I. La nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur : fondement et implications contentieuses
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et son incidence sur le régime de la prescription
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (C. civ., art. 1719). La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée temporelle de cette obligation dans un arrêt du 4 décembre 2025, dont la motivation mérite une attention particulière. La Haute juridiction y énonce que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). Cette affirmation, qui s’inscrit dans le prolongement des articles 1709 et 1719 du code civil, emporte des conséquences déterminantes sur le régime de la prescription applicable aux actions en exécution forcée des travaux.
En l’espèce, un bail commercial portant sur des locaux à usage industriel avait été conclu le 28 février 2012 et la locataire avait assigné sa bailleresse le 12 juin 2020 afin d’obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait déclaré ces demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le point de départ du délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil devait être fixé à la date de conclusion du contrat, dès lors que l’état de vétusté initiale était connu du preneur avant même son entrée en jouissance. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en affirmant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
Cette solution a été réitérée par la même chambre dans un arrêt du 2 avril 2026, rendu en matière de bail d’habitation, aux termes duquel la Cour énonce que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181). La portée de cette jurisprudence dépasse le seul contentieux de la prescription pour irriguer l’ensemble des obligations pesant sur le bailleur, et ce quelle que soit la nature du bail.
Ainsi, la troisième chambre civile déploie une conception résolument protectrice du preneur, en lui offrant un levier procédural d’une efficacité redoutable : le manquement du bailleur à son obligation continue de délivrance ne se prescrit pas tant qu’il persiste, ce qui permet au locataire d’agir en exécution forcée à tout moment pendant la durée du bail, sans que le bailleur puisse utilement lui opposer la prescription. Cette construction jurisprudentielle, qui consacre la nature sui generis de l’obligation de délivrance, trouve son fondement dans le principe selon lequel le louage des choses est un contrat à exécution successive dont les obligations se renouvellent à chaque instant de la jouissance du preneur.
La portée pratique de cette solution pour les praticiens du droit immobilier est considérable. En premier lieu, elle neutralise l’argument de prescription que les bailleurs invoquaient systématiquement en défense aux demandes d’exécution de travaux formées plusieurs années après la conclusion du bail. En second lieu, elle impose aux juridictions du fond de procéder à un examen substantiel de la persistance du manquement à la date de l’assignation, ce qui requiert une analyse factuelle minutieuse de l’état des locaux et de l’historique des réparations entreprises ou omises. En troisième lieu, elle incite les rédacteurs d’actes à anticiper, dans les clauses du bail commercial, les modalités de constatation et de résolution des désordres affectant la chose louée, afin d’éviter que le contentieux ne s’envenime sur le terrain de la prescription.
B. L’étendue matérielle de l’obligation : durée, vétusté, structure et réparations incessibles au preneur
L’arrêt du 4 décembre 2025 précise également l’étendue matérielle de l’obligation de délivrance en énonçant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». En conséquence, le bailleur ne saurait se retrancher derrière une connaissance préexistante des lieux par le preneur pour échapper à son obligation de remettre en état l’immeuble loué.
Cette précision doctrinale importante trouve son origine dans la distinction fondamentale entre les réparations locatives et les grosses réparations. Si les premières peuvent, dans certaines limites, incomber au preneur, les secondes relèvent par essence de l’obligation du bailleur, sauf stipulation expresse contraire dont la validité reste soumise à l’appréciation du juge. La Cour de cassation opère ici un rappel nécessaire à l’endroit des praticiens : la clause transférant au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté doit être expresse, c’est-à-dire dénuée de toute équivoque, pour produire ses effets.
Par ailleurs, la Haute juridiction ajoute un second verrou protecteur en affirmant que le bailleur « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette formulation revêt un caractère impératif qui interdit toute clause contraire visant à transférer au preneur la charge des réparations structurelles, lesquelles touchent à la solidité même de l’immeuble et conditionnent la pérennité de la jouissance paisible à laquelle le preneur a droit. L’obligation continue de délivrance embrasse ainsi l’intégralité des désordres affectant l’immeuble, qu’ils résultent de la vétusté ou de vices structurels.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans une vision extensive de l’article 1719 du code civil qui, combiné avec l’article 1709 du même code, fonde l’obligation essentielle du bailleur de procurer au preneur une jouissance effective et pérenne de la chose louée. Le bailleur ne peut donc se contenter d’une délivrance initiale conforme, il doit veiller à ce que cette conformité perdure pendant toute l’exécution du contrat, ce qui implique une obligation de surveillance et d’entretien continu. Dès lors, le preneur dispose d’un arsenal juridique substantiel pour contraindre le bailleur défaillant à exécuter les travaux nécessaires au maintien de la chose louée en état de servir.
A cet égard, le recours à l’expertise judiciaire constitue un instrument probatoire déterminant pour le preneur qui entend démontrer la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Les constatations de l’expert permettent en effet d’établir la réalité, l’ampleur et la durée des désordres, ainsi que l’origine des travaux indispensables à la remise en état des lieux. Le juge du fond, éclairé par ces éléments techniques, peut alors ordonner l’exécution forcée des travaux sous astreinte, conformément aux principes dégagés par la Cour de cassation dans son arrêt du 4 décembre 2025 précité.
II. L’exécution forcée des travaux et son articulation avec les mécanismes de résiliation du bail commercial
A. L’exception d’inexécution comme parade autonome à la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires (C. com., art. L. 145-41). Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile est venue préciser l’articulation entre cette clause résolutoire et l’exception d’inexécution invoquée par le preneur en réponse aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
La Cour énonce que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette affirmation majeure consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport aux mécanismes procéduraux de la clause résolutoire, en précisant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait rejeté l’exception d’inexécution au motif que la clause résolutoire était acquise, faute pour le preneur d’avoir saisi le juge dans le mois du commandement de payer afin d’obtenir la suspension des effets de ladite clause. La Cour de cassation censure cette motivation, exigeant du juge du fond qu’il recherche si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement. Cette solution consacre l’indépendance du fondement substantiel de l’exception d’inexécution par rapport aux formalités procédurales de la clause résolutoire.
L’arrêt du 5 mars 2026 opère ainsi un rééquilibrage significatif du rapport de force entre bailleur et preneur. Il impose au juge de vérifier, au fond, si le manquement du bailleur à ses obligations justifie la suspension du paiement des loyers, et ce indépendamment du respect par le preneur des délais procéduraux imposés par l’article L. 145-41 du code de commerce. En d’autres termes, l’exception d’inexécution ne constitue pas une simple modalité d’aménagement des délais de paiement mais bien un moyen de défense au fond autonome, dont le juge doit apprécier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette position avait été préfigurée par un arrêt antérieur du 18 septembre 2025 qui retenait déjà que le preneur pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005).
Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle entre en résonance avec les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce qui, en matière de refus de renouvellement, oblige le bailleur à payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf motifs graves et légitimes. La convergence de ces mécanismes protecteurs témoigne d’une volonté législative et jurisprudentielle de préserver la stabilité du fonds de commerce face aux défaillances du bailleur.
En effet, l’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution constituent les deux piliers d’un dispositif protecteur qui vise à garantir au preneur une jouissance effective des lieux loués tout au long de l’exécution du bail. Ces mécanismes ne doivent toutefois pas être analysés isolément car ils s’articulent avec l’ensemble des droits et obligations réciproques qui structurent le statut des baux commerciaux. Le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution doit ainsi démontrer que le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers, et ce pour chaque échéance litigieuse. La charge probatoire qui pèse sur le preneur est dès lors substantielle, ce qui explique que le recours à l’expertise judiciaire soit fréquemment sollicité dans ce type de contentieux afin d’établir la matérialité et la persistance des désordres affectant les locaux loués.
B. Le nouvel équilibre contractuel instauré par la loi du 26 mai 2026 : mensualisation, garanties et conditionnalité de la suspension de la clause résolutoire
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit plusieurs modifications substantielles dans le régime des baux commerciaux, dont certaines intéressent directement l’obligation de délivrance et ses implications contentieuses. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de cette loi, dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette conditionnalité nouvelle renforce la responsabilité du preneur qui entend paralyser la clause résolutoire par la voie de l’exception d’inexécution.
Cette disposition, combinée avec la mensualisation de plein droit du loyer commercial et le plafonnement du dépôt de garantie prévus par l’article 62 de la même loi, témoigne de la volonté du législateur de rééquilibrer les obligations réciproques des parties au bail commercial. Le bailleur se voit imposer une obligation continue de délivrance et d’entretien dont la sanction peut prendre la forme d’une exécution forcée sous astreinte, tandis que le preneur, en contrepartie d’une protection renforcée, doit démontrer sa capacité financière à honorer la dette locative pour bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.
En matière d’indemnité d’occupation, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 27 février 2025 que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction encadre les conséquences financières du refus de renouvellement.
En matière de congé avec offre de renouvellement, la troisième chambre civile a également précisé dans un arrêt du 11 janvier 2024 que « le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » et qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). Cette solution protège le preneur contre les tentatives du bailleur de modifier unilatéralement les clauses et conditions du bail lors de son renouvellement, en préservant l’intégrité du droit au statut des baux commerciaux.
En définitive, l’architecture d’ensemble qui se dessine à la lecture conjuguée de ces arrêts et des dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026 révèle une tension dialectique entre deux impératifs : d’une part, la protection du preneur par le renforcement des obligations du bailleur, notamment l’obligation continue de délivrance et l’exécution forcée des travaux nécessaires à la jouissance paisible des lieux ; d’autre part, la responsabilisation du preneur par la conditionnalité de la suspension de la clause résolutoire à sa capacité contributive effective. Cet équilibre nouveau témoigne de la sophistication croissante du contentieux des baux commerciaux, où la sanction du manquement du bailleur passe désormais par une action autonome en exécution forcée, distincte de la simple suspension des effets de la clause résolutoire.
Cette recomposition des rapports obligataires dans le bail commercial impose aux praticiens une vigilance accrue lors de la rédaction des clauses du contrat et dans la conduite du pré-contentieux. Le bailleur doit désormais anticiper les conséquences financières d’une condamnation sous astreinte à exécuter des travaux structurels, tandis que le preneur doit documenter avec précision les manquements de son cocontractant afin de préparer le terrain d’une éventuelle exception d’inexécution. En toute hypothèse, la saisine d’un avocat en droit immobilier constitue une précaution indispensable pour naviguer dans cet environnement juridique en mutation rapide.
Ces évolutions s’inscrivent dans un mouvement plus large de rééquilibrage du statut des baux commerciaux, dont la loi du 26 mai 2026 constitue une illustration aboutie et cohérente. Le législateur a entendu renforcer la protection du preneur tout en responsabilisant les deux parties, dans un contexte économique marqué par la fragilisation des commerces de proximité et la nécessité de préserver la vitalité du tissu commercial français. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance et l’autonomie de l’exception d’inexécution, participe de cette même dynamique de rééquilibrage au service d’une exécution loyale du contrat de bail commercial.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, éclairée par les dispositions nouvelles de la loi du 26 mai 2026, confère à l’obligation de délivrance du bailleur une portée renouvelée dont les implications pratiques sont considérables. Le caractère continu de cette obligation, désormais fermement ancré dans la jurisprudence, neutralise le jeu de la prescription quinquennale et ouvre au preneur la voie de l’exécution forcée des travaux à tout moment pendant la durée du bail. Parallèlement, l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport aux formalités de la clause résolutoire renforce la position procédurale du preneur, sans pour autant le dispenser de démontrer sa capacité financière à apurer la dette locative, conformément aux exigences nouvelles de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ces évolutions, qui conjuguent protection du fonds de commerce et responsabilisation des parties, appellent une vigilance accrue des praticiens lors de la rédaction des clauses relatives aux travaux et à la clause résolutoire, ainsi que dans la conduite du contentieux locatif commercial. Or, la sophistication croissante de ce contentieux impose une anticipation contractuelle rigoureuse des risques de défaillance respective des parties, faute de quoi la résolution judiciaire du litige pourrait s’avérer particulièrement coûteuse pour celle qui aura négligé de documenter ses diligences.
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