I. L’immatriculation du preneur comme condition d’accès au statut : entre rigueur du principe et tempéraments prétoriens
A. L’exigence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés : une condition cardinale du statut
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, constitue l’une des pierres angulaires de la protection du fonds de commerce. Son bénéfice n’est toutefois pas inconditionnel : l’
article L. 145-1 du code de commerce subordonne expressément l’application de ce régime protecteur à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, pour les artisans, au registre national des entreprises. La Cour de cassation rappelle avec constance que cette condition d’immatriculation s’apprécie à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement, et doit être maintenue jusqu’à la conclusion du bail renouvelé ou la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Dans un arrêt du 20 avril 2023, la troisième chambre civile a ainsi censuré un arrêt d’appel qui n’avait pas vérifié si la preneuse satisfaisait à l’exigence d’immatriculation au jour de la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-12.937). Cette exigence, loin de constituer une simple formalité administrative, représente une condition substantielle dont dépendent à la fois le droit au renouvellement du bail et, en cas de refus de celui-ci, le droit à l’indemnité d’éviction.
L’immatriculation doit en principe porter sur l’activité autorisée par le bail et effectivement exercée dans les lieux loués. Une inscription au RCS qui ne couvrirait pas l’activité stipulée au contrat de bail est inopérante pour fonder le bénéfice du statut. L’arrêt du 15 février 2023, rendu par la troisième chambre civile, a rappelé qu’une renonciation au statut des baux commerciaux au moment de la conclusion du contrat est nécessairement équivoque et ne saurait résulter du seul fait que le preneur n’était pas immatriculé à cette date (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-12.698). Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé le champ d’application ratione materiae du statut en excluant, par un arrêt publié au Bulletin du 29 juin 2023, les locaux à usage industriel ou d’entreposage du bénéfice des dispositions protectrices lorsque l’activité qui y est exercée ne présente pas un caractère commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-1 (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Le bénéfice du statut ne saurait ainsi être étendu aux activités de nature purement industrielle ou logistique qui ne participent pas de la qualification de commerce ou d’artisanat.
La rigueur de cette condition d’immatriculation trouve son corollaire dans l’encadrement du droit de préférence du locataire commercial, tel que réformé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Les articles 62 et 63 de cette loi, modifiant l’article L. 145-15 du code de commerce, sont venus élargir le périmètre des clauses réputées non écrites en matière de baux commerciaux. Le législateur a entendu renforcer la protection du preneur en prohibant les stipulations qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions impératives du statut. Cette intervention législative, la plus substantielle depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, confirme la dimension d’ordre public de protection qui innerve l’ensemble du dispositif.
B. L’unité d’exploitation comme exception prétorienne à l’exigence d’immatriculations multiples
Si le principe de l’immatriculation distincte pour chaque activité exercée dans chaque local loué constitue la règle, la jurisprudence a progressivement consacré une exception significative lorsque plusieurs locaux forment, dans les faits, une unité d’exploitation indivisible. Cette construction prétorienne, ancrée dans une approche fonctionnelle du champ d’application du statut, permet au preneur de bénéficier de la protection légale pour l’ensemble des locaux constitutifs de son exploitation, quand bien même il ne serait immatriculé que pour l’activité principale. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 19 mars 2026, que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
Cette exception trouve son fondement dans la ratio legis même du statut des baux commerciaux, conçu pour protéger le fonds de commerce en tant qu’universalité économique et non en tant qu’agrégat de situations locatives cloisonnées. L’article L. 145-1, I, 1°, du code de commerce dispose que le statut s’applique « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ». La notion d’accessoire ne se confond pas avec celle d’unité d’exploitation, mais elle procède de la même logique fonctionnelle : ce qui importe n’est pas la segmentation juridique des baux, mais la réalité économique de l’exploitation.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 mars 2023, apprécié la notion de locaux accessoires en exigeant que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds, sans considération des possibilités de remplacement dont le preneur pourrait disposer par ailleurs (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830). En d’autres termes, le juge doit apprécier in concreto l’incidence de la privation du local litigieux sur l’exploitation du fonds, indépendamment de l’existence de solutions de substitution. Cette jurisprudence consacre ainsi un principe d’indivisibilité fonctionnelle de l’exploitation commerciale qui transcende la pluralité des titres locatifs.
II. La consécration d’une approche fonctionnelle par la troisième chambre civile : le faisceau d’indices de l’unité d’exploitation
A. L’arrêt du 19 mars 2026 et la méthode du faisceau d’indices factuels
L’arrêt rendu le 19 mars 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue, à cet égard, une illustration remarquable de la méthode du faisceau d’indices mise en œuvre par la Haute juridiction pour caractériser l’unité d’exploitation. En l’espèce, un bailleur social, l’établissement public Paris Habitat OPH, avait donné à bail en renouvellement à un même preneur deux locaux contigus situés à la même adresse parisienne, le premier pour l’exercice d’une activité de « parfumerie », le second pour une activité de « textiles, lingerie et tous accessoires de mode ». Le preneur n’était immatriculé au registre du commerce et des sociétés que pour le premier local, sous le libellé d’activité suivant : « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant ». Le bailleur, invoquant l’absence d’immatriculation spécifique pour l’activité de textile exercée dans le second local, lui avait signifié un congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur et confirme l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant reconnu le bénéfice du statut pour le second local. Pour parvenir à cette solution, elle mobilise un ensemble de critères factuels convergents dont la combinaison emporte la conviction du juge. En premier lieu, la cour d’appel a constaté que l’activité pour laquelle le preneur était immatriculé incluait dans son libellé même l’activité de textiles et accessoires exercée dans le second local, la formulation « tous produits non réglementés » couvrant, par sa généralité, la vente de textile. En deuxième lieu, les juges du fond ont relevé qu’aucune barrière physique ne séparait les deux lots, la clientèle circulant librement de l’un à l’autre, ce qui caractérisait une unité de lieu d’exploitation. En troisième lieu, le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, indice d’une exploitation commerciale conçue et perçue comme un tout par la clientèle.
La Cour de cassation retient également, en quatrième lieu, l’identité des conditions matérielles d’exploitation des deux locaux, dotés de présentoirs, rayonnages et produits avec prix affichés, accessibles à la clientèle sans distinction. En cinquième lieu, elle relève qu’aucune comptabilité analytique distincte n’était tenue pour chacun des deux lots, ce qui confirmait l’unicité de la gestion économique de l’ensemble. L’arrêt énonce ainsi que, par ce faisceau d’indices « la cour d’appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible et que le locataire bénéficiait ainsi du statut des baux commerciaux pour le bail portant sur le lot n° 156357 ». L’existence de deux baux distincts, conclus à une année d’intervalle et portant sur des activités en apparence différentes, ne fait donc pas obstacle à la reconnaissance de l’unité d’exploitation.
Dès lors, la troisième chambre civile confirme que l’appréciation de l’unité d’exploitation relève non pas d’une analyse abstraite des stipulations contractuelles, mais d’une appréciation souveraine des juges du fond fondée sur la réalité matérielle, géographique et comptable de l’activité exercée. Cette approche fonctionnelle, respectueuse de la lettre comme de l’esprit du statut des baux commerciaux, invite les praticiens à documenter avec soin les conditions concrètes d’exploitation avant de se prévaloir d’une dénégation de statut fondée sur l’absence d’immatriculation formelle. À cet égard, l’arrêt du 19 mars 2026 s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure relative aux locaux accessoires tout en l’enrichissant d’une méthode probatoire systématique.
B. Les conséquences contentieuses de l’approche fonctionnelle : renouvellement, indemnité d’éviction et prescription des actions
La reconnaissance de l’unité d’exploitation emporte des conséquences contentieuses déterminantes, au premier rang desquelles figure le droit au renouvellement du bail et, en cas de refus, le droit à une indemnité d’éviction. L’arrêt du 19 mars 2026 illustre avec netteté cette articulation : la cour d’appel, après avoir constaté que le congé délivré par le bailleur comportait une dénégation infondée du statut, en a déduit que ce congé ouvrait droit pour le preneur à une indemnité d’éviction. Le droit à cette indemnité, consacré par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue le corollaire indispensable de la protection du fonds de commerce et sanctionne le refus illégitime du bailleur de renouveler le bail.
L’enjeu procédural de la qualification de l’unité d’exploitation est d’autant plus considérable que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux sont soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La brièveté de ce délai impose au preneur une vigilance constante dans la défense de ses droits, toute inaction pouvant lui être fatale. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 25 janvier 2023, rappelé que le délai de prescription de l’action en nullité d’un contrat de bail commercial fondée sur une cause étrangère au statut, telle que la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, relève non pas de la prescription biennale de l’article L. 145-60 mais de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-12.930). La frontière entre ces deux régimes de prescription détermine ainsi la recevabilité même de l’action.
La troisième chambre civile a également apporté des précisions essentielles sur le sort des restitutions consécutives à l’anéantissement d’un contrat de bail. Dans l’arrêt du 25 janvier 2023 précité, elle a jugé que « les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais seulement des règles de la nullité. En conséquence, la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail ». Par ailleurs, l’arrêt du 21 mai 2026, publié au Bulletin, a posé une règle fondamentale en matière de nullité du bail commercial : « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ». La Cour de cassation a en outre précisé que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies », ce dont il résulte que le bailleur, même non propriétaire du bien litigieux, peut prétendre à une indemnité d’occupation en contrepartie de la jouissance effective qu’il a procurée au preneur (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, Publié au Bulletin).
En conséquence, l’approche fonctionnelle de l’immatriculation développée par la troisième chambre civile s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus vaste de consolidation des droits du preneur à bail commercial, dont témoignent également les arrêts récents relatifs à l’obligation de délivrance continue du bailleur. L’arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, a ainsi rappelé que l’obligation de délivrance conforme ne cesse pas avec l’expiration du bail et que le bailleur demeure tenu, pendant toute la durée de la jouissance du preneur, de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin). Le même arrêt a jugé que « l’action en paiement des loyers ne peut être poursuivie après la résiliation du bail renouvelé », établissant ainsi une nette distinction entre la période d’exécution du contrat et la période postérieure à sa résiliation, exclusivement régie par les règles de l’indemnité d’occupation.
Cette convergence des solutions jurisprudentielles atteste d’une volonté constante de la troisième chambre civile de préserver l’effectivité du statut des baux commerciaux en neutralisant les constructions juridiques qui tendraient à en éluder l’application. La méthode du faisceau d’indices, éprouvée par l’arrêt du 19 mars 2026, constitue à cet égard un instrument prétorien d’une remarquable efficacité, car elle permet au juge de disqualifier une dénégation de statut en se fondant sur la réalité économique et matérielle de l’exploitation, plutôt que sur la seule architecture contractuelle des baux. Le preneur qui exploite plusieurs locaux comme un ensemble commercial indivisible peut ainsi se prévaloir d’une immatriculation unique, à la condition de rapporter la preuve des éléments constitutifs de cette unité : absence de séparation physique, circulation commune de la clientèle, identité des conditions matérielles d’exploitation et unicité de la gestion comptable.
Conclusion
L’arrêt rendu le 19 mars 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation conforte une conception fonctionnelle du champ d’application du statut des baux commerciaux, selon laquelle l’unité d’exploitation prime sur la pluralité formelle des titres locatifs et des immatriculations. Cette solution, qui s’enracine dans la finalité protectrice du statut institué par le décret du 30 septembre 1953, offre au preneur une garantie effective contre les dénégations de statut fondées sur des arguments exclusivement formels. Le faisceau d’indices dégagé par la Cour — absence de séparation physique, circulation commune de la clientèle, droit d’étalage unique, identité des conditions d’exploitation et comptabilité unifiée — constitue désormais une grille de lecture opératoire pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Associée aux développements jurisprudentiels contemporains relatifs à l’obligation continue de délivrance et au régime des restitutions consécutives à la nullité, cette construction prétorienne témoigne de la vitalité du droit des baux commerciaux, constamment réinterprété par le juge à la lumière des réalités économiques de l’exploitation commerciale.
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