I. Les critères légaux de détermination de la valeur locative
A. La consistance technique des locaux et leur environnement commercial
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, ainsi que le dispose l’article L. 145-33 du Code de commerce. Ce principe cardinal, qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux, impose que le prix du bail ne soit ni supérieur ni inférieur à ce que le marché locatif considère comme la juste contrepartie de la jouissance des lieux. La valeur locative constitue ainsi l’étalon de référence autour duquel s’ordonnent les règles de fixation du loyer, qu’il s’agisse du renouvellement, de la révision triennale ou de l’indexation conventionnelle.
La détermination de cette valeur locative repose sur cinq critères énumérés par les articles L. 145-33 et suivants, dont la portée est précisée par le décret n° 2007-431 du 25 mars 2007 codifié aux articles R. 145-3 à R. 145-10 du Code de commerce. Le premier de ces critères concerne les caractéristiques propres au local, appréciées en considération de sa situation dans l’immeuble, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces affectées à la réception ou à l’exploitation, de sa conformation et de son adaptation à l’activité exercée, ainsi que de son état d’entretien, de vétusté et de conformité aux normes. Par ailleurs, la nature et l’état des équipements et moyens d’exploitation mis à disposition du locataire entrent également en ligne de compte dans l’évaluation de la valeur locative.
Le deuxième critère, relatif aux facteurs locaux de commercialité, est défini par l’article R. 145-6 du Code de commerce comme dépendant principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Cette notion, essentiellement dynamique, permet d’appréhender l’évolution du tissu commercial environnant et son impact sur la valeur d’usage du local. Dès lors, une modification notable de ces facteurs, intervenue au cours du bail expiré, peut justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement, question sur laquelle nous reviendrons dans la seconde partie de cette étude.
Le troisième critère est celui des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l’article R. 145-7 du Code de commerce définit par référence à des locaux équivalents, eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ces prix peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sous réserve d’être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre doivent porter sur plusieurs locaux et comporter, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont également corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Ce mécanisme comparatif, au cœur de la pratique expertale, constitue l’instrument privilégié de l’évaluation concrète de la valeur locative.
B. Les obligations respectives des parties comme facteurs correctifs
Le quatrième critère, peut-être le plus subtil dans sa mise en œuvre, est celui des obligations respectives des parties. L’article R. 145-8 du Code de commerce dispose que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
En conséquence, le transfert au preneur de charges qui incombent normalement au bailleur, telles que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou les impôts fonciers, doit s’accompagner d’un abattement sur la valeur locative, à moins qu’une contrepartie ne soit établie. De même, les restrictions à la jouissance des lieux, qu’elles résultent de stipulations contractuelles ou de contraintes matérielles affectant le local, justifient une minoration du loyer, à proportion de la gêne qu’elles occasionnent pour l’exploitation du fonds. La Cour de cassation a eu l’occasion d’appliquer ce principe dans un arrêt remarqué du 25 janvier 2023, par lequel elle a jugé que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). La troisième chambre civile a ainsi censuré la cour d’appel qui avait omis de prendre en compte cette charge anormale dans l’évaluation de la valeur locative, rappelant que « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ».
Le même arrêt a posé une règle procédurale de première importance concernant l’office du juge des loyers commerciaux. La Cour a en effet jugé, au visa des articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du Code de commerce, que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application ». À cet égard, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée à la fixation du prix, à l’exclusion de l’étalement de la hausse, lequel relève de la libre négociation des parties.
La destination des lieux constitue le cinquième et dernier critère de l’article L. 145-33, intimement lié à la clause de destination stipulée au bail. Cette clause détermine le cadre juridique dans lequel le preneur peut exercer son activité et, par conséquent, la valeur économique du droit au bail. Une clause de destination large, autorisant une pluralité d’activités, confère au local une attractivité supérieure et justifie un loyer plus élevé qu’une clause restrictive cantonnant le preneur à une activité unique. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond prennent en compte cette dimension dans leur évaluation, laquelle relève de leur pouvoir souverain d’appréciation.
II. Le contrôle juridictionnel de la valeur locative
A. L’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix
La fixation judiciaire de la valeur locative relève, en première instance, de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce et à l’article R. 145-23 du même code qui dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ». Cette concentration du contentieux de la valeur locative devant un juge spécialisé répond à un impératif de cohérence et de technicité, compte tenu de la complexité des critères à mettre en œuvre et de l’importance des intérêts économiques en jeu.
Le juge des loyers commerciaux dispose, dans l’exercice de sa mission, d’un pouvoir d’appréciation étendu mais encadré. Or, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des décisions rendues en la matière, notamment quant à la prise en compte effective des cinq critères légaux. Le juge ne saurait se borner à entériner les conclusions d’un expert sans vérifier que les éléments de comparaison produits sont pertinents et suffisamment caractérisés au regard des dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8. Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle de manière constante que les juges du fond apprécient souverainement la valeur locative, sous réserve de ne pas dénaturer les éléments de preuve qui leur sont soumis et de motiver suffisamment leur décision.
L’arrêt du 25 janvier 2023 précité illustre cette dialectique entre pouvoir souverain des juges du fond et contrôle normatif de la Cour de cassation. En l’espèce, la Cour a validé l’appréciation souveraine de la cour d’appel sur la qualification de charge exorbitante, tout en censurant cette même décision pour avoir excédé les pouvoirs du juge des loyers commerciaux en fixant l’étalement de la hausse du loyer déplafonné. Cette solution, d’une grande rigueur technique, confirme que si le juge des loyers commerciaux est le gardien de la juste détermination du prix, il ne saurait empiéter sur les prérogatives des parties dans la mise en œuvre temporelle de ce prix.
La question de la méthode d’évaluation retenue par le juge a également donné lieu à un contentieux nourri. L’article R. 145-10 du Code de commerce prévoit une méthode dérogatoire pour les locaux construits en vue d’une seule utilisation, pour lesquels le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cette disposition, d’interprétation stricte, ne trouve à s’appliquer que lorsque le local a été spécifiquement conçu pour une activité déterminée et ne peut être affecté à un autre usage sans des travaux de transformation substantiels. En dehors de cette hypothèse, le juge doit recourir à la méthode comparative de droit commun, en s’appuyant sur les références locatives fournies par les parties et, le cas échéant, sur les conclusions d’une expertise judiciaire ordonnée à cette fin.
La Cour de cassation a également eu à connaître de la question du loyer binaire, clause par laquelle le loyer se décompose en une partie fixe et une partie variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. Par un arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a jugé que la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce relatives à la valeur locative et au plafonnement, dès lors que les parties ont entendu soumettre l’intégralité du loyer au mécanisme du loyer binaire. En conséquence, le juge saisi d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé doit respecter la commune intention des parties et ne peut substituer un loyer déterminé selon la valeur locative au loyer binaire conventionnellement prévu, sous réserve que cette clause n’ait pas été stipulée en fraude des droits du preneur (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
B. Le déplafonnement et l’articulation avec la valeur locative
Le mécanisme du plafonnement, prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce, constitue le corollaire du principe de la valeur locative. En principe, lors du renouvellement du bail, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. L’ILC, publié trimestriellement par l’INSEE, concerne les activités commerciales et artisanales, tandis que l’ILAT s’applique aux activités libérales et tertiaires ainsi qu’aux entrepôts logistiques. Ces indices, institués par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 et régis par l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, constituent la référence obligatoire pour la révision et le renouvellement des baux commerciaux. Ce plafonnement, conçu comme un mécanisme protecteur du preneur, connaît toutefois des exceptions majeures qui permettent au loyer de rejoindre la valeur locative réelle.
L’exception la plus fréquemment invoquée est celle de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, visée aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La Cour de cassation a, par un arrêt de section du 18 septembre 2025, apporté une clarification décisive sur les conditions de ce déplafonnement. Elle a jugé, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Cette solution marque un infléchissement significatif de la jurisprudence antérieure, qui exigeait parfois la preuve d’une incidence concrète sur l’activité du locataire. En l’espèce, l’expert judiciaire avait constaté une évolution démographique favorable, une progression de l’activité touristique de la commune et une augmentation des flux de véhicules due à l’ouverture d’une nouvelle voie routière, alors même que le chiffre d’affaires du locataire était en baisse et que son activité était déficitaire. Dès lors, la Cour de cassation a validé le raisonnement des juges du fond qui avaient retenu que la modification des facteurs de commercialité était de nature à favoriser l’activité, sans qu’il soit nécessaire d’établir que le locataire en avait effectivement bénéficié.
En conséquence, le bailleur peut se limiter à démontrer que la modification des facteurs de commercialité constatée présente un caractère favorable pour le commerce considéré, sans avoir à rapporter la preuve d’une amélioration effective des résultats du locataire. Cette solution, qui allège la charge probatoire du bailleur, confère une portée pratique considérable au mécanisme du déplafonnement et tend à rapprocher le loyer renouvelé de la valeur locative réelle, conformément à la logique du marché locatif.
Par ailleurs, le plafonnement est également écarté lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette exception, prévue par le deuxième alinéa de l’article L. 145-34, traduit l’idée que la protection du preneur ne saurait être indéfinie et que le bailleur doit, à terme, pouvoir bénéficier d’un loyer correspondant à la valeur locative. De même, l’article L. 145-34 prévoit que le plafonnement n’est pas applicable lorsqu’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, hypothèse fréquente dans les baux d’une durée supérieure à neuf ans.
Dans tous les cas de déplafonnement, l’article L. 145-34, dernier alinéa, instaure un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer qui ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Comme l’a précisé l’arrêt du 25 janvier 2023, cet étalement est distinct de la fixation du loyer à la valeur locative et n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux. Il s’agit d’un mécanisme de lissage temporel qui amortit l’impact du déplafonnement pour le preneur, sans affecter le principe de la fixation à la valeur locative.
À cet égard, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite loi SVE, a introduit un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce consacré aux clauses dites « tunnel » qui prévoient une indexation du loyer sans possibilité de correction à la baisse. Cette disposition, qui s’inscrit dans le mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleurs et preneurs opéré par la loi du 26 mai 2026, participe indirectement à la détermination de la valeur locative en limitant les distorsions que les clauses d’indexation asymétriques peuvent introduire par rapport au prix du marché. Désormais, toute clause d’échelle mobile doit être réciproque et permettre une variation du loyer à la hausse comme à la baisse, sous peine d’être réputée non écrite.
La Cour de cassation avait, au demeurant, anticipé cette évolution législative en jugeant, dès le 12 janvier 2022, que la clause d’indexation stipulant une variation du loyer à la seule hausse devait être réputée non écrite dans sa totalité, solution tempérée par un arrêt ultérieur du 18 décembre 2025 qui a limité la réputation non écrite à la seule stipulation prohibée. Or, cette jurisprudence, conjuguée à l’intervention du législateur, contribue à garantir que le loyer effectivement pratiqué corresponde, dans toute la mesure du possible, à la valeur locative réelle, en éliminant les mécanismes contractuels qui tendraient à l’en éloigner durablement.
La révision triennale, régie par l’article L. 145-38 du Code de commerce, obéit à une logique comparable de correction périodique du loyer. À défaut de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice de référence. Ce mécanisme de révision périodique, distinct du renouvellement, permet ainsi d’ajuster le loyer sans attendre l’échéance du bail, tout en maintenant une corrélation raisonnable avec l’évolution du marché locatif.
Conclusion
L’étude de la valeur locative dans le bail commercial révèle un édifice juridique d’une remarquable cohérence, dans lequel les critères d’évaluation fixés par les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-10 du Code de commerce s’articulent avec les mécanismes de plafonnement et de déplafonnement pour aboutir à un prix qui reflète aussi fidèlement que possible la réalité du marché. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, illustrée par les arrêts des 25 janvier 2023, 30 mai 2024 et 18 septembre 2025, a précisé tant l’office du juge des loyers commerciaux que les conditions dans lesquelles le déplafonnement peut être obtenu, au bénéfice d’une application plus prévisible et plus équitable du droit des baux commerciaux. La loi du 26 mai 2026, en réformant plusieurs dispositions du statut, complète ce dispositif en garantissant que les mécanismes contractuels d’indexation ne puissent durablement fausser le lien entre le loyer pratiqué et la valeur locative de référence. L’ensemble de ces évolutions concourt à faire de la valeur locative non pas une notion abstraite abandonnée à la discrétion des experts, mais un standard juridique irrigué par des critères précis et un contrôle juridictionnel effectif, dont la maîtrise constitue un enjeu central pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
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