I. La consécration législative de prérogatives impératives nouvelles au bénéfice du preneur à bail commercial
A. Le droit à la mensualisation du loyer et l’encadrement renforcé des sûretés contractuelles
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, une modification substantielle de l’économie du bail commercial en créant un droit nouveau au paiement mensuel du loyer au profit du preneur. L’article L. 145-32-1 du code de commerce, inséré dans la section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code, dispose désormais que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Ce droit prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer.
Cette disposition rompt avec un usage traditionnel du paiement trimestriel qui prévalait dans la pratique des baux commerciaux depuis l’instauration du statut par le décret du 30 septembre 1953. Le législateur a entendu répondre à une préoccupation de trésorerie des locataires commerçants et artisans, dont la charge locative constitue souvent le premier poste de dépenses fixes. En subordonnant l’exercice de ce droit à l’absence d’arriérés non contestés, le texte réalise un équilibre entre la protection du preneur et la préservation des intérêts du bailleur, qui conserve la garantie que le locataire est à jour de ses obligations au moment de la demande. Cette innovation législative s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026, ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement, ce qui confère à la réforme une portée immédiate considérable sur l’ensemble du parc locatif commercial français.
Par ailleurs, le même article L. 145-40 du code de commerce a été substantiellement renforcé par la loi nouvelle sur le terrain des sûretés contractuelles. Le texte plafonne désormais les sommes payées à titre de garantie par le preneur à un montant ne pouvant excéder les loyers dus au titre d’un trimestre, là où la pratique antérieure pouvait conduire à des dépôts de garantie représentant plusieurs trimestres, voire une année de loyer. La loi introduit également une obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur, ce qui sécurise la position du locataire en cas de cession de l’immeuble loué en cours de bail.
À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile est venue conforter l’obligation continue de délivrance qui pèse sur le bailleur, obligation qui, désormais, ne saurait être contournée par des stipulations contractuelles qui en limiteraient la portée. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « l’obligation de délivrance continue du bailleur étant exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable, en application de l’article 2224 du code civil, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Cette solution, qui consacre le caractère temporellement indéfini de l’obligation de délivrance, s’articule harmonieusement avec les nouvelles dispositions législatives qui renforcent la protection du preneur au stade de l’exécution du contrat.
La combinaison de ces innovations législatives et de cette construction prétorienne dessine un mouvement convergent de renforcement des droits du preneur dans l’exécution du bail commercial. Le droit à la mensualisation, le plafonnement des garanties et l’obligation continue de délivrance constituent autant de prérogatives qui s’imposent au bailleur indépendamment des clauses contraires que le contrat pourrait contenir, et qui participent d’une redéfinition de l’équilibre contractuel au bénéfice du locataire commerçant ou artisan.
B. L’encadrement légal des clauses d’indexation et la réforme de la clause résolutoire
La loi du 26 mai 2026 a également entendu clarifier le régime des clauses d’indexation dans les baux commerciaux en créant un article L. 145-38-1 du code de commerce. Ce texte, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, autorise expressément dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. Cette disposition met fin à une incertitude qui pesait sur la validité des clauses dites « clauses tunnel », par lesquelles les parties convenaient d’encadrer la variation indiciaire entre un plancher et un plafond.
Dès lors, la jurisprudence antérieure qui sanctionnait du réputé non écrit les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse se voit complétée par une habilitation législative expresse des clauses symétriques d’encadrement, qui respectent l’exigence de réciprocité de la variation indiciaire. L’article L. 145-33 du code de commerce demeure le texte de référence pour la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, lequel doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La légalisation des clauses tunnel ne remet pas en cause ce principe cardinal, mais en constitue un aménagement conventionnel admissible dans les limites fixées par la loi nouvelle.
La réforme législative a également modifié de manière significative l’article L. 145-41 du code de commerce, qui régit la clause résolutoire dans le bail commercial. Aux termes du texte nouveau, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans l’alinéa nouveau qui dispose que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition introduit une condition de capacité financière qui n’existait pas dans le texte antérieur, et qui a vocation à responsabiliser le preneur tout en offrant au juge un critère d’appréciation plus exigeant que la seule opportunité d’accorder des délais de grâce. Le législateur a ainsi entendu éviter que des locataires dépourvus de toute capacité de paiement ne bénéficient de suspensions de la clause résolutoire qui ne feraient que différer une issue inéluctable, au détriment du bailleur qui subit une occupation sans contrepartie effective.
II. La construction prétorienne d’une articulation entre les stipulations contractuelles et les dispositions impératives du statut
A. L’autonomie de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire conventionnelle
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de principe qui consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire. Dans cette espèce, lorsque le bailleur a assigné le locataire en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire a invoqué une exception d’inexécution. La Cour de cassation a jugé que « le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Cette solution revêt une portée considérable dans l’articulation entre les clauses conventionnelles et le statut légal. En substance, la Cour de cassation affirme que le mécanisme de l’exception d’inexécution, qui relève du droit commun des contrats, n’est pas subordonné aux conditions procédurales particulières du statut des baux commerciaux. Le locataire qui oppose l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations pour justifier le non-paiement des loyers n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement, dès lors que son moyen de défense est substantiel et non procédural. L’exception d’inexécution opère ainsi comme une parade autonome à l’acquisition de la clause résolutoire, indépendante du régime des délais de paiement prévu par l’article L. 145-41.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir d’une clause résolutoire contractuelle ne peut ignorer les manquements qui lui sont imputables dans l’exécution de ses propres obligations. La troisième chambre civile confirme ainsi une lecture exigeante de la bonne foi contractuelle, qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux. Le juge du fond, saisi d’une demande de constatation de la clause résolutoire, doit examiner l’ensemble des obligations réciproques des parties avant de se prononcer, et ne saurait accueillir la demande du bailleur sans avoir préalablement vérifié que celui-ci a lui-même satisfait à ses obligations essentielles, notamment l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués.
Or, cette construction prétorienne s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle qui, depuis plusieurs années, renforce la protection du preneur à bail commercial face aux prérogatives contractuelles du bailleur. Dans un arrêt antérieur, la Cour de cassation avait déjà jugé que la suspension de la clause résolutoire pouvait intervenir quel que soit le manquement du preneur, dès lors que les conditions de l’article L. 145-41 étaient réunies, ce qui excluait toute restriction fondée sur la nature du manquement invoqué. La loi du 26 mai 2026, en introduisant la condition nouvelle de capacité financière du preneur, apporte une nuance à cette protection, mais sans remettre en cause le principe de l’autonomie de l’exception d’inexécution, qui demeure un rempart essentiel contre les clauses résolutoires abusives.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 février 2026, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour a en effet cassé un arrêt qui refusait de faire droit à la prescription biennale en retenant que le bailleur avait adopté « une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant de cette prescription pour obtenir l’expulsion de son locataire sans indemnité après avoir reconnu ce droit à indemnité lors de la délivrance de son congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). La Cour de cassation affirme au contraire que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, sans que la mauvaise foi alléguée du bailleur ne puisse y faire obstacle. Cette solution, qui fait prévaloir la sécurité juridique sur les considérations d’équité, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique le délai de prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce.
B. Le déplafonnement in abstracto du loyer du bail renouvelé et les règles procédurales de la prescription
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025, opéré une clarification majeure de la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité, laquelle constitue l’un des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé prévus par l’article L. 145-34 du code de commerce. La Cour a jugé qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Cette solution marque un passage d’une appréciation in concreto à une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il n’est plus nécessaire pour le bailleur de démontrer que les modifications intervenues ont effectivement et réellement profité au commerce du preneur considéré ; il suffit d’établir qu’elles sont objectivement de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux. La Cour de cassation écarte ainsi l’exigence d’une démonstration de l’incidence réelle sur le chiffre d’affaires ou la rentabilité du preneur, pour retenir une approche objective fondée sur la nature même des modifications intervenues et leur aptitude à profiter au commerce considéré. Cette construction prétorienne s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-34 qui prévoit que la variation de loyer consécutive au déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, ce qui constitue une protection du preneur contre les hausses trop brutales.
En ce qui concerne la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans, la même disposition de l’article L. 145-34 prévoit que les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La troisième chambre civile a précisé la portée de cette exception dans un arrêt du 16 octobre 2025, en jugeant que l’étalement des hausses prévu par l’article L. 145-34, alinéa 4, n’est pas applicable en cas de déplafonnement fondé sur la tacite prolongation au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette solution, qui distingue les causes de déplafonnement entre elles, a pour conséquence pratique de soumettre le preneur à une augmentation potentiellement plus significative lorsque le déplafonnement résulte d’une tacite prolongation que lorsqu’il procède d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Dès lors, les clauses du bail relatives à la fixation du loyer renouvelé doivent être lues à la lumière de ces précisions jurisprudentielles, qui déterminent l’office du juge des loyers commerciaux. Si les parties peuvent conventionnellement prévoir une clause d’échelle mobile ou une clause de fixation du loyer en fonction de la valeur locative, ces stipulations ne sauraient déroger aux règles impératives du statut, notamment en ce qui concerne le plafonnement légal et ses exceptions. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit alors payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, constitue le pendant protecteur de ce dispositif de fixation du loyer, et forme avec les articles L. 145-33 et L. 145-34 un ensemble cohérent de règles impératives auxquelles il ne peut être dérogé conventionnellement.
Sur le terrain procédural, les arrêts récents de la troisième chambre civile rappellent avec une particulière fermeté la rigueur du régime de la prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce. Aux termes de ce texte, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché si les contestations émises par le preneur sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé, pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). La Cour rappelle ainsi que la contestation des motifs du congé par le preneur est de nature à interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, ce qui constitue une précision essentielle pour la pratique contentieuse.
Par ailleurs, dans un arrêt du même jour, la troisième chambre civile a rappelé avec vigueur l’obligation pour le juge de statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties, en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette exigence procédurale, qui s’impose avec une particulière acuité dans le contentieux du bail commercial où les parties sont souvent amenées à faire évoluer leurs prétentions au fil de la procédure, garantit le respect du principe du contradictoire et la loyauté des débats. En ce sens, les règles procédurales viennent conforter l’effectivité des droits substantiels reconnus aux parties par le statut des baux commerciaux.
Enfin, sur la question de la détermination de l’indemnité d’éviction, la troisième chambre civile a eu à connaître, dans une espèce récente, d’un litige dans lequel la locataire réclamait une indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). L’arrêt rappelle, par sa cassation, que l’indemnité d’éviction doit être évaluée conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel prévoit qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La détermination de ce montant constitue l’un des enjeux majeurs du contentieux du bail commercial, et la jurisprudence de la troisième chambre civile contribue à en préciser les critères d’évaluation.
Conclusion
L’analyse conjointe de la loi du 26 mai 2026 et des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années révèle une double dynamique de renforcement des droits du preneur à bail commercial. D’une part, le législateur a introduit des prérogatives impératives nouvelles, au premier rang desquelles figurent le droit à la mensualisation du loyer, l’encadrement des sûretés contractuelles, la légalisation des clauses tunnel d’indexation et la réforme des conditions de suspension de la clause résolutoire. D’autre part, la Cour de cassation a construit un édifice prétorien qui consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire, précise l’appréciation in abstracto des facteurs de déplafonnement du loyer renouvelé, et maintient avec une particulière rigueur le régime de la prescription biennale.
Or, cette double évolution législative et jurisprudentielle ne conduit pas à une remise en cause du statut des baux commerciaux dans ses fondements, mais à une redéfinition de l’équilibre entre les droits respectifs du bailleur et du preneur, au bénéfice d’une protection accrue de ce dernier. Les clauses conventionnelles, pour légitimes qu’elles soient dans l’économie du contrat, ne sauraient déroger aux dispositions impératives du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, et la troisième chambre civile veille avec constance à ce que l’office du juge, qu’il s’agisse du juge du fond ou du juge des référés, garantisse l’effectivité de ces dispositions protectrices. L’équilibre contractuel du bail commercial, tel qu’il résulte de la combinaison de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence récente, repose désormais sur une articulation plus fine entre la liberté conventionnelle des parties et les règles impératives du statut, au service d’une protection renforcée de la propriété commerciale du preneur.
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