I. Les fondements de l’obligation d’entretien du bailleur commercial
A. Le contenu légal de l’obligation de délivrance et d’entretien
L’obligation qui pèse sur le bailleur commercial ne se réduit pas à la simple remise matérielle des locaux au preneur lors de l’entrée en jouissance. Elle s’inscrit dans la durée et revêt un caractère continu que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de rappeler avec une constance remarquable au cours des dernières années. L’article 1719 du code civil dispose en effet que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette triple obligation, délivrance, entretien et jouissance paisible, constitue le socle des devoirs du bailleur envers le preneur, que le bail porte sur des locaux d’habitation ou sur des locaux à usage commercial. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces dispositions de droit commun s’appliquent au bail commercial, sous réserve des aménagements apportés par le statut des baux commerciaux issu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, et notamment de ses dispositions d’ordre public.
Le contentieux de l’obligation d’entretien du bailleur commercial a connu, au cours des années 2024 à 2026, un renouvellement d’une ampleur significative sous l’impulsion de plusieurs arrêts de la troisième chambre civile rendus en formation de section et publiés au Bulletin. Ces décisions, qui s’inscrivent dans un mouvement plus large de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur, ont contribué à préciser la nature, l’étendue et le régime contentieux de l’obligation qui incombe au bailleur. La distinction entre les obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, bien qu’analytiquement distincte, tend à s’estomper dans l’office du juge, qui appréhende désormais de manière globale le manquement du bailleur à ses devoirs essentiels. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, Publié au Bulletin) est venu rappeler avec une netteté particulière que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme une obligation instantanée dont l’inexécution se consommerait à la date de prise d’effet du bail ». Cette qualification emporte des conséquences déterminantes sur le régime de la prescription extinctive, puisque, tant que le manquement persiste, l’action tendant à obtenir l’exécution forcée de l’obligation de délivrance demeure recevable, sans que le preneur puisse se voir opposer l’écoulement du délai quinquennal prévu par l’article 2224 du code civil.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, Publié au Bulletin), en jugeant que « l’action du locataire à bail commercial, bien que l’obligation de délivrance du bailleur ait dû être exécutée pendant toute la durée du bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que le manquement du bailleur perdure, sans que le bailleur puisse opposer la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ». Le même arrêt précise que le locataire est également recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». L’articulation entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement persiste, et l’action en réparation du préjudice, soumise au délai quinquennal de droit commun, constitue l’un des apports majeurs de cette décision. Le preneur dispose ainsi de deux leviers procéduraux distincts, dont la combinaison lui permet d’obtenir à la fois la cessation du manquement et la réparation intégrale de ses conséquences pécuniaires.
Par ailleurs, l’obligation d’entretien du bailleur ne saurait être éludée par une stipulation contractuelle qui tendrait à l’en exonérer. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.974, Publié au Bulletin) : « une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». La Cour censure ainsi les tentatives de contournement contractuel d’une obligation qui présente un caractère impératif. En l’espèce, la clause litigieuse prévoyait que le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur du fait de la privation ou des troubles de jouissance des lieux loués. La Cour de cassation a considéré qu’une telle clause, qui n’opérait pas un transfert de la charge des travaux d’entretien, ne pouvait avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation légale de délivrance, et que la cour d’appel avait violé les articles 1719 et 1720 du code civil en rejetant les demandes indemnitaires de la locataire fondées sur ce fondement. Cette solution illustre la hiérarchie des normes que le juge fait prévaloir dans le contentieux du bail commercial : les obligations essentielles du bailleur, parce qu’elles sont inhérentes à la nature du contrat, ne sauraient être anéanties par une stipulation qui ne les transfère pas expressément au preneur.
B. L’articulation entre l’obligation d’entretien du bailleur et le statut impératif des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne se contente pas d’organiser la propriété commerciale du preneur. Il intègre également un dispositif de protection qui fait obstacle à ce que le bailleur puisse, par une stipulation contractuelle, vider de sa substance l’obligation d’entretien qui lui incombe. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. La modification législative intervenue en mai 2026 a étendu le périmètre des dispositions protégées par ce mécanisme de réputé non écrit, en y intégrant notamment le nouvel article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation des loyers, ce qui témoigne de la volonté du législateur de renforcer la dimension impérative du statut protecteur du preneur.
Si l’article L. 145-15 ne vise pas expressément les articles 1719 et 1720 du code civil, il n’en demeure pas moins que toute clause qui priverait le preneur de la possibilité de sanctionner un manquement grave du bailleur à son obligation d’entretien pourrait se heurter au caractère impératif des dispositions relatives au droit au renouvellement et à la résiliation du bail. En effet, un local laissé à l’abandon par un bailleur défaillant est un local dans lequel le preneur ne peut plus exploiter son fonds de commerce dans des conditions normales, ce qui affecte indirectement mais certainement le droit au renouvellement que le statut a précisément pour objet de garantir. La Cour de cassation a, dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, Publié au Bulletin), opéré une articulation remarquable entre le droit commun de l’exception d’inexécution et les dispositions propres au bail commercial relatives à la clause résolutoire. Elle énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce ».
En conséquence, le juge ne saurait se borner à constater le défaut de paiement dans le mois du commandement pour acquérir la clause résolutoire, sans examiner préalablement si le bailleur a lui-même satisfait à ses obligations contractuelles essentielles. Cette décision illustre le rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur que la jurisprudence contemporaine s’attache à réaliser, dans le sillage des principes posés par la réforme du droit des contrats de 2016. La troisième chambre civile a en outre précisé, dans un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, Publié au Bulletin), que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La Cour censure ainsi les décisions qui fixeraient le point de départ de la prescription de l’action en résiliation au jour où le preneur a eu connaissance du manquement, estimant au contraire que la persistance du manquement fait obstacle à l’écoulement de la prescription, si bien que l’action demeure recevable tant que la situation perdure. L’enjeu pratique est considérable, car un preneur confronté à un bailleur qui refuse d’entretenir les locaux pendant plusieurs années n’est pas forclos à agir en résiliation, alors même qu’il aurait eu connaissance du manquement depuis plus de cinq ans.
Cette construction jurisprudentielle, qui combine les textes du code civil relatifs au contrat de louage avec les dispositions impératives du statut des baux commerciaux, confère au droit immobilier une double dimension, à la fois contractuelle et statutaire, dont la maîtrise constitue un enjeu central pour le praticien appelé à conseiller bailleurs et preneurs dans la négociation comme dans le contentieux.
II. La gradation des sanctions du défaut d’entretien du bailleur
A. L’exception d’inexécution, moyen de défense opposable à la clause résolutoire
Le mécanisme de l’exception d’inexécution, consacré par l’article 1219 du code civil, autorise une partie à refuser d’exécuter sa propre obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans le contentieux du bail commercial, cette disposition trouve un terrain d’élection lorsque le preneur, confronté à un défaut d’entretien caractérisé des locaux, suspend le paiement de ses loyers en invoquant le manquement préalable du bailleur. La troisième chambre civile a précisé les conditions de mise en œuvre de ce mécanisme dans l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, Publié au Bulletin), en jugeant que le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sans avoir préalablement mis en demeure le bailleur, dès lors que le manquement est établi et suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers. Cette solution, fondée sur la nature même de l’exception d’inexécution, qui n’est pas une action en justice mais un moyen de défense, s’inscrit dans la logique de l’article 1219 du code civil, qui ne subordonne pas l’exercice de l’exception à une mise en demeure préalable.
L’arrêt du 5 mars 2026 précité a conforté cette orientation en imposant au juge, saisi par le bailleur d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, sans que ce dernier puisse se voir opposer l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. La combinaison de cette jurisprudence avec les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, qui introduit un critère tiré de la capacité financière du preneur à apurer sa dette, confère désormais au juge un office renforcé dans l’appréciation du caractère proportionné de l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge doit ainsi examiner, d’une part, si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension des loyers par le preneur, et, d’autre part, si l’acquisition de la clause résolutoire n’apparaît pas disproportionnée au regard des circonstances de l’espèce, eu égard notamment à la situation financière du preneur et à la gravité relative des manquements respectifs des parties.
Par ailleurs, lorsqu’un bailleur public est en cause, la problématique se complique de considérations de compétence juridictionnelle. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 14 mars 2024 (pourvoi n° 22-24.222, Publié au Bulletin), a jugé que « si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics ». Il appartient donc au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de déterminer si les demandes indemnitaires qui lui sont soumises tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics. Cette distinction, qui impose au juge judiciaire de statuer sur la question de fond dont dépend sa compétence, revêt une importance pratique considérable pour le preneur dont les locaux sont affectés par des travaux réalisés par une collectivité publique, situation fréquente dans les centres-villes où les opérations de réaménagement urbain se multiplient.
B. La résiliation judiciaire et l’indemnisation du préjudice du preneur
Lorsque le défaut d’entretien atteint une gravité telle qu’il ne permet plus au preneur de poursuivre son exploitation dans des conditions normales, la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur constitue la sanction ultime. L’article 1719 du code civil, combiné avec les dispositions de l’article 1219 du même code et de l’article 1720, fonde l’action en résiliation pour inexécution grave des obligations du bailleur. La troisième chambre civile a rappelé, dans l’arrêt du 10 juillet 2025 précité, que la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible constitue un fait de nature à justifier l’exercice de l’action en résiliation du bail, et ce sans que la prescription quinquennale puisse être opposée au preneur. La Cour retient ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre carence prolongée pour faire échec à l’action du preneur, ce qui constitue une application remarquable du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
En matière d’indemnisation du préjudice, le preneur peut solliciter la réparation de l’intégralité des conséquences dommageables du manquement du bailleur, dans la limite du délai de prescription applicable. L’arrêt du 5 mars 2026 a précisé que le preneur peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution du bailleur sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice, conformément à l’article 2224 du code civil. Ce tempérament à l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée se justifie par la nature indemnitaire de l’action en dommages-intérêts, qui, distincte de l’action en exécution forcée, demeure soumise au délai de prescription de droit commun, dont le point de départ est fixé au jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.
S’agissant de l’évaluation du préjudice, celui-ci peut inclure la perte d’exploitation subie par le preneur, le préjudice d’image, les frais engagés pour pallier la carence du bailleur, ainsi que la dépréciation du fonds de commerce résultant de l’état dégradé des locaux. La détermination du loyer du bail renouvelé, qui doit correspondre à la valeur locative déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, peut également être influencée par l’état d’entretien des locaux, un local dégradé justifiant une minoration de la valeur locative. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en instaurant un encadrement renforcé du dépôt de garantie, une mensualisation obligatoire des loyers et une reddition périodique des charges, a également contribué à rééquilibrer les rapports entre bailleur et preneur, en facilitant l’accès du preneur à la preuve des manquements du bailleur et en limitant les risques financiers liés à l’inexécution par le bailleur de ses obligations.
Le caractère d’ordre public des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, rappelé à l’article L. 145-15 du code de commerce, interdit toute renonciation conventionnelle anticipée du preneur aux droits qu’il tient de ces dispositions. Une clause qui tendrait à priver le preneur de la faculté de solliciter la résiliation judiciaire en cas de manquement grave du bailleur à son obligation d’entretien serait ainsi réputée non écrite. La troisième chambre civile l’a implicitement confirmé dans les arrêts des 10 avril 2025 et 5 mars 2026, en censurant les clauses et les raisonnements qui tendaient à neutraliser les droits du preneur face aux manquements du bailleur. Il en résulte que le bailleur ne saurait se retrancher derrière une stipulation contractuelle pour échapper aux conséquences de sa propre défaillance, le juge disposant d’un pouvoir de contrôle renforcé sur l’équilibre des obligations réciproques des parties au bail commercial.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, déployée au cours des années 2024 à 2026, dessine un mouvement continu de renforcement des obligations du bailleur commercial en matière de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible des locaux. La qualification d’obligation continue, le caractère impératif des dispositions protectrices du preneur, la neutralisation des clauses de non-recours et l’obligation faite au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur constituent autant de jalons jurisprudentiels qui, combinés aux réformes introduites par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, confèrent au preneur des moyens substantiels de contraindre le bailleur au respect de ses engagements. Le praticien veillera à articuler ces différents instruments procéduraux que sont l’exception d’inexécution, l’action en exécution forcée, l’action en résiliation judiciaire et l’action en indemnisation, afin d’offrir au preneur la protection la plus efficace face aux carences du bailleur, tout en préservant les droits de ce dernier à obtenir le paiement des loyers lorsque ses propres obligations sont intégralement satisfaites.
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