I. La computation de la durée du bail expiré au cœur du déclenchement du déplafonnement légal
A. L’intégration de la tacite prolongation dans le seuil des douze années
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’une des pièces maîtresses du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifié au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Or, ce principe connaît une exception fondamentale lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, hypothèse dans laquelle le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative définie par l’article L. 145-33 du même code, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2026, est venue apporter une précision décisive sur le calcul de cette durée de douze années, en confirmant que la tacite prolongation du bail devait être intégralement prise en compte. La Haute juridiction a en effet jugé, au visa des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, le bail initial avait été consenti à compter du 30 juin 2000 et la demande de renouvellement avait été signifiée le 24 mai 2012, soit avant que la durée de douze ans ne fût atteinte. Pourtant, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir retenu que le bail renouvelé prenait effet le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Par conséquent, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans que le locataire ne puisse se prévaloir du plafonnement.
Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de computation de la durée du bail expiré. En effet, l’article L. 145-12 du code de commerce dispose que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. La Cour en tire une conséquence implacable : le preneur qui sollicite le renouvellement en cours de tacite prolongation ne peut prétendre arrêter le cours de la durée du bail à la date de sa demande, celle-ci se poursuivant jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant. Dès lors, la simple anticipation de quelques semaines de la demande de renouvellement ne saurait permettre au preneur d’échapper au déplafonnement lorsque le bail expire au-delà du seuil des douze années. Cette position rejoint celle déjà adoptée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 octobre 2025, lequel avait précisé que le cap de 10 % par an prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 trouvait à s’appliquer en cas de déplafonnement consécutif à une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B).
B. Le déplafonnement subordonné à la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité
Par ailleurs, il convient de rappeler que le déplafonnement ne se limite pas au seul franchissement du seuil des douze années, mais peut également résulter, en application du même article L. 145-34, d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à cet égard, précisé les exigences probatoires pesant sur la partie qui invoque une telle modification notable. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a jugé que « pour retenir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, les juges du fond doivent caractériser en quoi ces facteurs ont connu une évolution significative, par rapport à la situation existant à la date de fixation initiale du loyer du bail expiré, et en quoi cette évolution a eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée dans les lieux loués » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006).
La Cour de cassation a, en outre, précisé le 18 septembre 2025, dans un arrêt publié au Bulletin, que la modification notable s’apprécie au regard de son incidence potentielle et non nécessairement réelle sur le commerce considéré. La troisième chambre civile a ainsi censuré une cour d’appel qui avait subordonné la caractérisation de la modification notable à la démonstration d’une incidence effective sur l’activité commerciale, alors que « le texte n’exige pas la preuve que les nouveaux facteurs locaux de commercialité aient effectivement profité au commerce exploité dans les lieux loués, mais seulement qu’ils soient de nature à avoir une influence favorable sur cet exercice » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette distinction entre incidence potentielle et incidence réelle revêt une importance pratique considérable, car elle allège la charge probatoire pesant sur le bailleur qui sollicite le déplafonnement, tout en préservant la nécessité d’une démonstration objective de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.
En conséquence, le mécanisme du plafonnement se trouve au confluent de deux temporalités distinctes : celle, objective, du calcul de la durée du bail expiré, et celle, plus subjective, de l’appréciation des modifications notables de l’environnement commercial. Cette dualité confère au juge des loyers commerciaux, dont la compétence est fixée par l’article R. 145-23 du code de commerce, un rôle central dans la régulation du prix du bail renouvelé, que les parties ne sauraient contourner par des artifices contractuels.
II. Les aménagements conventionnels face au caractère d’ordre public du statut
A. La portée des clauses contractuelles fixant le loyer renouvelé à la valeur locative
Si la loi encadre strictement le mécanisme du plafonnement, la pratique contractuelle n’est pas dépourvue de ressources pour anticiper, voire neutraliser, les effets de ce dispositif légal. Il est en effet fréquent que les parties insèrent dans le bail commercial une clause stipulant que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, écartant ainsi par avance le bénéfice du plafonnement au profit d’une référence directe au marché locatif. La question de la licéité de telles clauses s’est posée avec une acuité renouvelée devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui a rendu le 9 juillet 2026 un arrêt éclairant sur ce point (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254).
Dans cette affaire, le bail commercial stipulait, à titre de condition essentielle et déterminante, qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, et qu’à défaut d’accord entre les parties, un expert serait désigné sur une liste annexée au contrat pour en déterminer le montant. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris, validant ainsi implicitement le principe de la clause litigieuse. Toutefois, la Haute juridiction s’est principalement prononcée sur la question procédurale de l’appel contre l’ordonnance de désignation de l’expert, jugeant que « lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste, l’ordonnance ainsi rendue est susceptible d’appel ». Cette solution, qui écarte la qualification de tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil, préserve la compétence de la cour d’appel pour contrôler la régularité de la désignation de l’expert conventionnel.
À cet égard, il importe de souligner que l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Or, il est remarquable que l’article L. 145-34, qui institue le plafonnement, ne figure pas dans la liste des dispositions auxquelles il ne peut être dérogé conventionnellement. Cette absence suggère que les parties conservent la liberté d’aménager contractuellement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, dès lors que l’aménagement ne porte pas atteinte au droit au renouvellement lui-même. La jurisprudence antérieure avait déjà admis la validité des clauses de fixation du loyer à la valeur locative, sous réserve qu’elles ne conduisent pas à priver le preneur du bénéfice du statut protecteur dans son ensemble. Dans un arrêt du 12 janvier 2022, la troisième chambre civile avait notamment rappelé, s’agissant des clauses d’indexation, que « la clause d’échelle mobile qui prévoit la révision automatique du loyer sans référence à la valeur locative est réputée non écrite » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, FS-B), ce qui confirme a contrario que les clauses se référant à la valeur locative, dont l’article L. 145-33 fait la règle de principe, ne sauraient encourir la même sanction.
La Cour de cassation a par ailleurs eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport annuel, que le loyer binaire, composé d’une part fixe correspondant au loyer minimum garanti et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires, constitue une modalité licite de détermination du prix du bail renouvelé, à la condition que le loyer total corresponde à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette décision, qui opère un revirement de jurisprudence, illustre la souplesse dont disposent les parties dans la construction des mécanismes conventionnels de fixation du loyer, pour autant que ceux-ci respectent le principe cardinal de correspondance à la valeur locative énoncé par l’article L. 145-33.
B. L’encadrement renforcé des variations de loyer par la loi du 26 mai 2026 et l’office du juge
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs dispositions nouvelles qui, sans modifier directement le mécanisme du plafonnement, en infléchissent substantiellement l’économie générale. L’article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par l’article 63 de la loi, autorise désormais expressément la clause dite « tunnel », par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qui prohibe les clauses d’indexation faisant obstacle à la réciprocité de la variation. Ce nouveau texte permet l’insertion, dans le bail des locaux à usage commercial, d’une clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39.
Parallèlement, la loi du 26 mai 2026 a renforcé la protection du preneur en instaurant la mensualisation de plein droit du loyer, en plafonnant le dépôt de garantie à trois mois de loyer et en créant un mécanisme de suspension de la clause résolutoire lorsque le locataire justifie de difficultés financières. Ces dispositions, bien qu’étrangères au mécanisme du plafonnement stricto sensu, participent d’un rééquilibrage global des relations entre bailleur et preneur, qui doit être pris en considération dans l’appréciation de l’économie générale de la fixation du loyer du bail renouvelé.
En tout état de cause, l’office du juge des loyers commerciaux demeure le pivot de la régulation du prix du bail renouvelé. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, doit rechercher, au besoin d’office, si l’augmentation de loyer qui en résulterait ne serait pas constitutive d’une charge exorbitante pour le preneur justifiant un étalement » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette obligation, qui transcende les stipulations contractuelles, témoigne de la permanence de l’office protecteur du juge dans un contentieux où la liberté contractuelle ne saurait s’exercer au détriment des équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux.
Il résulte de l’ensemble de ces développements que le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, loin de se réduire à une règle arithmétique, constitue un dispositif complexe dont la mise en œuvre est tributaire à la fois de la computation rigoureuse de la durée du bail expiré, de l’appréciation souveraine des modifications notables des facteurs locaux de commercialité et des aménagements conventionnels que les parties peuvent librement stipuler sous le contrôle du juge. La loi du 26 mai 2026, en introduisant de nouveaux instruments de régulation des variations de loyer, vient compléter un édifice jurisprudentiel déjà dense sans en bouleverser les fondements, confirmant ainsi la vitalité d’une matière au cœur des préoccupations des praticiens du droit immobilier commercial.
Conclusion
L’analyse des décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation met en évidence une double tendance dans l’application du mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. D’une part, la Haute juridiction fait preuve d’une rigueur constante dans le calcul de la durée du bail expiré, en intégrant sans réserve la période de tacite prolongation, ce qui peut conduire au déplafonnement alors même que la demande de renouvellement a été formée avant l’expiration du délai de douze ans. D’autre part, elle reconnaît aux parties une certaine latitude dans l’aménagement conventionnel des modalités de fixation du prix, sous réserve du respect du principe fondamental de correspondance à la valeur locative et du contrôle du juge des loyers commerciaux. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en consacrant la validité des clauses tunnel et en renforçant les prérogatives du preneur dans la négociation du bail, s’inscrit dans ce mouvement de recherche d’un équilibre renouvelé entre la liberté contractuelle et la protection statutaire, sans toutefois remettre en cause les principes directeurs qui gouvernent la fixation du prix du bail renouvelé depuis l’origine du statut des baux commerciaux.
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