Le contentieux de la répartition des charges constitue l’un des principaux foyers de conflictualité au sein des copropriétés françaises. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose un principe simple en apparence : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Derrière cette formule se cache une réalité contentieuse abondante, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser. Trois arrêts rendus entre juin 2024 et juillet 2026 éclairent, chacun à leur manière, l’étendue et les limites de cette notion cardinale, qu’il s’agisse des charges d’ascenseur, de l’alimentation du fonds de travaux ou de la dépose unilatérale d’équipements en parties communes. L’analyse de ces décisions révèle une cohérence d’ensemble remarquable autour d’un principe dont la Cour entend garantir la portée normative, tout en en circonscrivant les effets contentieux.
La copropriété française, qui concerne près de dix millions de logements répartis en sept cent mille syndicats, génère chaque année un flux constant de décisions judiciaires relatives aux charges. Le critère de l’utilité objective, introduit par la loi du 10 juillet 1965 en son article 10, constitue la clef de voûte de ce contentieux. Il commande la contribution de chaque copropriétaire aux dépenses communes en fonction de l’intérêt que présente pour son lot le service ou l’équipement considéré, indépendamment de l’usage effectif qu’il en fait. La troisième chambre civile en a récemment rappelé la substance et les implications, dans des hypothèses variées qui méritent un examen attentif.
I. La notion d’utilité objective, fondement de l’obligation aux charges
A. Le principe de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et son interprétation
Aux termes de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». La loi distingue ainsi nettement deux catégories de charges : d’une part, celles relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, qui obéissent au critère de l’utilité objective ; d’autre part, celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, qui sont réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot, conformément aux dispositions de l’article 5 de la même loi.
Cette distinction a été rappelée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juillet 2024, aux termes duquel la cotisation au fonds de travaux prévue par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 « n’est pas répartie à proportion des provisions du budget prévisionnel incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-21.758, Publié au Bulletin). En l’espèce, un copropriétaire avait contesté la résolution de l’assemblée générale du 25 septembre 2018 décidant d’alimenter le fonds de travaux par une cotisation annuelle répartie selon les tantièmes généraux de charges, au motif que son lot, un garage situé dans un bâtiment distinct, ne pouvait bénéficier des services collectifs propres aux autres bâtiments. La Cour a rejeté le pourvoi en précisant que la cotisation au fonds de travaux obéit au régime de la répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives, et non à celui de l’utilité objective. Cette solution met en évidence l’importance de la qualification préalable de la charge litigieuse, qui détermine le régime de répartition applicable.
L’utilité objective s’apprécie à l’aune de la potentialité d’usage du service ou de l’équipement, et non de son utilisation effective. Un arrêt du 2 juillet 2026, rendu sur un pourvoi relatif à la contribution de copropriétaires de lots de stationnement aux travaux de remplacement d’un ascenseur, en fournit l’illustration la plus récente. La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « l’ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.787). Les demandeurs au pourvoi faisaient valoir que le badge dont ils disposaient permettait uniquement l’accès au portillon du parking, non au hall d’entrée de l’immeuble, de sorte que l’ascenseur était pour eux dépourvu de toute utilité objective. La Cour a écarté ce moyen, après avoir constaté que les copropriétaires pouvaient utiliser l’ascenseur desservant le premier sous-sol en passant par le hall d’entrée de l’immeuble situé en rez-de-chaussée, accessible par un badge dont ils étaient munis, et qu’ils pouvaient solliciter la clé permettant de déverrouiller l’accès à cet ascenseur auprès du syndic.
La décision illustre une règle constante de la jurisprudence de la troisième chambre civile : l’utilisation effective et le choix personnel du copropriétaire de ne pas recourir à un équipement commun ne sauraient l’exonérer de sa participation aux charges correspondantes, dès lors que cet équipement présente objectivement une utilité pour son lot. Cette conception objective de la notion d’utilité, qui prévaut sur la volonté individuelle du copropriétaire, garantit la solidarité financière indispensable au fonctionnement de la copropriété. Le caractère collectif de la copropriété impose en effet que les décisions relatives aux équipements communs et à leur financement ne puissent être tenues en échec par le refus individuel d’un copropriétaire de contribuer, fût-il fondé sur l’absence d’usage personnel de l’équipement en cause.
Cette approche trouve son fondement dans la nature même du syndicat des copropriétaires, personne morale distincte de ses membres, chargée de la conservation et de l’amélioration de l’immeuble ainsi que de l’administration des parties communes. La Cour de cassation a, de longue date, déduit de cette mission que le copropriétaire ne pouvait se soustraire aux décisions collectives légalement adoptées, sauf à en contester la validité par les voies de droit. L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans cette ligne jurisprudentielle constante, en refusant de faire prévaloir la situation de fait alléguée par les copropriétaires demandeurs sur le principe de la participation aux charges en fonction de l’utilité objective de l’équipement. Les demandeurs au pourvoi invoquaient l’impossibilité d’accéder à l’ascenseur en raison de l’absence de la clé nécessaire au déverrouillage de l’accès depuis le hall d’entrée. La Cour répond que cet obstacle, s’il existe, est aisément surmontable en sollicitant la clé auprès du syndic, et qu’il ne saurait dès lors remettre en cause l’utilité objective de l’ascenseur pour le lot.
Le critère de l’utilité objective constitue ainsi un standard juridique dont le contenu est précisé au fil des espèces par la Cour de cassation. Il ne se confond ni avec l’utilité effective, qui dépend de l’usage que le copropriétaire fait de l’équipement, ni avec l’utilité potentielle, qui résulterait d’une simple possibilité abstraite d’utilisation. L’utilité objective suppose que l’équipement desserve le lot de manière effective et concrète, sans que l’usage qu’en fait le copropriétaire n’entre en ligne de compte. Dans l’arrêt du 2 juillet 2026, la Cour a considéré que l’ascenseur, qui desservait le sous-sol où se trouvaient les places de stationnement, présentait une utilité objective pour les lots de parking, indépendamment de la circonstance que leurs propriétaires pussent également y accéder par la rampe d’accès pour véhicules. Cette conception exigeante de l’utilité objective assure la prévisibilité des règles de répartition des charges et limite les contentieux individuels.
B. L’étendue variable du critère selon la nature de l’équipement
Le critère de l’utilité objective ne s’applique pas de manière uniforme à tous les équipements. La jurisprudence en module la portée en fonction de la nature du service ou de l’élément d’équipement en cause. L’ascenseur, en tant qu’élément d’équipement commun par excellence, illustre l’application la plus stricte du critère : dès lors que l’ascenseur dessert effectivement un niveau auquel se trouve un lot, l’utilité objective est acquise, sans égard aux circonstances particulières de l’espèce. L’arrêt du 2 juillet 2026 le démontre avec netteté : le fait que les copropriétaires ne disposent pas de la clé permettant d’accéder à l’ascenseur est un obstacle aisément surmontable, qui ne remet pas en cause l’utilité objective de l’équipement pour le lot, dès lors qu’ils peuvent solliciter cette clé auprès du syndic.
D’autres équipements appellent une appréciation plus nuancée. Les installations réalisées par un copropriétaire sur une partie commune, telles que des blocs de climatisation, se situent à la frontière de la notion d’utilité. Dans un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé d’ordonner la remise en état de blocs de climatisation déposés unilatéralement par un copropriétaire sur une toiture-terrasse partie commune, au motif que « l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-18.383). La Cour rappelle que « la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ». En l’espèce, le copropriétaire évincé avait installé ses équipements de climatisation sur une toiture-terrasse partie commune sans autorisation de l’assemblée générale. Un autre copropriétaire, se prévalant de sa jouissance privative de cette toiture, avait procédé unilatéralement à la dépose et à la destruction de ces équipements. La Cour de cassation rappelle que nul ne peut se faire justice à soi-même, fût-ce en invoquant l’absence d’autorisation de l’assemblée générale.
Cette décision, rendue sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, consacre le principe selon lequel « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La voie de fait, constituée par l’atteinte au droit de propriété d’autrui, caractérise un trouble manifestement illicite indépendamment de la régularité de l’installation initiale. L’illicéité de l’occupation des parties communes, qui relève d’un débat au fond devant l’assemblée générale ou le juge, ne saurait justifier une reprise unilatérale des biens d’autrui. La Cour renvoie ainsi le demandeur à exercer les voies de droit, en sollicitant de l’assemblée générale l’autorisation nécessaire ou, à défaut, en saisissant le juge du fond, mais lui interdit de substituer sa propre appréciation à celle des organes de la copropriété.
II. Le contentieux de la répartition des charges et ses implications
A. Le contrôle des résolutions d’assemblée générale au regard de l’utilité objective
L’assemblée générale des copropriétaires dispose d’un pouvoir souverain pour fixer la répartition des charges dans le respect des dispositions légales et du règlement de copropriété. Le copropriétaire qui s’estime lésé par une répartition qui méconnaîtrait le critère de l’utilité objective peut agir en annulation de la résolution litigieuse dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’office du juge consiste alors à vérifier la conformité de la répartition contestée au critère légal.
L’arrêt du 2 juillet 2026 éclaire les contours de ce contrôle. La troisième chambre civile y approuve la cour d’appel d’avoir considéré que l’ascenseur présentait une utilité objective pour les lots de stationnement en sous-sol. Elle valide ainsi un raisonnement en deux temps : d’abord, l’identification de l’équipement en cause et de sa fonction ; ensuite, l’appréciation de l’utilité que cet équipement présente pour le lot considéré, appréciation qui relève du pouvoir souverain des juges du fond. La Cour de cassation se borne à contrôler la motivation de la décision, sans substituer sa propre appréciation à celle de la cour d’appel. En l’espèce, la cour d’appel avait relevé l’existence d’une possibilité effective d’accès à l’ascenseur, ce qui suffisait à caractériser l’utilité objective, peu important les obstacles pratiques que les copropriétaires devaient surmonter pour y accéder.
La distinction entre les charges relevant de l’utilité objective et celles relevant de la répartition proportionnelle demeure une source fréquente de contentieux, comme l’illustre l’arrêt du 4 juillet 2024 relatif au fonds de travaux. La troisième chambre civile y a jugé que « sans être tenue d’effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d’appel a exactement retenu que la délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition des cotisations en fonction des « millièmes » généraux, ne contrevenait pas à la loi » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-21.758, Publié au Bulletin). La Cour rappelle ainsi que la cotisation au fonds de travaux, bien qu’appelée au même rythme que le budget prévisionnel, obéit au régime de la répartition proportionnelle et non à celui de l’utilité objective. Il en résulte que le copropriétaire ne peut critiquer cette répartition en invoquant l’absence d’utilité des services collectifs pour son lot.
Cette solution, qui peut paraître rigoureuse pour le copropriétaire d’un lot de stationnement, se justifie par la finalité du fonds de travaux : financer des dépenses futures de conservation et d’entretien des parties communes générales, dont le coût est traditionnellement réparti proportionnellement aux tantièmes. En rattachant la cotisation au fonds de travaux à cette catégorie de charges, la Cour préserve la cohérence du dispositif légal et évite de multiplier les clés de répartition au sein d’un même syndicat.
B. La sanction de la voie de fait entre copropriétaires et la protection judiciaire
Le contentieux des charges de copropriété ne se limite pas à la contestation des résolutions d’assemblée générale. Il peut également se déployer sur le terrain de la responsabilité civile, lorsque l’un des copropriétaires, excipant de l’illicéité d’une installation, entreprend de la supprimer de sa propre autorité. L’arrêt du 18 juin 2026 en offre une illustration saisissante, en rappelant que la protection possessoire prime sur les considérations de fond, fût-ce au prix d’une apparence d’impunité pour le copropriétaire occupant irrégulièrement les parties communes.
La troisième chambre civile consacre une solution désormais bien établie : la dépose unilatérale d’un équipement appartenant à autrui constitue une voie de fait, c’est-à-dire une atteinte au droit de propriété qui ouvre au juge des référés le pouvoir d’ordonner la remise en état, sans avoir à trancher préalablement la question de la régularité de l’installation initiale. La Cour rappelle, en citant un arrêt ancien resté de principe, que « l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-14.547, Bull., III, n° 83) » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-18.383).
La solution retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence solidement établie relative à la protection du droit de propriété. Dès 1983, la Cour affirmait déjà que l’atteinte à la propriété caractérise, par elle-même, un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit besoin de caractériser un dommage imminent ou un péril particulier. Ce principe, constamment réaffirmé depuis, a été étendu à des hypothèses variées : destruction de plantations, obstruction de passages, dépose de canalisations, et désormais, suppression d’installations de climatisation en copropriété. L’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit ainsi dans une continuité remarquable de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui ne laisse aucune place à l’auto-justice, fût-elle exercée par celui qui s’estime victime d’une occupation irrégulière.
Au-delà du rappel de ce principe classique, l’arrêt du 18 juin 2026 comporte un enseignement procédural important. La Cour juge en effet que « la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ». Cette formule écarte la tentation, qui pourrait saisir le juge des référés, de refuser sa compétence au motif que le litige soulève une question de fond relevant de la compétence du juge du principal. La Cour de cassation rappelle ainsi avec netteté que l’office du juge des référés, défini par l’article 835 du code de procédure civile, ne se limite pas aux hypothèses d’absence de contestation sérieuse. Même en présence d’une contestation sérieuse sur le fond, le juge des référés peut et doit prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La voie de fait, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue par nature un tel trouble, indépendamment du bien-fondé des prétentions de son auteur.
Le principe ainsi posé a des implications pratiques considérables pour la gestion des copropriétés. Il signifie que le copropriétaire qui découvre une installation irrégulière sur une partie commune ne peut y mettre fin par ses propres moyens, mais doit saisir l’assemblée générale pour obtenir une décision collective, ou, à défaut, le juge du fond pour qu’il statue sur la régularité de l’occupation. Le juge des référés, quant à lui, doit ordonner la remise en état lorsqu’il constate l’existence d’une voie de fait, sans pouvoir opposer au demandeur l’absence d’autorisation de l’assemblée générale. La Cour précise en effet que « la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ». Autrement dit, même si l’installation est irrégulière, le copropriétaire qui la supprime de sa propre initiative commet une voie de fait et s’expose à une condamnation en référé.
Cette solution, qui peut heurter le sens commun, procède d’une logique profondément ancrée dans le droit processuel français : la prohibition de la justice privée. L’ordre juridique réserve au juge le monopole de la contrainte légitime. Le copropriétaire qui s’estime titulaire d’un droit doit en poursuivre la reconnaissance devant les juridictions compétentes, et non substituer sa propre force à celle de la décision judiciaire qu’il n’a pas encore obtenue. L’arrêt du 18 juin 2026 réaffirme ce principe avec une particulière netteté, en censurant l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait rejeté la demande de remise en état au motif que l’installation initiale n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale.
Par ailleurs, la cohabitation entre le principe d’utilité objective et la protection contre les voies de fait révèle une tension qui traverse l’ensemble du droit de la copropriété : la conciliation entre les droits individuels du copropriétaire et l’intérêt collectif du syndicat. L’article 10 de la loi de 1965, en imposant à chaque copropriétaire de contribuer aux charges des équipements communs, exprime la primauté de l’intérêt collectif sur les convenances individuelles. L’article 835 du code de procédure civile, en permettant au juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite, protège le droit de propriété individuel contre les empiètements, même lorsqu’ils sont commis au nom de l’intérêt collectif. Ces deux principes, loin de s’opposer, se complètent et dessinent ensemble un équilibre subtil entre la solidarité qui fonde la copropriété et la garantie des droits fondamentaux de chaque copropriétaire.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 confirment la vitalité du critère de l’utilité objective dans le contentieux des charges de copropriété. L’arrêt du 2 juillet 2026, en rappelant que l’absence d’utilisation effective d’un équipement par un copropriétaire ne le dispense pas de sa contribution, réaffirme le caractère objectif et normatif de ce critère. L’arrêt du 4 juillet 2024, en rattachant la cotisation au fonds de travaux au régime de la répartition proportionnelle, en précise les limites et évite une dispersion excessive des clés de répartition au sein du syndicat. L’arrêt du 18 juin 2026, en rappelant que la voie de fait ne saurait être justifiée par l’illicéité de l’occupation des parties communes, consacre la prohibition de la justice privée en copropriété.
L’ensemble de ces solutions témoigne de la volonté constante de la Cour de cassation de garantir la prévisibilité et la sécurité juridique dans un domaine marqué par une conflictualité élevée. Le praticien du droit immobilier retiendra trois enseignements majeurs de ce panorama jurisprudentiel : la nécessité d’une lecture rigoureuse du règlement de copropriété pour déterminer la clé de répartition applicable à chaque catégorie de charges ; l’importance de la saisine préalable des organes de la copropriété avant toute action en justice ; et l’interdiction absolue de se faire justice à soi-même, quelle que soit la légitimité de la prétention invoquée.
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