est valable en droit commun, se heurte en matière de baux commerciaux à une prohibition réglementaire qui en réduit considérablement le domaine.
B. Les conséquences du défaut d’exécution des travaux de mise en conformité sur l’équilibre du bail et l’office du juge
Le défaut d’exécution par le bailleur des travaux de mise en conformité qui lui incombent est lourd de conséquences pour l’équilibre du bail commercial. Le preneur dispose, en pareille hypothèse, d’un éventail de sanctions qui lui permet de contraindre le bailleur à l’exécution de ses obligations ou, à défaut, d’obtenir réparation du préjudice subi. La première de ces sanctions est l’exception d’inexécution, qui autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur ait satisfait à son obligation de délivrance conforme. La troisième chambre civile a consacré ce mécanisme dans son arrêt publié du 5 mars 2026, en jugeant que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette solution, qui permet au preneur de faire pression sur le bailleur défaillant sans avoir à saisir préalablement le juge, constitue une arme efficace dans l’arsenal du locataire commercial.
Par ailleurs, le preneur peut solliciter en justice la condamnation du bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité nécessaires, sous astreinte le cas échéant. L’arrêt de la troisième chambre civile du 19 juin 2025 a toutefois rappelé que le juge ne peut condamner le bailleur à effectuer des travaux de mise en conformité que si les éléments versés aux débats sont suffisants pour en garantir l’exécution (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). Cette exigence probatoire, qui relève de l’office du juge du fond, impose au preneur demandeur de fournir un descriptif précis des travaux à réaliser et de leur coût prévisionnel.
En outre, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme peut avoir une incidence directe sur la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée notamment d’après les caractéristiques du local considéré et les obligations respectives des parties. Un local affecté de non-conformités administratives présente, par hypothèse, des caractéristiques dégradées qui justifient une minoration de la valeur locative. La troisième chambre civile a eu l’occasion de juger, dans un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, que le transfert conventionnel de la taxe foncière au locataire constitue un élément de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). Ce raisonnement, qui s’attache aux obligations respectives des parties pour déterminer le juste loyer, est transposable aux hypothèses de non-conformité des locaux.
À cet égard, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles dispositions qui renforcent la transparence des charges et des travaux dans les baux commerciaux. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, prévoit désormais un encadrement renforcé des sommes payées à titre de garantie et impose la transmission au nouveau bailleur de l’obligation de restitution en cas de mutation des locaux. Par ailleurs, l’article L. 145-40-2, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, fait obligation au bailleur de communiquer au locataire, dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, un état récapitulatif des travaux et des charges, ce qui permet au preneur de contrôler l’imputation qui lui est faite des dépenses de travaux. Le non-respect de cette obligation d’information peut être sanctionné par une action en répétition de l’indu, voire par l’engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur.
Dès lors, la répartition des travaux de mise en conformité entre bailleur et preneur s’inscrit dans un équilibre contractuel complexe, où le principe de l’imputation au bailleur des travaux relevant de l’obligation de délivrance est tempéré par la possibilité d’un transfert conventionnel, à la condition que ce transfert soit exprimé en des termes clairs et précis, et que les travaux concernés ne relèvent pas de la catégorie des grosses réparations prohibées par l’article R. 145-35 du code de commerce. Le juge, dont l’office est de contrôler la validité et la portée de ces clauses de transfert, exerce à cet égard un contrôle rigoureux, qui garantit l’effectivité de la protection du preneur à bail commercial.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une orientation résolument protectrice du preneur à bail commercial en matière de travaux de mise en conformité des locaux loués. Le principe, solidement établi, est celui de l’imputation au bailleur des travaux de mise en conformité, que ces derniers soient nécessaires pour remédier à des non-conformités préexistantes ou pour répondre à des obligations réglementaires nouvelles, dès lors qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance conforme énoncée aux articles 1719 et 1720 du code civil. Le transfert conventionnel de cette charge au preneur, bien que licite, est enfermé dans des conditions strictes qui exigent une clause claire, précise et dénuée d’ambiguïté, dont la portée doit être interprétée restrictivement. La jurisprudence rappelle avec constance qu’une clause générale de mise aux normes ne saurait valoir transfert au preneur des travaux nécessaires pour remédier à des non-conformités préexistantes à la délivrance initiale. L’office du juge, qu’il s’agisse du juge du fond saisi d’une demande d’exécution forcée ou du juge des loyers commerciaux appelé à fixer le prix du bail renouvelé, doit intégrer ces principes pour assurer l’équilibre des relations contractuelles entre bailleur et preneur, conformément à l’économie générale du statut des baux commerciaux.
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