I. L’obligation de délivrance d’un logement énergétiquement performant à la charge du bailleur
A. Le contenu de l’obligation de délivrance et l’exigence de performance énergétique
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue l’une des obligations essentielles du contrat de bail. L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des clés au locataire : elle impose au bailleur de procurer au preneur un logement qui réponde aux caractéristiques définies par la loi et le règlement, dont la performance énergétique constitue désormais une composante indissociable. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise en effet que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le texte ajoute, dans sa rédaction issue de la loi du 9 avril 2024, que ce niveau de performance est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, puis entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2028, et enfin entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034.
La Cour de cassation a, dans un arrêt de section du 4 juin 2026, apporté une contribution déterminante à la compréhension de l’articulation entre l’obligation de délivrance d’un logement décent et les prérogatives que le bailleur peut exercer à l’encontre du locataire. Dans cette affaire, la troisième chambre civile a posé un principe novateur : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Par cette affirmation, la Cour de cassation consacre la primauté de la protection du locataire sur l’intérêt du bailleur à reprendre le logement pour le mettre en conformité. Le bailleur qui a consenti un bail portant sur un logement qu’il savait indécent ne saurait ultérieurement se prévaloir de la nécessité de réaliser des travaux de mise aux normes pour justifier un congé à l’encontre du preneur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 rendu en formation de section, que l’obligation de délivrance du bailleur s’étend à la conformité du logement aux normes de décence telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle relève à cet égard que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964, Publié au Bulletin). Ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. En conséquence, le logement qui ne satisfait pas aux exigences de performance énergétique minimales ne peut être considéré comme conforme à l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur. Cette analyse s’inscrit dans le prolongement du mouvement législatif initié par les lois du 13 décembre 2000, du 24 mars 2014 et du 9 avril 2024, qui ont successivement intégré la performance énergétique au sein des critères de décence du logement, traduisant ainsi la volonté constante du législateur d’assurer aux occupants un habitat qui ne soit pas seulement sûr et salubre, mais également économe en énergie et respectueux des exigences de la transition écologique. La Cour de cassation a quant à elle fait application de ces dispositions en retenant que le bailleur ne peut opposer au locataire la nullité du bail ou sa résiliation lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, y compris lorsque cette impropriété résulte d’une performance énergétique insuffisante.
B. Les sanctions du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement économe en énergie
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent emporte un arsenal de sanctions que la jurisprudence a progressivement précisé. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement de celui-ci et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. La Cour de cassation a également reconnu au locataire le droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsque le logement est affecté de désordres qui le rendent inhabitable.
La troisième chambre civile a toutefois circonscrit le domaine de cette exception en jugeant, dans un arrêt du 28 novembre 2024, que le simple constat de désordres affectant le logement, même caractérisés, ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers. Dans cette espèce, le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne avait considéré, lors d’une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d’étanchéité et d’isolation générant de l’humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d’une non-conformité de l’installation électrique dans une chambre. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait néanmoins retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en avait exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les locataires, validant ainsi cette analyse (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135). Dès lors, le locataire qui entend opposer l’exception d’inexécution au bailleur doit rapporter la preuve que les manquements invoqués rendent le logement effectivement inhabitable, la seule non-conformité aux normes de décence, y compris énergétique, ne suffisant pas à caractériser une impossibilité totale d’occupation.
Or, la question de l’habitabilité des logements se pose avec une acuité particulière en période de canicule. Les vagues de chaleur qui ont frappé la France au cours de l’été 2026, provoquant près de six mille décès en excès entre le 17 juin et le 2 juillet selon les données provisoires de Santé publique France, interrogent directement l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur au regard du confort thermique. Si le droit positif ne fixe pas, à ce jour, de température maximale au-delà de laquelle un logement serait réputé indécent, l’obligation de délivrance d’un logement décent impose au bailleur de garantir un habitat qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé du locataire. Par ailleurs, la loi du 9 avril 2024 a élevé l’exigence de performance énergétique au rang de condition de la décence du logement, ouvrant ainsi la voie à un contentieux dans lequel le locataire pourrait invoquer l’absence de performance énergétique de son logement pour caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Les juridictions du fond seront ainsi appelées à déterminer si un logement dont la température intérieure excède durablement les normes de confort sanitaire en période de canicule peut être qualifié d’indécent, au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et si le bailleur peut être contraint de réaliser des travaux d’amélioration thermique, voire d’installation de climatisation, pour satisfaire à son obligation de délivrance. La proposition de loi relative à la suspension du loyer en cas de logement en surchauffe, déposée à l’Assemblée nationale au cours de l’été 2026, témoigne de l’actualité et de la sensibilité de cette problématique.
II. La responsabilité des constructeurs au titre des désordres de nature thermique et énergétique
A. L’impropriété à destination du fait d’une performance énergétique défaillante
La garantie décennale des constructeurs, instituée par les articles 1792 et suivants du Code civil, constitue un régime de responsabilité de plein droit qui pèse sur tout constructeur d’un ouvrage envers le maître ou l’acquéreur de celui-ci. Cette responsabilité est engagée lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination. La question de savoir si un défaut de performance énergétique peut caractériser une impropriété à la destination au sens de l’article 1792 du Code civil a donné lieu à un important contentieux qui a abouti à une intervention du législateur lui-même.
La troisième chambre civile a rendu, le 23 octobre 2025, un arrêt de principe qui fixe les conditions dans lesquelles un défaut d’isolation thermique peut engager la responsabilité décennale des constructeurs. En l’espèce, un acquéreur avait acquis une maison d’habitation partiellement édifiée par le vendeur. Le diagnostic de performance énergétique, établi par un diagnostiqueur et annexé à l’acte authentique, mentionnait un niveau de performance énergétique de classe C. Invoquant des problèmes d’isolation, les acquéreurs ont, après expertise, assigné le vendeur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier en réparation de leurs préjudices. La cour d’appel de Rennes avait retenu la responsabilité décennale du vendeur en considérant que le défaut d’isolation, qui causait une gêne au quotidien, voire une perte de jouissance pour certaines pièces qui ne pouvaient être occupées en période hivernale, entraînait des frais annuels d’énergie excessifs. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1792 du Code civil et L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi du 17 août 2015, en énonçant le principe suivant : « en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » (Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771).
Cet arrêt est essentiel car il rappelle le caractère exceptionnel de l’impropriété à destination fondée sur une performance énergétique insuffisante. La Cour de cassation impose aux juges du fond de caractériser avec précision le coût exorbitant de la surconsommation énergétique pour retenir l’impropriété à destination. Le simple constat de frais de chauffage élevés ou d’une gêne saisonnière, comme la difficulté d’occuper certaines pièces en période hivernale, ne suffit pas à engager la responsabilité décennale. Par ailleurs, l’article L. 123-2 du code de la construction et de l’habitation, qui a remplacé l’article L. 111-13-1 à compter du 1er juillet 2021, maintient cette exigence de seuil en disposant que l’impropriété à la destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.
En conséquence, la canicule et les épisodes de forte chaleur ne sauraient suffire, à eux seuls, à caractériser l’impropriété à destination d’un ouvrage au sens de la garantie décennale. Le maître d’ouvrage ou l’acquéreur qui entend engager cette responsabilité doit démontrer que les défauts de conception ou de réalisation de l’ouvrage génèrent un coût d’usage exorbitant, et non une simple gêne ou un inconfort, fût-il significatif au regard de la répétition des épisodes caniculaires. Toutefois, la troisième chambre civile semble admettre que la surconsommation énergétique peut être appréciée tant en période hivernale qu’estivale, dès lors que le coût d’utilisation de l’ouvrage devient manifestement disproportionné au regard de sa destination normale.
B. La responsabilité du diagnostiqueur et la réparation du préjudice énergétique
Au-delà de la responsabilité des constructeurs, la question de la responsabilité du diagnostiqueur immobilier s’est imposée comme un enjeu contentieux majeur à la faveur du développement des diagnostics de performance énergétique. Le diagnostiqueur, professionnel tenu d’une obligation de rigueur et de compétence, engage sa responsabilité délictuelle lorsque son diagnostic s’avère erroné et cause un préjudice à l’acquéreur. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 23 octobre 2025 précité, les conditions dans lesquelles le diagnostiqueur peut être condamné à réparer le préjudice subi par l’acquéreur du fait d’un diagnostic erroné.
Dans cette espèce, la cour d’appel avait condamné le diagnostiqueur et son assureur à verser aux acquéreurs la somme de 21 500 euros en réparation de leur perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1641 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice, en retenant que « seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ». La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles le vendeur avait été condamné. À cet égard, la Haute juridiction souligne que lorsque l’acquéreur bénéficie, par ailleurs, des garanties légales qui lui permettent d’obtenir la réparation intégrale des désordres affectant la performance énergétique du bien, l’existence d’un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance peut être remise en cause.
Par ailleurs, l’acquéreur qui découvre, postérieurement à la vente, un défaut de performance énergétique non révélé par le diagnostic peut également agir sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil. Le vendeur est en effet tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Un défaut d’isolation thermique ou une performance énergétique très dégradée, dissimulés par un diagnostic erroné, peuvent caractériser un vice caché justifiant soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix. Dès lors, l’acquéreur dispose d’une double voie d’action : contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, et contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle. L’articulation de ces deux fondements, qui obéissent à des conditions et à des délais distincts, requiert une analyse rigoureuse du préjudice subi et des responsabilités encourues. La prescription de l’action en garantie des vices cachés, régie par l’article 1648 du Code civil, impose à l’acquéreur d’agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, ce qui place la question de la date de la révélation du défaut de performance énergétique au cœur du contentieux à venir.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 2 avril 2026, le caractère continu de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur. Dans cette affaire, le bailleur avait délivré aux preneurs un logement qui, bien que conforme à l’origine, s’était révélé affecté de désordres en cours de bail. La cour d’appel de Versailles avait retenu que le bailleur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance puisque les logements avaient bien été délivrés à l’époque des faits. La Cour de cassation a censuré cette analyse en rappelant que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une jouissance paisible et durable du bien loué » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Ce principe revêt une importance particulière en matière de performance énergétique, car il implique que le bailleur ne peut se contenter de délivrer un logement conforme au moment de l’entrée dans les lieux : il doit également veiller à ce que cette conformité soit maintenue tout au long de l’exécution du contrat.
La Cour de cassation a par ailleurs précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 relatif au renouvellement des baux commerciaux, les règles de computation des délais et de prise d’effet des baux renouvelés. Si cette décision concerne principalement le statut des baux commerciaux, elle rappelle utilement que la durée du bail est un élément essentiel du contrat qui détermine l’étendue des obligations pesant sur chaque partie. La Cour énonce ainsi qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
Enfin, la Cour de cassation a tiré les conséquences de la réforme de la loi du 6 juillet 1989 sur le contenu de l’obligation de délivrance. Dans sa décision du 4 juin 2026, elle rappelle expressément les dispositions de l’article 6 de la loi de 1989 qui imposent au bailleur de remettre un logement « répondant à un critère de performance énergétique minimale ». Le visa de l’arrêt mentionne les articles 1719, 1° du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable, ce qui démontre que la Cour entend faire application des exigences de performance énergétique telles qu’elles résultent de la législation la plus récente. Par ailleurs, l’article 1792-1 du Code civil étend la responsabilité décennale à toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, ce qui inclut le particulier qui édifie sa propre maison et la revend dans les dix ans de la réception.
Conclusion
L’analyse croisée des obligations du bailleur et de la responsabilité des constructeurs révèle une volonté convergente du législateur et du juge d’élever la performance énergétique au rang d’exigence centrale du droit immobilier contemporain. Le bailleur est désormais tenu de délivrer un logement qui satisfait à des critères de performance énergétique minimale, sous peine de voir sa responsabilité engagée et le contrat de bail fragilisé. Les constructeurs, quant à eux, ne sont exposés à la garantie décennale que si le défaut de performance énergétique conduit à une surconsommation dont le coût exorbitant rend l’ouvrage impropre à sa destination. Ce double mouvement, qui associe un renforcement des obligations du bailleur à un encadrement strict de la responsabilité décennale en matière énergétique, dessine un équilibre que les juridictions du fond auront à mettre en œuvre dans les prochaines années, singulièrement à la faveur du contentieux que ne manquera pas de susciter la répétition des épisodes de canicule.
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