Un bien acquis à deux, une séparation, puis le silence. L’un des co-indivisaires quitte les lieux et cesse toute correspondance. Le crédit continue de courir, les charges s’accumulent, et le bien ne peut être vendu parce que la vente d’un immeuble indivis exige le consentement de tous. Cette situation, banale dans les couples non mariés propriétaires ensemble, paralyse durablement un patrimoine.
Le réflexe consiste souvent à attendre, ou à engager une procédure d’absence. C’est une erreur de calendrier. La déclaration d’absence suppose dix ans après la constatation d’une présomption d’absence, ou vingt ans à défaut de cette constatation. Aucun crédit immobilier ne se laisse gérer sur un tel horizon.
Le droit civil offre des instruments bien plus rapides, conçus précisément pour cette hypothèse : l’habilitation judiciaire à représenter le co-indivisaire injoignable, les pouvoirs entre époux tirés du régime matrimonial, et les règles de signification permettant d’assigner celui dont on ignore l’adresse. Correctement combinés, ils permettent de vendre en quelques mois plutôt qu’en quelques années.
Cette analyse est générale et ne commente aucune situation individuelle. Elle expose les conditions posées par les textes et la manière dont les juridictions du fond les appliquent, afin d’identifier le dossier de preuve à constituer avant d’agir.
Le blocage : l’unanimité et le silence
L’indivision fonctionne, pour les actes les plus graves, à l’unanimité. La vente d’un immeuble indivis suppose l’accord de tous les indivisaires, quelle que soit la part de chacun. Un co-indivisaire minoritaire mais injoignable bloque donc aussi sûrement qu’un co-indivisaire majoritaire hostile.
Le blocage ne se limite pas à la vente. Il empêche la régularisation d’un mandat auprès d’une agence, la signature d’un compromis, la conclusion de l’acte authentique, l’affectation du prix au remboursement du passif commun. Il produit des effets en cascade sur la situation financière de celui qui reste, qui continue de supporter seul l’échéance du prêt et les charges de copropriété tout en étant privé de la seule solution disponible, la cession.
Il est aggravé par un second obstacle, procédural celui-là. Pour saisir le juge, encore faut-il assigner le co-indivisaire. Or son adresse est inconnue. Beaucoup de dossiers s’arrêtent à cette étape, faute d’avoir identifié la voie prévue par le code de procédure civile.
L’habilitation judiciaire de l’article 815-4
Le texte et son champ réel
Aux termes de l’article 815-4 du code civil :
« Si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge. »
Le texte est consultable sur Légifrance. La formule « hors d’état de manifester sa volonté » suggère d’abord l’altération des facultés mentales, le coma, l’incapacité médicalement constatée. Les juridictions du fond retiennent une acception nettement plus large, qui englobe l’éloignement et l’impossibilité matérielle de joindre la personne.
Un jugement du tribunal judiciaire de Lyon l’énonce sans réserve, dans une espèce où l’ancienne compagne du demandeur avait quitté le domicile commun et n’avait plus donné signe de vie depuis plusieurs années :
« Il est constant que cet article peut trouver application en cas d’éloignement » (TJ Lyon, 1er juillet 2026, n° 26/02885, disponible ici).
Une réserve s’impose. Cette solution émane d’une juridiction du fond et n’a pas été consacrée par la Cour de cassation. Une lecture plus stricte, réservant le texte à l’altération des facultés, reste concevable. Il est donc prudent d’invoquer à titre subsidiaire l’article 815-5 du code civil, qui autorise un indivisaire à être « autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun », et qui rend l’acte opposable à celui dont le consentement a fait défaut. Le texte est disponible sur Légifrance. Les deux fondements se cumulent utilement dans les écritures.
Cette lecture est décisive pour la pratique. Elle dispense d’établir une quelconque altération des facultés de l’absent, ce qui serait impossible puisque l’on ne peut ni l’examiner ni le rencontrer. Elle déplace l’objet de la preuve : il ne s’agit plus de démontrer un état de la personne, mais l’échec documenté des recherches entreprises pour la joindre.
Le dossier de preuve, seule vraie difficulté
Le même jugement détaille les éléments qui ont emporté la conviction du tribunal, et cette énumération vaut méthode. Le tribunal relève que la défenderesse avait été assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, « l’huissier n’ayant trouvé aucune trace de la défenderesse » à la dernière adresse connue du couple, et « que ni ses recherches internet, ni la mairie ne lui ont permis d’obtenir une quelconque information sur son domicile ou un éventuel employeur ». Il ajoute que le demandeur produisait un courrier adressé par l’établissement prêteur à la défenderesse, mais expédié à l’adresse actuelle du demandeur, ainsi que des courriels envoyés entre 2017 et 2020 restés sans réponse. Il conclut :
« Ces éléments permettent de caractériser que [la défenderesse] est hors d’état d’exprimer sa volonté au sens de l’article 815-4 précité. »
Quatre catégories de pièces se dégagent, et elles se préparent avant l’assignation. Le procès-verbal de recherches infructueuses dressé par le commissaire de justice constitue la pièce centrale, parce qu’il émane d’un officier public et relate des diligences objectivées. Les démarches auprès de la mairie du dernier domicile en constituent le prolongement naturel. Les correspondances datées restées sans réponse, courriels ou lettres, établissent la durée et la constance du silence. Enfin, les courriers de tiers, banque ou administration, réexpédiés faute de destinataire ou adressés à une adresse manifestement obsolète, corroborent l’ensemble.
Le dossier qui échoue est celui qui repose sur la seule affirmation du demandeur selon laquelle il n’arrive pas à joindre son co-indivisaire. Le juge n’a alors rien à vérifier.
L’étendue de l’habilitation demandée
L’article 815-4 laisse au juge le soin de fixer « les conditions et l’étendue » de la représentation. Il faut donc rédiger la demande avec précision, en couvrant toute la chaîne de l’opération projetée. Dans l’espèce lyonnaise, le tribunal a habilité le demandeur à régulariser le mandat de vente, à négocier les conditions d’une vente amiable, à procéder à toute formalité et signer tout acte requis pour préparer, conclure et finaliser la vente, puis à régler le passif indivis au moyen des fonds issus de la vente.
Il a par ailleurs encadré le prix dans le temps, en autorisant une mise en vente à 103 000 euros pendant six mois, puis à un prix minimum de 90 000 euros pendant six mois supplémentaires, avec faculté de recourir ensuite à une licitation aux enchères publiques assortie d’une possibilité de baisse du quart en cas de carence d’enchères. Ce calendrier dégressif protège l’absent contre une vente à vil prix tout en garantissant que l’opération aboutira. Il constitue un modèle utile à reprendre dans les écritures. Sur les mécanismes de la vente forcée, notre page dédiée aux ventes aux enchères immobilières expose le déroulement de la procédure.
Le cas particulier du conjoint
Lorsque la personne injoignable est mariée au demandeur, le régime matrimonial ouvre des voies propres, souvent plus commodes que l’indivision.
L’article 217 du code civil autorise un époux à être habilité par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci « est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille ». Le texte prend soin de préciser que l’acte ainsi passé est opposable à l’époux dont le consentement a fait défaut, « sans qu’il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle ».
L’article 219 permet plus largement de se faire habiliter à représenter le conjoint dans l’exercice des pouvoirs résultant du régime matrimonial. Son second alinéa ouvre une voie moins connue, qui dispense d’attendre une décision : les actes faits par un époux en représentation de l’autre, à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation, produisent effet suivant les règles de la gestion d’affaires.
La première chambre civile de la Cour de cassation, saisie pour avis, a précisé l’étendue de cette faculté :
« Le recours aux règles de la gestion d’affaires prévu à l’alinéa 2 de l’article 219 du code civil n’est pas subordonné à la condition que l’autre époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté » (Cass. 1re civ., avis, 30 avril 2025, n° 23-15.971, disponible ici).
La Cour a fondé cette solution sur l’observation que les deux alinéas de l’article 219, « qui ont pour objet commun d’énoncer les modalités d’une représentation d’un époux par son conjoint à l’initiative de ce dernier, énoncent des conditions de mise en œuvre qui leur sont propres ». L’alinéa 2 n’est donc pas le prolongement conditionnel de l’alinéa 1er, mais un mécanisme autonome.
La portée pratique est réelle pour l’époux resté sur place. Il peut agir dans l’urgence sans attendre l’habilitation judiciaire, quitte à voir l’acte apprécié ensuite au regard de la gestion d’affaires, ce qui suppose que l’intervention ait été utile au conjoint représenté. Cette voie ne dispense pas de solliciter l’habilitation pour les actes lourds, mais elle sécurise les mesures conservatoires prises entre-temps.
Assigner celui que l’on ne trouve pas
Toutes ces procédures supposent une assignation régulière. L’article 659 du code de procédure civile règle l’hypothèse du destinataire sans adresse connue. Lorsque la personne « n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus », le commissaire de justice dresse un procès-verbal « où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte ».
Le texte, disponible sur Légifrance, impose ensuite deux formalités successives. Le même jour ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie à la dernière adresse connue une lettre recommandée avec demande d’avis de réception contenant copie du procès-verbal et de l’acte signifié. Le jour même, il avise le destinataire par lettre simple de l’accomplissement de cette formalité.
Deux points méritent l’attention. La sanction de nullité ne frappe que le second envoi, ce qui n’autorise aucune négligence sur le premier. Et le dernier alinéa étend expressément le dispositif à la signification d’un acte concernant une personne morale « qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés », ce qui en fait un outil également utile en droit des sociétés.
Le procès-verbal de l’article 659 remplit ainsi une double fonction. Il assure la régularité de la procédure. Il constitue, dans le même mouvement, la pièce maîtresse démontrant que l’indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté. C’est pourquoi il faut veiller à ce que le commissaire de justice relate ses diligences de manière circonstanciée plutôt que par une formule générale.
Une limite doit être rappelée. L’article 659 ne s’applique que si aucune adresse n’est connue. Lorsque le co-indivisaire réside à l’étranger à une adresse identifiée, la signification obéit aux règles propres à la transmission internationale des actes, et le recours à ce texte serait irrégulier. Le procès-verbal reste par ailleurs un mode de signification : il ouvre l’accès au juge, il ne vaut pas à lui seul démonstration que l’intéressé est hors d’état de manifester sa volonté.
Le sort de la part de l’absent
Une objection vient naturellement à l’esprit : vendre le bien d’une personne qui ne peut se défendre revient-il à la dépouiller ? Les juridictions y répondent par la consignation.
Dans l’espèce lyonnaise, le tribunal a dit que la part revenant à la défenderesse après apurement du passif serait « le cas échéant consignée en cas de vente amiable en l’étude du notaire chargé de la vente », ou, en cas de vente aux enchères publiques, dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution, et ce « jusqu’au retour de [la défenderesse] ou jusqu’à ce que lui soit désigné un représentant dans le cadre d’une procédure d’absence ».
L’équilibre est ainsi préservé. L’opération est débloquée, le passif commun est apuré, celui qui reste retrouve sa capacité financière ; et l’absent conserve intégralement ses droits patrimoniaux, transformés en une somme consignée qui l’attend. La vente ne lui fait perdre que la propriété du bien, non sa valeur.
Cette solution éclaire aussi l’articulation avec le droit de l’absence. La consignation dure jusqu’au retour ou jusqu’à la désignation d’un représentant dans le cadre d’une procédure d’absence. L’habilitation de l’article 815-4 ne rend donc pas cette procédure inutile ; elle la rend seulement non urgente. La famille pourra faire constater la présomption d’absence par le juge des tutelles plus tard, pour débloquer les fonds consignés, sans que le patrimoine immobilier ait entre-temps continué de se dégrader.
Anticiper le risque
La situation se prévient à peu de frais, et cette anticipation relève du conseil ordinaire lors de toute acquisition à plusieurs.
La procuration laissée par chacun des acquéreurs constitue la parade la plus simple. L’article 121 du code civil écarte d’ailleurs les mesures de représentation du présumé absent lorsque celui-ci a laissé « une procuration suffisante à l’effet de les représenter et d’administrer leurs biens ». Une procuration en la forme authentique, déposée chez le notaire rédacteur de l’acte, évite l’intégralité de la procédure décrite ci-dessus.
La détention du bien par une société civile immobilière change également la donne. Les statuts organisent la prise de décision, fixent les majorités et prévoient les modalités de convocation, ce qui déplace le problème du terrain de l’unanimité indivisaire vers celui du droit des sociétés. Notre page consacrée à la société civile immobilière détaille les arbitrages à opérer au moment de l’acquisition.
Enfin, la convention d’indivision peut désigner un gérant et fixer ses pouvoirs, ce qui allège considérablement la gestion courante. Elle ne dispense pas de l’unanimité pour la vente, mais elle évite la paralysie sur tous les actes d’administration.
Lorsque la disparition dure et que la question devient successorale, les mécanismes changent de nature. Notre page relative au droit patrimonial et aux successions expose les effets de la déclaration d’absence sur l’ouverture de la succession et la liquidation du régime matrimonial.
Ce qu’il faut retenir
Le co-indivisaire injoignable ne condamne pas à l’attente. L’habilitation de l’article 815-4 du code civil, dont les juridictions admettent qu’elle s’applique au simple éloignement, permet de vendre et d’apurer le passif dans des délais compatibles avec la vie économique. Le conjoint dispose en outre des articles 217 et 219, dont l’alinéa 2 autorise une intervention immédiate sur le terrain de la gestion d’affaires.
La réussite de ces procédures ne se joue pas à l’audience mais en amont. Elle dépend de la qualité du procès-verbal de recherches infructueuses, de la traçabilité des tentatives de contact et de la précision avec laquelle l’étendue de l’habilitation est demandée. Un dossier constitué au fil de la procédure se perd ; un dossier constitué avant l’assignation aboutit.
Le versant familial et procédural de ces situations, notamment les conditions dans lesquelles une disparition est traitée comme inquiétante et le déroulé complet du droit de l’absence, est développé dans notre analyse consacrée à la disparition volontaire d’un majeur en droit français.
La présente analyse est générale et ne préjuge d’aucune situation individuelle. Les délais, la juridiction compétente et l’étendue de l’habilitation utile dépendent des pièces du dossier.
Références
Textes. Code civil, articles 121, 122, 217, 219 815-4 et 815-5. Code de procédure civile, article 659.
Jurisprudence. Cass. 1re civ., avis, 30 avril 2025, n° 23-15.971, courdecassation.fr. TJ Lyon, 1er juillet 2026, n° 26/02885, courdecassation.fr.
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