I. La délimitation de la compétence juridictionnelle en matière de fixation du prix du bail renouvelé
A. Le principe de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux
Le contentieux de la fixation du prix du bail commercial renouvelé obéit à des règles de compétence dérogatoires du droit commun, lesquelles confèrent au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose en son premier alinéa que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », et précise qu’il « est statué sur mémoire ». Cette attribution de compétence, qui déroge aux règles ordinaires de compétence matérielle et de représentation obligatoire, répond à une logique de spécialisation du contentieux locatif commercial, dont la technicité requiert l’intervention d’un juge rompu aux mécanismes d’évaluation de la valeur locative.
Le champ d’application du statut des baux commerciaux, défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, conditionne naturellement l’accès à cette procédure spécialisée. Seuls les baux portant sur des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce ou artisanal est exploité relèvent de la compétence du juge des loyers commerciaux pour la fixation du prix du bail renouvelé. Le législateur a ainsi entendu réserver cette procédure dérogatoire aux commerçants et artisans immatriculés bénéficiaires de la propriété commerciale, à l’exclusion des professions libérales et des activités civiles, lesquelles demeurent soumises au droit commun du bail. La juridiction territorialement compétente est, aux termes du même article R. 145-23, celle du lieu de la situation de l’immeuble, règle qui participe de la concentration du contentieux locatif commercial au plus près du bien concerné.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux se distingue du droit commun de la procédure civile par plusieurs traits caractéristiques, au premier rang desquels figure l’absence de représentation obligatoire par avocat, qui permet aux parties de se défendre elles-mêmes ou de se faire assister par tout mandataire de leur choix. L’instance est introduite par le dépôt d’un mémoire au greffe, lequel doit exposer les prétentions et les moyens de la partie demanderesse, et se poursuit par un échange de mémoires en réplique jusqu’à ce que le juge, après avoir recueilli les observations des parties, fixe le prix du bail renouvelé. Cette procédure écrite, dépourvue d’audience de plaidoiries obligatoire, confère au juge des loyers commerciaux un rôle actif dans la direction de l’instance et dans la recherche des éléments de conviction nécessaires à la détermination de la valeur locative.
Par ailleurs, la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux s’articule avec les règles de fond gouvernant la fixation du prix du bail renouvelé. L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », et énumère, en ses cinq premiers alinéas, les éléments de référence que le juge doit prendre en considération : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du même code encadre, pour sa part, le mécanisme du plafonnement en disposant que, sauf modification notable des éléments de la valeur locative, la variation du loyer lors du renouvellement ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
A cet égard, la distinction entre le juge des loyers commerciaux, compétent pour la fixation du prix, et le tribunal judiciaire, compétent pour les autres contestations relatives au bail commercial, constitue une articulation essentielle du contentieux locatif. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, que cette répartition des compétences s’impose avec une rigueur particulière, le juge des loyers commerciaux étant seul habilité à connaître des demandes en fixation du prix du bail renouvelé, quel que soit le montant du loyer en cause (Civ. 3e, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.788). La Haute juridiction a ainsi rappelé que le visa de l’article R. 145-23 du code de commerce emporte une règle de compétence matérielle d’ordre public à laquelle il ne saurait être dérogé.
B. L’obligation de statuer du tribunal judiciaire sur les demandes accessoires en fixation du loyer
La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux connaît néanmoins un tempérament significatif lorsque la demande en fixation du prix du bail renouvelé est présentée à titre accessoire devant le tribunal judiciaire, déjà saisi d’une contestation relevant de sa compétence principale. Le second alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce prévoit en effet que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». Cette faculté, que le texte énonce en termes apparemment permissifs, a donné lieu à une importante clarification jurisprudentielle dont les conséquences pratiques sont considérables pour les praticiens du droit immobilier.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 12 février 2026, a censuré une cour d’appel qui avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur une demande accessoire en fixation du loyer, au motif que « rien n’oblige le tribunal judiciaire à se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail, le code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire ». La Cour de cassation a, au contraire, énoncé avec une netteté remarquable que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Civ. 3e, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.788). Cette solution, qui substitue une obligation à une simple faculté, opère un revirement significatif dans l’interprétation du second alinéa de l’article R. 145-23.
En conséquence, le tribunal judiciaire, lorsqu’il est valablement saisi d’une contestation relevant de sa compétence — telle une demande en annulation d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, une action en indemnisation des préjudices subis du fait de manquements contractuels, ou encore une action en requalification — ne peut se dessaisir de la demande accessoire en fixation du prix au profit du juge des loyers commerciaux. Il lui incombe, au contraire, de statuer sur l’intégralité du litige, y compris sur la fixation du loyer, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les juges du fond n’ont pas méconnu l’étendue de leur saisine. La cassation prononcée dans l’arrêt du 12 février 2026, avec renvoi devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, atteste de la fermeté avec laquelle la Haute juridiction entend faire respecter cette obligation procédurale.
Or, cette solution jurisprudentielle, loin de se cantonner à un simple rappel procédural, emporte des conséquences substantielles sur la stratégie contentieuse des parties au bail commercial. Le preneur qui entend contester le montant du loyer peut désormais, en formant une demande accessoire en fixation du prix à l’occasion d’une instance déjà engagée devant le tribunal judiciaire, contraindre cette juridiction à se prononcer sur la valeur locative, sans avoir à introduire une instance distincte devant le juge des loyers commerciaux. Cette concentration du contentieux, si elle répond à une exigence de bonne administration de la justice, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la formulation de leurs demandes, sous peine de se voir opposer une irrecevabilité tirée de la méconnaissance des règles de compétence.
II. L’étendue et les limites de l’office du juge des loyers commerciaux dans la détermination du prix du bail renouvelé
A. La détermination du prix du bail renouvelé à la valeur locative selon les critères légaux
L’office du juge des loyers commerciaux, lorsqu’il est appelé à fixer le prix du bail renouvelé, est gouverné par les critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce, qui lui imposent de déterminer une valeur locative en considération des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette énumération, dont la consistance est précisée par les articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce, confère au juge un pouvoir d’appréciation souverain, dont il ne peut toutefois s’affranchir qu’au prix d’une cassation pour insuffisance de motivation ou défaut de base légale.
Par ailleurs, l’intervention du juge des loyers commerciaux n’est requise qu’à défaut d’accord entre les parties sur le prix du bail renouvelé. Le mécanisme du renouvellement, régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, impose au bailleur qui entend s’opposer au renouvellement de délivrer un congé six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, ou, s’il accepte le principe du renouvellement mais propose un nouveau prix, d’en saisir le juge en cas de désaccord du preneur. La saisine du juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé intervient ainsi dans un cadre procédural strict, qui subordonne sa compétence à la persistance d’un différend sur le quantum du loyer après échange des mémoires préalables entre les parties.
La Cour de cassation exerce sur l’office du juge des loyers commerciaux un contrôle qui, pour être restreint à la dénaturation et à l’erreur de droit, n’en est pas moins effectif. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris ayant fixé le prix du bail renouvelé à la valeur locative, après avoir constaté que la durée du bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce ne trouvait plus à s’appliquer (Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-11.167). Cette décision rappelle que le déplafonnement du loyer, lorsqu’il est encouru en raison de la durée du bail ou d’une modification notable des facteurs de commercialité, replace le juge dans son office de fixation à la valeur locative sans égard au loyer antérieurement acquitté.
Dès lors, l’évaluation de la valeur locative par le juge des loyers commerciaux constitue une opération complexe, qui mobilise les données économiques du marché locatif local, les spécificités de l’immeuble et les clauses du bail. La procédure sur mémoire, prévue par l’article R. 145-23 du code de commerce, permet aux parties de développer leur argumentation technique et de produire les pièces justificatives nécessaires à l’établissement des éléments de comparaison. Le juge statue ensuite par une décision motivée, qui doit répondre aux conclusions des parties et s’expliquer sur chacun des critères légaux de la valeur locative, sous peine d’encourir la censure de la Cour de cassation pour défaut de base légale au regard de l’article L. 145-33 du code de commerce.
B. Les frontières de la compétence du juge face aux stipulations contractuelles particulières
L’office du juge des loyers commerciaux trouve ses limites dans les stipulations contractuelles par lesquelles les parties au bail commercial ont entendu déroger aux dispositions supplétives du statut. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce point, apporté une précision déterminante dans un arrêt du 18 juin 2026, en affirmant que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Civ. 3e, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-21.045). Cette solution, rendue à propos d’un bail stipulant un loyer dit binaire — composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du locataire — circonscrit l’intervention du juge des loyers commerciaux aux seuls cas dans lesquels les parties ont, expressément ou implicitement, souhaité soumettre la détermination du prix au contrôle juridictionnel.
L’arrêt du 18 juin 2026 énonce en effet que la cour d’appel a « à bon droit » retenu que la révision de la partie fixe du loyer binaire n’était régie que par la convention des parties, et a exercé un contrôle souverain, exclusif de dénaturation, pour relever que les clauses du bail ne manifestaient pas la volonté des parties de soumettre la détermination du loyer au juge des loyers. La Cour de cassation a ainsi approuvé le rejet de la demande de la locataire tendant à la fixation du loyer à la valeur locative, consacrant le principe selon lequel le loyer binaire échappe, en l’absence de volonté contraire des parties, à la compétence du juge des loyers commerciaux et demeure gouverné par la seule convention.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante refusant aux juges du fond le pouvoir de modifier d’office les stipulations contractuelles relatives au prix, éclaire la frontière entre le domaine de l’ordre public de protection et celui de la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux. Si l’article L. 145-33 du code de commerce pose un principe de correspondance du loyer à la valeur locative, ce principe ne saurait être invoqué pour conférer au juge un pouvoir de révision que les parties n’ont pas souhaité lui attribuer, fût-ce implicitement. La Cour de cassation réaffirme ainsi, par l’arrêt du 18 juin 2026, que le statut des baux commerciaux, pour être largement d’ordre public, n’en exclut pas toute forme d’aménagement conventionnel, notamment lorsque la structure même du loyer — binaire ou progressif — déroge au modèle légal de la valeur locative.
Par ailleurs, la réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a apporté des modifications substantielles au droit des baux commerciaux, dont certaines sont susceptibles d’influer sur l’office du juge des loyers commerciaux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, renforce l’exigence de solvabilité du preneur comme préalable à toute suspension de la clause résolutoire, et pourrait, en pratique, inciter les preneurs à rechercher plus fréquemment la fixation judiciaire du loyer à un niveau soutenable, dans l’espoir d’échapper à la rigueur de la nouvelle condition. La dualité fonctionnelle du juge des loyers commerciaux — juge du prix et, indirectement, juge de l’équilibre économique du bail — s’en trouve accentuée.
A cet égard, l’articulation entre la fixation du prix du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux et la procédure de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, qui relève du tribunal judiciaire, constitue un enjeu contentieux majeur. Le preneur qui, assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, entend invoquer une exception d’inexécution ou contester le montant du loyer réclamé, peut se trouver pris dans une dialectique procédurale complexe, où la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le prix se heurte à celle du tribunal judiciaire pour constater la résiliation. La jurisprudence du 12 février 2026 sur l’obligation de statuer du tribunal judiciaire saisi d’une demande accessoire en fixation du prix trouve ici tout son intérêt pratique, en ce qu’elle permet de purger le litige locatif dans son ensemble sans imposer aux parties une dualité d’instances préjudiciable à la célérité de la justice.
La cohérence de ces solutions jurisprudentielles avec les principes directeurs du procès civil mérite d’être soulignée. En imposant au tribunal judiciaire saisi accessoirement d’une demande en fixation du prix de statuer sur celle-ci, la Cour de cassation promeut une concentration du contentieux conforme à l’exigence de bonne administration de la justice. En cantonnant, symétriquement, l’intervention du juge des loyers commerciaux aux hypothèses dans lesquelles les parties ont manifesté leur volonté de lui soumettre la détermination du prix, elle préserve la liberté contractuelle que le statut des baux commerciaux, pour l’essentiel d’ordre public, n’a pas entendu anéantir. L’équilibre ainsi réalisé entre l’impératif de spécialisation juridictionnelle et le respect de l’autonomie de la volonté participe de la sécurité juridique que les opérateurs du commerce et de l’immobilier sont en droit d’attendre du droit des baux commerciaux.
En définitive, l’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix du bail renouvelé s’exerce dans un cadre procédural rigoureux, dont les contours ont été précisés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à la faveur d’arrêts récents qui, pour certains, n’avaient pas encore retenu l’attention de la doctrine. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, l’obligation de statuer du tribunal judiciaire sur les demandes accessoires, et la limitation de l’intervention du juge aux hypothèses voulues par les parties constituent les trois piliers d’un édifice procédural que la pratique notariale et le contentieux locatif commercial se doivent d’intégrer avec rigueur.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément renouvelé l’analyse de l’office du juge des loyers commerciaux dans le contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé. L’arrêt du 12 février 2026, en substituant une obligation de statuer à la simple faculté dont disposait le tribunal judiciaire, a renforcé la concentration du contentieux locatif au profit d’une meilleure administration de la justice. L’arrêt du 18 juin 2026, en rappelant que le loyer binaire échappe à la compétence du juge des loyers en l’absence de volonté des parties, a préservé la liberté contractuelle dans un domaine où l’ordre public de protection n’exclut pas toute forme d’aménagement conventionnel. Ces solutions, conjuguées à la réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce issue de la loi du 26 mai 2026, dessinent un cadre procédural rénové dont la maîtrise conditionne, pour les avocats, notaires et praticiens de l’immobilier commercial, l’efficacité de leur action au service des bailleurs comme des preneurs.
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