I. Le droit de préemption du locataire commercial : un mécanisme protecteur aux exceptions rigoureusement circonscrites
A. Le champ d’application du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du code de commerce
Le droit de préemption du locataire commercial, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », constitue l’une des prérogatives les plus significatives de la propriété commerciale du preneur à bail. Codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ce dispositif impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer préalablement le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a étendu le champ d’application du texte en précisant que le local à usage artisanal s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services, y compris les réserves et emplacements attenants.
Le mécanisme ainsi institué s’inscrit dans une logique de protection du fonds de commerce exploité par le preneur, en lui permettant de se porter acquéreur prioritaire des murs dans lesquels il exerce son activité. La notification vaut offre de vente et doit impérativement comporter le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. L’information délivrée au preneur doit être suffisamment précise pour lui permettre de prendre une décision éclairée dans le délai d’un mois qui lui est imparti. Le bailleur ne saurait se contenter d’une information sommaire ou approximative, sous peine de voir la notification privée d’effet et la vente ultérieurement conclue avec un tiers annulée pour méconnaissance du droit de préférence.
La Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767), publié au Bulletin, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ». Cette formulation solennelle consacre l’effectivité du droit de préférence dans l’ordre juridique des baux commerciaux. Le droit de préemption ne constitue pas une simple faculté pour le locataire mais une véritable prérogative dont la violation est frappée de la sanction la plus radicale que connaisse le droit des contrats, à savoir l’anéantissement rétroactif de la vente intervenue en fraude des droits du preneur.
Le droit de préemption du locataire commercial se distingue du droit de préemption urbain dont bénéficient les communes en ce qu’il ne confère pas un droit d’acquisition unilatéral au prix fixé par l’autorité publique, mais un droit d’acquérir aux prix et conditions de la vente envisagée par le propriétaire. La notification valant offre de vente cristallise les conditions de la cession projetée, et le locataire ne saurait exiger du bailleur qu’il vende à des conditions différentes de celles notifiées. L’article 1113 du code civil rappelle, au demeurant, que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Le droit de préemption du locataire commercial s’analyse ainsi comme une offre légale de contracter, dont l’acceptation par le preneur emporte formation de la vente aux conditions énoncées dans la notification.
B. Les exceptions légales au droit de préemption et leur interprétation extensive par la troisième chambre civile
Le législateur a prévu plusieurs cas dans lesquels le droit de préemption du locataire commercial est écarté. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce exclut le bénéfice du droit de préférence en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, ainsi que dans les hypothèses où il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme. Ces exceptions, d’interprétation stricte en principe, ont fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle majeure par la troisième chambre civile dans deux arrêts du 19 juin 2025.
Par son arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-17.604), publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». La Cour de cassation a ainsi étendu la portée de l’exception de cession globale d’immeuble au-delà de sa lettre, en considérant que le droit de préemption ne peut s’exercer que sur l’assiette exacte du bail et non sur un ensemble immobilier plus vaste. Le même jour, dans un arrêt n° 23-19.292 également publié au Bulletin, la Haute juridiction a réaffirmé que « l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ».
Par cette double décision, la troisième chambre civile a sensiblement réduit le domaine du droit de préemption en consacrant une interprétation extensive de l’exception de cession globale. L’enjeu contentieux se déplace dès lors vers la détermination de l’assiette exacte du bail, la configuration des lieux loués et leur rapport avec l’ensemble immobilier cédé. Le locataire qui entend se prévaloir de son droit de préférence doit démontrer que le local pris à bail correspond à l’intégralité de l’immeuble vendu, faute de quoi l’exception de cession globale lui sera opposée. En conséquence, la pratique notariale et la rédaction des baux doivent porter une attention particulière à la désignation précise des locaux loués, car de cette désignation dépendra l’étendue du droit de préemption du preneur.
L’article L. 145-46-1 prévoit également l’hypothèse dans laquelle le bailleur, après avoir notifié un prix et des conditions au preneur, décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour un tiers acquéreur. Dans ce cas, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. La loi organise ainsi un mécanisme de purge du droit de préemption en deux temps, qui permet au preneur de bénéficier des conditions les plus favorables consenties par le bailleur. Si le locataire n’accepte pas l’offre dans ce délai, elle devient caduque et le bailleur recouvre sa liberté de vendre au tiers acquéreur aux conditions notifiées.
II. La sanction de la violation du droit de préemption : entre nullité de la vente et réparation du préjudice
A. La nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence et le régime de la prescription biennale
La sanction de la violation du droit de préemption du locataire commercial a donné lieu à un débat doctrinal et jurisprudentiel de première importance, que la troisième chambre civile a tranché avec netteté dans son arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767), publié au Bulletin. La question était de savoir si la vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du preneur devait être frappée de nullité ou bien réputée non écrite par application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, lequel dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». L’enjeu était considérable : la qualification de clause réputée non écrite emporte imprescriptibilité de l’action, tandis que la nullité est soumise à la prescription.
La Cour de cassation a posé une double affirmation de principe dans cet arrêt du 18 décembre 2025. D’une part, « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ». D’autre part, « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Cette solution, qui écarte la sanction du réputé non écrit au profit de la nullité, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, laquelle avait déjà jugé que la violation du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 n’entre pas dans le champ de l’article L. 145-15, dès lors que le droit de préférence ne figure pas parmi les dispositions énumérées par ce texte comme étant d’ordre public au point d’entraîner la sanction du réputé non écrit.
La conséquence procédurale de cette qualification est d’une importance pratique considérable. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Le locataire qui découvre que son bailleur a vendu le local à un tiers sans lui avoir notifié l’offre de vente doit donc agir dans un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître la vente. La brièveté de ce délai, combinée à la sanction de la nullité plutôt que du réputé non écrit, impose au preneur une vigilance particulière et une réactivité procédurale immédiate. Le point de départ de la prescription biennale se situe au jour de la publication de la vente au fichier immobilier, cette formalité étant réputée porter l’information à la connaissance des tiers.
Ce régime de prescription est d’autant plus exigeant que le locataire ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce pour échapper à la prescription biennale. La Cour de cassation a en effet jugé que l’article L. 145-15, qui ne vise pas expressément l’article L. 145-46-1 parmi les dispositions dont la violation est sanctionnée par le réputé non écrit, est inapplicable à l’hypothèse de la méconnaissance du droit de préférence. Cette solution, qui se fonde sur une interprétation littérale de l’énumération de l’article L. 145-15, prive le locataire de l’arme procédurale de l’imprescriptibilité. Elle impose, par voie de conséquence, une diligence accrue dans la surveillance des mutations immobilières affectant le local loué. Le preneur ne saurait en effet se reposer sur la publicité foncière pour découvrir, plusieurs années après les faits, une cession intervenue en fraude de ses droits, sous peine de se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
B. La rétractation de l’offre de vente avant acceptation : une sanction limitée à la réparation du préjudice
L’arrêt le plus récent rendu par la troisième chambre civile sur le droit de préemption du locataire commercial, en date du 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765) et publié au Bulletin, apporte une précision décisive sur les effets de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le locataire. Dans cette affaire, des bailleurs indivis avaient, par l’intermédiaire de leur notaire, notifié à leur locataire commercial un projet de vente du local loué. La sous-locataire avait accepté l’offre le 27 janvier 2021, mais les bailleurs avaient rétracté celle-ci dès le 28 janvier 2021 en indiquant n’avoir donné aucune instruction au notaire et en précisant que l’offre était inopérante. La locataire avait alors notifié sa propre acceptation le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constatation de la vente.
La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, en retenant que ces derniers ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant un attendu de principe d’une grande portée : « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. »
Cette solution, qui aligne le régime de l’offre de préemption sur le droit commun de la formation du contrat tel qu’il résulte de la réforme de 2016, distingue soigneusement deux hypothèses. La première est celle dans laquelle le bailleur maintient sa volonté de vendre mais conclut avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois : la sanction est alors la nullité de cette vente, le bailleur demeurant lié par son offre à l’égard du locataire pendant toute la durée du délai légal. La seconde hypothèse est celle dans laquelle le bailleur renonce purement et simplement à son projet de vendre et rétracte l’offre avant toute acceptation : la sanction n’est plus l’exécution forcée de la vente, mais la seule réparation du préjudice subi par le locataire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. L’article 1116 du code civil dispose en effet que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. »
La portée de cette distinction est considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux. Le locataire qui se voit notifier une offre de vente ne peut désormais considérer cette offre comme irrévocable : si le bailleur se ravise et renonce à vendre avant que le preneur n’ait accepté, ce dernier ne pourra prétendre qu’à des dommages et intérêts, et non à l’exécution forcée de la vente. Le droit de préemption du locataire commercial s’en trouve substantiellement affaibli, puisque le bailleur conserve la faculté de renoncer à son projet de cession sans que le preneur puisse le contraindre à vendre. Dès lors, le locataire avisé aura tout intérêt à accepter l’offre dans les plus brefs délais après sa réception, afin de cristalliser la vente avant que le bailleur ne puisse valablement se rétracter. La rapidité de l’acceptation devient ainsi une condition pratique d’effectivité du droit de préemption.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 confirme, en creux, que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois demeure frappée de nullité. Cette sanction, qui découle de l’obligation pour le bailleur de rester lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, protège efficacement le locataire contre les ventes précipitées qui auraient pour objet de faire échec à son droit de préférence. Le bailleur qui souhaite vendre à un tiers ne peut le faire qu’après l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de l’offre au preneur ou après le refus exprès de celui-ci. Toute vente conclue avant ce terme est nulle de plein droit, sans que le tiers acquéreur puisse se prévaloir de sa bonne foi. La combinaison de ces deux sanctions, nullité de la vente anticipée au profit d’un tiers d’une part, et réparation du préjudice né de la rétractation d’autre part, dessine un régime de sanctions graduées qui reflète la diversité des atteintes susceptibles d’être portées au droit de préemption du locataire commercial.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue, en son article 61, modifier l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour y introduire une définition légale des locaux à usage commercial et artisanal et pour étendre les exceptions au droit de préemption. Ces modifications législatives, combinées à l’évolution jurisprudentielle de la troisième chambre civile, témoignent d’une recherche d’équilibre entre la protection du locataire commerçant et la liberté de disposition du propriétaire. L’office du juge consiste désormais à appliquer ces règles avec rigueur, en vérifiant scrupuleusement les conditions de forme de la notification, le respect des délais, et l’absence de fraude aux droits du preneur.
Conclusion
Le droit de préemption du locataire commercial, institué par la loi Pinel du 18 juin 2014 et récemment modifié par la loi du 26 mai 2026, constitue un instrument essentiel de protection du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, à travers les arrêts rendus les 19 juin 2025, 18 décembre 2025 et 25 juin 2026, a précisé avec une remarquable cohérence le champ d’application de ce droit, les exceptions qui en restreignent la portée, et le régime des sanctions applicables en cas de violation. La distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 entre la vente anticipée à un tiers, sanctionnée par la nullité, et la rétractation de l’offre avant acceptation, sanctionnée par la seule réparation du préjudice, constitue l’apport le plus novateur de cette construction prétorienne. Le locataire commercial avisé veillera à accepter l’offre de vente dans les plus brefs délais afin de prévenir toute rétractation du bailleur, tandis que ce dernier devra mesurer les risques contentieux attachés à la méconnaissance des formalités substantielles prescrites par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. L’articulation de ces règles avec le droit commun de la formation du contrat, tel qu’il résulte des articles 1113 et 1116 du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, témoigne de l’unité du droit des obligations, au sein duquel le statut des baux commerciaux ne constitue qu’un îlot de règles spéciales qui ne sauraient être interprétées en méconnaissance des principes généraux gouvernant la rencontre des volontés.
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