I. Les nouveaux droits du preneur consacrés par la loi du 26 mai 2026
A. Le droit à la mensualisation du loyer commercial
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (legifrance.gouv.fr) a introduit dans le Code de commerce une disposition dont la portée pratique est considérable pour l’ensemble des commerçants et artisans locataires. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr) dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Ce nouveau dispositif rompt avec un usage ancré dans la pratique des baux commerciaux où le paiement s’effectue traditionnellement par trimestre et d’avance, coutume que ni la loi ni le décret du 30 septembre 1953 n’avaient jamais érigée en règle impérative mais qui s’était imposée comme une norme contractuelle quasi systématique. La mensualisation constitue, à cet égard, un allègement immédiat de la trésorerie des exploitants, en substituant au versement trimestriel anticipé un paiement mensuel à terme échu, le preneur n’ayant plus à avancer trois mois de loyer dès la première échéance du trimestre.
Le champ d’application du texte est délimité avec précision. D’une part, le bénéfice de la mensualisation est réservé aux locataires dont le bail porte sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts. D’autre part, le droit au paiement mensuel est subordonné à une condition d’absence d’arriérés, le preneur devant être à jour du paiement des loyers et des charges au moment de sa demande, sous réserve des sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable. Par ailleurs, le législateur a conféré à ce dispositif une portée d’ordre public, de sorte que les parties ne sauraient y déroger par une stipulation contractuelle contraire.
L’application immédiate de cette réforme aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 28 mai 2026, constitue un élément déterminant. Une clause contractuelle imposant le paiement trimestriel devient ainsi inopposable au preneur qui sollicite la mensualisation, ce qui impose aux bailleurs institutionnels et aux foncières une adaptation rapide de leurs systèmes de facturation et de gestion de trésorerie. En conséquence, les modèles de baux commerciaux doivent être révisés sans délai pour intégrer cette faculté nouvelle, et les baux en cours doivent faire l’objet d’un audit pour anticiper les demandes de mensualisation émanant des locataires.
Dès lors, la mensualisation du loyer ne constitue pas un simple aménagement technique mais traduit une volonté du législateur de rééquilibrer les rapports locatifs en faveur des petits et moyens commerçants, dans un contexte économique où la préservation de la trésorerie constitue un enjeu de survie pour de nombreuses entreprises du commerce de détail. L’arbitrage opéré par la Commission mixte paritaire, qui a maintenu la condition d’absence d’arriérés malgré la tentative de suppression de cette exigence par l’Assemblée nationale, témoigne d’un équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur.
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, également issu de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, complète ce dispositif en validant les clauses d’indexation dites « à tunnel », qui permettent d’encadrer contractuellement les variations de loyer à la hausse comme à la baisse dans des proportions symétriques. Ces clauses, dont la validité était débattue en doctrine et n’avait jamais été tranchée par la Cour de cassation, se trouvent désormais consacrées pour les baux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux, à la condition que les limitations jouent dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse. Par ailleurs, cette légalisation rétroagit sur les baux en cours, ce qui écarte le risque d’insécurité juridique qui pesait sur ces stipulations contractuelles.
B. Le plafonnement des garanties locatives et la restitution encadrée du dépôt de garantie
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans la refonte de l’article L. 145-40 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), lequel prévoit désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette disposition, dont la rédaction a été étendue au-delà du seul dépôt de garantie en numéraire pour englober l’ensemble des sûretés exigées du preneur, constitue une limitation significative de la liberté contractuelle antérieure.
Dans l’état du droit antérieur, les parties disposaient d’une entière latitude pour fixer le montant du dépôt de garantie, la seule restriction tenant à l’obligation de verser des intérêts au preneur sur les sommes excédant deux termes de loyer. Le nouveau mécanisme substitue à cette logique de régulation par le coût une logique de plafonnement impératif, applicable aux seuls locataires bénéficiant du droit à la mensualisation, c’est-à-dire ceux exerçant une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services. Pour les baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou des entrepôts, le régime antérieur demeure inchangé.
Le plafonnement de l’ensemble des garanties à trois mois de loyer s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, ce qui exclut temporairement les baux en cours non renouvelés. La loi précise que les sommes ainsi détenues dans les limites du plafond ne portent pas intérêt au profit du preneur, ce qui permet de conjuguer la limitation du montant des garanties avec le droit à la mensualisation sans que le bailleur ne supporte une charge financière supplémentaire au titre des intérêts. En outre, le texte prévoit, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, la transmission automatique au nouveau bailleur de l’obligation de restitution et la caducité des garanties excédant le plafond légal.
La loi instaure également un encadrement temporel de la restitution du dépôt de garantie, en imposant une restitution dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Les autres garanties doivent être levées et restituées dans un délai de six mois. Cette disposition, applicable aux remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, met fin à une situation où l’absence de délai légal de restitution pouvait placer le preneur dans une position d’attente prolongée, préjudiciable à sa trésorerie. Par ailleurs, en cas de vente ou de transmission du local loué, l’obligation de restitution est transférée au nouveau bailleur, ce qui sécurise la situation du preneur en cas de changement de propriétaire.
Cette réforme des garanties locatives s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui rappelle que le bailleur est tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil. L’arrêt rendu le 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié Bulletin, courdecassation.fr) a jugé que, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués, la Cour censurant l’arrêt qui avait rejeté la demande en paiement du coût des travaux de reprise des faux plafonds aux motifs que le désordre n’était pas lié au retard fautif du bailleur.
Le même arrêt a précisé, sur le fondement de l’article 1719, 3°, du code civil, que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués ne cesse qu’en cas de force majeure, et que les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantie. Cette solution conforte la position du preneur qui peut exiger de son bailleur la réparation intégrale du préjudice de jouissance subi, sans que le bailleur puisse s’exonérer en invoquant l’inertie du syndicat des copropriétaires. À cet égard, la Cour de cassation a expressément écarté la qualification de perte de chance retenue par la cour d’appel de Riom pour lui substituer le principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
II. Le rééquilibrage de la clause résolutoire dans le contentieux locatif
A. Le renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire
La loi du 26 mai 2026 a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui régit la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Le texte conserve le principe selon lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent toujours, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
L’innovation réside dans l’ajout d’une condition supplémentaire, insérée au troisième alinéa de l’article L. 145-41 : « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, applicable aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, durcit les conditions d’octroi des délais de paiement par le juge.
Le locataire qui sollicite la suspension de la clause résolutoire doit désormais démontrer sa capacité à apurer sa dette locative, ce qui implique de produire des éléments comptables et financiers attestant de la viabilité de son plan d’apurement, et établir qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette double exigence traduit la volonté du législateur de ne plus permettre la suspension systématique de la clause résolutoire au seul motif de la situation difficile du preneur, mais de subordonner cette mesure de faveur à une démonstration concrète de sa capacité à honorer ses engagements locatifs.
Cette réforme s’inscrit dans le prolongement d’un accord de place entre les fédérations de l’immobilier et du commerce, visant à établir un équilibre entre la protection du preneur en difficulté et la sécurité juridique du bailleur confronté à des impayés. La limitation des délais de paiement aux seuls cas où le locataire est en mesure de faire face à sa dette locative et a déjà repris le paiement du loyer courant répond aux préoccupations des bailleurs qui dénonçaient une pratique jurisprudentielle parfois trop favorable aux preneurs défaillants.
La modification de l’article L. 145-41 s’accompagne d’un encadrement temporel de l’office du juge. Le texte précise désormais que « les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée », ce qui signifie que le juge conserve son pouvoir de suspension tant que la décision constatant ou prononçant la résiliation n’est pas devenue définitive, y compris pendant l’instance d’appel. Cette précision est substantielle car elle étend la possibilité pour le preneur d’obtenir des délais de paiement postérieurement au jugement de première instance, à la condition toutefois de satisfaire aux nouvelles exigences de capacité contributive et de reprise du loyer courant.
À cet égard, la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation fournit un éclairage utile sur l’articulation entre la clause résolutoire et les obligations réciproques des parties. Dans un arrêt du 13 octobre 2021 (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.278, Publié Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier. Cette solution, rappelée dans l’arrêt du 19 juin 2025 précité, demeure applicable et encadre l’obligation de garantie de jouissance paisible pesant sur le bailleur.
B. L’exception d’inexécution comme contre-pouvoir du preneur face à la clause résolutoire
Parallèlement au renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a consolidé le droit du preneur d’opposer une exception d’inexécution pour faire échec au jeu de la clause résolutoire. L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié Bulletin, courdecassation.fr) constitue à cet égard un apport jurisprudentiel majeur.
Dans cette affaire, la Cour de cassation était saisie d’un pourvoi formé par la société locataire contre l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement des loyers. La cour d’appel avait retenu que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, et que, en conséquence, la clause résolutoire pour non-paiement des loyers était acquise dès le 17 novembre 2019.
La troisième chambre civile casse cet arrêt en énonçant un principe dont la portée est essentielle pour l’équilibre des droits des parties au bail commercial : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». La Cour se réfère à son arrêt antérieur du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié) ayant jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Cette construction jurisprudentielle établit un véritable contre-pouvoir au bénéfice du preneur, qui peut opposer au bailleur le manquement de ce dernier à ses propres obligations pour justifier la suspension du paiement des loyers, sans avoir à respecter le formalisme du commandement de payer ni à saisir le juge dans le mois de sa délivrance. Le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit vérifier, avant de constater la résiliation, si l’exception d’inexécution invoquée par le preneur est ou non fondée.
Dès lors, l’économie générale du contentieux de la clause résolutoire se trouve sensiblement rééquilibrée. D’un côté, la loi du 26 mai 2026 durcit les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en exigeant du preneur la démonstration de sa capacité à apurer sa dette et la reprise du paiement du loyer courant. De l’autre, la jurisprudence de la troisième chambre civile renforce le droit du preneur de contester le bien-fondé même du commandement de payer en invoquant l’exception d’inexécution, sans être enfermé dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41.
Ce double mouvement, législatif et jurisprudentiel, invite les praticiens à une appréciation renouvelée de la clause résolutoire. Le bailleur qui entend actionner la clause résolutoire ne peut se contenter d’un simple commandement de payer visant la clause : il doit anticiper l’éventuelle invocation par le preneur d’une exception d’inexécution fondée sur les manquements allégués du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de garantie de jouissance paisible. Inversement, le preneur qui sollicite la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire doit désormais produire des éléments probants attestant de sa capacité à régler la dette locative, ce qui implique une préparation rigoureuse de l’audience.
La Cour de cassation rappelle, dans le même arrêt du 19 juin 2025, que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués ne cesse qu’en cas de force majeure, et que les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Cette solution, qui se fonde sur l’article 1719, 3°, du code civil, consacre une obligation de résultat à la charge du bailleur, dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure.
La combinaison de ces deux arrêts du 19 juin 2025 et du 5 mars 2026 dessine un cadre contentieux dans lequel le bailleur est tenu à une obligation renforcée de délivrance et de garantie, tandis que le preneur dispose de moyens substantiels pour opposer l’inexécution du bailleur à la mise en œuvre de la clause résolutoire. En conséquence, la rédaction des clauses de bail commercial et la conduite des contentieux locatifs imposent désormais une anticipation de ces évolutions convergentes.
L’arrêt du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, Publié Bulletin) avait déjà précisé, au visa de l’article L. 145-38 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité. Cette solution, qui préserve la validité résiduelle de la clause d’indexation amputée de sa stipulation prohibitive, illustre la recherche constante par la troisième chambre civile d’un équilibre entre la sanction des clauses abusives et la préservation de la volonté contractuelle des parties.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation opèrent, ensemble, une refonte significative de l’équilibre des droits et obligations des parties au bail commercial. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et le rééquilibrage de la clause résolutoire constituent les trois piliers d’une réforme qui, sans bouleverser l’économie générale du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, en modifie substantiellement la pratique. Les professionnels du droit immobilier, qu’ils conseillent les bailleurs ou les preneurs, doivent intégrer ces évolutions dans la rédaction des baux, la gestion des contentieux et la négociation des renouvellements. L’audit des baux en cours, l’adaptation des modèles contractuels et la veille jurisprudentielle constituent désormais des impératifs de gestion pour l’ensemble des acteurs du marché locatif commercial.
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