I. La limitation quantitative et qualitative des sûretés consenties par le preneur à bail commercial
A. Le plafonnement des garanties à trois mois de loyer : un nouveau principe d’ordre public
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a profondément remanié le dispositif des sûretés dans le bail commercial, a introduit au sein de l’article L. 145-40 du code de commerce un plafonnement inédit des garanties exigibles du preneur. Le deuxième alinéa de ce texte dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Le législateur a pris soin d’étendre cette limitation à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat. Il en résulte que le bailleur ne saurait cumuler, au-delà du seuil trimestriel, un dépôt de garantie en numéraire, un cautionnement bancaire et une garantie autonome, le texte visant l’ensemble des sûretés dans leur globalité. Le législateur a entendu protéger la trésorerie du preneur, en particulier celle des petites et moyennes entreprises dont l’activité dépend étroitement de leur capacité à mobiliser des liquidités. Cette disposition est d’ordre public, ainsi que le confirme l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-40. Le régime antérieur, qui ne connaissait qu’un plafonnement des loyers payés d’avance au-delà de deux termes portant intérêt au profit du preneur, se trouve ainsi substantiellement renforcé. La réforme opère un rééquilibrage significatif du rapport contractuel entre les parties, en limitant l’assiette des sûretés que le bailleur peut exiger lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement. Par ailleurs, l’article 62, II, B, de la loi du 26 mai 2026 précise que cette limitation est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, soit à partir du 28 mai 2026.
L’économie de ce nouveau dispositif doit être rapprochée de la création concomitante de l’article L. 145-32-1 du code de commerce, qui consacre un droit à la mensualisation du loyer pour le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cette mensualisation, qui prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, allège la pression de trésorerie pesant sur le preneur et participe, avec le plafonnement des garanties à trois mois, d’une logique cohérente de protection de l’exploitant. L’articulation entre ces deux dispositions révèle la volonté du législateur de desserrer les contraintes financières qui pèsent sur les commerçants, artisans et prestataires de services, en leur offrant une respiration de trésorerie tant au stade de la conclusion du bail qu’en cours d’exécution.
B. La caducité automatique des garanties en cas de mutation du local loué
Le législateur a également entendu régler le sort des garanties consenties par le preneur en cas de transmission de la propriété des locaux. Le troisième alinéa de l’article L. 145-40 dispose que la mutation à titre gratuit ou à titre onéreux entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa. Cette caducité automatique emporte, pour le cédant, l’obligation de restituer au preneur les documents afférents à ces garanties et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. La portée de cette disposition est considérable : elle neutralise le maintien de sûretés consenties au profit du bailleur cédant, dont le preneur n’a plus vocation à garantir l’intérêt après la mutation. L’acquéreur, nouveau bailleur, est quant à lui tenu, en vertu du même alinéa, de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie, l’obligation de restitution étant transmise de plein droit au nouveau propriétaire. Le législateur a ainsi mis fin à une difficulté pratique récurrente, tenant à la restitution des dépôts de garantie et autres sûretés en cas de vente de l’immeuble loué, le preneur se trouvant souvent démuni face à un ancien bailleur dessaisi et un nouveau propriétaire qui contestait être tenu de cette obligation. La solution retenue présente l’avantage de clarifier le transfert des obligations attachées aux sûretés, en instituant une transmission légale de la dette de restitution au nouveau bailleur et une caducité automatique des garanties antérieures, sans qu’il soit besoin pour le preneur de se prévaloir d’une quelconque stipulation contractuelle. Cette construction légale, qui déroge au droit commun du cautionnement et des sûretés personnelles, témoigne de la spécificité du statut des baux commerciaux et de sa finalité protectrice.
L’article 62, II, C, de la loi du 26 mai 2026 précise que cette disposition relative à la caducité des garanties est applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi. En conséquence, toute vente d’un immeuble à usage commercial intervenue depuis le 28 août 2026 emporte caducité automatique des garanties consenties au bailleur cédant. Cette réforme, qui touche à l’essence même de la propriété commerciale et de sa transmission, s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification et de protection du preneur. Elle impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des actes de vente d’immeubles loués à usage commercial, afin d’anticiper les conséquences de cette caducité automatique sur l’équilibre économique de l’opération. Il appartient désormais aux parties à la vente de convenir des modalités de substitution des garanties, le cas échéant en prévoyant la constitution de nouvelles sûretés au profit de l’acquéreur, dans la limite du plafond trimestriel imposé par la loi. À défaut d’une telle anticipation, l’acquéreur se trouvera privé de toute garantie au titre du bail en cours, ce qui pourrait affecter significativement la valeur de l’investissement immobilier et inciter les parties à renégocier le prix de cession en conséquence.
La réforme consacre également, de manière concomitante, la légalisation des clauses dites « tunnel » par l’introduction de l’article L. 145-38-1 du code de commerce. Ce texte autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition met un terme à une incertitude jurisprudentielle qui pesait sur ces clauses, en consacrant leur validité légale dès lors qu’elles respectent une stricte symétrie entre les variations à la hausse et à la baisse. L’articulation entre cette innovation et le nouveau régime des sûretés n’est pas fortuite : le législateur a entendu offrir aux parties des instruments de régulation de la charge locative dans la durée, tout en plafonnant les garanties que le bailleur peut exiger à la conclusion du contrat. Il en résulte un nouvel équilibre contractuel, dans lequel la protection du preneur contre les aléas de l’indexation se combine avec la limitation des sûretés, l’ensemble étant placé sous le sceau de l’ordre public.
II. Les nouvelles obligations de restitution du bailleur au terme du bail : délais impératifs et régime contentieux
A. Les délais de restitution du dépôt de garantie et des autres sûretés
Le dernier alinéa de l’article L. 145-40 introduit un double délai de restitution, distinguant selon la nature des garanties consenties. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Cette restitution s’opère déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le législateur a ainsi institué un délai butoir de trois mois, dont le point de départ est clairement identifié : la remise matérielle des clés. Ce délai, qualifié de raisonnable par le texte, ne saurait être écarté par une stipulation conventionnelle qui prétendrait l’allonger, eu égard au caractère d’ordre public de l’article L. 145-15 qui sanctionne toute clause faisant échec aux dispositions de l’article L. 145-40. La remise des clés constitue un fait matériel objectif, qui évite les difficultés d’interprétation liées à la notion de résiliation effective ou de libération des lieux.
S’agissant des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du même article, le bailleur dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur, délai dans lequel il doit effectuer les mainlevées et restituer tous les documents afférents. Cette distinction entre le dépôt de garantie en numéraire, soumis au délai de trois mois, et les autres sûretés, soumises au délai de six mois, se justifie par la complexité des opérations de mainlevée, notamment lorsqu’il s’agit de garanties bancaires ou de cautionnements solidaires. Le législateur a néanmoins entendu encadrer strictement cette restitution, en imposant un délai impératif au-delà duquel le bailleur engage sa responsabilité. L’article 62, II, D, de la loi du 26 mai 2026 précise que cette disposition est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après cette même date. Ainsi, pour les baux en cours dont le preneur restitue les clés après le 28 août 2026, les nouveaux délais de restitution s’appliquent, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi.
B. L’articulation du nouveau régime avec la prescription biennale du statut des baux commerciaux
L’encadrement des délais de restitution des garanties doit être rapproché de la prescription abrégée qui gouverne l’ensemble du contentieux du bail commercial. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Cette règle, qui domine la matière, s’applique à l’action en restitution du dépôt de garantie et des autres sûretés dès lors que celle-ci est exercée en vertu des dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 12 février 2026, rappelé avec force la rigueur de cette prescription biennale. Dans son arrêt n° 24-10.578 publié au Bulletin, elle a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cet enseignement, rendu en matière d’indemnité d’éviction, est transposable à l’action en restitution des garanties, la prescription biennale de l’article L. 145-60 s’appliquant à l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile a également précisé les conditions dans lesquelles la contestation du congé peut interrompre le délai de prescription. Dans son arrêt du 4 juin 2026, n° 24-21.573, elle a censuré une cour d’appel qui s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La Cour impose ainsi aux juges du fond de vérifier si les contestations du preneur, même lorsqu’elles ne portent pas directement sur le principe de l’indemnité, sont de nature à interrompre le délai biennal. Or, le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce. Cette exigence procédurale, dont la violation est sanctionnée par la nullité du congé, constitue un garde-fou essentiel pour le preneur, qui doit être informé des délais dans lesquels il doit agir sous peine de forclusion.
La rigueur procédurale de la troisième chambre civile s’est encore manifestée dans deux arrêts récents relatifs à l’office du juge. Le 4 juin 2026, dans son arrêt n° 24-19.120, elle a rappelé que le juge « ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées » et « doit viser celles-ci avec l’indication de leur date », en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence a été réitérée par l’arrêt du 2 juillet 2026, n° 25-13.340, rendu dans le contentieux opposant les SCI Biker et Indiana à la société Celio France. La Cour y juge que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette exigence procédurale, d’apparence technique, emporte des conséquences substantielles : elle impose aux juridictions du fond de prendre en considération l’intégralité des moyens développés par les parties dans leurs dernières écritures, sous peine de cassation pour violation des textes susvisés.
En conséquence, le preneur qui entend obtenir la restitution de son dépôt de garantie ou de toute autre sûreté consentie au bailleur doit agir dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle cette obligation de restitution est devenue exigible, soit à l’expiration du délai de trois mois ou de six mois prévu par l’article L. 145-40, selon la nature de la garantie. Le point de départ du délai de prescription n’est donc pas la date de remise des clés elle-même, mais la date d’expiration du délai de restitution imparti au bailleur. Cette solution, qui résulte de la combinaison des articles L. 145-40 et L. 145-60 du code de commerce, est protectrice du preneur, qui ne saurait se voir opposer la prescription avant même que le bailleur n’ait été constitué en demeure de restituer. À cet égard, il est recommandé au preneur d’adresser au bailleur, dès la remise des clés, une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie, afin de constituer un point de départ certain du délai de prescription et de prévenir toute contestation ultérieure sur la date d’exigibilité de l’obligation.
L’économie générale du nouveau dispositif révèle un double mouvement législatif et jurisprudentiel. D’une part, le législateur a renforcé la protection du preneur en plafonnant les garanties exigibles, en imposant leur caducité automatique en cas de mutation et en encadrant strictement les délais de restitution. D’autre part, la Cour de cassation maintient une application rigoureuse de la prescription biennale, qui ne souffre ni d’interruption pour mauvaise foi du bailleur ni de suspension pour des motifs d’équité. Le preneur doit donc être particulièrement vigilant à l’écoulement du délai de deux ans, sous peine de perdre irrémédiablement son droit à restitution. Cette vigilance doit s’exercer tant à l’égard du dépôt de garantie en numéraire que des autres formes de sûretés, le législateur ayant pris soin d’étendre le champ de la réforme à l’ensemble des garanties consenties. L’application immédiate de ces dispositions aux baux en cours, sous les réserves temporelles énoncées par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, impose en outre aux parties de réexaminer sans délai la conformité de leurs conventions aux nouvelles exigences légales, les clauses contraires aux dispositions d’ordre public étant réputées non écrites en application de l’article L. 145-15 précité.
La réforme ne saurait cependant être envisagée isolément. Elle s’inscrit dans un mouvement plus ample de modernisation du droit des affaires, dont la loi du 26 mai 2026 constitue une pièce maîtresse. L’article 63 de cette même loi a, par ailleurs, modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette modification, qui s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, renforce la position du bailleur dans le contentieux de la clause résolutoire, en contrepartie du renforcement des droits du preneur en matière de sûretés. Le législateur a ainsi recherché un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce et la garantie des droits du bailleur, dans un contexte économique où la vacance commerciale et les défaillances d’entreprises imposent une adaptation des instruments juridiques. Cet équilibre, qui n’est pas figé, devra être précisé par la jurisprudence à venir, la troisième chambre civile étant appelée à se prononcer sur les premières applications contentieuses de ces dispositions nouvelles.
Conclusion
La réforme du statut des baux commerciaux par la loi du 26 mai 2026 opère un rééquilibrage significatif du rapport d’obligation entre le bailleur et le preneur, en matière de sûretés. Le plafonnement des garanties à trois mois de loyer, la caducité automatique en cas de mutation du local et les délais impératifs de restitution constituent autant de dispositions d’ordre public qui renforcent la position du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui rappelle avec constance la rigueur de la prescription biennale et les exigences de l’office du juge, complète ce dispositif en imposant aux parties une diligence procédurale accrue. Cet ensemble normatif, qui s’applique pour partie aux baux en cours, impose aux praticiens une actualisation de leurs modèles contractuels et une vigilance renforcée dans la gestion des contentieux locatifs.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.