I. Le formalisme protecteur du mandat en droit de la copropriété

A. Les conditions légales de validité de la délégation de vote

Le mandat en assemblée générale de copropriété constitue un mécanisme essentiel du fonctionnement des immeubles collectifs, régi par l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Il prévoit par ailleurs un plafonnement du nombre de délégations susceptibles d’être détenues par un même mandataire, limité à trois en principe, sauf lorsque le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas dix pour cent des voix du syndicat. Ces dispositions, issues de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, ont renforcé le contrôle de la concentration des pouvoirs entre les mains d’un mandataire unique, dans le souci de prévenir les situations de mainmise sur les décisions collectives. L’article précise en outre que le syndic ne peut, lorsqu’il a reçu des mandats sans indication de mandataire, ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Cette interdiction, destinée à préserver l’indépendance du vote des copropriétaires, prohibe toute ingérence du syndic dans l’orientation des suffrages exprimés par les mandataires.

Par ailleurs, l’article 1984 du Code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, le contrat ne se formant que par l’acceptation du mandataire. L’article 1991 du même code dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1998 rappelle enfin que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, et qu’il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement. En conséquence, le copropriétaire qui choisit de se faire représenter à l’assemblée générale doit consentir à ce que son mandataire exerce le droit de vote attaché à ses tantièmes de copropriété, sans pouvoir contrôler a posteriori le sens du vote exprimé, ce qui confère à l’acte de délégation une portée juridique considérable. La Cour de cassation a eu l’occasion, dans un arrêt du 23 mai 2024, de rappeler l’articulation entre les règles du mandat et les obligations du vendeur en l’état futur d’achèvement, en jugeant que « les demandes formées contre le vendeur ne se fondaient pas sur le mandat stipulé dans le règlement de la copropriété » (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 22-24.191, publié au Bulletin), ce qui illustre la nécessité de distinguer soigneusement les fondements juridiques de l’action.

Le formalisme du mandat a été précisé par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont l’article 14 impose la tenue d’une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose. La Cour de cassation a rappelé avec fermeté, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juin 2024, que « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief » (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-17.764). Cette décision, rendue au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, censure une cour d’appel qui s’était bornée à constater l’absence de contestation sur l’exactitude des mentions de la feuille de présence. La haute juridiction a jugé que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en s’abstenant de vérifier si les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, et si le mandataire justifiait d’un pouvoir écrit. Dès lors, l’exigence d’un pouvoir écrit apparaît comme une condition substantielle de validité du mandat, dont l’inobservation est sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale elle-même.

B. La nullité encourue en cas d’irrégularité affectant le mandat ou la convocation

La nullité des délibérations d’assemblée générale constitue la sanction première des irrégularités affectant le mandat. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Le bref délai de deux mois imparti aux copropriétaires pour agir en justice constitue une spécificité du droit de la copropriété, destinée à assurer la sécurité juridique des décisions collectives en limitant dans le temps la période d’incertitude pesant sur leur validité. Or, ce délai peut se révéler particulièrement redoutable lorsque le copropriétaire, absent et non représenté à l’assemblée générale, ou représenté par un mandataire qui n’a pas respecté ses instructions, découvre tardivement l’existence d’une décision qui lui est défavorable. La brièveté du délai de contestation constitue ainsi une contrainte procédurale majeure, qui impose au copropriétaire une réactivité immédiate dès la réception du procès-verbal d’assemblée générale.

La Cour de cassation a très récemment précisé l’articulation entre la nullité de la désignation du syndic et la validité des assemblées générales ultérieures. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, elle a jugé que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin). Cette décision consacre, dans le prolongement de l’arrêt du 13 juin 2024, une protection remarquable du droit des copropriétaires à contester les décisions adoptées dans des conditions irrégulières. Elle écarte expressément toute exigence de grief ou de faute du syndic, ce qui facilite considérablement l’accès au juge pour le copropriétaire minoritaire confronté à une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat a été rétroactivement anéanti. Par ailleurs, l’article 22 de la loi de 1965 prohibe expressément la réception de mandats par le syndic, son conjoint, ses ascendants et descendants, ses préposés ainsi que leurs proches, cette interdiction étant sanctionnée par la nullité des délibérations adoptées grâce aux voix ainsi irrégulièrement recueillies.

Le contentieux de l’appropriation des parties communes illustre une autre dimension de la protection offerte au copropriétaire. Dans un arrêt du 10 octobre 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l’action en restitution de parties communes est une action réelle soumise à la prescription trentenaire, et que l’action tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965, en application de l’article 43 de ladite loi, est irrecevable si le syndicat des copropriétaires n’a pas été appelé à la cause (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin). Cette décision rappelle que toute clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à modifier les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale est réputée non écrite, et que le syndicat des copropriétaires est un acteur incontournable de ce contentieux.

II. L’abus de mandat, entre détournement de pouvoir et recours judiciaires

A. L’abus de majorité et le détournement du mandat de vote

L’abus de majorité en droit de la copropriété se caractérise par une décision adoptée par l’assemblée générale, non dans l’intérêt collectif des copropriétaires, mais dans le but de favoriser les intérêts d’une partie d’entre eux au détriment d’une autre. Cette théorie, d’origine prétorienne, a été consacrée par la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis plusieurs décennies et constitue l’un des tempéraments les plus significatifs au principe majoritaire qui gouverne le fonctionnement des assemblées générales. L’abus de majorité suppose la réunion de deux conditions cumulatives dont la charge de la preuve pèse sur le copropriétaire demandeur : d’une part, que la décision critiquée soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, d’autre part, qu’elle ait été adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. Cette double exigence probatoire rend l’exercice de l’action en abus de majorité particulièrement difficile en pratique, le copropriétaire devant rapporter la preuve non seulement de la contrariété de la décision à l’intérêt collectif, mais encore de l’intention de nuire ou de favoriser des intérêts particuliers qui animait les copropriétaires majoritaires.

La situation du copropriétaire ayant donné mandat à un tiers, et dont le vote a été exercé dans un sens contraire à ses intérêts, soulève des difficultés spécifiques au regard du droit du mandat. En effet, dès lors que le mandat est régulier en la forme, le vote exprimé par le mandataire engage le mandant, conformément aux articles 1984 et 1998 du Code civil. Le copropriétaire ne peut donc, en principe, se prévaloir du fait que son mandataire aurait voté dans un sens contraire à ses instructions, à moins que le mandat ne comporte, ce qui est rare en pratique, des instructions précises et impératives sur le sens du vote à exprimer pour chaque résolution. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, qu’« en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.758). Cette décision met en lumière le principe fondamental selon lequel seul le vote de l’assemblée générale, prise dans les formes légales, peut autoriser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le copropriétaire qui découvrirait que son mandataire a voté en faveur d’une résolution portant sur des travaux irréguliers, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pourrait agir en nullité de la délibération correspondante. A cet égard, le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs ou qui vote dans un sens contraire aux intérêts de son mandant engage sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1991 du Code civil, qui dispose que le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution de son mandat. Par ailleurs, l’article 1992 du Code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. En pratique, le mandat de représentation à l’assemblée générale de copropriété étant le plus souvent consenti à titre gratuit, la responsabilité du mandataire sera appréciée avec une certaine indulgence par le juge, ce qui ne dispense pas ce dernier d’indemniser le préjudice causé par les fautes les plus caractérisées.

B. Les recours judiciaires du copropriétaire victime d’un abus de mandat

Le copropriétaire qui s’estime victime d’un abus de mandat ou qui entend contester la régularité d’une assemblée générale dispose de plusieurs voies de droit, dont la combinaison permet une protection effective de ses intérêts. La première, et la plus immédiate, consiste à introduire une action en nullité des délibérations sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cette action doit être engagée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Le copropriétaire opposant, c’est-à-dire celui qui a voté contre la résolution litigieuse, ou le copropriétaire défaillant, c’est-à-dire celui qui n’a pas participé à l’assemblée générale, sont seuls recevables à agir. La Cour de cassation, dans son arrêt du 18 juin 2026 précité, a étendu la recevabilité de cette action en jugeant qu’elle peut être exercée sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic, dès lors que le vice affectant la convocation ou la composition de l’assemblée est établi. Cette solution jurisprudentielle facilite considérablement l’accès au juge pour le copropriétaire minoritaire confronté à une décision adoptée dans des conditions irrégulières.

Par ailleurs, le copropriétaire peut solliciter du juge la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de difficultés graves rendant impossible le fonctionnement normal de la copropriété. Cette mesure, prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant en référé ou sur requête, permet de pallier une situation de blocage institutionnel, notamment lorsque le syndic en exercice, désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, se trouve dépourvu de tout pouvoir, créant ainsi un vide dans la représentation légale du syndicat des copropriétaires. L’administrateur provisoire ainsi désigné peut alors convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de désigner régulièrement un syndic, rétablissant ainsi le fonctionnement normal de la copropriété. Cette procédure, qui relève de la compétence du juge des référés, présente l’avantage de la célérité et permet d’éviter que la copropriété ne demeure durablement privée de représentant légal.

Enfin, le copropriétaire qui aurait subi un préjudice du fait de l’abus de mandat, notamment en raison de la destruction d’un ouvrage édifié sur les parties communes ou de la réalisation de travaux irréguliers, peut engager la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ou du syndic, sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile, afin d’obtenir réparation de son préjudice. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. A cet égard, le copropriétaire peut également solliciter du syndicat qu’il exerce une action aux fins de remise en état des parties communes irrégulièrement affectées par des travaux non autorisés, et, en cas de carence du syndicat, agir lui-même en justice pour obtenir la cessation de l’atteinte portée aux parties communes.

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également précisé les contours de l’action en annulation des délibérations fondée sur l’irrégularité de la convocation. Ainsi, dans l’arrêt du 18 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que la nullité de la désignation du syndic, prononcée postérieurement à la tenue d’une assemblée générale convoquée par ce même syndic, prive rétroactivement ce dernier du pouvoir de convoquer ladite assemblée, de sorte que la convocation elle-même est entachée d’irrégularité. Cette solution conduit à un véritable effet domino : l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de toutes les assemblées générales ultérieurement convoquées par ce syndic, à la condition que l’action soit introduite dans le délai de deux mois imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, l’article 2224 du Code civil fixe à cinq ans le délai de prescription de droit commun des actions personnelles et mobilières, ce qui ouvre au copropriétaire une fenêtre d’action plus large pour engager la responsabilité du mandataire que le bref délai de deux mois applicable à la contestation des délibérations elles-mêmes.

La pratique révèle que de nombreux copropriétaires, notamment les plus âgés ou les plus vulnérables, se trouvent exposés à des risques juridiques significatifs lorsqu’ils confient leur mandat à un tiers sans en mesurer pleinement la portée. Or, le mandataire désigné peut, en toute légalité formelle, voter en faveur de résolutions contraires aux intérêts du mandant, sans que ce dernier ne puisse ensuite remettre en cause le sens du vote ainsi exprimé. La seule voie de recours consiste alors, pour le mandant, à agir en responsabilité contre le mandataire sur le fondement des articles 1991 et 1992 du Code civil, à condition de démontrer une faute de gestion caractérisée. En conséquence, il appartient à chaque copropriétaire de faire preuve de la plus grande vigilance dans le choix de son mandataire et, si possible, d’assortir le mandat d’instructions précises quant au sens du vote à exprimer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour. Le cabinet Kohen Avocats, dont l’expertise en droit immobilier est reconnue, accompagne les copropriétaires dans la défense de leurs droits face aux décisions d’assemblée générale irrégulières ou abusives.

Conclusion

Le mandat en assemblée générale de copropriété constitue un instrument de participation démocratique à la gestion des immeubles collectifs, mais recèle des risques contentieux significatifs lorsque son formalisme n’est pas scrupuleusement respecté ou lorsque son exercice est détourné de sa finalité. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en censurant les irrégularités affectant la composition des assemblées générales sans exiger la preuve d’un grief, offre une protection substantielle aux droits des copropriétaires, singulièrement les plus vulnérables d’entre eux. L’arrêt du 18 juin 2026, en écartant la nécessité de démontrer une faute du syndic pour obtenir l’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir, consolide cette protection. L’arrêt du 10 octobre 2024, en rappelant le caractère imprescriptible de l’action tendant à voir déclarer non écrite une clause contraire à l’ordre public de la loi de 1965, renforce les garanties offertes aux copropriétaires face aux clauses abusives des règlements de copropriété. En définitive, la vigilance du copropriétaire dans la rédaction et la remise de son mandat constitue le premier rempart contre les abus susceptibles d’affecter la régularité des décisions collectives, et le recours à un avocat spécialisé demeure le gage d’une défense efficace des droits du copropriétaire minoritaire.