La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le statut des baux commerciaux plusieurs dispositions dont la portée pratique justifie une analyse d’ensemble. Mensualisation du loyer à la demande du preneur, plafonnement légal des garanties locatives à trois mois, consécration législative des clauses dites « tunnel » d’indexation symétrique et durcissement des conditions d’octroi des délais suspendant la clause résolutoire : ces mesures, pour la plupart d’ordre public, modifient sensiblement l’équilibre contractuel hérité de la loi Pinel du 18 juin 2014. Leur entrée en vigueur immédiate, pour certaines dispositions, aux baux en cours d’exécution accentue encore la nécessité d’en prendre la mesure exacte.
Cette réforme ne peut toutefois se lire isolément. Elle intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par une série d’arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, depuis 2024, ont renforcé la protection du preneur sur des terrains aussi essentiels que l’obligation de délivrance, l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire ou encore la nullité des clauses résolutoires stipulant un délai inférieur au mois légal. La conjugaison de ces décisions et des nouveaux textes dessine les contours d’un statut dont le centre de gravité se déplace. L’objet de la présente étude est d’en éclairer les principaux ressorts, à la lumière des dispositions du code de commerce issues de la réforme et de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation.
I. Les nouvelles protections légales du preneur à bail commercial
A. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties locatives
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 a inséré dans le code de commerce un article L. 145-32-1 qui dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Le texte précise que cette demande « prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail » (C. com., art. L. 145-32-1). L’innovation est double. D’une part, elle consacre un droit potestatif du preneur, auquel le bailleur ne peut s’opposer dès lors que les conditions légales sont réunies. D’autre part, elle rompt avec la pratique quasi-systématique du paiement trimestriel à terme échu, dont le poids sur la trésorerie des commerçants, spécialement ceux dont l’activité connaît une saisonnalité marquée, était régulièrement dénoncé.
Le champ d’application de ce nouveau droit est circonscrit aux activités de commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les professions libérales, les activités industrielles pures et les baux à usage exclusif de bureaux en sont exclus, ce qui réduit la portée de la réforme mais en accroît la cohérence : le législateur a entendu cibler les secteurs pour lesquels le paiement trimestriel d’avance constitue une charge de trésorerie disproportionnée. L’article L. 145-32-1 est d’ordre public et s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026. Cette application immédiate aux situations contractuelles en cours, justifiée par le caractère impératif du dispositif, impose aux bailleurs de réviser sans délai leurs échéanciers de facturation pour les locataires qui en feraient la demande.
Parallèlement, la loi a profondément remanié l’article L. 145-40 du code de commerce, dont la rédaction issue de la réforme plafonne désormais à un trimestre de loyer le montant des sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1. Le texte étend ce plafonnement à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail », ce qui inclut les cautionnements bancaires et les garanties autonomes à première demande. Le dispositif antérieur, qui se bornait à faire produire des intérêts aux sommes excédant deux termes de loyer, est ainsi remplacé par un plafonnement en valeur absolue. L’article L. 145-40 nouveau impose en outre au bailleur de restituer les sommes payées à titre de garantie « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », et lui impartit un délai de six mois pour restituer les garanties de toute nature. Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
B. Le renforcement du droit au maintien dans les lieux
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire. La rédaction antérieure permettait au juge, saisi d’une demande formée dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Le texte nouveau ajoute une condition substantielle à l’octroi de ces délais : « la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers est conditionnée à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette précision, qui codifie la pratique prétorienne exigeant du preneur qu’il démontre sa solvabilité et reprenne le paiement du loyer courant, durcit l’accès aux délais suspensifs. Le preneur devra produire, dès la première audience, les justificatifs de sa capacité contributive et la preuve du paiement du loyer en cours. À défaut, la suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra être ordonnée.
Cette disposition doit être lue en contrepoint de la jurisprudence récente qui a considérablement élargi les moyens de défense du preneur face à la clause résolutoire. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). La Cour de cassation rappelle au visa de ce même arrêt que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La solution est d’importance : elle disjoint le régime de l’exception d’inexécution de celui des délais de l’article L. 145-41, et impose au juge du fond un office renforcé de vérification du bien-fondé de l’exception, même en l’absence de saisine dans le mois du commandement.
Le droit au renouvellement lui-même a fait l’objet de précisions jurisprudentielles notables. Par un arrêt du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile a posé en principe qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin). La Cour retient que « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix », de sorte que toute modification unilatérale par le bailleur des conditions du bail, fût-elle présentée sous la forme d’une offre de renouvellement, équivaut à un refus de renouvellement. Cette qualification emporte une conséquence financière immédiate : le bailleur est tenu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ».
II. La jurisprudence récente comme correctif des pratiques contractuelles
A. L’obligation de délivrance continue et l’exception d’inexécution
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis le début de l’année 2025, considérablement renforcé la portée de l’obligation de délivrance du bailleur. Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). Elle en déduit que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». La solution est doublement protectrice. Elle écarte, sur le terrain de la prescription, le point de départ unique qui serait la date de conclusion du bail ou d’entrée en jouissance, au profit d’un point de départ glissant qui se renouvelle aussi longtemps que le manquement persiste. Elle qualifie ensuite la délivrance conforme d’obligation continue, dont chaque jour d’inexécution fait courir un nouveau délai de prescription quinquennale.
Cette construction avait été préparée par un arrêt antérieur du 10 avril 2025, dans lequel la troisième chambre civile a rappelé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait déduit d’une clause générale du bail mettant à la charge du preneur « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives » que le bailleur était exonéré de son obligation de délivrance, alors que l’immeuble « présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie ». La décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation exige que la clause transférant au preneur l’obligation de mise en conformité soit expresse, c’est-à-dire qu’elle désigne précisément les travaux concernés et les normes auxquelles il doit être remédié. Une clause générale de prise en charge par le preneur ne suffit pas.
L’articulation de cette obligation de délivrance continue avec l’exception d’inexécution a été précisée par l’arrêt précité du 5 mars 2026, qui juge que le preneur peut opposer l’exception sans mise en demeure préalable et sans avoir saisi le juge dans le mois du commandement. Cette solution consacre une dissociation nette entre le régime protecteur de la clause résolutoire de l’article L. 145-41 et le droit commun de l’exception d’inexécution : le premier impose une saisine dans le mois pour obtenir des délais suspensifs ; le second peut être invoqué à tout moment pour paralyser le jeu de la clause, dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est établi. La portée pratique de cette dissociation est considérable pour le preneur qui, faute d’avoir saisi le juge dans le mois du commandement, n’en conserve pas moins la faculté d’opposer au bailleur l’inexécution de ses propres obligations.
B. La rigueur formelle des clauses résolutoires et la sanction des irrégularités
La troisième chambre civile a, par deux arrêts du 6 novembre 2025, renforcé le formalisme protecteur entourant la clause résolutoire. Dans la première espèce, elle a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et qu’« une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). La sanction est radicale : ce n’est pas le seul délai stipulé qui est réputé non écrit, mais la clause résolutoire elle-même, dans son intégralité. Le bailleur qui a inséré une clause prévoyant un délai de quinze jours se trouve ainsi privé du bénéfice de toute clause résolutoire, et doit agir sur le fondement du droit commun de la résolution judiciaire.
Cette sévérité s’étend au formalisme du congé. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire » et qu’il « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». La Cour de cassation a rappelé, par l’arrêt du 11 janvier 2024 déjà cité, que le congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse en un congé avec refus de renouvellement. En conséquence, le bailleur qui modifie unilatéralement la contenance des lieux loués ou les obligations du preneur dans son offre de renouvellement se trouve réputé avoir refusé le renouvellement et est tenu au paiement de l’indemnité d’éviction.
Sur le terrain du déplafonnement du loyer, la Cour de cassation a apporté une précision importante par un arrêt du 16 octobre 2025. Elle a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). La solution opère une distinction entre deux hypothèses de déplafonnement par l’effet du temps : la durée contractuelle supérieure à neuf ans, qui ouvre droit au lissage de 10 % par an prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, et la tacite prolongation au-delà de douze ans, qui au contraire exclut ce lissage et permet une fixation immédiate du loyer à la valeur locative sans étalement. La distinction, fondée sur la lettre même de l’article L. 145-34 qui réserve le bénéfice du lissage aux cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail », est lourde de conséquences financières pour le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans.
Enfin, l’article L. 145-60 du code de commerce, qui soumet à la prescription biennale « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », continue de produire ses effets sur l’ensemble des actions nées du statut. La troisième chambre civile en fait une application rigoureuse, comme en témoigne l’arrêt du 30 mai 2024 qui a rappelé que l’appel interjeté contre un jugement statuant sur le principe de l’indemnité d’éviction n’interrompt pas le délai de deux ans pour contester le congé devant le tribunal (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044).
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 et la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation convergent pour renforcer la position du preneur à bail commercial. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties allègent la charge de trésorerie immédiate du commerçant. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, dont la Cour de cassation tire désormais toutes les conséquences sur le terrain de la prescription et de l’exception d’inexécution, offre au preneur un levier procédural puissant face au bailleur défaillant. La nullité des clauses résolutoires stipulant un délai inférieur au mois légal et la requalification du congé-modification en refus de renouvellement renforcent le formalisme protecteur du statut.
Pour le bailleur, ces évolutions imposent une vigilance accrue dans la rédaction des baux et la gestion des contentieux. La révision des clauses de garantie, la vérification de la conformité des clauses résolutoires au délai légal et le respect scrupuleux des formes du congé sont devenus des impératifs dont la méconnaissance expose à des sanctions lourdes : nullité de la clause résolutoire, condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction non provisionnée, ou déplafonnement sans lissage. Le statut des baux commerciaux, dont la finalité protectrice du fonds de commerce est rappelée par l’article L. 145-1 du code de commerce, sort de cette réforme et de cette jurisprudence renforcé dans sa fonction d’équilibre et de stabilité du tissu économique local.
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