I. La consécration prétorienne de l’obligation de délivrance continue par la troisième chambre civile
A. Le principe de continuité et ses conséquences sur la prescription de l’action du preneur
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts remarqués rendus entre juillet 2025 et mars 2026, procédé à une clarification décisive du régime de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur commercial. Cette construction prétorienne s’articule autour d’un principe fondamental dont la portée pratique est considérable : l’obligation de délivrance constitue une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Ce principe, ancré dans les articles 1709 et 1719 du code civil, a trouvé sa formulation la plus aboutie dans l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), aux termes duquel la Cour affirme que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». Par cette motivation explicite, la haute juridiction consacre une conception dynamique de la délivrance, qui ne s’épuise pas au jour de la prise d’effet du contrat par la seule remise des lieux mais perdure aussi longtemps que l’exécution du bail se poursuit.
La conséquence procédurale de cette construction est immédiate et d’une importance pratique capitale. La Cour de cassation en déduit en effet que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). Par cette solution, la troisième chambre civile écarte la tentation de faire courir le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil à compter de la conclusion du bail ou de la connaissance initiale du manquement par le preneur. Dès lors, le locataire qui subit un défaut de délivrance persistant peut agir en justice à tout moment, sans que le bailleur puisse lui opposer une prétendue prescription acquise.
Cette orientation avait été préparée par un arrêt antérieur rendu le 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, publié au Bulletin), dans lequel la Cour de cassation avait déjà énoncé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel de Riom avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la locataire tendant à la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, au motif que l’état de vétusté initiale des locaux était connu dès la signature du bail. La Cour de cassation censure cette analyse, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Par ailleurs, la haute juridiction rappelle que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », renforçant ainsi la protection du locataire contre les clauses élusives de responsabilité.
Cette évolution jurisprudentielle emporte des conséquences pratiques considérables pour le bailleur, qui ne peut plus se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations essentielles. La distinction entre l’obligation de délivrance initiale et les obligations d’entretien et de réparation, que certaines juridictions du fond appliquaient de manière rigide, se trouve désormais dépassée par une conception unitaire de la délivrance envisagée comme un état de conformité permanent du local à l’usage contractuellement prévu. Dès lors, le bailleur doit anticiper que la persistance d’un défaut de conformité du bien loué, même ancien et connu du preneur lors de la conclusion du contrat, l’expose indéfiniment à une action en exécution forcée, en résiliation ou en responsabilité, sans pouvoir opposer la prescription quinquennale. Cette analyse impose une vigilance accrue dans la gestion des baux en cours et dans la rédaction des clauses relatives à la répartition des charges de travaux entre les parties.
B. L’articulation entre exécution forcée, résiliation et réparation du préjudice
La construction prétorienne de la troisième chambre civile ne se limite pas à la question de la prescription de l’action en exécution forcée. Elle embrasse également l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. A cet égard, l’arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, publié au Bulletin) constitue un jalon essentiel de cette évolution. La Cour y affirme que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel de Colmar avait partiellement déclaré prescrite l’action en résiliation aux torts du bailleur, au motif que le délai de prescription courait à compter de la connaissance par le locataire de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette décision, considérant que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait ».
En conséquence, le preneur à bail commercial dispose désormais d’un arsenal procédural complet face au bailleur défaillant. Il peut, cumulativement ou alternativement, solliciter l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation des préjudices subis dans la limite des cinq années précédant sa demande en justice. Cette architecture contentieuse, patiemment élaborée par la jurisprudence, s’articule avec les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, dont le champ d’application est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui s’applique aux « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ». Or, la portée de cette construction prétorienne doit être appréciée à l’aune de la réforme législative intervenue au printemps 2026, qui modifie substantiellement l’équilibre du statut des baux commerciaux. Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181), que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible de la chose louée », confirmant la généralité du principe de continuité à l’ensemble des baux.
II. L’incidence de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 sur l’équilibre du bail commercial
A. Le renforcement de l’ordre public protecteur et la mensualisation du loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Loi SVE) a introduit, par son article 62, plusieurs modifications substantielles au régime des baux commerciaux qui renforcent la protection du preneur et modifient l’équilibre contractuel traditionnel. La première innovation majeure réside dans la création de l’article L. 145-32-1 du code de commerce, qui instaure un droit à la mensualisation du loyer au profit du preneur : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, applicable aux baux en cours, constitue une avancée significative pour la trésorerie des commerçants et artisans, traditionnellement soumis au paiement trimestriel du loyer commercial.
En corollaire de cette mensualisation, l’article L. 145-40 du même code, également modifié par la loi du 26 mai 2026, plafonne désormais le dépôt de garantie à un trimestre de loyer pour les locaux entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1, alors qu’aucun plafond légal n’existait antérieurement en matière de bail commercial. Cette limitation du dépôt de garantie, couplée à la mensualisation du loyer, réduit mécaniquement la charge financière pesant sur le preneur lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat. Par ailleurs, le nouvel article L. 145-40 prévoit désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », et institue une obligation de restitution des garanties en cas de mutation du local loué, à la charge du nouveau bailleur.
La seconde innovation majeure de l’article 62 de la loi SVE réside dans l’extension du domaine des clauses réputées non écrites. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». L’ajout des articles L. 145-47 à L. 145-54 dans le champ de l’ordre public est d’une portée considérable : il interdit désormais aux parties de déroger conventionnellement aux règles de la déspécialisation, qu’il s’agisse de l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires prévue par l’article L. 145-47, du changement d’activité soumis à autorisation du bailleur ou encore de la déspécialisation judiciaire. Dès lors, la liberté contractuelle se trouve sensiblement réduite dans un domaine où la pratique notariale avait développé des clauses restrictives de la faculté de déspécialisation du preneur.
B. La portée pratique de la réforme pour les parties au contrat de bail commercial
Les modifications introduites par la loi du 26 mai 2026 s’inscrivent dans une dynamique de rééquilibrage du rapport de force entre bailleur et preneur qui fait écho, sur le plan législatif, à la construction prétorienne de l’obligation de délivrance continue. En effet, tant la jurisprudence de la troisième chambre civile que le législateur convergent vers un objectif commun : assurer l’effectivité des droits du preneur, que celui-ci soit confronté à un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance ou à des clauses contractuelles restrictives de ses prérogatives statutaires. A cet égard, la modification de l’article L. 145-15, qui intègre les dispositions relatives à la déspécialisation dans le champ de l’ordre public, revêt une importance pratique immédiate pour les baux en cours, puisque l’article 62, II, A de la loi précise que ces nouvelles dispositions « sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi ».
L’article L. 145-41 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, renforce le rôle du juge dans la suspension des effets de la clause résolutoire. Le texte prévoit que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Il ajoute que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ces précisions législatives encadrent plus strictement le pouvoir d’appréciation du juge des référés en matière de suspension des clauses résolutoires et imposent au preneur de justifier de sa capacité financière à apurer sa dette locative.
En conséquence, l’articulation entre la construction prétorienne de l’obligation de délivrance continue et les innovations de la loi SVE du 26 mai 2026 produit un effet cumulatif protecteur au bénéfice du preneur. Le locataire commercial peut désormais, d’une part, agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance sans se voir opposer la prescription tant que le manquement persiste, et, d’autre part, bénéficier de la mensualisation du loyer, d’un plafonnement du dépôt de garantie et de l’extension de l’ordre public aux clauses de déspécialisation. Cette convergence entre l’œuvre prétorienne de la troisième chambre civile et l’intervention du législateur illustre une tendance de fond du droit des baux commerciaux, qui tend à renforcer la protection du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, considéré comme un actif économique dont la pérennité justifie un encadrement renforcé des prérogatives du bailleur.
Par ailleurs, la durée minimale du bail commercial demeure fixée à neuf ans par l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur conservant la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Cette stabilité temporelle, conjuguée au droit au renouvellement institué par l’article L. 145-8, qui exige que le fonds « ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation », constitue le socle sur lequel se déploie la protection jurisprudentielle et légale du preneur. Le congé doit, quant à lui, être délivré par acte extrajudiciaire six mois à l’avance, conformément à l’article L. 145-9, et préciser à peine de nullité les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction.
L’article L. 145-14 rappelle que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions légales, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant notamment « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». En complément de cette protection, le preneur bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, conformément à l’article L. 145-28, aux termes duquel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Dès lors, le statut des baux commerciaux organise un filet de sécurité complet autour du fonds de commerce, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et la loi du 26 mai 2026 ont encore renforcé les mailles.
La fixation du loyer renouvelé obéit au principe de la valeur locative énoncé par l’article L. 145-33, déterminée en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le mécanisme du plafonnement, régi par l’article L. 145-34, limite la variation du loyer à l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou dépassement de la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. En toute hypothèse, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, cette prescription abrégée constituant une spécificité dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale.
Les conséquences de cette réforme sur la négociation contractuelle ne sauraient être sous-estimées. L’extension de l’ordre public aux articles L. 145-47 à L. 145-54 prive d’effet les clauses restrictives de la faculté de déspécialisation qui figuraient dans de nombreux baux commerciaux antérieurs au 28 mai 2026. Les praticiens doivent en conséquence procéder à un audit des baux en cours pour identifier les stipulations désormais réputées non écrites et informer leurs clients des nouvelles facultés qui en résultent. Par ailleurs, la rédaction des baux à venir impose de repenser l’équilibre conventionnel : les parties ne peuvent plus compter sur la liberté contractuelle pour régir la déspécialisation, mais elles conservent la faculté d’organiser les modalités pratiques de mise en œuvre des droits légaux du preneur, dans le respect du socle impératif défini par l’article L. 145-15 rénové.
Enfin, la jurisprudence de la troisième chambre civile et les dispositions de la loi du 26 mai 2026 s’inscrivent dans le cadre plus général du droit immobilier, dont le cabinet Kohen Avocats assure la pratique contentieuse et consultative. L’analyse des interactions entre l’évolution prétorienne de l’obligation de délivrance continue et la réforme législative du printemps 2026 révèle une cohérence d’ensemble du droit des baux commerciaux, qui tend à garantir la stabilité du fonds de commerce tout en préservant l’équilibre économique du contrat de bail. Cette double dynamique, jurisprudentielle et législative, offre aux praticiens un cadre rénové pour la rédaction des actes, la conduite des négociations précontentieuses et la stratégie judiciaire.
Conclusion
La construction prétorienne de l’obligation de délivrance continue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, conjuguée aux innovations de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, opère un rééquilibrage significatif du rapport de force entre bailleur et preneur dans le bail commercial. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance, qui neutralise l’objection de prescription tant que le manquement persiste, et la mensualisation de droit du loyer, couplée au plafonnement du dépôt de garantie et à l’extension de l’ordre public aux clauses de déspécialisation, constituent autant d’avancées protectrices pour le locataire commercial. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces évolutions dans leur analyse des situations contentieuses comme dans la rédaction des conventions à venir, afin d’anticiper les conséquences d’un régime dont l’économie générale a été substantiellement modifiée. La combinaison d’une jurisprudence audacieuse sur l’obligation de délivrance continue et d’une réforme législative protectrice du preneur appelle une adaptation des stratégies contentieuses et une actualisation des modèles contractuels, dans un environnement juridique où le curseur de l’équilibre entre les parties au bail commercial s’est nettement déplacé au cours des dix-huit derniers mois.
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