Le congé avec refus de renouvellement du bail commercial, lorsqu’il est délivré sans offre d’indemnité d’éviction, constitue l’un des actes les plus lourds de conséquences du contentieux locatif. En privant le preneur de son droit au renouvellement sans contrepartie indemnitaire, il engage une double mécanique : celle de la justification des motifs invoqués à l’appui du refus, d’une part, et celle de la computation des délais de prescription de l’action en contestation et en paiement, d’autre part. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours du premier semestre de l’année 2026, plusieurs décisions qui éclairent, parfois de manière inattendue, l’articulation entre ces deux mécaniques. L’arrêt du 4 juin 2026, en particulier, invite à une relecture attentive du lien entre la contestation des motifs graves et légitimes par le preneur et l’interruption du délai biennal de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, rappelle avec netteté que la mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de cette prescription. Ces précisions, qui touchent au cœur du statut protecteur des baux commerciaux, méritent une analyse méthodique des conditions formelles du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, puis du régime de la prescription biennale et de ses causes d’interruption à la lumière de la jurisprudence la plus récente.
I. Le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, un acte formaliste aux conséquences lourdes
A. Les exigences formelles du congé avec refus de renouvellement
Le congé délivré par le bailleur commercial obéit à un formalisme rigoureux, dont le non-respect est sanctionné par la nullité. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose, en son dernier alinéa, que le congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette disposition fait peser sur le bailleur une double obligation d’information : celle d’expliciter les raisons du refus de renouvellement et celle d’avertir le preneur de la brièveté du délai qui lui est imparti pour agir en justice. Le congé doit en outre être délivré par acte extrajudiciaire et respecter un préavis de six mois. La Cour de cassation veille avec constance au respect de ce formalisme. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait statué au visa de conclusions qui n’étaient pas les dernières déposées par la bailleresse, rappelant que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-13.340). En l’espèce, la SCI Biker avait signifié le 25 février 2016 à sa locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres structurels dans les locaux loués. La cassation, prononcée pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, rappelle que la régularité formelle de la procédure de congé commande une attention particulière à chaque étape de la chaîne procédurale, y compris devant la cour d’appel.
L’article L. 145-14 du même code pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit, « sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation. Le droit à indemnité d’éviction est ainsi la règle, et le refus de renouvellement sans indemnité l’exception. C’est précisément parce que le mécanisme est dérogatoire que le formalisme du congé doit être scrupuleusement respecté : le bailleur qui entend se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction doit non seulement invoquer un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17, mais encore en justifier de manière circonstanciée dans l’acte de congé lui-même. À défaut, le congé encourt la nullité et le preneur conserve son droit au renouvellement ou, à tout le moins, au paiement de l’indemnité d’éviction.
B. La qualification des motifs graves et légitimes et les conditions de l’exonération du bailleur
L’article L. 145-17 du code de commerce énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. Le premier de ces cas est celui dans lequel le bailleur « justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Le texte précise que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. La jurisprudence retient une conception exigeante du motif grave et légitime. Il ne suffit pas que le preneur ait commis un manquement à ses obligations contractuelles ; encore faut-il que ce manquement présente un caractère de gravité tel qu’il rende impossible la poursuite du contrat. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-19.120), le bailleur avait refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, en invoquant un défaut d’entretien des lieux, l’abandon de l’activité de restauration et un défaut d’information sur des désordres affectant les lieux. La cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce, mais la Cour de cassation a censuré cette décision pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, la cour d’appel n’ayant pas visé les dernières conclusions du preneur (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-19.120).
La qualification du motif grave et légitime est soumise au contrôle de la Cour de cassation, qui exerce sur ce point un contrôle de motivation. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la gravité et de la légitimité du motif invoqué. La simple affirmation d’un manquement ne suffit pas ; le bailleur doit caractériser avec précision les faits qu’il reproche au preneur et établir en quoi ils rendent impossible la continuation du bail. La jurisprudence considère ainsi que des désordres affectant la structure de l’immeuble et causés par une surcharge des planchers imputable au preneur peuvent constituer un motif grave et légitime, comme l’illustre l’arrêt du 2 juillet 2026 précité, dans lequel la SCI Biker invoquait « des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur » causés par « la surcharge des planchers de ces deux étages par les marchandises entreposées par la locataire ». En revanche, un défaut d’entretien relevant de la vétusté normale des locaux, sans lien causal avec un manquement caractérisé du preneur, ne saurait constituer un tel motif. La distinction est essentielle : le refus de renouvellement sans indemnité sanctionne une faute du preneur, non la simple usure du temps.
II. L’interruption de la prescription biennale par la contestation des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé
A. Le principe de la prescription biennale et ses causes d’interruption
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription brève, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, traduit la volonté du législateur d’assurer la sécurité juridique des relations locatives commerciales en enfermant dans un délai resserré les actions nées du statut. L’action en contestation du congé et l’action en paiement de l’indemnité d’éviction sont l’une et l’autre soumises à ce délai. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, a rappelé avec force que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Cet attendu de principe, rendu en formation de section, constitue un rappel ferme de la rigueur du délai biennal. En l’espèce, la commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé des pièces pour chiffrer l’indemnité en novembre 2019, avant d’assigner le locataire en expulsion le 19 novembre 2021 en invoquant l’acquisition de la prescription. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande au motif que le bailleur avait adopté une attitude empreinte de mauvaise foi. La cassation est intervenue pour violation des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce.
La prescription biennale est susceptible d’interruption dans les conditions du droit commun. Ainsi, une assignation en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, conformément à l’article 2241 du code civil. La Cour de cassation a jugé, dès le 14 septembre 2017, que des conclusions valant demande en justice interrompent valablement la prescription (Civ. 3e, 14 sept. 2017, n° 16-17.836). De même, la reconnaissance par le bailleur du droit du preneur à une indemnité d’éviction constitue une cause d’interruption du délai de prescription en application de l’article 2240 du code civil. En revanche, ni la simple négociation entre les parties, ni l’attitude dilatoire du bailleur, ni le dépôt d’un rapport d’expertise amiable ne suffisent à interrompre le cours de la prescription. La haute juridiction veille avec une particulière rigueur à ce que les causes d’interruption alléguées par le preneur soient objectivement caractérisées.
B. L’office du juge face à la prescription : l’arrêt du 4 juin 2026 et la nécessaire recherche de l’interruption du délai
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 sous le numéro 24-21.573 constitue, sur ce point, une décision dont la portée doctrinale mérite une attention particulière. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré à la société Sabrina pressing de la reine un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La société Calypso Project Eco, cessionnaire du fonds de commerce, était intervenue à l’instance et avait demandé le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que le congé ayant été donné pour le 30 juin 2020, la demande en paiement devait être formée avant le 30 juin 2022. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, en retenant que la cour d’appel n’avait pas recherché, « comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette cassation pour défaut de base légale est révélatrice de la position de la Cour de cassation sur un point qui n’avait pas été tranché avec une telle netteté : la contestation par le preneur des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé, quelle que soit la forme procédurale qu’elle emprunte, est susceptible d’interrompre le délai biennal de prescription.
La solution se distingue de celle retenue dans l’arrêt du 5 septembre 2012, dans lequel la Cour de cassation avait jugé que « la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction avait fait perdre à la société Le Boulingrin son droit même à indemnité d’éviction, de sorte qu’elle ne pouvait opposer son droit au maintien dans les lieux » (Civ. 3e, 5 sept. 2012, n° 11-19.200, Bull.). Dans cette espèce, le preneur n’avait pas contesté les motifs du congé dans le délai de deux ans et s’était borné à solliciter une expertise. La différence avec l’arrêt du 4 juin 2026 tient précisément à l’existence d’une contestation des motifs graves et légitimes. Dès lors que le preneur a, fût-ce de manière implicite mais suffisamment caractérisée, contesté les motifs invoqués par le bailleur dans le congé, le juge du fond ne peut se borner à constater l’écoulement du délai de deux ans depuis la date d’effet du congé sans examiner si cette contestation n’a pas produit un effet interruptif de prescription. L’article L. 145-28 du code de commerce, qui dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue », confère au preneur un droit au maintien dans les lieux qui est le corollaire de son droit à indemnité. La perte de ce droit par l’effet de la prescription est une sanction lourde qui justifie un contrôle rigoureux de l’existence d’éventuelles causes d’interruption.
L’arrêt du 26 mars 2014 avait déjà retenu que l’interruption de la prescription peut résulter de conclusions par lesquelles le preneur conteste le bien-fondé du refus de renouvellement (Civ. 3e, 26 mars 2014, n° 12-24.203, Bull.). L’arrêt du 31 mars 2016 avait précisé que la prescription biennale, ayant commencé à courir, peut être interrompue par tout acte manifestant la volonté du preneur de contester le congé (Civ. 3e, 31 mars 2016, n° 14-28.211). L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement de cette jurisprudence en imposant au juge du fond une obligation de recherche spécifique : il ne peut se contenter du constat mécanique de l’écoulement du délai biennal sans examiner si les écritures du preneur, même antérieures à la demande formelle en paiement de l’indemnité d’éviction, ne contenaient pas une contestation suffisante des motifs du congé. Cette obligation de recherche, sanctionnée par la cassation pour défaut de base légale, confère à l’office du juge une dimension active dans la protection du droit au renouvellement du preneur commerçant.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, fixe un point de droit qui n’avait pas été tranché avec la même netteté : la circonstance que le bailleur ait, dans un premier temps, reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur et se soit engagé à procéder par voie d’expertise judiciaire ne constitue pas, à elle seule, une cause d’interruption de la prescription. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait violé les textes en retenant que l’attitude du bailleur était empreinte de mauvaise foi pour écarter la prescription. Cette solution rappelle, en creux, la charge qui pèse sur le preneur : c’est à lui, et à lui seul, qu’il appartient d’interrompre le cours de la prescription par un acte manifestant sans équivoque sa volonté de contester le congé ou de demander le paiement de l’indemnité d’éviction. L’expectative, même légitime, nourrie par les déclarations ou le comportement du bailleur, ne saurait tenir lieu de diligence procédurale.
La combinaison des arrêts du 4 juin 2026 et du 12 février 2026 dessine ainsi une ligne jurisprudentielle cohérente. D’un côté, l’interruption de la prescription biennale ne peut résulter que d’un acte du preneur manifestant sa volonté de contester le congé ou de solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction ; ni la mauvaise foi du bailleur, ni son attitude dilatoire, ni sa reconnaissance antérieure du droit à indemnité ne dispensent le preneur d’accomplir un tel acte. De l’autre côté, lorsque le preneur a, dans le délai de deux ans, émis des contestations sur les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur, le juge du fond ne peut déclarer l’action prescrite sans rechercher si ces contestations n’ont pas interrompu le délai. La sanction du défaut de recherche est la cassation pour manque de base légale.
Dès lors, la sécurité juridique du preneur commerçant repose sur une double vigilance. En premier lieu, il doit, dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, manifester par un acte de procédure sa volonté de contester les motifs invoqués ou de demander le paiement de l’indemnité d’éviction. En second lieu, il doit veiller à ce que le juge du fond, s’il est saisi par le bailleur d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, examine effectivement l’ensemble des actes de procédure antérieurs pour y déceler une éventuelle cause d’interruption. La qualité de la motivation des conclusions du preneur sur ce point est déterminante : une contestation implicite ou insuffisamment caractérisée pourrait ne pas être retenue comme interruptive de prescription, ainsi que le rappelle la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 ayant dénaturé les conclusions du preneur dans le second pan de sa motivation.
Le contentieux du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime est ainsi l’un de ceux où la technique procédurale et la maîtrise des délais de prescription conditionnent le sort du droit substantiel. La brièveté du délai biennal, conjuguée à la sévérité des conditions de son interruption, impose au preneur une réactivité procédurale immédiate, tandis que l’obligation de recherche mise à la charge du juge du fond par la Cour de cassation garantit que l’examen des causes d’interruption ne soit pas éludé par une application mécanique de la computation des délais. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours du premier semestre 2026 confirment la rigueur de la prescription biennale tout en rappelant, de manière opportune, que l’office du juge ne s’épuise pas dans la vérification arithmétique de l’écoulement du temps.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile du premier semestre 2026 apporte un éclairage renouvelé sur l’articulation entre le formalisme du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et le mécanisme de la prescription biennale. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) réaffirme avec une netteté particulière que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription, tandis que l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.573) impose au juge du fond de rechercher si les contestations émises par le preneur sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’ont pas interrompu le délai biennal. L’arrêt du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340) rappelle pour sa part l’importance déterminante du respect des règles de procédure à tous les stades du contentieux. Ces décisions, qui prolongent et précisent une ligne jurisprudentielle constante, confirment que le droit au renouvellement du preneur commerçant, pilier du statut des baux commerciaux institué par le décret du 30 septembre 1953, se joue autant sur le terrain de la qualification des motifs de refus que sur celui de la maîtrise des délais de prescription et de leurs causes d’interruption.