I. La nature et la portée du droit de préférence du locataire commercial
A. Un droit légal d’ordre public au périmètre circonscrit
Le droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, constitue une prérogative essentielle du statut des baux commerciaux. Ce texte dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au profit du preneur. Ce dernier bénéficie alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer sur l’acquisition du local qu’il exploite.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur une obligation d’information préalable rigoureusement encadrée, dont le non-respect est sanctionné. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le législateur a ainsi entendu protéger le locataire commerçant contre une éviction subite qui le priverait non seulement de son outil de travail, mais également de la valeur économique attachée à la jouissance des lieux. A cet égard, le mécanisme légal instaure une véritable offre de vente contraignante, qui s’impose au bailleur dès lors qu’il manifeste son intention de céder le local loué.
Par ailleurs, le domaine d’application de ce droit de préférence a été précisé par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la Cour a estimé que, en l’absence de disposition légale expresse, ce texte « ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin). La Haute juridiction en a déduit que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Cette solution, reprise dans un arrêt du 6 novembre 2025, a été appliquée à l’hypothèse d’une cession unique portant sur des locaux appartenant à des propriétaires distincts, la Cour précisant que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin).
Dès lors, le droit de préférence est strictement cantonné à la vente isolée du local donné à bail, ce qui exclut de son champ les cessions portant sur un ensemble immobilier plus vaste que l’assiette du bail consenti. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 prévoit en outre plusieurs exceptions expresses à l’application de ce droit : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession au conjoint du bailleur, à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, ainsi que les hypothèses où un droit de préemption est exercé en application du code de l’urbanisme.
Or, la troisième chambre civile a également précisé la portée de l’exception familiale dans un arrêt du 5 mars 2026. Saisie du pourvoi d’une société civile immobilière bailleresse qui soutenait que la cession projetée au profit d’une SCI constituée par les enfants du gérant devait échapper au droit de préférence au titre de la cession à un descendant, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin). En conséquence, une cession consentie par une SCI bailleresse à une autre SCI, même familiale, ne constitue pas une cession au profit d’un descendant du bailleur au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ce qui rend le droit de préférence applicable.
B. La sanction de la violation du droit de préférence : nullité et prescription biennale
La violation du droit de préférence du locataire commercial donne lieu à une sanction spécifique, que la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser dans un arrêt du 18 décembre 2025. La Cour y affirme que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin). Cette nullité, qui constitue une sanction radicale de la méconnaissance des obligations pesant sur le bailleur vendeur, permet au locataire de solliciter l’anéantissement rétroactif de la vente intervenue en fraude de ses droits.
Par ailleurs, la Cour de cassation a statué sur le point crucial de la prescription applicable à cette action en nullité. Le locataire évincé soutenait que l’action devait être imprescriptible, au motif que la méconnaissance d’une disposition d’ordre public devait conduire à réputer l’acte non écrit, ou, à tout le moins, être soumise à la prescription quinquennale de droit commun. La troisième chambre civile a rejeté ce double argument. Elle a d’abord écarté l’application de la sanction de l’article L. 145-15 du code de commerce, lequel répute non écrits les arrangements contraires au droit au renouvellement et à certaines dispositions limitativement énumérées par ce texte, au rang desquelles ne figure pas l’article L. 145-46-1. Ensuite, la Cour a jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ».
En conséquence, le locataire commercial dispose d’un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente irrégulière pour introduire son action en nullité, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette solution, qui insère la sanction de la violation du droit de préférence dans le régime ordinaire de la prescription des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, confère une sécurité juridique certaine aux acquéreurs de bonne foi, tout en imposant une vigilance accrue au locataire évincé. A cet égard, il convient de préciser que la nullité de la vente ne confère pas au locataire un droit de substitution à l’acquéreur, mais ouvre seulement une action en annulation de la vente irrégulièrement conclue.
Dès lors, le locataire commercial dispose d’un arsenal juridique substantiel pour faire valoir son droit de préférence. La nullité de la vente constitue une sanction dissuasive à l’égard du bailleur, même si la brièveté du délai de prescription invite le locataire à une réaction rapide. La qualification de la nature juridique de la sanction — nullité de la vente et non réputé non écrit — a par ailleurs une incidence directe sur le régime procédural applicable et sur l’étendue des pouvoirs du juge saisi d’une telle action.
II. La rétractation de l’offre de vente : une nouvelle frontière jurisprudentielle
A. L’arrêt du 25 juin 2026 : la distinction entre violation du droit de préférence et rétractation de l’offre
Par un arrêt remarqué du 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré une distinction fondamentale entre deux hypothèses jusqu’alors traitées de manière indifférenciée par certaines juridictions du fond : la violation du droit de préférence par la vente du local à un tiers sans notification préalable au locataire, d’une part, et la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le preneur, d’autre part. Cette décision, rendue au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, constitue un revirement significatif dans l’appréhension des effets de l’offre de vente notifiée au locataire commercial.
Dans cette affaire, des bailleurs indivis avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente du local commercial à la société locataire, autorisée à le sous-louer. L’offre, désignant la locataire comme destinataire, avait été notifiée à la sous-locataire. Cette dernière avait informé le notaire de son acceptation le 27 janvier 2021. Le lendemain, le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient rétracté leur offre en indiquant n’avoir donné aucune instruction au notaire. La locataire avait ensuite notifié son acceptation le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait fait droit à cette demande et constaté la réalisation de la vente, au motif que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour de cassation a censuré cette analyse. Aux termes d’un attendu de principe qui fera date, la troisième chambre civile énonce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin).
La motivation de la Cour repose sur une combinaison inédite des règles du droit commun des obligations et du droit spécial des baux commerciaux. Le visa mobilise l’article 1113 du code civil, selon lequel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager », et l’article 1116 du code civil, qui dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
En intégrant ces dispositions au raisonnement applicable au droit de préférence du locataire commercial, la Cour de cassation opère une dissociation des sanctions. Lorsque le bailleur vend le local à un tiers sans avoir notifié l’offre de vente au locataire, ou vend à un tiers dans le délai d’un mois imparti au locataire pour se prononcer, la sanction est la nullité de la vente, comme l’a rappelé l’arrêt du 18 décembre 2025 précité. En revanche, lorsque le bailleur, après avoir régulièrement notifié l’offre, se ravise et renonce purement et simplement à son projet de vendre avant que le locataire ne l’ait acceptée, la rétractation de l’offre empêche la formation du contrat de vente avec le locataire. Ce dernier ne peut donc prétendre à l’exécution forcée de la vente, mais peut seulement solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle du bailleur. Par ailleurs, l’arrêt précise que la responsabilité encourue par le bailleur ne l’oblige pas « à compenser la perte des avantages attendus du contrat », ce qui exclut les dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de réaliser une bonne affaire.
B. Les implications pratiques pour les parties au bail commercial
L’arrêt du 25 juin 2026 emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux et pour les parties au contrat. En premier lieu, il confère au bailleur une faculté de rétractation de l’offre de vente qui n’était pas unanimement admise avant cette décision. Certaines juridictions du fond considéraient en effet que le bailleur, ayant notifié l’offre de vente en application de l’article L. 145-46-1, était irrévocablement lié pendant le délai légal d’un mois, et ne pouvait se rétracter sous peine de voir la vente déclarée parfaite au profit du locataire. La Cour de cassation a clairement écarté cette interprétation, en distinguant le caractère irrévocable de l’offre à l’égard des tiers du droit pour le pollicitant de se rétracter avant toute acceptation.
En deuxième lieu, le locataire commercial doit désormais intégrer cette nouvelle donne dans sa stratégie contentieuse. S’il entend se prévaloir de son droit de préférence, il lui appartient d’accepter l’offre de vente dans les meilleurs délais, afin d’éviter que le bailleur ne se rétracte avant la rencontre des volontés. Le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 constitue un délai maximal pour se prononcer, mais la sécurité juridique commande au locataire d’agir avec célérité. La célérité de l’acceptation devient ainsi une condition de fait de l’efficacité du droit de préférence, même si elle n’est pas érigée en condition légale par le texte.
En troisième lieu, l’arrêt du 2 juillet 2026 de la troisième chambre civile a apporté une précision supplémentaire relative aux conditions de validité du congé pour vendre délivré par des indivisaires. Statuant au visa des articles 815-3 du code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du code de procédure civile, la Cour a jugé que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.188). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 25 juin 2026, renforce les exigences formelles pesant sur le bailleur lorsqu’il entend vendre le local loué en présence d’une indivision.
Or, la combinaison de ces deux arrêts de l’été 2026 dessine un nouvel équilibre entre les prérogatives respectives du bailleur et du locataire commercial. D’un côté, le bailleur conserve la possibilité de renoncer à la vente, même après avoir notifié l’offre, au prix d’une éventuelle responsabilité civile extracontractuelle. De l’autre, le locataire dispose d’outils renforcés pour contester la validité du congé pour vendre et pour obtenir la nullité de la vente conclue avec un tiers en violation de son droit de préférence. Cet équilibre s’articule autour de la distinction fondamentale entre la sanction de la violation du droit de préférence, qui est la nullité de la vente, et la sanction de la rétractation de l’offre avant acceptation, qui se limite à des dommages et intérêts.
En conséquence, la rédaction des actes de notification de l’offre de vente au locataire commercial revêt une importance déterminante. Le notaire instrumentaire doit veiller à la régularité formelle de la notification, qui doit comporter l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité par l’article L. 145-46-1, à savoir le prix et les conditions de la vente envisagée. Par ailleurs, dans l’hypothèse où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente, conformément aux dispositions du même article.
Dès lors, le droit de préférence du locataire commercial, tel qu’interprété par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, constitue un instrument de protection efficace mais non absolu. L’arrêt du 25 juin 2026, en permettant au bailleur de se rétracter avant l’acceptation du locataire, rappelle le principe fondamental du droit des obligations selon lequel le contrat se forme par la rencontre des volontés. La notification de l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1 ne prive pas le bailleur de sa faculté de ne pas contracter, même si l’exercice de cette faculté l’expose à une action en responsabilité civile extracontractuelle.
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, en modifiant l’article L. 145-46-1 du code de commerce, a renforcé le dispositif protecteur du locataire en précisant les modalités de l’offre de vente et en étendant les obligations du notaire en cas d’offre à des conditions plus avantageuses. Cette réforme législative, combinée à l’éclairage jurisprudentiel apporté par les arrêts de l’année 2025 et du premier semestre 2026, confère au droit de préférence une physionomie renouvelée, plus précise dans ses contours et dans ses sanctions.
A cet égard, la question de savoir si l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, peut être qualifié de disposition d’ordre public au sens de l’article L. 145-15 du même code demeure ouverte. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 18 décembre 2025, a relevé que le premier alinéa de cet article est d’ordre public, sans toutefois le faire entrer dans l’énumération limitative de l’article L. 145-15, laquelle ne vise que les clauses, stipulations et arrangements contraires au droit au renouvellement et aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du code de commerce. Cette exclusion de l’article L. 145-46-1 du champ de l’article L. 145-15 du code de commerce emporte une conséquence pratique majeure : la violation du droit de préférence ne peut être sanctionnée par la qualification de clause réputée non écrite, laquelle emporterait l’imprescriptibilité de l’action, mais seulement par la nullité de la vente, soumise au délai de prescription biennale de l’article L. 145-60.
Conclusion
Le droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, se présente comme un mécanisme protecteur dont la portée a été significativement précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des dix-huit derniers mois. Le périmètre de ce droit est strictement délimité par l’assiette du bail consenti, et ne saurait être étendu au-delà des locaux effectivement loués. La sanction de sa violation est la nullité de la vente, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026, en admettant la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le locataire, opère une distinction fondamentale entre la violation du droit de préférence et la rétractation de l’offre, la première étant sanctionnée par la nullité de la vente et la seconde par une action en responsabilité civile extracontractuelle exclusive de toute exécution forcée. Enfin, les exigences formelles applicables au congé pour vendre en présence d’une indivision, rappelées par l’arrêt du 2 juillet 2026, confirment la rigueur croissante du contrôle exercé par la Cour de cassation sur les conditions d’exercice du droit de préférence du locataire commercial.
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