I. La méthodologie légale de détermination de la valeur locative
A. Les cinq critères légaux d’évaluation de la valeur locative
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, conformément à l‘article L. 145-33 du Code de commerce. Ce texte fondateur énonce cinq critères cumulatifs pour déterminer cette valeur à défaut d’accord entre les parties : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments, ce qu’a accompli le décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code. L‘article R. 145-2 dispose ainsi que les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l’article L. 145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par la sous-section réglementaire relative à la détermination de la valeur locative.
Les caractéristiques propres au local constituent le premier critère d’évaluation, détaillé par l‘article R. 145-3 du Code de commerce. Ce texte prescrit une analyse en cinq dimensions : la situation du local dans l’immeuble, sa surface et son volume ainsi que la commodité de son accès pour le public ; l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses exercées dans les lieux ; ses dimensions, la conformation de chaque partie et son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; enfin la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. À cet égard, l‘article R. 145-4 précise que ces caractéristiques propres peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
La destination des lieux, deuxième critère, est définie par l‘article R. 145-5 comme celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7. La destination contractuelle constitue ainsi le cadre de référence pour apprécier si les locaux sont adaptés à l’activité effectivement exercée. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle régulièrement que la destination des lieux ne se confond pas avec l’activité exercée : le bailleur n’est tenu de délivrer un local conforme qu’à la destination stipulée au contrat, non à l’activité spécifique que le preneur entendrait y développer sans autorisation expresse.
Les obligations respectives des parties forment le troisième critère. L‘article R. 145-8 du Code de commerce dispose que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
Les facteurs locaux de commercialité, quatrième critère, sont définis par l‘article R. 145-6 du Code de commerce. Ils dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Dès lors, l’analyse de la commercialité ne saurait être abstraite ou générique : elle doit être rapportée au commerce précis qui est exercé dans les lieux loués, ce que la Cour de cassation ne cesse de rappeler dans sa jurisprudence la plus récente.
B. La méthode comparative et l’office du juge des loyers commerciaux
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, cinquième critère légal, font l’objet d’une méthodologie rigoureuse édictée par l‘article R. 145-7 du Code de commerce. Ce texte précise que les prix, exprimés par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Par ailleurs, pour les locaux construits en vue d’une seule utilisation, l‘article R. 145-10 prévoit une dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants : le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cette disposition, qui concerne typiquement les hôtels, les cinémas ou les stations-service, soustrait ces locaux spécialisés à la méthode comparative classique pour leur appliquer une évaluation fondée sur les pratiques sectorielles. L‘article R. 145-11 étend une logique analogue aux locaux à usage exclusif de bureaux, dont le prix est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
En conséquence, la détermination de la valeur locative relève d’une opération complexe qui mobilise l’ensemble de ces critères et, le plus souvent, une expertise judiciaire confiée à un expert par le juge des loyers commerciaux. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, FS-B+R), que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable », le moyen par lequel le preneur s’oppose à une fixation judiciaire à la valeur locative « s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». La Cour a, dans cette décision de principe, opéré un revirement de jurisprudence en jugeant que même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux dans un bail stipulant un loyer binaire, « il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Ainsi, la fixation judiciaire de la valeur locative redevient possible pour les loyers binaires dès lors que les parties ont manifesté, fût-ce implicitement, une volonté de s’en remettre au juge.
Cette solution a été confirmée par l’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.045), aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait « à bon droit retenu que la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté ». Les juges du fond sont ainsi tenus de procéder à une appréciation souveraine des clauses du contrat pour déterminer si les parties ont entendu conférer au juge le pouvoir de fixer la valeur locative du loyer binaire renouvelé.
II. Le déplafonnement et les mécanismes correcteurs de la valeur locative
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité
Le principe du plafonnement, énoncé par l‘article L. 145-34 du Code de commerce, dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ce mécanisme protecteur pour le preneur connaît une exception majeure : la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui permet au bailleur d’obtenir un déplafonnement du loyer et une fixation à la valeur locative.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006), les conditions de ce déplafonnement en énonçant que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait retenu le déplafonnement par des « motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires ». La période de référence est donc strictement circonscrite : seule l’évolution intervenue au cours du bail expiré, et non sur une période plus large, peut justifier le déplafonnement.
Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, FS-B), la Cour de cassation a franchi une étape supplémentaire en jugeant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, publiée au Bulletin et rendue en formation de section, marque une distinction essentielle : le déplafonnement n’exige pas la preuve d’une augmentation effective du chiffre d’affaires du preneur, mais seulement la démonstration que l’évolution des facteurs de commercialité est de nature à favoriser l’activité considérée. En d’autres termes, il suffit que la modification notable soit objectivement favorable à l’activité exercée, sans qu’il soit nécessaire d’établir que le commerçant en a effectivement tiré profit.
Par ailleurs, l’article L. 145-34 prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme de lissage, introduit par la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, constitue une garantie essentielle pour le preneur confronté à un déplafonnement significatif.
B. Les clauses d’indexation et la prohibition des clauses à sens unique
L‘article L. 145-38 du Code de commerce encadre la révision triennale du loyer en disposant qu’elle ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. L‘article L. 145-39 complète ce dispositif en prévoyant que, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a connu, sur le terrain des clauses d’indexation, des évolutions significatives au cours de la période récente. Dans un arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, FS-B), la Cour de cassation a posé le principe selon lequel « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation ». La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement retenu que la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code ». Toutefois, la Cour a censuré l’arrêt en ce qu’il avait réputé la clause non écrite en son entier, jugeant que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ».
Cette solution a été réaffirmée de manière constante. Dans l’arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-23.336), la Cour de cassation a rappelé qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». Elle a censuré l’arrêt d’appel en relevant que la cour « n’a pas donné de base légale à sa décision » faute d’avoir recherché « si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci ». La même rigueur a été appliquée dans l’arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.218), qui a rappelé le visa des articles L. 145-15 et L. 145-39 pour casser un arrêt s’étant déterminé « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée ».
En conséquence, la Cour de cassation impose désormais aux juges du fond de procéder à une double analyse : d’une part, constater que la clause d’indexation exclut toute réciprocité de variation, ce qui la rend contraire à l’article L. 145-39 et donc réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 ; d’autre part, déterminer si la stipulation prohibée est divisible du reste de la clause, auquel cas seule cette stipulation tombe, le principe de l’indexation subsistant pour le surplus. La sanction du caractère réputé non écrit d’une clause d’indexation à sens unique n’entraîne donc pas nécessairement la disparition de tout mécanisme d’indexation : le bailleur conserve le bénéfice de l’indexation, mais cette dernière joue désormais dans les deux sens, à la hausse comme à la baisse.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le contexte plus large d’un rééquilibrage des rapports entre bailleurs et preneurs, que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer. Si la réforme législative introduit des mesures favorables au locataire, telles que la mensualisation du loyer ou l’encadrement du dépôt de garantie, la jurisprudence de la troisième chambre civile contribue, par un travail d’interprétation rigoureux des textes existants, à garantir que les clauses d’indexation respectent l’équilibre contractuel voulu par le législateur. La détermination de la valeur locative, dans ses dimensions méthodologique et contentieuse, demeure ainsi au coeur du droit des baux commerciaux, sollicitant l’articulation subtile des textes réglementaires et de l’interprétation prétorienne qu’en donne la Haute juridiction.
Par ailleurs, les mécanismes de la révision triennale, du déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité et de l’indexation conventionnelle ne sauraient être appréhendés isolément. Ils forment un système cohérent de détermination et de correction du prix du bail commercial, dont la finalité est de maintenir l’adéquation du loyer à la valeur économique réelle du local, tout en protégeant le preneur contre les variations excessives. Dès lors, la pratique contractuelle doit intégrer ces exigences jurisprudentielles pour sécuriser les clauses d’indexation, en évitant toute stipulation à sens unique et en prévoyant, pour les loyers binaires, des clauses expresses de recours au juge des loyers commerciaux si telle est la volonté des parties.
Conclusion
La détermination de la valeur locative dans les baux commerciaux repose sur un édifice normatif à deux niveaux, associant les cinq critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce à une méthodologie réglementaire détaillée par les articles R. 145-2 à R. 145-11. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, a apporté des précisions essentielles sur le déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité, en distinguant l’incidence favorable potentielle de l’incidence effective sur l’activité du preneur, et sur le sort des clauses d’indexation à sens unique, en consacrant le principe de divisibilité de la stipulation prohibée. Ces évolutions, conjuguées à la réforme issue de la loi du 26 mai 2026, dessinent un paysage juridique dans lequel la maîtrise des règles de fixation et de révision du loyer constitue, pour les praticiens du droit des baux commerciaux, un impératif de sécurisation des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs.
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