I. La détermination de la durée du bail expiré, préalable cardinal à l’application du plafonnement légal
A. Le mécanisme de la tacite prolongation et la computation de la durée du bail expiré selon la jurisprudence récente
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la durée contractuelle. La durée du bail expiré constitue un paramètre essentiel du régime du renouvellement, dans la mesure où l’article L.145-34 du code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux, sauf lorsque la durée du bail expiré a excédé douze années. La computation de cette durée soulève des difficultés pratiques considérables, notamment lorsque le bail s’est tacitement prolongé au-delà de son terme contractuel. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 9 juillet 2026, apporté des précisions déterminantes sur l’articulation entre la demande de renouvellement du preneur et la date d’effet du nouveau bail. En l’espèce, la société Pharmacie, locataire d’un local commercial selon bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant l’expiration de la douzième année. La cour d’appel de Paris avait néanmoins jugé que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, soit douze ans et un jour, et en avait déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans plafonnement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire en énonçant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L.145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». La Haute juridiction a ensuite rappelé qu’en application de l’article L.145-12 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. Dès lors, le bail expiré ne prend pas fin au moment où le preneur formule sa demande, mais à la veille de la prise d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 30 juin 2012, ce dont il résultait que la durée du bail expiré avait bien excédé douze années (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167, F-D). Cette solution, qui confirme une jurisprudence désormais constante, revêt une importance pratique considérable pour les parties au bail commercial, dans la mesure où la computation erronée de la durée du bail expiré peut conduire le preneur à se méprendre sur le régime applicable au loyer du bail renouvelé.
B. Le déplafonnement du loyer renouvelé : l’incidence de la durée du bail expiré sur les exceptions au principe du plafonnement
Par ailleurs, le principe du plafonnement connaît d’autres tempéraments que celui tiré de la durée du bail expiré. L’article L.145-34 du code de commerce énumère limitativement les cas dans lesquels le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative, en écartant la règle du plafonnement. Il en va ainsi, notamment, lorsque le bail a duré plus de douze ans, mais également en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, conformément aux articles R.145-6 et R.145-8 du code de commerce. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025, précisé que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit s’effectuer in abstracto, c’est-à-dire au regard de l’évolution du secteur géographique considéré, indépendamment de l’incidence concrète sur l’activité du preneur.
À cet égard, l’arrêt du 16 octobre 2025 est venu préciser que, lorsque le bail s’est tacitement prolongé au-delà de douze années, le déplafonnement est encouru, sans que le preneur ne puisse bénéficier du mécanisme d’étalement des hausses prévu à l’article L.145-34, alinéa 2, du code de commerce. La Cour de cassation a jugé que l’étalement des hausses est étranger à l’office du juge des loyers commerciaux et ne s’applique que lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, à l’exclusion de l’hypothèse où le déplafonnement est fondé sur la durée du bail expiré. En conséquence, un preneur confronté à un déplafonnement fondé sur la durée de douze ans ne saurait solliciter un échelonnement de l’augmentation du loyer sur la période triennale suivante. Cette rigueur prétorienne doit inciter les parties à une vigilance accrue dans la computation de la durée du bail expiré, car l’enjeu financier peut se révéler considérable, en particulier dans les secteurs géographiques où la valeur locative a sensiblement progressé depuis la dernière fixation du loyer.
La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne ainsi d’une volonté constante de sécuriser le calcul de la durée du bail expiré, paramètre essentiel du droit au renouvellement. Or, cette sécurisation ne saurait occulter la question, également débattue, de l’articulation entre les stipulations contractuelles relatives à la fixation du loyer renouvelé et le statut impératif des baux commerciaux, qui constitue le second volet de l’analyse.
II. L’articulation entre les clauses contractuelles de fixation du loyer et le statut impératif des baux commerciaux
A. La validité de la clause de fixation du loyer à la valeur locative et ses limites procédurales
Le bail commercial, bien qu’encadré par des dispositions d’ordre public, demeure un contrat régi par la volonté des parties. Il n’est pas rare que les parties stipulent, dans le bail initial, une clause prévoyant que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché, écartant ainsi le principe du plafonnement. La question de la validité d’une telle clause a fait l’objet d’un arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026. En l’espèce, un bail commercial avait été conclu en 2008 entre la Sadev 94, bailleresse, et la société Axelis Plus, preneuse, avec une stipulation selon laquelle, en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, déterminée à défaut d’accord par un expert choisi sur une liste annexée au bail. La bailleresse, confrontée au refus de la locataire de s’accorder sur le nom de l’expert, avait saisi le président du tribunal de commerce en désignation d’un expert sur le fondement de cette clause.
La cour d’appel de Paris avait jugé que l’ordonnance du président du tribunal de commerce ayant procédé à cette désignation était susceptible d’appel, contrairement à ce que soutenait la bailleresse. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant : « Aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254, F-D).
Cette solution, qui concerne au premier chef la procédure, comporte des implications substantielles pour la pratique du bail commercial. En effet, la Cour de cassation refuse d’assimiler le mécanisme de désignation d’un expert prévu par une clause contractuelle à une procédure d’arbitrage ou à une expertise judiciaire, dont les décisions sont en principe insusceptibles de recours. Or, cette qualification procédurale détermine directement les droits des parties : dès lors que l’ordonnance du président du tribunal de commerce est susceptible d’appel, la partie qui conteste la désignation de l’expert peut obtenir, devant la cour d’appel, un réexamen complet de la demande. En conséquence, le bailleur qui se prévaut d’une clause contractuelle de fixation du loyer à la valeur locative doit anticiper la possibilité d’un contentieux long et coûteux, susceptible de retarder considérablement la fixation définitive du loyer du bail renouvelé.
B. La confrontation entre la liberté contractuelle et l’ordre public du statut des baux commerciaux
Au-delà des questions procédurales, la validité substantielle des clauses contractuelles dérogeant au plafonnement légal est encadrée par le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, consacré par l’article L.145-15 du code de commerce. Cet article dispose que les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce sont d’ordre public, à l’exception de celles qu’il énumère limitativement. Il en résulte que les clauses qui auraient pour objet ou pour effet de priver le preneur de la protection conférée par le statut sont réputées non écrites. Or, une clause qui écarterait systématiquement le plafonnement du loyer renouvelé, quelle que soit la durée du bail expiré, pourrait être analysée comme une renonciation anticipée du preneur à un droit d’ordre public, et encourir à ce titre la sanction du réputé non écrit.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, sans toutefois remettre en cause le principe du plafonnement. L’article 62 de cette loi a notamment créé un nouvel article L.145-38-1 du code de commerce, qui valide expressément les clauses dites « tunnel », encadrant à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette consécration législative témoigne de la volonté du législateur de concilier la protection du preneur avec une certaine flexibilité contractuelle, dès lors que l’équilibre des prestations réciproques est préservé. En outre, l’article 62 a modifié l’article L.145-41 du code de commerce, subordonnant désormais la suspension des effets de la clause résolutoire à la démonstration par le preneur de sa capacité financière à apurer sa dette, et non plus seulement à l’invocation de ses difficultés.
La loi du 26 mai 2026 a également introduit la possibilité, pour le preneur, d’obtenir le paiement mensuel du loyer de droit, en vertu du nouvel article L.145-32-1 du code de commerce, et a encadré le régime du dépôt de garantie, dont le montant est désormais plafonné et les modalités de restitution précisées par l’article L.145-40 du même code. L’ensemble de ces dispositions, qui entreront en vigueur le 26 août 2026, contribue à redessiner l’équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur, tout en préservant les mécanismes essentiels du statut, au premier rang desquels figure le plafonnement du loyer renouvelé.
En définitive, la computation de la durée du bail expiré constitue une opération technique aux conséquences financières majeures, que la troisième chambre civile encadre avec une rigueur croissante. La date à laquelle le preneur formule sa demande de renouvellement ne détermine pas la durée du bail expiré : c’est la date de prise d’effet du nouveau bail, fixée conformément à l’article L.145-12 du code de commerce, qui constitue le terme du bail précédent. Or, cette règle, combinée au mécanisme de la tacite prolongation, peut conduire à un dépassement de la durée de douze années, entraînant le déplafonnement du loyer. Par ailleurs, si les parties peuvent conventionnellement prévoir que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, la mise en œuvre d’une telle clause est soumise à des contraintes procédurales dont la Cour de cassation vient de rappeler l’étendue. En conséquence, la sécurisation juridique des opérations de renouvellement commande une vigilance particulière dans la rédaction des clauses du bail initial et dans le suivi de la durée du bail en cours, en tenant compte des règles de computation rappelées avec fermeté par la troisième chambre civile.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par ses arrêts du 9 juillet 2026, affine la méthodologie de computation de la durée du bail expiré et précise l’articulation entre les clauses contractuelles de fixation du loyer et le statut impératif des baux commerciaux. Le preneur qui entend bénéficier du plafonnement du loyer renouvelé doit anticiper la date de prise d’effet du nouveau bail, qui ne coïncide pas nécessairement avec la date de sa demande de renouvellement, et dont l’incidence sur le franchissement du seuil de douze années peut se révéler déterminante. Les clauses de fixation du loyer à la valeur locative, si elles demeurent valables dans leur principe, ne sauraient priver le preneur de la protection conférée par les dispositions d’ordre public du statut, et leur mise en œuvre contentieuse reste soumise aux voies de recours de droit commun. Le législateur, par la loi du 26 mai 2026, a conforté cette recherche d’équilibre entre liberté contractuelle et protection du preneur, en introduisant des mécanismes de flexibilité encadrée tout en préservant les piliers du statut, au premier rang desquels figure le droit au plafonnement du loyer du bail renouvelé.
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