I. La détermination de la durée du bail expiré, préalable indispensable à l’identification du régime applicable au loyer renouvelé
A. Le principe légal de computation de la durée du bail et son articulation avec les règles du renouvellement
La durée du contrat de location constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-4 et suivants du code de commerce. L’article L. 145-4 pose le principe d’une durée minimale de neuf années, tout en réservant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette durée minimale constitue l’un des attributs essentiels de la propriété commerciale, dont elle garantit la stabilité nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce. Or, la question de la computation exacte de cette durée revêt une importance capitale lorsqu’il s’agit de déterminer le régime applicable au loyer du bail renouvelé, dans la mesure où le franchissement de certains seuils temporels emporte des conséquences juridiques radicalement différentes.
L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement du bail à la condition que le fonds de commerce ait fait l’objet, sauf motifs légitimes, d’une exploitation effective au cours des trois années ayant précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. La date d’expiration est déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-9, qui prévoit que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est délivré. Cette exigence de formalisme, qui irradie l’ensemble du régime du renouvellement, se double d’une précision quant à la computation des délais qui conditionne directement le régime financier du bail renouvelé.
La Cour de cassation a récemment rappelé ces principes dans un arrêt du 9 juillet 2026, en énonçant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, pourvoi n° 25-11.167). Cette décision, rendue dans un litige opposant une pharmacie à sa bailleresse, illustre avec une particulière netteté la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique les règles de computation de la durée du bail. En l’espèce, le bail initial avait été consenti pour neuf années à compter du 30 juin 2000 et s’était tacitement prolongé. La locataire avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012, soit avant l’expiration de la douzième année. La cour d’appel avait néanmoins jugé que le bail renouvelé prenait effet au 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour.
La troisième chambre civile a approuvé cette analyse en retenant « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, précité). Cette motivation, d’une précision remarquable, confirme que la computation de la durée du bail expiré ne s’arrête pas à la date de la demande de renouvellement, mais se poursuit jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail. Par ailleurs, elle rappelle que le mécanisme de l’article L. 145-12 du code de commerce, qui fixe la prise d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, constitue une règle impérative à laquelle les parties ne sauraient déroger que par un accord exprès.
En conséquence, la date à laquelle le preneur notifie sa demande de renouvellement ne constitue pas le terme de la durée du bail expiré, lequel continue de courir pendant la période de tacite prolongation jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail. Dès lors, le preneur qui tarde à solliciter le renouvellement s’expose au risque de voir la durée du bail expiré franchir le seuil fatidique de douze années, seuil au-delà duquel la règle du plafonnement du loyer cesse de s’appliquer, ainsi que le prévoit expressément l’article L. 145-34 du code de commerce. Cette situation, loin d’être théorique, s’est précisément réalisée dans l’affaire jugée le 9 juillet 2026, où un seul jour de dépassement a suffi à entraîner le déplafonnement intégral du loyer renouvelé.
B. Le dépassement du seuil de douze années par l’effet de la tacite prolongation : un mécanisme autonome de déplafonnement
L’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, distingue deux hypothèses de déplafonnement du loyer du bail renouvelé. La première, prévue au troisième alinéa, résulte de l’écoulement du temps : lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze années, les règles du plafonnement ne sont plus applicables. La seconde, prévue au quatrième alinéa, tient à la survenance d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou à l’existence d’une clause contractuelle relative à la durée du bail. Ces deux hypothèses obéissent à des régimes juridiques distincts, dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse.
Un arrêt de section du 16 octobre 2025 a précisé avec une grande clarté la portée respective de ces deux mécanismes. La Cour de cassation y énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, pourvoi n° 23-23.834, FS-B). Cette distinction, qui peut paraître byzantine, emporte des conséquences financières considérables pour les parties au bail. Dans cette affaire, la société Monoprix invoquait le bénéfice du mécanisme d’étalement de la hausse prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, qui limite à 10 % par an l’augmentation résultant du déplafonnement. La Cour a rejeté cette prétention au motif que ce mécanisme n’est pas applicable lorsque le déplafonnement résulte exclusivement du dépassement de la durée de douze années par l’effet de la tacite prolongation.
À cet égard, la troisième chambre civile a constaté que « le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation » pour en déduire que la demande de la locataire tendant à l’application du mécanisme d’étalement devait être rejetée (Civ. 3e, 16 oct. 2025, précité). Cette solution, si elle peut sembler sévère pour le preneur qui subit de plein fouet l’augmentation du loyer sans pouvoir bénéficier de l’étalement légal, procède d’une lecture littérale du texte qui réserve expressément le bénéfice de ce dispositif aux seuls cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de clause contractuelle relative à la durée du bail. Le législateur n’a pas entendu faire bénéficier de l’étalement le locataire dont le bail s’est prolongé au-delà de douze années par le seul effet de la tacite prolongation, considérant sans doute que celui-ci a déjà bénéficié d’une stabilité locative excédant la durée normale du statut.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans une ligne constante de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt antérieur du 30 mai 2024, a rappelé que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Civ. 3e, 30 mai 2024, pourvoi n° 22-16.447, FS-B+R). Cette décision, publiée au Bulletin et au Rapport annuel, rappelle utilement que les parties demeurent maîtresses de la détermination des conditions financières du renouvellement, sous réserve des dispositions impératives du statut. Dès lors, il appartient au rédacteur d’acte d’anticiper les conséquences du franchissement du seuil de douze années et, le cas échéant, d’aménager conventionnellement les modalités de l’augmentation du loyer qui en résultera.
II. Les conséquences du franchissement du seuil de douze années sur la détermination du loyer du bail renouvelé
A. La fixation du loyer à la valeur locative : principe et modalités de mise en œuvre
Lorsque la durée du bail expiré a excédé douze années par l’effet de la tacite prolongation, la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce cesse de s’appliquer et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée conformément aux critères énumérés par l’article L. 145-33 du même code, qui prend en considération les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La détermination de cette valeur locative, souvent complexe, donne lieu à un contentieux abondant devant le juge des loyers commerciaux, dont l’office est précisément encadré par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce.
La Cour de cassation, dans l’arrêt du 9 juillet 2026, a rappelé que la fixation du loyer à la valeur locative est la conséquence mécanique du dépassement de la durée de douze années, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La cour d’appel de Paris avait en effet « retenu à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et en avait « exactement déduit qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, précité).
Cette solution met en lumière la nécessité, pour le preneur souhaitant éviter le déplafonnement, d’anticiper la date de sa demande de renouvellement afin que le bail expiré n’excède pas douze années à la date de prise d’effet du nouveau bail. En effet, en application de l’article L. 145-12, le nouveau bail prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, de sorte qu’une demande formulée tardivement peut avoir pour conséquence de faire franchir au bail expiré le seuil critique des douze années. Or, le preneur négligent se trouve alors exposé à une augmentation potentiellement considérable de son loyer, sans pouvoir bénéficier du mécanisme protecteur de l’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34. Cette situation, que la Cour de cassation a expressément validée, illustre la rigueur avec laquelle le statut des baux commerciaux sanctionne l’inertie du locataire.
La détermination de la valeur locative obéit par ailleurs à des règles procédurales précises, que la troisième chambre civile a rappelées dans son arrêt du 30 mai 2024. Dans cette décision, la Cour a jugé que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » et que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Civ. 3e, 30 mai 2024, précité). Cette solution, qui opère un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure, élargit l’office du juge des loyers commerciaux en lui permettant de rechercher, au-delà de la lettre du contrat, la volonté implicite des parties de soumettre la fixation du loyer à l’appréciation judiciaire.
B. L’absence d’étalement des augmentations en cas de déplafonnement par l’effet du temps : une rigueur tempérée par la liberté contractuelle
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose que, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme d’étalement, introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, constitue un tempérament protecteur au profit du preneur confronté à une hausse significative de son loyer.
Cependant, la Cour de cassation a clairement exclu l’application de ce dispositif aux hypothèses de déplafonnement fondées exclusivement sur le dépassement du seuil de douze années par l’effet de la tacite prolongation. Dans l’arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, précité). Cette solution a été confirmée par l’arrêt du 9 juillet 2026, qui a entériné la fixation du loyer à la valeur locative sans qu’aucun étalement ne soit accordé au preneur.
En conséquence, le locataire dont le bail s’est prolongé au-delà de douze années par le seul effet de la tacite prolongation se trouve dans une situation paradoxale : bien que le déplafonnement intervienne de plein droit, sans qu’il soit besoin de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité, il ne bénéficie pas du mécanisme d’étalement qui tempère les effets du déplafonnement dans les autres hypothèses. Cette dissymétrie a été critiquée par une partie de la doctrine, qui y voit une rupture d’égalité entre les locataires selon le fondement du déplafonnement. La Cour de cassation, toutefois, s’en tient à une application littérale du texte, dont elle rappelle régulièrement qu’il ne prévoit l’étalement que dans les deux hypothèses expressément visées par le dernier alinéa.
À cet égard, la Cour de cassation a pris soin de rappeler, dans l’arrêt de section du 30 mai 2024, que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Civ. 3e, 30 mai 2024, précité). Cette liberté contractuelle offre aux parties la possibilité de convenir, par avance, des modalités d’augmentation du loyer en cas de déplafonnement, y compris lorsque celui-ci résulte du dépassement de la durée de douze années. La stipulation d’une clause d’échelonnement ou de lissage conventionnel permet ainsi de pallier l’absence de mécanisme légal d’étalement dans cette hypothèse. Par ailleurs, les parties peuvent également convenir que le loyer du bail renouvelé restera soumis au plafonnement, nonobstant le dépassement de la durée de douze années, dès lors que cette stipulation ne contrevient à aucune disposition d’ordre public.
Dès lors, la pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux doivent intégrer cette dimension temporelle comme un paramètre essentiel de la négociation contractuelle. Le bailleur avisé aura intérêt à différer la conclusion d’un accord sur le renouvellement afin de laisser s’écouler le délai nécessaire au franchissement du seuil de douze années, tandis que le preneur diligent devra, au contraire, anticiper sa demande de renouvellement pour éviter ce dépassement. La computation de la durée du bail expiré constitue ainsi un enjeu stratégique majeur, dont les effets financiers peuvent se révéler considérables à l’échelle de la durée du bail renouvelé.
Le cadre général du renouvellement est également rappelé par l’article L. 145-14 du code de commerce, qui dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation. L’articulation entre le droit au renouvellement et le droit à indemnité d’éviction, d’une part, et les règles relatives au plafonnement et au déplafonnement du loyer, d’autre part, dessine un équilibre complexe que la troisième chambre civile s’emploie à préserver à travers une jurisprudence abondante et cohérente. La récente loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a introduit plusieurs modifications relatives au bail commercial, n’a pas remis en cause cet équilibre fondamental, confirmant ainsi la pérennité des principes dégagés par la Cour de cassation.
Conclusion
La computation de la durée du bail commercial expiré constitue une opération aux conséquences juridiques et financières déterminantes pour les parties au contrat de bail. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts des 16 octobre 2025 et 9 juillet 2026, confirme avec une rigueur constante que le dépassement du seuil de douze années par l’effet de la tacite prolongation emporte déplafonnement intégral du loyer renouvelé, sans que le preneur puisse se prévaloir du mécanisme d’étalement des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Cette solution, fondée sur une lecture littérale du texte, place le locataire dans une situation délicate lorsqu’il tarde à solliciter le renouvellement de son bail. Dès lors, l’anticipation contractuelle et la maîtrise du calendrier procédural du renouvellement apparaissent comme les instruments privilégiés permettant de prévenir les effets financiers parfois dévastateurs du déplafonnement par l’effet du temps. La liberté contractuelle, dont la Cour de cassation rappelle le caractère supplétif des dispositions du statut, offre aux parties les moyens d’aménager conventionnellement les conséquences du franchissement du seuil de douze années, sous réserve du respect des dispositions impératives du code de commerce.
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