I. L’obligation continue de délivrance du bailleur commercial : une construction jurisprudentielle affirmée par la troisième chambre civile (2023-2026)
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance : une qualification prétorienne aux effets déterminants
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur commercial constitue l’une des pierres angulaires du statut des baux commerciaux, dont les contours ont été sensiblement précisés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années. Le statut des baux commerciaux, défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé, et confère au preneur une propriété commerciale protégée par un ordre public de protection. Le fondement de l’obligation de délivrance puise sa source dans l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette disposition, dont la portée dépasse la seule délivrance initiale des locaux, irrigue l’ensemble du rapport obligatoire entre les parties au bail commercial, ainsi que le rappelle avec constance la haute juridiction.
Par un arrêt du 4 décembre 2025, promis à la plus large diffusion par le Bulletin, la troisième chambre civile a énoncé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). Cette motivation, dont la précision et la portée normative ne sauraient être sous-estimées, procède à une double qualification juridique : d’une part, l’obligation de délivrance est qualifiée de continue, ce qui emporte des conséquences directes sur le régime de la prescription extinctive ; d’autre part, la persistance du manquement est érigée en fait générateur autonome de l’action en exécution forcée, indépendamment de la date à laquelle le manquement est apparu pour la première fois.
La Cour de cassation a réitéré ce principe quelques mois plus tard, dans un arrêt du 2 avril 2026, en affirmant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Cette reprise presque littérale, dans un contentieux distinct, atteste de la volonté de la chambre d’inscrire cette solution dans la durée et d’en faire un principe directeur du droit des baux. En conséquence, l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise initiale des locaux en début de bail, mais s’étend à toute la durée de la relation contractuelle, imposant au bailleur de maintenir les lieux en état de servir à l’usage convenu.
B. Les conséquences contentieuses de la qualification d’obligation continue : l’action en exécution forcée soustraite à la prescription extinctive
La qualification d’obligation continue emporte une conséquence procédurale d’une importance considérable : le point de départ du délai de prescription de l’action en exécution forcée n’est pas fixé à la date de conclusion du bail, ni même à la date d’apparition du manquement, mais se trouve reporté aussi longtemps que le manquement persiste. La troisième chambre civile l’a clairement exprimé dans son arrêt du 4 décembre 2025 en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait déclaré prescrite l’action du preneur au motif que l’état de vétusté était connu dès la signature du bail en 2012 et que l’assignation avait été délivrée plus de cinq ans après cette date. La Cour de cassation reproche précisément à la cour d’appel de s’être déterminée « par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Cette solution, qui n’est pas sans évoquer la théorie du dommage continu consacrée en d’autres matières par la jurisprudence, produit un effet comparable à celui d’une imprescriptibilité de fait de l’action en exécution forcée, dès lors que le preneur peut agir à tout moment tant que le manquement du bailleur n’a pas cessé. Par ailleurs, l’arrêt du 2 avril 2026 précise que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant la connaissance par le preneur de la vétusté initiale des locaux, la Cour rappelant que « l’obligation de délivrance, qui oblige le bailleur à faire en sorte qu’elle se poursuive conformément aux termes du contrat, perdure tout au long du contrat ».
À cet égard, la portée pratique de cette construction jurisprudentielle est considérable pour les preneurs à bail commercial confrontés à des désordres affectant les locaux loués. Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance persiste, le preneur conserve la faculté d’agir en exécution forcée, sans que le bailleur puisse lui opposer utilement la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Or, cette solution n’est pas cantonnée aux seuls vices structurels de l’immeuble : l’obligation de délivrance englobe également l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, conformément à la destination contractuelle du bail, ce que la Cour de cassation rappelle en visant systématiquement les articles 1709 et 1719 du code civil.
Par ailleurs, la solution dégagée par la troisième chambre civile le 4 décembre 2025 invite à reconsidérer la pratique contractuelle des baux commerciaux, en particulier les clauses par lesquelles le bailleur tente conventionnellement de limiter la portée de son obligation de délivrance. Ces clauses d’exonération ou de limitation de responsabilité, dont la validité était déjà subordonnée à une stipulation expresse et non équivoque, se trouvent désormais confrontées à une jurisprudence qui confère à l’obligation de délivrance un caractère d’ordre public renforcé, dont la violation persistante ouvre au preneur une action en exécution forcée non susceptible de prescription. La rédaction des baux commerciaux doit donc intégrer cette évolution en évitant toute clause qui aurait pour effet de transférer au preneur des obligations de réparation ou d’entretien relevant structurellement de l’obligation de délivrance du bailleur.
II. La répartition des charges et l’encadrement des clauses du bail commercial : une rationalisation renforcée par le législateur du 26 mai 2026 à la lumière de la jurisprudence récente
A. L’inventaire limitatif des charges imposé par la loi du 26 mai 2026 : un prolongement législatif de l’obligation de délivrance
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit des dispositions novatrices dans le statut des baux commerciaux, dont l’article 62 modifie substantiellement l’article L. 145-15 du code de commerce pour y intégrer la référence à l’article L. 145-32-1, nouvellement créé, lequel impose désormais l’insertion dans le bail commercial d’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables au preneur. Cette innovation législative, qui entrera en vigueur à une date fixée par décret, opère un rééquilibrage significatif entre les droits et obligations des parties au bail commercial, en imposant une transparence accrue dans la répartition des charges locatives.
Par ailleurs, l’article 63 de la même loi modifie le régime de la clause résolutoire prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce, en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette réforme, en vigueur depuis le 28 mai 2026, renforce le contrôle judiciaire sur la mise en œuvre de la clause résolutoire et impose au juge une vérification concrète de la situation financière du preneur, rompant ainsi avec la conception purement automatique de cette sanction contractuelle qui prévalait antérieurement.
L’articulation entre l’obligation légale de délivrance continue et l’inventaire limitatif des charges revêt une importance pratique immédiate. En effet, la jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur, par le biais de clauses relatives à la répartition des charges, des obligations qui lui incombent en propre au titre de l’obligation de délivrance. La troisième chambre civile a posé ce principe dans son arrêt du 4 décembre 2025 en énonçant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». En conséquence, l’inventaire limitatif des charges imposé par la loi nouvelle ne saurait avoir pour effet de transférer au preneur des obligations qui relèvent, par nature, de l’obligation continue de délivrance pesant sur le bailleur.
L’apport essentiel de cette réforme réside dans la sécurisation de la situation du preneur, qui se trouve désormais en mesure d’identifier avec précision l’étendue de ses obligations financières dès la conclusion du bail. À défaut d’un tel inventaire, la clause de répartition des charges pourrait être frappée d’inefficacité, le juge disposant d’un pouvoir de requalification des stipulations contractuelles imprécises. Par ailleurs, cette exigence de transparence s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence relative à l’obligation de délivrance, dans la mesure où elle interdit au bailleur de masquer, derrière des clauses de répartition des charges rédigées en termes généraux, le transfert au preneur de coûts afférents à des travaux qui ressortissent à l’obligation fondamentale de délivrance et d’entretien de la chose louée.
La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion, dans un arrêt du 16 novembre 2023 publié au Bulletin, de sanctionner une clause faisant échec au droit au renouvellement du preneur en la réputant non écrite, sur le fondement du caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ». Cette solution, qui consacre l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire déclarer réputée non écrite une clause prohibée, manifeste la primauté de l’ordre public de protection du preneur sur les considérations de sécurité juridique.
B. L’articulation entre l’obligation de délivrance, la répartition des charges et la clause résolutoire à l’épreuve de la réforme législative
L’obligation de délivrance continue et la répartition conventionnelle des charges entretiennent des liens étroits avec le mécanisme de la clause résolutoire, dont la mise en œuvre peut être directement affectée par un manquement préalable du bailleur à son obligation fondamentale. À cet égard, la troisième chambre civile a posé, dans son arrêt du 4 décembre 2025, un principe de portée générale selon lequel les obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, induisant que le bailleur ne saurait se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou charges lorsque le preneur justifie d’un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance, constitutive d’une exception d’inexécution.
La loi du 26 mai 2026 a, par ailleurs, introduit dans l’article L. 145-41 du code de commerce une disposition nouvelle précisant que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence de vérification concrète par le juge de la capacité contributive du preneur s’inscrit dans une logique de proportionnalité qui rejoint, par un cheminement distinct, la logique protectrice de l’obligation de délivrance continue.
La Cour de cassation a, de manière constante, rappelé que la détermination du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce qui énumère les cinq critères de fixation de cette valeur : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, parmi ces critères, les obligations respectives des parties, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance, constituent un élément déterminant de l’appréciation de la valeur locative. En conséquence, un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance est de nature à affecter directement la fixation du loyer du bail renouvelé, voire à justifier un abattement sur la valeur locative.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 juillet 2024, a rappelé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, condition du déplafonnement du loyer, ne peut résulter de simples attestations produites par le bailleur et doit être établie par des éléments objectifs et concordants (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). Cette exigence probatoire renforcée, qui encadre strictement le pouvoir d’appréciation du juge des loyers commerciaux, s’articule avec l’obligation de délivrance continue en ce que le bailleur défaillant dans l’exécution de cette obligation ne saurait simultanément se prévaloir d’une modification favorable des facteurs locaux de commercialité pour obtenir le déplafonnement du loyer, sauf à faire abstraction de son propre manquement dans l’appréciation des obligations respectives des parties au sens du 3° de l’article L. 145-33.
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33. La troisième chambre civile, par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, a précisé les conditions du déplafonnement en rappelant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du renouvellement » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette exigence temporelle stricte encadre le pouvoir d’appréciation du juge des loyers commerciaux et protège le preneur contre les déplafonnements injustifiés.
En définitive, la convergence des deux sources normatives, jurisprudentielle et législative, dessine un cadre juridique singulièrement protecteur des droits du preneur à bail commercial. D’une part, l’obligation de délivrance continue, qualifiée d’obligation exigible pendant toute la durée du bail, prive le bailleur de la faculté d’opposer la prescription à l’action en exécution forcée aussi longtemps que le manquement persiste. D’autre part, l’inventaire limitatif des charges imposé par la loi du 26 mai 2026 interdit au bailleur de transférer au preneur, par une rédaction imprécise ou extensive des clauses du bail, des obligations qui ressortissent à l’obligation fondamentale de délivrance. Or, ces deux avancées normatives procèdent d’une même inspiration : le rééquilibrage des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur commercial, fondé sur la reconnaissance de la propriété commerciale du preneur comme un droit protégé par un ordre public de protection.
Dès lors, la pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux ne peuvent ignorer cette double évolution, qui impose une rigueur accrue dans la détermination des obligations respectives des parties, sous peine de voir certaines clauses réputées non écrites ou privées d’effet. Le contentieux des baux commerciaux s’en trouvera, à n’en pas douter, profondément renouvelé dans les années à venir, la troisième chambre civile ayant posé les jalons d’une construction prétorienne qui ne demande qu’à s’épanouir au contact des réformes législatives récentes. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent désormais intégrer ces évolutions dans leur conseil aux parties, en veillant à anticiper les conséquences contentieuses d’une rédaction imprécise des clauses de charges et en alertant les bailleurs sur l’étendue désormais renforcée de leur obligation continue de délivrance.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026, conjuguée aux apports de la loi du 26 mai 2026, opère une transformation significative du régime de l’obligation de délivrance dans le bail commercial. Le caractère continu de cette obligation, désormais solidement ancré dans la doctrine de la Cour de cassation, prive le bailleur de la faculté d’opposer la prescription extinctive à l’action en exécution forcée du preneur tant que le manquement persiste. Parallèlement, l’obligation d’insérer dans le bail un inventaire limitatif des charges, instaurée par le législateur, offre au preneur une visibilité renforcée sur la répartition des obligations financières et prévient les transferts occultes de charges relevant de l’obligation de délivrance. Ces deux mouvements normatifs, loin de se juxtaposer, se complètent et se renforcent mutuellement, contribuant à rééquilibrer les rapports contractuels dans le sens d’une protection accrue de la propriété commerciale du preneur. Le contentieux à venir dira si les juridictions du fond sauront tirer toutes les conséquences de cette double évolution, notamment en articulant le contrôle de l’inventaire limitatif des charges avec l’appréciation de l’obligation continue de délivrance, dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé et de la mise en œuvre de la clause résolutoire.
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