La copropriété des immeubles bâtis, régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, constitue un domaine dans lequel l’intervention du juge est fréquemment sollicitée, qu’il s’agisse de pallier la carence d’un syndic ou de trancher des conflits de compétence entre les différents organes de la copropriété. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 9 juillet 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui apportent des éclaircissements significatifs sur la désignation de l’administrateur provisoire et sur l’étendue des pouvoirs du syndicat secondaire en matière de recouvrement de charges. Ces décisions, qui s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large de clarification des règles applicables au droit immobilier, méritent une analyse approfondie tant leurs implications pratiques sont importantes pour les copropriétaires, les syndics et les praticiens du droit.
I. La désignation de l’administrateur provisoire de copropriété : le moment déterminant de l’appréciation de l’absence de syndic
A. La solution retenue par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026
Par un arrêt du 9 juillet 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision procédurale essentielle relative à la désignation de l’administrateur provisoire de copropriété. La Cour énonce, dans un motif de principe : « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.290, publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, s’inscrit dans une logique d’efficacité de la procédure de désignation de l’administrateur provisoire tout en préservant la stabilité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle répond à une interrogation récurrente des praticiens sur le point de savoir si la condition d’absence de syndic, préalable à la désignation d’un administrateur provisoire, doit s’apprécier au moment de la saisine ou au moment de la décision.
En l’espèce, une société civile immobilière, copropriétaire au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété, avait saisi sur requête le président du tribunal judiciaire en désignation d’un administrateur provisoire le 20 juillet 2023, au motif que la copropriété était dépourvue de syndic. Or, le 12 août 2023, soit postérieurement à cette saisine, l’assemblée générale des copropriétaires avait désigné un syndic bénévole pour une durée de trois ans. Le président du tribunal judiciaire avait néanmoins fait droit à la requête par ordonnance du 15 septembre 2023. La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 11 septembre 2024, avait rétracté cette ordonnance, solution confirmée par la Cour de cassation.
La Haute juridiction a rappelé, au visa de l’article 47, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, que ce texte dispose que, « dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 » (article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait retenu à bon droit que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée, et constaté que l’assemblée générale du 12 août 2023 avait élu un syndic bénévole pour trois ans.
Par conséquent, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir exactement déduit que, la copropriété étant dotée d’un syndic au 15 septembre 2023, date à laquelle le président du tribunal judiciaire avait statué, l’ordonnance de désignation devait être rétractée. Cette solution consacre un principe procédural clair : le juge doit se placer au jour de sa décision pour vérifier si la condition légale de saisine est toujours remplie.
B. Les conséquences pratiques pour les acteurs de la copropriété
Cette précision jurisprudentielle emporte des conséquences pratiques significatives pour l’ensemble des acteurs de la copropriété. En premier lieu, elle conforte la primauté des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété. Dès lors qu’une assemblée générale a valablement désigné un syndic, fût-ce postérieurement à la saisine du juge, l’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire doit être rétractée si le juge statue après cette désignation. La Cour de cassation rappelle ainsi avec force que les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires et aux tiers tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.
En deuxième lieu, cette solution invite les copropriétaires à faire preuve de diligence dans l’organisation d’une assemblée générale destinée à désigner un syndic, dès lors qu’une telle désignation, même intervenue en cours d’instance, fait obstacle à la nomination d’un administrateur provisoire. Elle invite également les requérants à tenir compte de l’évolution de la situation de la copropriété entre la date de leur requête et celle à laquelle le juge statue. Par ailleurs, cette solution s’articule avec les dispositions de l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui prévoit la désignation d’un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cet article confère à l’administrateur provisoire des pouvoirs étendus, incluant ceux du syndic et tout ou partie de ceux de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, dans l’objectif de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
En troisième lieu, cette jurisprudence rappelle l’importance pour le syndic de copropriété de veiller à la continuité de son mandat et d’anticiper les situations de vacance. Il est à cet égard utile de souligner que le syndic est tenu, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an et que la désignation d’un syndic constitue l’une des décisions essentielles relevant de cette assemblée. La solution de la Cour de cassation permet d’éviter que la nomination d’un administrateur provisoire, mesure exceptionnelle par nature, ne vienne contourner la volonté souveraine de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence constante selon laquelle les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée.
Cette exigence d’efficacité du contrôle judiciaire n’est pas sans évoquer les principes dégagés par la Cour de cassation dans d’autres contentieux immobiliers, où la protection du droit au recours effectif occupe une place centrale. La troisième chambre civile a ainsi récemment jugé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 relatif au droit de préemption de la SAFER, que la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière, de sorte que le délai de six mois pour contester la décision de préemption ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-15.423, publié au Bulletin). Dans cette décision, la Cour se réfère aux principes antérieurement posés selon lesquels le délai pour contester une décision de rétrocession d’une SAFER ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée (Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139) et que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301, publié au Bulletin). Ces solutions parallèles illustrent la cohérence de la démarche de la troisième chambre civile, soucieuse de garantir la loyauté procédurale et l’effectivité des droits dans l’ensemble du contentieux immobilier.
II. L’étendue des pouvoirs du syndicat secondaire et de son administrateur provisoire : des limites strictement encadrées
A. Le recouvrement des charges communes : une prérogative qui ne se présume pas
Par un second arrêt du même jour, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les limites des pouvoirs du syndicat secondaire de copropriété en matière de recouvrement des charges dues au syndicat principal (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.792, publié au Bulletin). La Cour énonce que les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire. Par ailleurs, l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire.
Cette solution s’appuie sur les dispositions de l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel le syndicat secondaire des copropriétaires « a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété » (article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce même article précise que cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. Ainsi, le syndicat secondaire ne dispose pas, de plein droit, de la faculté de recouvrer les charges dues au syndicat principal : une extension conventionnelle de son objet, résultant d’une décision de l’assemblée générale du syndicat principal, est nécessaire.
En l’espèce, une résidence soumise au statut de la copropriété était constituée d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires. L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire concerné avait voté la dissolution de celui-ci au profit du syndicat principal. Un administrateur provisoire, désigné pour les besoins de la liquidation du syndicat secondaire, s’était vu confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical, à l’exception de ceux prévus à l’article 26, a), de la loi du 10 juillet 1965. Il avait assigné une société civile immobilière en paiement de charges de copropriété impayées. La cour d’appel de Pau, par arrêt du 24 septembre 2024, avait déclaré irrecevables certaines de ses demandes en paiement portant sur des charges dues au syndicat principal.
La Cour de cassation approuve cette solution en relevant, d’une part, que le règlement de copropriété se bornait à stipuler, dans le paragraphe relatif à la répartition des charges, que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et, d’autre part, qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues par les copropriétaires membres de celui-ci au syndicat principal n’était produite. Elle en a exactement déduit que le syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire, était sans qualité à demander le paiement d’appels de fonds portant sur des charges de copropriété dues au syndicat principal.
Cette solution rappelle utilement que l’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 distingue soigneusement l’objet légal du syndicat secondaire, limité à la gestion interne, de son objet conventionnel, qui peut être étendu par décision de l’assemblée générale du syndicat principal statuant à la majorité prévue à l’article 24. À défaut d’une telle extension, le syndicat secondaire ne peut exercer que les prérogatives attachées à son objet légal. La Cour de cassation impose ainsi une lecture stricte de la répartition des compétences entre syndicat principal et syndicat secondaire, qui constituent deux personnes morales distinctes, dotées de missions propres et dont les prérogatives ne se confondent pas. Cette rigueur est d’autant plus justifiée que le recouvrement des charges de copropriété engage directement le patrimoine des copropriétaires concernés.
B. L’articulation entre l’objet du syndicat secondaire et les pouvoirs de l’administrateur provisoire
L’apport essentiel de cet arrêt réside dans l’articulation qu’il opère entre les dispositions de l’article 27 et celles de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation affirme que l’administrateur provisoire du syndicat secondaire ne peut exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire. En d’autres termes, les pouvoirs exceptionnels conférés à l’administrateur provisoire par l’article 29-1, aussi étendus soient-ils, demeurent circonscrits par l’objet même du syndicat qu’il administre. Cette articulation est déterminante car elle empêche que la désignation d’un administrateur provisoire ne devienne l’instrument d’un contournement des règles de répartition des compétences entre les différents niveaux de la copropriété. L’administrateur provisoire, aussi investi soit-il de pouvoirs étendus par la décision du président du tribunal judiciaire, ne saurait se substituer à l’assemblée générale du syndicat principal pour autoriser une extension de l’objet du syndicat secondaire qu’il administre.
Cette solution est cohérente avec la nature même du syndicat secondaire, qui constitue une entité dotée de la personnalité civile mais dont l’objet est limité à la gestion interne de son bâtiment ou entité homogène. Le syndicat secondaire n’est pas une simple émanation administrative du syndicat principal : il dispose d’une autonomie fonctionnelle, mais celle-ci s’exerce dans les limites fixées par la loi. Par conséquent, la dissolution du syndicat secondaire et la mission confiée à l’administrateur provisoire pour les besoins de la liquidation ne sauraient avoir pour effet d’étendre les pouvoirs de ce dernier au-delà de l’objet légal du syndicat secondaire.
Par ailleurs, la Cour de cassation écarte l’argument tiré de l’existence d’un mandat tacite qui résulterait de l’exécution, pendant de nombreuses années, d’un système de recouvrement des charges communes générales par les syndicats secondaires. Elle considère que la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante. Cette position est rigoureuse : la pratique, même prolongée, d’un mode de recouvrement des charges ne saurait suppléer l’absence d’une décision formelle de l’assemblée générale du syndicat principal étendant l’objet du syndicat secondaire.
La portée de cet arrêt est considérable pour les praticiens du droit de la copropriété. Il impose, dans toute opération de recouvrement de charges diligentée par un syndicat secondaire pour le compte du syndicat principal, de vérifier l’existence d’une décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal autorisant une telle extension de mission. À défaut, l’action en recouvrement est irrecevable, faute de qualité à agir du syndicat secondaire. Cette exigence de rigueur formelle, qui peut apparaître sévère, répond à un impératif de sécurité juridique : les copropriétaires ne sauraient être exposés à des actions en paiement émanant d’une entité dépourvue de mandat pour les exercer.
Enfin, cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large, illustrée par la Cour de cassation dans des domaines connexes du droit immobilier. Ainsi, en matière de troubles anormaux du voisinage, la troisième chambre civile a récemment rappelé que la prescription de l’action court à compter de la première manifestation du trouble ou du jour de sa révélation au titulaire du droit (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-19.569). Cette décision, comme celle relative aux syndicats secondaires, illustre la préoccupation constante de la Cour de cassation d’encadrer strictement les conditions d’exercice des actions en justice dans le domaine immobilier. De même, en matière de servitude de passage pour cause d’enclave, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 9 juillet 2026, que deux parcelles contiguës acquises par un même acte et formant un même ensemble immobilier constituent un fonds unique, de sorte que l’accès à la voie publique par l’une des parcelles exclut l’état d’enclave de l’autre (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-18.493), confirmant ainsi la nécessité d’apprécier globalement la situation d’un fonds au regard de l’article 682 du Code civil (article 682 du Code civil). Ces décisions témoignent de l’attention soutenue que la troisième chambre civile porte à la sécurité juridique des relations immobilières, en veillant à ce que les règles procédurales et substantielles soient appliquées avec une rigueur qui garantisse la prévisibilité des solutions et la protection effective des droits des parties.
Conclusion
Les deux arrêts de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026, tous deux publiés au Bulletin, apportent des clarifications essentielles au régime de l’administration provisoire de la copropriété. D’une part, le juge saisi d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue, et non à la date de la requête, ce qui conforte l’autorité des décisions de l’assemblée générale intervenues dans l’intervalle. D’autre part, les pouvoirs de l’administrateur provisoire d’un syndicat secondaire ne sauraient excéder l’objet même de ce syndicat, lequel ne peut recouvrer les charges dues au syndicat principal qu’en vertu d’un mandat exprès conféré par l’assemblée générale de ce dernier. Ces solutions, qui allient rigueur procédurale et sécurité juridique, constituent des repères solides pour les praticiens du droit de la copropriété et pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Elles illustrent la volonté constante de la Cour de cassation de garantir, dans l’ensemble des contentieux immobiliers, un équilibre entre l’efficacité des voies de droit et la protection des prérogatives des organes délibérants de la copropriété, qu’il s’agisse de l’assemblée générale ou des syndicats secondaires légalement constitués.
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