I. La nature juridique du loyer binaire : entre liberté contractuelle et intervention du juge des loyers commerciaux
A. La qualification du loyer binaire et ses implications contentieuses
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime de fixation du prix du bail renouvelé dont le principe cardinal, énoncé à l’article L. 145-33, veut que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés corresponde à la valeur locative. Cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, l’article L. 145-34 du même code prévoit un mécanisme de plafonnement du loyer, dont le taux de variation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Or, la pratique contractuelle a développé depuis plusieurs décennies une modalité particulière de fixation du loyer, dénommée loyer binaire, composée d’une part fixe, souvent qualifiée de minimum garanti, et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Ce mécanisme, fréquent dans les centres commerciaux et les emplacements de premier ordre, soulève une difficulté contentieuse spécifique : le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est établie par les articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce et par l’article R. 145-23 du même code, peut-il connaître de la fixation du prix d’un tel bail lors de son renouvellement, alors que les parties n’ont pas expressément prévu cette faculté ?
La Cour de cassation a rendu, le 30 mai 2024, un arrêt publié au Bulletin et au Rapport (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R) qui constitue un revirement de jurisprudence d’une portée considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux. Cette décision, rendue dans un litige opposant la société civile immobilière Nice Cimiez à la société Monoprix exploitation, est intervenue après que les parties, liées depuis 1966, eurent stipulé, par avenant du 8 mars 1979, une clause selon laquelle le loyer annuel ne pouvait être inférieur à 1,50 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux. À l’occasion du renouvellement du bail, la bailleresse avait saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, à laquelle la locataire opposait le caractère exclusivement conventionnel de la détermination du prix, faisant valoir que les parties n’avaient pas prévu de recours au juge.
La troisième chambre civile, par cet arrêt, a opéré une clarification décisive de la qualification processuelle du moyen tiré de la convention de loyer binaire. Elle a énoncé que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». En conséquence, « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond ». Cette solution emporte des conséquences pratiques immédiates pour les praticiens : le preneur qui invoque la clause de loyer variable pour s’opposer à la fixation judiciaire du prix ne soulève pas une irrecevabilité de la demande, mais un moyen de défense au fond, ce qui oblige le juge à statuer sur le fond du litige.
L’arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045) est venu confirmer cette orientation, en approuvant une cour d’appel d’avoir retenu, « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat », que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer du bail renouvelé soit soumise au juge des loyers. Cette décision conforte le principe selon lequel l’existence d’un loyer binaire exclut en principe la fixation judiciaire à la valeur locative, sauf manifestation de volonté contraire des parties.
Dès lors, la qualification juridique du loyer binaire se révèle déterminante pour l’issue du contentieux du renouvellement. Ce mécanisme contractuel, qui substitue à la valeur locative une formule mathématique combinant un plancher fixe et une indexation sur l’activité, échappe par nature au champ d’application des dispositions supplétives du statut. La Cour de cassation rappelle en effet que « d’une part, les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d’autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 24). À cet égard, la jurisprudence nouvelle éclaire d’un jour inédit l’articulation entre les articles L. 145-33 et suivants et l’autonomie de la volonté des parties.
B. L’exclusion de principe de la fixation judiciaire à la valeur locative et ses tempéraments
La règle dégagée par la Cour de cassation repose sur un postulat simple, mais dont la mise en œuvre contentieuse s’est avérée d’une complexité redoutable : « lorsque les parties ont stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 22, rappelant la jurisprudence antérieure). En d’autres termes, la stipulation d’un loyer binaire traduit une volonté implicite des parties d’exclure le recours aux règles statutaires de fixation du prix. La Cour de cassation en tirait classiquement pour conséquence que « l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s’il existait, et en absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix » (ibid.).
Par ailleurs, cette exclusion de principe connaît un tempérament dont l’arrêt du 30 mai 2024 a précisé les contours. La Cour énonce en effet que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 23). Cette faculté, consacrée depuis 2016, permet aux parties de combiner le mécanisme du loyer binaire avec la garantie d’une fixation judiciaire du minimum garanti, offrant ainsi une soupape de sécurité en cas de désaccord sur la valorisation du local.
Cependant, l’apport le plus novateur de l’arrêt du 30 mai 2024 réside dans l’extension de ce tempérament au-delà de l’hypothèse d’une clause expresse. La Cour de cassation a en effet jugé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond […], de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 26). En d’autres termes, la volonté des parties de soumettre la fixation du prix du bail renouvelé au juge des loyers peut être implicite ou résulter de circonstances extérieures au contrat lui-même.
Cette solution, qui élargit considérablement l’office du juge des loyers commerciaux, a pour corollaire une exigence renforcée de motivation des décisions de justice. L’arrêt du 30 mai 2024 censure en effet la cour d’appel pour n’avoir pas « rechercher, comme le lui demandait la bailleresse, si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 29). En conséquence, le juge saisi d’une demande de fixation du prix d’un bail renouvelé stipulant un loyer binaire ne peut se contenter d’un rejet d’irrecevabilité : il doit examiner le fond du litige et, le cas échéant, rechercher si une volonté commune, fût-elle implicite, autorise l’intervention judiciaire.
Le formalisme protecteur du statut des baux commerciaux, qui se manifeste notamment par l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement, n’a pas vocation à s’appliquer à la clause de loyer binaire, qui relève de la liberté contractuelle et ne prive le preneur d’aucune prérogative statutaire. Cette analyse est confortée par la Cour de cassation, qui affirme que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 27).
II. L’office du juge face au moyen tiré de la convention de loyer binaire : évolution jurisprudentielle et perspectives contentieuses
A. La distinction entre défense au fond et fin de non-recevoir : l’apport procédural de l’arrêt du 30 mai 2024
L’arrêt du 30 mai 2024 opère une clarification de première importance quant à la qualification du moyen soulevé par le preneur pour s’opposer à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé. La troisième chambre civile énonce, au visa des articles L. 145-33 à L. 145-36 et R. 145-23 du code de commerce, ainsi que des articles 71 et 122 du code de procédure civile, que le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer binaire « s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 18). Cette qualification emporte des conséquences processuelles directes : alors que la fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause et conduit, si elle est accueillie, au rejet de la demande sans examen au fond, la défense au fond impose au juge de statuer sur le bien-fondé de la prétention.
Ce renversement de perspective constitue une rupture avec la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation rappelle en effet que, dans un premier temps, les juges du fond déclaraient irrecevables les demandes de fixation judiciaire du prix d’un bail renouvelé comportant un loyer binaire, au motif que la compétence du juge des loyers était exclue par la volonté des parties. L’arrêt du 30 mai 2024 met un terme à cette pratique en imposant au juge de restituer son exacte qualification au moyen soulevé et d’examiner le fond du litige.
Par ailleurs, la distinction entre défense au fond et fin de non-recevoir recèle un enjeu contentieux considérable en matière de prescription. En effet, l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Or, si l’action en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, le moyen de défense au fond tiré de la clause de loyer binaire n’est, quant à lui, soumis à aucun délai de prescription, conformément à l’adage selon lequel les moyens de défense sont perpétuels. En conséquence, le preneur peut opposer la clause de loyer variable à tout moment de la procédure, même si l’action du bailleur a été introduite dans le délai de deux ans.
Cette architecture processuelle a été récemment confortée par les arrêts de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026. La Cour a notamment jugé, dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B), que la cour d’appel qui déclare irrecevable une demande dans son dispositif met fin à l’instance sur ce point, ce qui l’oblige à statuer par une décision motivée susceptible de recours. Cette exigence procédurale, qui irrigue l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, trouve un écho particulier dans le contentieux du loyer binaire, où la qualification du moyen conditionne l’issue du litige.
À cet égard, la réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette réforme, qui s’applique aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, n’est pas sans incidence sur l’économie générale du contentieux locatif, y compris dans l’hypothèse où le bail stipule un loyer binaire. En effet, l’exigence de reprise du versement intégral du loyer courant pourrait se heurter à la difficulté de déterminer le montant exact du loyer courant lorsque le bail renouvelé n’a pas encore fait l’objet d’un accord sur le prix, en raison précisément de l’exclusion de la fixation judiciaire inhérente au loyer binaire.
Dès lors, la pratique contractuelle se trouve confrontée à un paradoxe : la clause de loyer binaire, qui libère les parties de l’intervention du juge pour la fixation du prix, les expose à un risque d’insécurité juridique en cas de désaccord persistant, le bail étant alors reconduit à l’ancien prix sans mécanisme de renégociation judiciaire. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui ouvre au bailleur la faculté de refuser le renouvellement moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction, constitue alors l’unique porte de sortie pour le bailleur insatisfait du maintien de l’ancien prix, solution dont le coût économique est souvent prohibitif.
B. La recherche de la volonté commune des parties comme clef de voûte du renouveau de l’office du juge
Le second apport fondamental de l’arrêt du 30 mai 2024 tient à la méthodologie que le juge des loyers commerciaux doit désormais déployer lorsqu’il est saisi d’une contestation portant sur le prix d’un bail renouvelé stipulant un loyer binaire. La Cour de cassation impose au juge de « rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 26). En conséquence, l’office du juge ne se limite plus à un constat formel de l’absence de clause expresse de recours : il s’étend à une analyse substantielle de l’intention des parties, appréhendée à travers l’ensemble des circonstances de la cause.
Cette recherche de la volonté commune emporte deux séries de conséquences pour les praticiens. D’une part, la rédaction des clauses de loyer binaire doit être adaptée pour éviter toute ambiguïté quant à la possibilité d’un recours au juge des loyers. Une clause claire et non équivoque écartant expressément la fixation judiciaire à la valeur locative prémunira les parties contre le risque de voir le juge déduire des éléments extrinsèques une volonté commune contraire. D’autre part, la preuve des éléments extrinsèques revêt une importance stratégique : les échanges précontractuels, les correspondances entre les parties, les termes des avenants successifs et les usages professionnels peuvent constituer autant d’indices de la volonté implicite des parties de soumettre le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
Par ailleurs, l’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et que, au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. La durée du bail expiré, incluant la période de tacite prolongation, est capitale pour le calcul du plafonnement du loyer en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui prévoit que le plafonnement cesse de s’appliquer « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Dans l’hypothèse d’un loyer binaire, la question de savoir si le bailleur peut revendiquer le déplafonnement du minimum garanti en invoquant une durée supérieure à douze ans se pose avec une acuité particulière, dès lors que le juge des loyers n’est en principe pas compétent pour fixer le prix.
La Cour de cassation, dans l’arrêt du 30 mai 2024, a pris soin de rappeler que la jurisprudence antérieure admettait la faculté pour le bailleur de « refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce » lorsque les parties ne parvenaient pas à un accord sur le prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R, par. 22). Cette faculté, qui ouvre au bailleur une voie de sortie du contrat par le biais d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, constitue la contrepartie logique de l’exclusion de la fixation judiciaire du prix. Toutefois, son exercice est soumis au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui court à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement.
En ce qui concerne l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations, l’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Cette prescription quinquennale de droit commun ne s’applique pas aux actions relevant du statut des baux commerciaux, lesquelles sont exclusivement soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60. Cependant, l’action en responsabilité contractuelle fondée sur un manquement du cocontractant à son obligation de négocier de bonne foi le prix du bail renouvelé, qui ne relève pas du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, demeure soumise à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.
Ainsi, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative au loyer binaire s’inscrit dans une évolution plus large du droit des baux commerciaux, marquée par une attention accrue portée à la dimension processuelle du contentieux. La qualification du moyen en défense au fond plutôt qu’en fin de non-recevoir, la recherche de la volonté commune implicite des parties et la distinction entre les régimes de prescription applicables témoignent d’une volonté de la haute juridiction de préserver l’accès au juge tout en respectant l’autonomie de la volonté contractuelle. En conséquence, les praticiens sont invités à une vigilance renforcée dans la rédaction des clauses de loyer binaire et dans la gestion précontentieuse des renouvellements, afin d’anticiper les risques procéduraux que la Cour de cassation a précisément identifiés dans ses arrêts du 30 mai 2024 et du 18 juin 2026.
Conclusion
La construction jurisprudentielle élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation autour du loyer binaire dans les baux commerciaux témoigne d’un équilibre subtil entre le respect de l’autonomie de la volonté des parties, fondement de la liberté contractuelle consacrée par l’article L. 145-33 du code de commerce dans sa dimension supplétive, et la préservation de l’accès effectif au juge, garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. L’arrêt de section du 30 mai 2024, en requalifiant le moyen tiré de la clause de loyer binaire de fin de non-recevoir en défense au fond, a profondément modifié l’économie du contentieux du renouvellement, imposant au juge des loyers commerciaux un examen substantiel du litige que la pratique antérieure tendait à éluder. Cette évolution, confirmée par l’arrêt du 18 juin 2026, offre aux parties un cadre processuel renouvelé, dans lequel la recherche de la volonté commune constitue désormais la clef de voûte de la détermination du prix du bail renouvelé. Dès lors, la rédaction des clauses de loyer binaire et la conduite des négociations préalables au renouvellement revêtent une importance stratégique renouvelée, que les praticiens du droit des baux commerciaux ne sauraient sous-estimer.
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