I. La tacite prolongation, vecteur de déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé
A. Le mécanisme légal de la tacite prolongation et son articulation avec le principe du plafonnement
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur. La règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement, énoncée à l’article L. 145-34 du même code, constitue la clef de voûte de cet équilibre. Aux termes de ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE. Cette limitation légale constitue une garantie essentielle pour le commerçant, dont l’activité ne saurait être mise en péril par une augmentation brutale du loyer à l’échéance du bail.
Toutefois, le même article L. 145-34 prévoit que « ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette disposition, qui fait figure d’exception au principe protecteur du plafonnement, mérite une attention particulière. En effet, la tacite prolongation, régie par l’article L. 145-9 du Code de commerce, permet au bail commercial de se poursuivre au-delà de son terme contractuel lorsque le bailleur n’a pas délivré congé et que le preneur est resté dans les lieux. Ce mécanisme, qui assure la continuité de l’exploitation du fonds de commerce, produit un effet paradoxal : en prolongeant la durée du bail au-delà de douze années, il fait tomber la protection même dont bénéficiait le preneur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de cette règle dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin). Dans cette affaire, une société locataire contestait l’application du déplafonnement au motif que le bail expiré s’était poursuivi, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir énoncé « à bon droit, qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue nettement le mécanisme du déplafonnement pour durée de la tacite prolongation et celui fondé sur la modification notable des éléments de la valeur locative. La rigueur de cette distinction a été rappelée avec force à l’occasion de l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), dans lequel la Cour a jugé que la cour d’appel avait retenu à bon droit « que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167).
L’article L. 145-10 du Code de commerce permet en effet au locataire de solliciter le renouvellement « à tout moment au cours de sa prolongation ». Cette faculté, qui offre au preneur la maîtrise du calendrier du renouvellement, ne saurait toutefois avoir pour effet de réduire la durée du bail expiré en-deçà de celle effectivement écoulée. Le législateur a entendu faire de la durée réelle du bail expiré le critère exclusif du déplafonnement pour tacite prolongation, indépendamment de la date à laquelle le preneur a notifié sa demande de renouvellement. En conséquence, le preneur qui laisse s’écouler un délai supérieur à douze années entre la conclusion du bail initial et la prise d’effet du bail renouvelé s’expose à un déplafonnement intégral du loyer.
B. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé comme critère décisif du déplafonnement
La détermination de la date précise à laquelle le bail renouvelé prend effet constitue, dans ce contexte, un enjeu contentieux majeur. L’article L. 145-12 du Code de commerce dispose que le nouveau bail prend effet « à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».
L’arrêt précité du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167) illustre avec une particulière netteté l’application combinée de ces règles. En l’espèce, un bail renouvelé le 30 juin 2000 pour neuf ans s’était tacitement prolongé, et le preneur avait notifié sa demande de renouvellement le 14 mai 2012. La cour d’appel avait constaté que le premier jour du trimestre civil suivant cette demande était le 1er juillet 2012 et en avait déduit que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, soit « douze ans et un jour ». La Cour de cassation a validé ce raisonnement et en a exactement déduit « que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ».
Cette solution, qui peut paraître rigoureuse, procède d’une application littérale du texte. Dès lors que la durée du bail expiré excède douze années, fût-ce d’un seul jour, le plafonnement ne trouve plus à s’appliquer et le loyer doit être fixé selon la valeur locative déterminée conformément aux critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Cette règle, qui sanctionne indirectement l’écoulement du temps, traduit la volonté du législateur de rétablir l’équilibre économique du contrat de bail lorsque celui-ci a perduré au-delà d’une durée que le texte considère comme excédant la protection normale due au preneur.
À cet égard, la combinaison des articles L. 145-12 et L. 145-34 révèle une logique temporelle implacable : le bail expiré s’achève la veille de la date d’effet du nouveau bail, et sa durée s’apprécie à cette date. Le preneur qui entend échapper au déplafonnement pour tacite prolongation doit donc veiller à ce que la demande de renouvellement soit notifiée suffisamment tôt pour que le premier jour du trimestre civil suivant intervienne avant l’expiration du délai de douze ans. Or, cette condition temporelle, qui impose une anticipation rigoureuse, n’est pas toujours compatible avec les circonstances de l’exploitation commerciale. Par ailleurs, le preneur ne peut utilement invoquer le fait qu’il a notifié sa demande de renouvellement avant l’expiration des douze années dès lors que la date d’effet du bail renouvelé, déterminée par le jeu de l’article L. 145-12, excède cette durée.
Dès lors, le mécanisme de la tacite prolongation, conçu comme une protection du preneur contre la résiliation unilatérale, se retourne paradoxalement contre lui lorsqu’il produit ses effets au-delà du seuil de douze années fixé par la loi. Le preneur avisé devra ainsi intégrer cette contrainte temporelle dans la gestion de son bail et anticiper la notification de sa demande de renouvellement au moins trois mois avant l’échéance critique des douze années, afin d’éviter que le report du premier jour du trimestre civil ne fasse basculer le bail dans le régime du déplafonnement.
II. Les conditions alternatives du déplafonnement soumises au contrôle renforcé du juge
A. La modification notable des éléments de la valeur locative : exigences probatoires et évolution jurisprudentielle
Lorsque la durée du bail expiré n’excède pas douze années et que le plafonnement demeure applicable en principe, le bailleur conserve la faculté d’obtenir le déplafonnement en établissant l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ces derniers, définis par l’article R. 145-6 du Code de commerce, dépendent « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a substantiellement précisé les exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur à l’appui de sa demande de déplafonnement. L’arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006) a ainsi censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur une évolution des facteurs locaux de commercialité « tant sur la période 1988-2017 que sur la période 2006-2017 », sans caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail « une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La Cour impose ainsi une double démonstration : d’une part, la modification doit s’être produite au cours du bail expiré, à l’exclusion de toute évolution antérieure, et, d’autre part, elle doit être en lien direct avec l’activité effectivement exercée dans les lieux loués.
L’arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-13.515) a confirmé cette exigence de rattachement temporel strict. Dans cette hypothèse, les bailleurs invoquaient une autorisation municipale permettant au preneur d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que la locataire « qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse, n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci en 2005 » et en a déduit que « la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d’un prix déplafonné devait être rejetée » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). La charge de la preuve incombe exclusivement au bailleur, et le moindre doute profite au maintien du plafonnement.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin) a opéré un infléchissement significatif en matière d’appréciation de l’incidence favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité. La Cour y énonce qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que cette modification constitue un motif de déplafonnement « si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). La Cour abandonne ainsi l’exigence d’une incidence effective et réelle au profit d’une appréciation in abstracto de l’incidence potentielle, ce qui facilite sensiblement l’administration de la preuve par le bailleur. Cette solution, qui marque une évolution doctrinale notable, s’explique par le souci de ne pas faire dépendre le droit au déplafonnement des seuls résultats d’exploitation du preneur, lesquels relèvent autant de sa gestion propre que de l’environnement commercial.
En sens contraire, la Cour a renforcé le contrôle du juge sur l’existence même de la modification notable. L’arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.887, publié au Bulletin) a jugé que l’obligation légale nouvelle pour le copropriétaire bailleur de souscrire une assurance de responsabilité civile, imposée par la loi du 24 mars 2014, constituait une modification des obligations respectives des parties au sens du 3° de l’article L. 145-33. La Cour a validé la position de la cour d’appel qui, ayant constaté que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs avait « abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré », en avait déduit que cette situation « constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887).
La modification alléguée doit donc être notable, ce qui suppose un changement significatif et non une simple variation marginale. L’arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.849, publié au Bulletin) a également précisé que la déspécialisation intervenue au cours du bail expiré, emportant changement de destination au sens du 2° de l’article L. 145-33, constitue un motif de déplafonnement lors du renouvellement, sans que le bailleur ne puisse être réputé y avoir renoncé du seul fait de n’avoir pas exercé son droit de rachat prioritaire prévu par l’article L. 145-51 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849). En conséquence, le bailleur conserve la faculté d’invoquer, lors du renouvellement, le changement de destination autorisé en cours de bail pour solliciter un loyer déplafonné.
B. L’encadrement de l’augmentation du loyer déplafonné et les limites de l’office du juge
Lorsque le déplafonnement est acquis, que ce soit par l’effet de la tacite prolongation excédant douze ans ou par la démonstration d’une modification notable des éléments de la valeur locative, la question de l’encadrement de la hausse du loyer se pose avec une acuité particulière. L’article L. 145-34 du Code de commerce, dans son dernier alinéa, dispose qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
L’arrêt du 16 octobre 2025 (précité) a toutefois exclu l’application de ce mécanisme d’étalement lorsque le déplafonnement résulte de la tacite prolongation. La Cour a en effet approuvé la cour d’appel d’avoir énoncé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Il en résulte une différence de traitement significative entre les deux hypothèses de déplafonnement : la modification notable bénéficie d’un étalement protecteur, tandis que la tacite prolongation au-delà de douze ans expose le preneur à une augmentation immédiate et intégrale du loyer à la valeur locative.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-21.943, publié au Bulletin) a précisé avec netteté les limites de l’office du juge des loyers commerciaux en matière d’étalement. La Cour y énonce que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 « n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). La Cour en déduit que le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé par l’article R. 145-23 du Code de commerce, ne peut établir d’échéancier de l’augmentation progressive du loyer.
Cette solution, qui cantonne strictement l’office du juge des loyers commerciaux, a été complétée par l’importante décision du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Cet arrêt, qui opère un revirement de jurisprudence, a jugé que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). La Cour abandonne la solution antérieure qui fermait au bailleur la voie du juge des loyers commerciaux en présence d’un loyer binaire et consacre la liberté contractuelle des parties, qui peuvent exprimer, dans le contrat ou par des éléments extrinsèques, leur volonté commune de soumettre la fixation du prix du bail renouvelé à l’appréciation judiciaire.
En définitive, l’office du juge des loyers commerciaux se trouve circonscrit par une double limite : d’une part, il ne peut statuer sur l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, cette question relevant de l’accord des parties ou, à défaut, de la compétence du tribunal judiciaire ; d’autre part, il ne peut être saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail à loyer variable que si les parties ont exprimé, fût-ce implicitement, une volonté commune en ce sens. Ces restrictions, qui peuvent paraître contraires à l’économie générale de la protection du preneur, procèdent d’une conception rigoureuse de la répartition des compétences juridictionnelles et du respect de la force obligatoire du contrat.
Dès lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur doit faire preuve d’une vigilance accrue. La tacite prolongation, qu’il subit ou qu’il choisit, emporte des conséquences financières considérables au-delà du seuil des douze années, tandis que le bailleur qui entend obtenir un déplafonnement pour modification notable doit satisfaire à des exigences probatoires renforcées, tant dans la démonstration du caractère notable de la modification que dans le rattachement temporel de celle-ci au bail expiré. En conséquence, la négociation du renouvellement du bail commercial impose désormais aux parties et à leurs conseils une maîtrise précise de l’articulation entre les règles de durée, de compétence et de fixation du prix.
Conclusion
La tacite prolongation du bail commercial, loin de constituer un simple mécanisme de continuité de l’exploitation, s’affirme comme un instrument contentieux dont la maîtrise conditionne l’issue des litiges relatifs au prix du bail renouvelé. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a clarifié les règles applicables au déplafonnement du loyer, en distinguant avec rigueur le déplafonnement automatique résultant de l’écoulement du délai de douze ans et le déplafonnement conditionné à la démonstration d’une modification notable des éléments de la valeur locative. L’office du juge des loyers commerciaux, strictement délimité, ne saurait suppléer la carence des parties dans l’aménagement contractuel des conséquences du déplafonnement. Ces solutions, qui conjuguent rigueur technique et prévisibilité juridique, invitent les praticiens à intégrer la dimension temporelle du bail commercial dans la stratégie de renouvellement, sous peine de s’exposer à des conséquences financières que le juge n’aura pas le pouvoir de modérer.
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