I. La computation du délai de douze années et l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité : une rigueur prétorienne renforcée
A. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé comme clé de voûte du mécanisme du déplafonnement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre délicat entre la protection du fonds de commerce du preneur et la valorisation du patrimoine immobilier du bailleur. Au cœur de cet équilibre, le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, consacré par l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue la pierre angulaire du dispositif protecteur du preneur à bail commercial. Selon ce texte, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Par ailleurs, ces dispositions cessent de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, hypothèse dans laquelle le loyer est fixé à la valeur locative, sans égard pour la variation indiciaire.
La détermination précise de la date d’effet du bail renouvelé revêt, dans ce contexte, une importance contentieuse décisive, car c’est de cette date que dépend l’application ou non de la règle du plafonnement. Or, dans un arrêt rendu le 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification déterminante sur ce point, en précisant la date à laquelle le bail expiré doit être regardé comme ayant pris fin lorsqu’une demande de renouvellement est intervenue en cours de tacite prolongation. Dans cette espèce, un bail commercial avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, puis s’était tacitement prolongé à son expiration. La locataire avait sollicité le renouvellement le 14 mai 2012, soit avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, et la bailleresse avait accepté le principe du renouvellement tout en demandant que le loyer soit fixé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré.
La Cour de cassation, saisie du pourvoi n° 25-11.167, a rejeté le pourvoi de la locataire en énonçant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). Par ailleurs, elle précise « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». En l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans plafonnement.
Dès lors, la rigueur de cette solution jurisprudentielle mérite d’être soulignée, car il suffit d’un seul jour de dépassement de la durée de douze années pour que le bénéfice du plafonnement soit irrémédiablement perdu, alors même que le preneur avait formulé sa demande de renouvellement avant l’expiration de ce délai. La Cour de cassation impose ainsi une application littérale du mécanisme de la tacite prolongation, qui ne saurait être contournée par une anticipation de la demande de renouvellement. Cette solution, si elle peut paraître sévère pour le preneur, s’inscrit dans une logique de sécurité juridique en ce qu’elle écarte toute incertitude quant à la date d’effet du bail renouvelé.
Par ailleurs, la portée de cet arrêt s’éclaire à la lumière des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, lequel prévoit que le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat à défaut de congé ou de demande de renouvellement, et que le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil au cours de la tacite prolongation. De même, l’article L. 145-8 du même code subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds au cours des trois années ayant précédé la date d’expiration du bail. Or, la combinaison de ces textes avec les règles de computation temporelle dégagées par l’arrêt du 9 juillet 2026 produit un effet de cascade : le bailleur qui s’interroge sur le point de savoir si le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement doit procéder à une analyse chronologique rigoureuse de la durée du bail expiré, en tenant compte de la date d’effet du bail renouvelé déterminée conformément à l’article L. 145-12.
En conséquence, les praticiens du droit immobilier sont appelés à une vigilance accrue dans la rédaction des actes de renouvellement et dans le calcul de la durée du bail expiré, le dépassement, fût-il d’un seul jour, de la période de douze années entraînant une modification substantielle de l’équilibre économique du contrat.
B. L’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité : une exigence probatoire assouplie pour le bailleur
Lorsque le bail n’a pas excédé douze années par l’effet de la tacite prolongation, le déplafonnement du loyer demeure possible en cas de modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité. Or, la charge de la preuve de cette modification incombe au bailleur, et la jurisprudence a longtemps hésité sur le degré d’exigence requis pour caractériser l’incidence favorable de cette modification sur l’activité du preneur. Dans un arrêt remarqué du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a tranché cette question en consacrant une appréciation in abstracto, c’est-à-dire indépendante de l’incidence réelle et effective de la modification sur le commerce exploité dans les lieux loués.
En l’espèce, la bailleresse avait accepté le principe du renouvellement mais demandé que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par la locataire, en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation, saisie du pourvoi n° 24-13.288, a rejeté le pourvoi en énonçant, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui substitue une appréciation in abstracto à l’appréciation in concreto antérieurement retenue par certaines juridictions du fond, allège considérablement la charge probatoire du bailleur en le dispensant de rapporter la preuve de l’incidence réelle de la modification sur le chiffre d’affaires du preneur. Il suffit, pour que le déplafonnement soit ordonné, que la modification des facteurs locaux de commercialité soit, par sa nature même, susceptible d’avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que cette incidence s’est effectivement produite. Par ailleurs, cette lecture prétorienne s’inscrit dans une logique d’objectivation des critères de la valeur locative qui préserve l’équilibre du statut des baux commerciaux en évitant que le preneur ne tire un avantage indu de circonstances favorables dont il n’est pas l’auteur.
A cet égard, il importe de rappeler que les facteurs locaux de commercialité, tels que définis par l’article R. 145-6 du code de commerce, englobent notamment l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le local, les moyens de transport et de stationnement, ainsi que l’attrait particulier ou les sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée. L’appréciation in abstracto de l’incidence de la modification de ces facteurs conduit le juge à se prononcer sur le caractère objectivement favorable de cette modification pour le type de commerce exercé, sans avoir à entrer dans une analyse comptable du résultat d’exploitation du preneur. Or, cette approche, si elle simplifie la démonstration du bailleur, n’exclut pas que le preneur puisse contester le déplafonnement en démontrant que la modification invoquée, bien que favorable en théorie, s’avère en réalité sans incidence sur l’activité considérée en raison des caractéristiques propres du local ou des sujétions particulières de l’emplacement.
II. L’étalement des hausses consécutives au déplafonnement et la réforme législative du 26 mai 2026 : entre rigueur jurisprudentielle et inflexions législatives
A. L’exclusion de l’étalement des hausses en cas de déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation
L’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme d’étalement des hausses, protecteur pour le preneur, vise à éviter que le déplafonnement n’entraîne un doublement ou un triplement du loyer dès la première année du bail renouvelé, ce qui pourrait compromettre l’exploitation du fonds de commerce et, par voie de conséquence, vider de sa substance le droit au renouvellement.
Or, dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante quant au champ d’application de ce dispositif d’étalement. Dans cette espèce, le prix du bail renouvelé avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, et la locataire demandait que les augmentations de loyer consécutives au déplafonnement ne soient pas supérieures à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La Cour de cassation, saisie du pourvoi n° 23-23.834, a rejeté le pourvoi en énonçant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation a, par ailleurs, constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation et en a exactement déduit que la demande de la locataire tendant à se voir appliquer les dispositions de l’article L. 145-34, dernier alinéa, devait être rejetée. Dès lors, le preneur dont le bail s’est tacitement prolongé au-delà de douze années se trouve doublement pénalisé : non seulement le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, mais les augmentations qui en découlent ne sont soumises à aucun mécanisme d’étalement et peuvent donc être appliquées intégralement dès la première année du bail renouvelé. En conséquence, cette solution, conjuguée à celle de l’arrêt du 9 juillet 2026 précité, confère une acuité contentieuse toute particulière à la computation du délai de douze années et à la détermination de la date de prise d’effet du bail renouvelé.
Par ailleurs, il convient de relever que la Cour de cassation, dans cet arrêt du 16 octobre 2025, opère une distinction fondamentale entre les deux catégories de déplafonnement : d’une part, le déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, qui ouvre droit au bénéfice de l’étalement des hausses ; d’autre part, le déplafonnement résultant du seul écoulement du temps, par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze années, qui ne donne pas droit à ce mécanisme protecteur. Cette distinction, qui ne résulte pas expressément de la lettre du texte mais d’une interprétation téléologique de ses dispositions, traduit la volonté prétorienne de ne pas faire bénéficier d’un double avantage le preneur qui, ayant laissé le bail se prolonger au-delà de douze années sans solliciter le renouvellement, a néanmoins bénéficié de la stabilité locative durant toute cette période.
B. La consécration législative des clauses tunnel par la loi du 26 mai 2026 : une sécurisation partielle des pratiques contractuelles face à la rigueur prétorienne
Parallèlement à cette construction jurisprudentielle, le législateur est intervenu par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a introduit dans le code de commerce un nouvel article L. 145-38-1. Ce texte, qui déroge à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, autorise dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du même code.
Cette disposition, communément désignée sous l’appellation de clause tunnel, constitue une réponse législative à la prohibition prétorienne des clauses d’indexation asymétriques, que la troisième chambre civile sanctionne par la technique du réputé non écrit lorsqu’elles ne jouent qu’à la hausse. En consacrant la validité de clauses limitant symétriquement la variation indiciaire, le législateur entend sécuriser les pratiques contractuelles et offrir aux parties un instrument de prévisibilité de l’évolution du loyer tout au long de la durée du bail. Cette sécurisation revêt une acuité particulière dans le contexte économique actuel, marqué par une baisse de l’indice des loyers commerciaux de 0,45 pour cent au premier trimestre 2026, qui pourrait conduire les bailleurs à solliciter des clauses tunnel limitant la baisse indiciaire, tandis que les preneurs y verraient un instrument de plafonnement des hausses en période de reprise économique. Par ailleurs, la même loi a réformé l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Or, si la réforme législative du 26 mai 2026 offre des instruments nouveaux pour encadrer contractuellement la variation du loyer, elle ne remet pas en cause les règles de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, qui demeurent gouvernées par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. La clause tunnel ne produit ses effets que dans le cadre de la révision triennale du loyer en cours de bail, en application de l’article L. 145-38, et ne saurait limiter les effets du déplafonnement intervenant à l’occasion du renouvellement. Dès lors, la rigueur des solutions prétoriennes relatives à la computation du délai de douze années et à l’exclusion de l’étalement des hausses en cas de tacite prolongation conserve toute sa portée, indépendamment de l’existence de clauses conventionnelles d’encadrement de l’indexation.
A cet égard, l’équilibre global du statut des baux commerciaux se trouve renforcé par la coexistence d’une jurisprudence rigoureuse sur le terrain du renouvellement et d’une réforme législative protectrice sur le terrain de l’exécution du bail. Le preneur qui souhaite conserver le bénéfice du plafonnement doit ainsi être particulièrement vigilant quant à la date d’effet du bail renouvelé et à la computation de la durée du bail expiré, sous peine de perdre irrémédiablement le bénéfice de la protection indiciaire. De même, le bailleur qui entend obtenir un déplafonnement sur le fondement de la modification notable des facteurs locaux de commercialité bénéficie désormais d’une appréciation in abstracto de cette modification, sans avoir à prouver son incidence effective sur l’activité du preneur. Dans ce contexte contentieux mouvant, la maîtrise des règles de computation temporelle et des mécanismes de déplafonnement constitue un enjeu stratégique pour les praticiens du droit immobilier, qu’ils interviennent en conseil lors de la négociation des baux ou en contentieux lors du renouvellement.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts des 18 septembre 2025, 16 octobre 2025 et 9 juillet 2026, consolide une application rigoureuse des mécanismes de plafonnement et de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. La computation précise de la durée du bail expiré, l’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et l’exclusion du mécanisme d’étalement des hausses en cas de tacite prolongation au-delà de douze années dessinent un paysage contentieux dans lequel la moindre erreur de calcul temporel peut entraîner des conséquences financières considérables pour le preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en consacrant les clauses tunnel à l’article L. 145-38-1 et en réformant les conditions d’octroi des délais de paiement face à la clause résolutoire à l’article L. 145-41, apporte des inflexions législatives bienvenues sans toutefois remettre en cause la rigueur des règles gouvernant la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. L’accompagnement par un professionnel du droit spécialisé en immobilier commercial s’avère, dans ce contexte, indispensable pour sécuriser la rédaction des baux et anticiper le contentieux du renouvellement.
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