I. La mensualisation du loyer et l’encadrement des garanties locatives : un rééquilibrage légal en faveur du preneur
A. La mensualisation du loyer commercial : un droit nouveau au service de la trésorerie du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le statut des baux commerciaux une disposition dont la portée pratique est considérable pour les exploitants de commerces de détail et de prestations de services. L’article L. 145-32-1 du code de commerce dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. » Le législateur a ainsi entendu remédier à une pratique locative dans laquelle le paiement trimestriel du loyer, souvent d’avance, imposait au preneur une charge de trésorerie que nombre d’exploitants jugeaient excessive au regard de leurs cycles d’encaissement.
Ce nouveau dispositif n’instaure toutefois pas une mensualisation automatique et généralisée de tous les loyers commerciaux. Le champ d’application de l’article L. 145-32-1 est circonscrit aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage de bureaux et des locaux industriels. Par ailleurs, la mensualisation est subordonnée à une demande expresse du preneur, ce qui exclut toute automaticité, et à l’absence d’arriérés non contestés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. Cette dernière condition constitue une garantie pour le bailleur, qui conservera l’avantage de la périodicité trimestrielle lorsque le preneur est débiteur de sommes non réglées et non sérieusement contestées. L’entrée en vigueur de cette disposition est immédiate depuis le 28 mai 2026, date de publication de la loi au Journal officiel, et s’applique aux baux en cours comme aux baux à venir.
En conséquence, tout preneur remplissant les conditions légales peut, par une simple demande adressée à son bailleur, obtenir que le loyer soit exigible mensuellement à compter de l’échéance suivant cette demande. La loi précise en effet que « cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail », ce qui laisse subsister le terme en cours au jour de la demande. Le mécanisme ainsi institué ne saurait être écarté par une stipulation contraire du bail, dès lors que l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions du statut. Il s’agit par conséquent d’un droit d’ordre public auquel le preneur ne peut renoncer par avance et dont la violation par le bailleur exposerait ce dernier à une condamnation sous astreinte, voire à l’engagement de sa responsabilité contractuelle pour résistance abusive.
Dès lors, la mensualisation constitue une avancée substantielle pour la protection de la trésorerie des commerçants et artisans, qui succède à d’autres réformes protectrices telles que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, laquelle avait déjà instauré un plafonnement des loyers en renouvellement et un droit de préférence en cas de vente. La loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans la continuité de ce mouvement de rééquilibrage des relations entre bailleur et preneur, en conférant à ce dernier un instrument supplémentaire de gestion de ses flux financiers, sans pour autant bouleverser l’économie générale du statut des baux commerciaux dont les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce posent les principes cardinaux.
B. Le plafonnement et la restitution encadrée du dépôt de garantie : une sécurisation des flux financiers du preneur
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a procédé à une refonte substantielle de l’article L. 145-40 du code de commerce, lequel régit désormais de manière exhaustive le sort des sommes versées à titre de garantie par le preneur. Dans sa rédaction issue de la réforme, ce texte dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. » Le législateur a ainsi substitué au plafonnement antérieur, fondé sur le prix du loyer de plus de deux termes, un plafond uniforme de trois mois de loyer, quelle que soit la forme de la garantie consentie par le preneur, qu’il s’agisse d’un dépôt de garantie en numéraire, d’une caution bancaire ou d’un engagement de caution personnelle.
Cette unification du plafond constitue une simplification bienvenue, qui met un terme aux controverses relatives à la qualification des différentes sûretés exigées du preneur et à leur cumul éventuel. Par ailleurs, le nouveau texte intègre expressément dans son champ les « biens, titres, engagements et garanties de toute nature », ce qui empêche le bailleur de contourner le plafond en exigeant concomitamment un dépôt de garantie et une caution solidaire excédant, par leur addition, le montant du loyer trimestriel. La référence expresse à l’article L. 145-32-1 circonscrit ce plafond aux mêmes locaux que ceux éligibles à la mensualisation, laissant subsister pour les autres catégories de locaux le régime antérieur, fondé sur le plafonnement à deux termes de loyer, sous réserve de l’intérêt au taux des avances sur titres de la Banque de France pour les sommes excédant ce seuil.
La réforme aborde également la question cruciale de la restitution du dépôt de garantie, sujet qui alimentait jusqu’alors un contentieux nourri devant les juridictions du fond. L’article L. 145-40 nouveau dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le législateur a ainsi consacré un délai butoir de trois mois, là où la pratique antérieure s’en remettait à la notion indéterminée de « délai raisonnable », qui variait considérablement d’une juridiction à l’autre.
Le texte innove également en organisant le sort des garanties en cas de mutation du bien loué à titre onéreux ou à titre gratuit. Il prévoit que « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur », ce qui écarte le risque pour le preneur de se trouver confronté à un conflit entre le cédant et le cessionnaire quant à l’identité du débiteur de la restitution. La loi ajoute que « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » et que le cédant est tenu de « restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. » Cette disposition met fin à une difficulté pratique récurrente, dans laquelle le preneur, après la cession de l’immeuble, demeurait engagé dans les liens d’un cautionnement au profit d’un cédant qui n’était plus son bailleur, sans que le nouveau propriétaire ne bénéficie de cette sûreté.
Par ailleurs, s’agissant des garanties de toute autre nature que le dépôt de garantie en numéraire, le bailleur dispose d’un délai de six mois à compter de la remise des clés pour les restituer, ce qui inclut l’obligation d’effectuer les mainlevées nécessaires et de restituer au preneur tous les documents afférents. Cette distinction entre le délai de trois mois applicable au dépôt de garantie et le délai de six mois applicable aux autres garanties se justifie par la complexité des démarches requises pour la mainlevée d’un cautionnement bancaire ou d’une hypothèque, qui excède celle d’une simple restitution de fonds. L’ensemble de ces dispositions nouvelles contribue à sécuriser les flux financiers entre le preneur et le bailleur, en encadrant strictement l’assiette et la durée des garanties exigées à l’entrée dans les lieux comme à la sortie.
II. Le renforcement contemporain du contrôle judiciaire de l’exécution du bail commercial : clause résolutoire réformée et autonomie de l’exception d’inexécution
A. La réforme de la clause résolutoire : le durcissement des conditions de suspension des effets du commandement
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a profondément remanié l’article L. 145-41 du code de commerce en y insérant une disposition dont la rigueur nouvelle ne saurait échapper aux praticiens du droit des baux commerciaux. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Cette formule, qui ajoute au pouvoir modérateur traditionnellement conféré au juge par l’article 1343-5 du code civil, subordonne expressément la suspension des effets de la clause résolutoire à une double condition cumulative tenant, d’une part, à la capacité financière objective du preneur à apurer sa dette, et d’autre part, à la reprise effective du paiement du loyer courant avant même que l’audience ne se tienne.
Le législateur de 2026 a ainsi entendu réagir à une jurisprudence qui, depuis la loi du 18 juin 2014, avait progressivement élargi les possibilités de suspension de la clause résolutoire, au point de susciter l’inquiétude des bailleurs quant à l’effectivité de leur sûreté contractuelle. Dans son arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile avait ainsi jugé que la suspension de la clause résolutoire pour la période juridiquement protégée ne se limitait pas aux seules échéances impayées afférentes à cette période et s’étendait à toutes les causes du commandement (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). De même, par un arrêt du 15 juin 2023, elle avait retenu que les juges du fond pouvaient suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires dans le cadre de la période de protection instaurée par l’ordonnance du 25 mars 2020, sans limiter cette suspension aux seuls manquements liés au défaut de paiement des loyers (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, Publié au Bulletin).
La réforme introduit également une règle de conflit de lois dans le temps, en précisant que les nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 « s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi. » Il en résulte que les instances en cours au 28 mai 2026 demeurent soumises au régime antérieur, ce qui crée une dualité temporaire de régimes juridiques que les praticiens ne sauraient ignorer. Cette disposition transitoire est conforme à la règle selon laquelle les lois relatives à la procédure sont d’application immédiate, tandis que les lois substantielles ne régissent que les situations juridiques postérieures à leur entrée en vigueur. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler ce principe dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin).
A cet égard, le nouveau formalisme de la clause résolutoire doit être articulé avec les autres innovations de la loi du 26 mai 2026, notamment l’article L. 145-38-1 du code de commerce qui autorise désormais, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, les clauses d’encadrement de la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, tant à la hausse qu’à la baisse. L’ensemble forme un dispositif cohérent visant à restaurer un équilibre contractuel que les réformes successives avaient, aux yeux de certains commentateurs, excessivement incliné en faveur du preneur. La combinaison des articles L. 145-41 nouveau, L. 145-32-1 et L. 145-40 témoigne d’une volonté législative de recalibrage, qui préserve les droits fondamentaux du preneur tout en redonnant aux bailleurs des instruments juridiques dont l’efficacité avait été émoussée par la pratique judiciaire.
B. L’autonomie de l’exception d’inexécution consacrée par la troisième chambre civile face au mécanisme de la clause résolutoire
Si la réforme législative de la clause résolutoire revêt une importance incontestable, elle ne saurait occulter la construction prétorienne remarquable par laquelle la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire. Cette construction, qui culmine avec deux arrêts de section rendus à quelques mois d’intervalle, bouleverse l’équilibre contentieux du bail commercial en offrant au preneur une parade efficace contre l’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’il soit tenu de respecter le formalisme protecteur de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a posé le principe fondamental selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). La Cour censure ainsi l’arrêt d’une cour d’appel qui avait subordonné l’exercice de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure, énonçant de manière lapidaire mais explicite qu’en « statuant ainsi, en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés. »
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence plus ancienne exigeant, pour que l’exception d’inexécution soit admise, que les manquements du bailleur aient rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. La troisième chambre civile avait déjà rappelé cette exigence dans un arrêt du 6 juillet 2023, censurant une cour d’appel qui s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923, Publié au Bulletin). L’arrêt du 18 septembre 2025 franchit toutefois un pas supplémentaire en affranchissant l’exception d’inexécution du formalisme de la mise en demeure, ce qui constitue une avancée procédurale significative pour le preneur confronté à la défaillance de son bailleur.
Six mois plus tard, la troisième chambre civile a complété cet édifice par un arrêt du 5 mars 2026, qui consacre l’indifférence du délai d’un mois de l’article L. 145-41 à l’exercice de l’exception d’inexécution. La Cour énonce en effet que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). La formulation retenue par la Cour de cassation est d’une clarté remarquable et ne laisse place à aucune ambiguïté quant à la portée du principe ainsi posé.
Cette solution consacre, en pratique, un mécanisme de défense au fond autonome qui échappe à l’encadrement procédural strict de l’article L. 145-41. Le preneur qui a cessé de payer ses loyers en raison des manquements du bailleur à ses obligations peut opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, sans avoir à solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement, ni même à en avoir préalablement informé le bailleur par une mise en demeure. En revanche, il lui appartiendra de démontrer, devant le juge du fond, que les manquements du bailleur étaient d’une gravité telle qu’ils rendaient les locaux impropres à l’usage commercial convenu, cette appréciation relevant souverainement du pouvoir des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à l’existence d’une motivation suffisante.
La troisième chambre civile a par ailleurs précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026, l’articulation entre l’exception d’inexécution et les règles de la perte de la chose louée énoncées à l’article 1722 du code civil. La Cour retient que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette solution, qui opère une distinction entre la simple détérioration du bien et sa destruction totale au sens de l’article 1722, renforce encore les droits du preneur en lui permettant de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur tarde à effectuer les réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation, postérieurement à un événement de force majeure.
Or, l’office du juge se trouve désormais placé au centre de ce dispositif contentieux renouvelé, puisqu’il lui incombe, d’une part, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, et d’autre part, d’apprécier la capacité financière du preneur à apurer sa dette locative et à reprendre le paiement du loyer courant, conformément aux nouvelles exigences de l’article L. 145-41. Cette double mission place le magistrat dans une position d’arbitre entre les intérêts antagonistes du bailleur et du preneur, qui devra concilier la protection de la propriété commerciale du locataire avec le droit du propriétaire au paiement du loyer, contrepartie essentielle de la mise à disposition des locaux.
En conséquence, l’équilibre du contentieux du bail commercial se trouve profondément redessiné par la conjonction de la réforme législative du 26 mai 2026 et de la construction prétorienne de la troisième chambre civile. Le preneur bénéficie désormais d’un double bouclier protecteur : un bouclier législatif, fondé sur le droit à la mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties, et un bouclier prétorien, fondé sur l’exception d’inexécution autonome, qui lui permet de paralyser les effets de la clause résolutoire sans être tenu d’en respecter le formalisme. Le bailleur, quant à lui, voit son droit au paiement du loyer renforcé par la nouvelle condition de capacité financière du preneur à la suspension de la clause résolutoire, qui devrait limiter les suspensions purement dilatoires. Cet équilibre, encore fragile, sera sans doute affiné par la pratique judiciaire des prochaines années, dont les commentateurs suivront avec attention les premiers développements.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a opéré une refonte substantielle de plusieurs dispositions cardinales du statut des baux commerciaux, dont la portée combinée redessine l’équilibre des droits et obligations des parties au contrat de bail. L’instauration d’un droit à la mensualisation du loyer pour les commerçants et artisans, le plafonnement uniforme du dépôt de garantie à trois mois de loyer et l’encadrement strict de sa restitution, articulés avec la réforme de la clause résolutoire, constituent un ensemble normatif cohérent qui modernise le statut sans en altérer les principes fondamentaux. La troisième chambre civile a, parallèlement, consolidé un régime prétorien de l’exception d’inexécution qui, par son autonomie à l’égard du formalisme de l’article L. 145-41 du code de commerce, offre au preneur un instrument procédural d’une efficacité redoutable face à la défaillance du bailleur. L’avenir dira si cet équilibre législatif et jurisprudentiel suffira à contenir le contentieux du bail commercial dans des proportions raisonnables, ou si, au contraire, de nouvelles tensions apparaîtront à la faveur de l’application contentieuse de ces dispositions novatrices.
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