I. La consécration de la propriété commerciale comme droit fondamental protégé par la Convention européenne des droits de l’homme
A. Le droit au renouvellement, noyau dur de la protection conventionnelle
La propriété commerciale constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953, désormais codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Cette notion, forgée par la doctrine et consacrée par la jurisprudence, désigne l’ensemble des prérogatives accordées au preneur à bail commercial et qui confèrent à sa situation juridique une stabilité comparable, dans une certaine mesure, à celle du propriétaire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, la consistance exacte de cette propriété commerciale au regard de la protection offerte par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Aux termes de cette disposition, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens », ce qui inclut, selon la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, les droits de créance et les droits patrimoniaux constituant des « biens » au sens de cette disposition.
La Cour de cassation, dans l’arrêt Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin, a énoncé de manière solennelle que « la propriété commerciale du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce ». Cette formulation, adoptée par la formation de section de la troisième chambre civile, circonscrit avec netteté le périmètre de la protection conventionnelle. Le droit au renouvellement constitue, en effet, la prérogative essentielle du preneur : il lui permet, à l’expiration du bail, d’obtenir le renouvellement de son titre d’occupation, sous réserve que le bailleur ne lui verse une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce.
Cette qualification du droit au renouvellement comme « bien » au sens de la Convention européenne revêt une portée considérable. Elle signifie que toute ingérence législative ou judiciaire dans ce droit doit respecter les exigences de proportionnalité et de juste équilibre découlant de la jurisprudence de la Cour de Strasbourg. L’article L.145-8 du code de commerce, qui subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds pendant les trois années précédant l’expiration du bail, doit ainsi être interprété à la lumière de cette protection conventionnelle. Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 a rappelé que la protection de la propriété commerciale « s’entend du droit au renouvellement », c’est-à-dire qu’elle couvre le droit pour le preneur de se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, et non l’ensemble des avantages économiques du statut.
L’article L.145-9 du code de commerce précise les modalités d’exercice de ce droit : le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, le congé devant, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction. Ce formalisme protecteur constitue la traduction procédurale de la propriété commerciale. Le droit au renouvellement, en tant que droit fondamental protégé par la Convention, ne saurait ainsi être anéanti sans que le preneur ait bénéficié de toutes les garanties procédurales prévues par le statut.
B. Les manifestations légales de la propriété commerciale au-delà du seul droit au renouvellement
Si la Cour de cassation a clairement identifié le droit au renouvellement comme le noyau dur de la protection conventionnelle, la propriété commerciale se déploie également à travers plusieurs autres prérogatives reconnues au preneur par le statut des baux commerciaux. L’article L.145-4 du code de commerce garantit une durée minimale de neuf années, conférant au preneur une stabilité qui constitue l’un des attributs essentiels de sa propriété commerciale. Cette durée, qui ne peut être réduite par convention contraire, permet au commerçant de développer son activité dans la durée et d’amortir ses investissements.
L’indemnité d’éviction, prévue à l’article L.145-14, constitue le corollaire indispensable du droit au renouvellement. Aux termes de ce texte, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions légales, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Cette indemnité, qui peut atteindre des sommes considérables, garantit l’effectivité du droit au renouvellement en dissuadant le bailleur de refuser celui-ci sans motif légitime. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.089, que les clauses par lesquelles le preneur renonce par avance à cette indemnité d’éviction sont, sous l’empire du droit antérieur à la loi du 18 juin 2014, frappées de nullité. La protection ainsi accordée au preneur illustre le caractère d’ordre public du droit au renouvellement.
Par ailleurs, l’article L.145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ». Cette sanction du réputé non écrit, qui s’est substituée à l’ancienne nullité depuis la loi du 18 juin 2014, confère aux dispositions protectrices une force particulière : la clause prohibée est anéantie rétroactivement, comme si elle n’avait jamais existé, sans que la prescription biennale de l’article L.145-60 puisse être opposée au preneur qui l’invoque par voie d’exception. La jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois apporté des précisions importantes sur l’application de cette sanction dans le temps et sur la distinction entre voie d’action et voie d’exception, dont il sera question dans la seconde partie de la présente étude.
La propriété commerciale s’exprime également à travers le droit de préférence du locataire, le droit à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé selon la valeur locative définie à l’article L.145-33 du code de commerce, et le droit à la déspécialisation encadré par la section 8 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Ces différentes prérogatives, bien que ne relevant pas toutes de la protection conventionnelle, contribuent à la consistance de la propriété commerciale en tant que notion juridique autonome, distincte du droit de propriété du code civil mais dotée d’une effectivité comparable.
II. Les limites jurisprudentielles à la protection conventionnelle de la propriété commerciale
A. L’exclusion du prix du loyer du champ de la protection de l’article 1er du Protocole n°1
L’arrêt de la troisième chambre civile du 15 février 2023 a posé une limite essentielle à la protection conventionnelle de la propriété commerciale en jugeant que « l’atteinte alléguée, qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, n’entre pas dans le champ de cette protection ». En l’espèce, une société locataire reprochait aux juges du fond d’avoir refusé le plafonnement du loyer renouvelé, faisant valoir que le déplafonnement portait atteinte à sa propriété commerciale protégée par la Convention. La Cour de cassation a rejeté ce moyen, considérant que la protection conventionnelle se limite au droit au renouvellement en tant que tel et ne s’étend pas aux modalités économiques de ce renouvellement, en particulier au montant du loyer.
Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, distingue clairement l’existence du droit – protégée – de ses conditions d’exercice – qui relèvent du pouvoir d’appréciation des États. L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf en cas de modification notable des éléments de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. L’arrêt du 15 février 2023 a jugé que le bailleur n’avait pas renoncé à solliciter le déplafonnement du loyer en s’abstenant d’exercer son droit de rachat prioritaire ou de s’opposer en justice à la déspécialisation intervenue en cours de bail. La simple inaction du bailleur ne saurait valoir renonciation à un droit que la loi lui confère.
Par ailleurs, dans l’arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a précisé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré ». Cette solution, d’une grande portée pratique, signifie que l’accord implicite donné par le bailleur à la déspécialisation en cours de bail – par son abstention à s’opposer ou à exercer son droit de rachat – ne vaut pas renonciation à invoquer cette déspécialisation au moment du renouvellement pour obtenir le déplafonnement du loyer.
L’article L.145-34 prévoit, en son dernier alinéa, que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement des hausses, qui ne relève pas de l’office du juge des loyers commerciaux mais de celui du juge du fond saisi de l’exécution du bail, constitue une protection indirecte du preneur contre les variations brutales du loyer, sans pour autant relever de la protection conventionnelle de la propriété commerciale.
B. La renonciation aux droits statutaires : entre ordre public de protection et liberté contractuelle
La question de la validité des clauses de renonciation aux droits statutaires du preneur a donné lieu à une jurisprudence nourrie de la troisième chambre civile, qui illustre la tension entre le caractère d’ordre public du statut et la liberté contractuelle. L’article L.145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, frappe du sceau du réputé non écrit les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement. Cette sanction a été étendue aux clauses contraires aux articles L. 145-37 à L. 145-41 par la loi du 18 juin 2014, l’arrêt du Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.640 ayant précisé que cette qualification nouvelle n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de la loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire.
La Cour de cassation a, dans cette espèce, fait application du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle énoncé à l’article 2 du code civil. En l’espèce, un bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Le congé avait été délivré le 27 juin 2013 pour le 31 décembre 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 qui a substitué la sanction du réputé non écrit à la nullité. La cour d’appel avait déclaré cette clause non écrite au motif que, la juridiction ayant été saisie postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, les effets légaux du congé n’étaient pas définitivement réalisés. La Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire ».
Cette solution a été confirmée par l’arrêt du Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.089, rendu dans un litige analogue, qui a jugé que la situation juridique s’était éteinte le 31 décembre 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. La troisième chambre civile y a également tranché une question procédurale importante relative à la distinction entre voie d’action et voie d’exception en matière de nullité des clauses de renonciation. La règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne peut, selon la Cour, être invoquée qu’en tant que moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé, et non par le demandeur qui agit par voie d’action. En l’espèce, la locataire ayant assigné les bailleurs en nullité de la clause, elle avait agi par voie d’action, de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir du caractère perpétuel de l’exception de nullité.
L’arrêt du Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-12.102 a complété cette construction jurisprudentielle en constatant, en application de l’article 625, alinéa 2, du code de procédure civile, l’annulation par voie de conséquence de l’arrêt rendu après expertise, qui était la suite de l’arrêt partiellement avant dire droit cassé le 28 mars 2024. Cette triple illustration contentieuse, issue du même ensemble contractuel – les résidences de tourisme Saint-Jean-de-Monts – démontre la complexité des litiges relatifs aux clauses de renonciation et la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile applique les règles de droit transitoire.
L’obligation de délivrance du bailleur, qui constitue l’une des obligations essentielles du contrat de bail, participe également de cet ordre public de protection. Dans un arrêt du Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578, la Cour de cassation a rappelé que « l’obligation de délivrance est d’ordre public et constitue l’essence même du contrat de bail », de sorte que le bailleur ne peut s’exonérer conventionnellement des vices affectant la structure de l’immeuble. Cette jurisprudence a été prolongée par l’arrêt du Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, qui a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance : celle-ci est due pendant toute la durée du bail et ne se limite pas à la remise matérielle des lieux lors de l’entrée en jouissance.
La clause résolutoire, quant à elle, a fait l’objet d’une réforme significative par la loi du 26 mai 2026. L’article L.145-41 du code de commerce, dans sa version issue de cette loi, prévoit désormais que les juges peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. L’octroi de délais de paiement est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ce renforcement du contrôle judiciaire sur l’acquisition de la clause résolutoire participe de la protection de la propriété commerciale du preneur, en rendant plus difficile l’expulsion automatique du locataire commercial en cas de défaillance dans le paiement des loyers.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un équilibre subtil entre la protection de la propriété commerciale du preneur, élevée au rang de droit fondamental par l’article 1er du Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme, et la préservation des prérogatives légitimes du bailleur. Le droit au renouvellement demeure le noyau dur de cette protection, tandis que les modalités économiques du bail – prix du loyer, indexation, charges – relèvent d’un régime distinct, soumis au contrôle des juridictions nationales dans le cadre des dispositions légales et réglementaires du code de commerce. La renonciation conventionnelle aux droits statutaires, si elle est en principe prohibée lorsqu’elle porte sur le droit au renouvellement lui-même, peut être admise dans certaines limites temporelles et procédurales que la Cour de cassation s’attache à préciser avec une rigueur croissante.
Conclusion
La propriété commerciale, notion cardinale du droit des baux commerciaux, bénéficie d’une protection conventionnelle dont la troisième chambre civile a précisé les contours avec une netteté remarquable. L’arrêt du 15 février 2023, par sa publication au Bulletin et sa formation de section, constitue désormais l’arrêt de principe en la matière. En cantonnant la protection de l’article 1er du Protocole additionnel n°1 au seul droit au renouvellement, à l’exclusion du prix du loyer, la Cour de cassation a tracé une ligne de partage qui préserve la spécificité du statut des baux commerciaux tout en l’inscrivant dans le cadre plus large des droits fondamentaux. Cette construction jurisprudentielle, conjuguée aux réformes législatives de 2014 et 2026, offre au preneur un arsenal protecteur d’une remarquable cohérence, dont la mise en œuvre pratique requiert une vigilance constante quant aux délais de prescription, à la distinction entre voie d’action et voie d’exception, et au régime de la sanction du réputé non écrit.
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