I. La singularité juridique du loyer binaire : un mécanisme contractuel en marge du droit commun du bail renouvelé
A. La qualification du loyer binaire et son rattachement au principe de la convention-loi
Le loyer binaire, également dénommé loyer à paliers ou clause-recettes, constitue une stipulation par laquelle les parties à un bail commercial conviennent que le loyer sera composé d’une partie fixe, constituant un minimum garanti, et d’une partie variable, généralement calculée en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Ce mécanisme, particulièrement répandu dans les centres commerciaux et les galeries marchandes, répond à une logique économique d’association du bailleur à la prospérité de l’exploitation du preneur, tout en garantissant à ce dernier un seuil plancher de loyer indépendant des fluctuations de son activité commerciale. La Cour de cassation a été conduite, au fil des années, à préciser le régime contentieux de cette stipulation singulière, dont la nature hybride la place à la frontière du droit commun des contrats et du statut impératif des baux commerciaux. La réforme issue de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a introduit plusieurs modifications substantielles dans le code de commerce, n’a pas directement réglementé le loyer binaire en tant que tel, mais a renforcé les droits du preneur commerçant par la mensualisation de droit du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie et la validation expresse des clauses d’encadrement de l’indexation, autant de dispositions qui influencent indirectement la négociation et le contentieux des clauses-recettes.
La qualification juridique du loyer binaire emporte des conséquences déterminantes sur le terrain de la fixation du prix du bail renouvelé. Dans un arrêt fondateur du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a procédé à un rappel historique de l’évolution de sa jurisprudence sur ce point. Elle a d’abord rappelé que, dans un premier temps, elle jugeait que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n°22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Cette position, qui prenait appui sur l’ancien article 1134 du code civil érigeant les conventions légalement formées en loi des parties, conduisait à exclure toute fixation judiciaire du loyer renouvelé à la valeur locative, l’office du juge des loyers commerciaux se limitant alors à constater l’accord des parties sur un nouveau prix ou, à défaut, à rejeter les demandes, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix.
Par un infléchissement progressif, la Haute juridiction a ensuite admis que les parties pouvaient conventionnellement prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Cette faculté, reconnue par deux arrêts successifs des 3 novembre 2016 (Cass. 3e civ., n°15-16.826) et 29 novembre 2018 (Cass. 3e civ., n°17-27.798), a ouvert la voie à une conciliation entre la liberté contractuelle et les dispositions supplétives du statut des baux commerciaux. L’arrêt du 30 mai 2024 consacre cette évolution en énonçant, dans un attendu de principe, que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d’autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé. L’arrêt précise en outre que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
L’arrêt du 18 juin 2026, rendu dans une affaire opposant la société Promod à un bailleur, illustre la mise en œuvre de cette grille d’analyse par les juges du fond. En l’espèce, le bail stipulait que le loyer de base constituait un minimum garanti correspondant à la valeur locative, et qu’il était expressément convenu entre les parties que lors des renouvellements successifs éventuels, ce loyer ne pourrait en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L.145-33 du code de commerce. La cour d’appel de Douai, par un arrêt du 16 mai 2024, avait néanmoins retenu que ces clauses ne suffisaient pas à établir la volonté des parties de soumettre la détermination de la valeur locative au juge des loyers en cas de désaccord. La Cour de cassation a approuvé cette appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, et a rejeté le pourvoi de la locataire (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n°24-21.045). La solution démontre, en pratique, la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la volonté commune des parties, et l’importance déterminante d’une rédaction contractuelle univoque.
En conséquence, la stipulation d’un loyer binaire manifeste, en principe, une volonté des parties d’exclure toute fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cette exclusion n’est toutefois pas irréfragable, puisqu’elle cède lorsque les parties ont exprimé une volonté commune contraire, laquelle doit être recherchée soit dans les stipulations contractuelles, soit dans des éléments extrinsèques au contrat. La troisième chambre civile a ainsi précisé, dans son arrêt du 18 juin 2026, que la référence expresse au statut des baux commerciaux dans le bail ne suffit pas, à elle seule, à caractériser la volonté des parties de soumettre la fixation du loyer de base au juge des loyers à la valeur locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n°24-21.045). Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement, par une analyse de l’ensemble des clauses du contrat exclusive de dénaturation, si les parties se sont accordées pour que la détermination de la valeur locative soit confiée au juge des loyers en cas de désaccord.
B. L’articulation entre le loyer binaire et les mécanismes impératifs du statut des baux commerciaux
Le loyer binaire, pour singulier qu’il soit, n’échappe pas à l’emprise de certaines dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit dans le code de commerce un article L.145-38-1 qui autorise expressément, par dérogation à l’article L.112-1 du code monétaire et financier, la clause dite tunnel ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer (art. L.145-38-1 C. com.). Cette disposition, qui valide rétrospectivement une pratique contractuelle antérieurement exposée au risque d’annulation, renforce la sécurité juridique des stipulations de loyer comportant une part d’indexation, y compris lorsqu’elles s’insèrent dans un montage de loyer binaire.
Par ailleurs, la fixation de la valeur locative obéit à des critères légaux dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse, y compris dans le contentieux du loyer binaire lorsque le juge est compétent pour statuer. L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (art. L.145-33 C. com.). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 7 mai 2025, que du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n°23-15.394, publié au Bulletin).
A cet égard, l’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la troisième chambre civile illustre de manière éclairante l’application de ces critères dans le contentieux du loyer binaire. La Cour y énonce que si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n°24-17.227, publié au Bulletin). Dès lors, la liberté contractuelle qui préside à la stipulation d’un loyer binaire ne saurait autoriser les parties à s’affranchir des règles d’ordre public qui gouvernent la détermination de la valeur locative, lorsque celle-ci constitue, par l’effet de la volonté commune ou d’une disposition légale, le référentiel de fixation du loyer.
Les critères de la valeur locative sont précisés par les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce, qui détaillent la consistance des éléments mentionnés à l’article L.145-33. L’article R.145-8 dispose notamment que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (art. R.145-2 à R.145-8 C. com.). La jurisprudence fait une application constante de ce principe, en considérant que le transfert au preneur de charges normalement assumées par le bailleur, telles que les grosses réparations de l’article 606 du code civil ou la taxe foncière, justifie une minoration du loyer à proportion de l’économie réalisée par le bailleur.
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L.145-40 du code de commerce en plafonnant le montant du dépôt de garantie à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur. Cette réforme, combinée à la mensualisation de droit du loyer prévue par l’article L.145-32-1 nouveau, introduit des contraintes supplémentaires dans la négociation des clauses financières du bail commercial, sans toutefois remettre en cause le principe du loyer binaire lui-même, dont la licéité n’est pas discutée au regard de l’ordre public statutaire. Dans un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler que l’article L.145-40 du code de commerce n’interdit pas les stipulations prévoyant le versement par le preneur, à titre de garantie, de sommes excédant deux termes de loyer, dès lors que ces sommes portent intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n°23-15.394, publié au Bulletin). Cette précision conserve toute sa pertinence dans l’appréciation des clauses financières accompagnant un loyer binaire.
II. Le traitement contentieux du loyer binaire : compétence juridictionnelle et office du juge
A. La compétence du juge des loyers commerciaux à l’épreuve de la clause-recette
La question de la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la fixation du prix d’un bail renouvelé assorti d’une clause de loyer binaire a fait l’objet d’une clarification décisive par l’arrêt du 30 mai 2024. La troisième chambre civile y énonce que le moyen soulevé par une partie pour s’opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. Cette qualification emporte que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond.
L’article R.145-23 du code de commerce attribue compétence au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (art. R.145-23 C. com.). Or, la troisième chambre civile a jugé, dans son arrêt du 30 mai 2024, que ce texte est applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable. Il en résulte que la présence d’une clause de loyer binaire ne prive pas le juge des loyers commerciaux de sa compétence matérielle, mais confère à l’opposition du défendeur la nature d’un moyen de défense au fond, que le juge doit examiner pour déterminer si les parties ont ou non manifesté une volonté commune de recourir à la fixation judiciaire.
En pratique, le juge des loyers commerciaux saisi d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé assorti d’un loyer binaire doit, dans un premier temps, rechercher si les parties ont exprimé une volonté commune, fût-elle implicite, de soumettre la détermination du loyer de base à la valeur locative selon les critères de l’article L.145-33. Cette recherche peut prendre appui sur les clauses du contrat, telles que la soumission expresse du bail au statut des baux commerciaux, la qualification du loyer de base de minimum garanti correspondant à la valeur locative, ou encore la stipulation que ce loyer ne pourra jamais être inférieur à la valeur locative. Dans l’hypothèse où cette volonté commune est établie, le juge procède à la fixation judiciaire à la valeur locative ; dans le cas contraire, il rejette la demande au fond, sans que ce rejet ne méconnaisse le droit d’accès au juge consacré par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
B. Les limites de l’office du juge et la préservation de l’équilibre contractuel
L’office du juge des loyers commerciaux connaît des limites inhérentes à la nature même du loyer binaire, dont la partie variable échappe, par construction, à toute fixation judiciaire. La troisième chambre civile rappelle, dans son arrêt du 30 mai 2024, que le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé. Cette impossibilité découle du principe selon lequel le juge ne peut, sous couvert de fixation du prix, porter atteinte à la substance même de la convention des parties, en substituant à la clause-recette librement négociée un loyer exclusivement fixe qu’elles n’ont pas voulu.
En conséquence, lorsque les parties n’ont pas manifesté de volonté commune de recourir à la fixation judiciaire du minimum garanti à la valeur locative, le bail est renouvelé aux conditions antérieures, sous réserve de l’application des clauses d’indexation contractuelle. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le bailleur confronté à une évolution défavorable de la valeur locative, est tempérée par la faculté qui lui est reconnue de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l’article L.145-57 du code de commerce, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette faculté d’option, dont l’exercice n’est soumis à aucun formalisme particulier, constitue le correctif économique auquel peut recourir le bailleur insatisfait de la cristallisation du loyer de base à son niveau historique.
Par ailleurs, lorsque le juge est compétent pour fixer le loyer à la valeur locative, son office est circonscrit par les règles du plafonnement et du déplafonnement édictées par l’article L.145-34 du code de commerce (art. L.145-34 C. com.). Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, auquel cas le loyer est fixé à la valeur locative. La Cour de cassation précise, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n°24-13.288, publié au Bulletin).
L’arrêt du 25 janvier 2024 a par ailleurs rappelé que les juges du fond doivent caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, et que cette modification doit avoir eu une incidence favorable sur l’activité spécifique exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n°22-21.006). De même, la création au cours du bail expiré d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé, comme l’a jugé la troisième chambre civile le 23 janvier 2025, à propos de l’obligation d’assurance du copropriétaire non-occupant instituée par la loi du 24 mars 2014 (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n°23-14.887, publié au Bulletin).
L’article L.145-34 prévoit en outre, à son dernier alinéa, un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, en vertu duquel la variation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Toutefois, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 25 janvier 2023, que ce dispositif d’étalement, distinct de celui de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n°21-21.943, publié au Bulletin). Il appartient donc aux parties, et non au juge, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer. Enfin, la troisième chambre civile a précisé, le 16 octobre 2025, que l’étalement légal de 10 % ne s’applique pas aux baux dont la durée a excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, l’article L.145-34 réservant ce bénéfice aux seuls cas de modification notable des facteurs de valeur locative ou de durée contractuelle supérieure à neuf ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n°23-23.834, publié au Bulletin).
Ces précisions jurisprudentielles, combinées aux dispositions nouvelles issues de la loi du 26 mai 2026, dessinent un cadre contentieux cohérent pour le loyer binaire. Dès lors, la rédaction des clauses du bail commercial revêt une importance stratégique considérable : les parties désireuses de confier au juge des loyers la fixation du minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement doivent exprimer cette volonté de manière claire et non équivoque, tandis que celles qui souhaitent préserver l’autonomie contractuelle du loyer binaire doivent veiller à ne pas insérer de stipulations susceptibles d’être interprétées comme une adhésion implicite au régime de la fixation judiciaire.
Conclusion
Le loyer binaire occupe une place singulière dans le paysage du droit des baux commerciaux, à la confluence du principe de la liberté contractuelle et des mécanismes protecteurs du statut légal. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, consolidée par les arrêts des 30 mai 2024 et 18 juin 2026, a clarifié tant la qualification procédurale de l’opposition à la fixation judiciaire que les conditions dans lesquelles la volonté commune des parties peut fonder la compétence du juge des loyers commerciaux. La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, en validant les clauses d’encadrement de l’indexation et en renforçant les droits du preneur, contribue à sécuriser l’environnement juridique dans lequel s’insère le loyer binaire. La combinaison de ces sources législatives et jurisprudentielles offre désormais aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé, qui invite à une vigilance accrue dans la rédaction des stipulations contractuelles relatives au prix du bail commercial.
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