I. Le cantonnement légal du syndicat secondaire, obstacle au recouvrement des charges communes générales
A. Un objet légalement limité à la gestion interne du bâtiment
Le syndicat secondaire de copropriété, institué par l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, constitue une entité dotée de la personnalité civile dont l’objet est circonscrit par le législateur à « la gestion, l’entretien et l’amélioration interne » du ou des bâtiments pour lesquels il a été constitué. Cette délimitation fonctionnelle, loin d’être une simple indication, emporte des conséquences procédurales majeures que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler avec une rigueur constante. La création d’un syndicat secondaire répond à une logique architecturale et fonctionnelle : lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires concernés peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de se constituer en syndicat secondaire.
Or, cette autonomie de gestion ne saurait être confondue avec une substitution au syndicat principal dans l’exercice des prérogatives qui relèvent de la compétence exclusive de ce dernier. Par un arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé que la demande de démolition d’un bâtiment construit sur la copropriété, qui affectait les intérêts de la copropriété dans son ensemble, excédait l’objet du syndicat secondaire, limité « à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment » (Civ. 3e, 23 nov. 2023, n° 22-11.047). La Cour en a déduit que le syndicat secondaire n’avait pas qualité à agir en démolition, son action excédant le cadre strict de ses attributions légales. Cette solution, rendue au visa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, illustre la portée contraignante de l’objet légal du syndicat secondaire, qui ne peut être étendu que par une décision de l’assemblée générale du syndicat principal statuant à la majorité de l’article 24.
Par ailleurs, l’objet du syndicat secondaire ne se confond pas avec celui du syndicat principal, et cette distinction n’est pas seulement théorique. Elle détermine l’étendue des pouvoirs que le syndicat secondaire peut exercer, y compris lorsqu’il est représenté par un administrateur provisoire désigné pour les besoins de sa liquidation. La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, souligné que l’administrateur provisoire ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés « hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, publié au Bulletin). Dès lors, le périmètre d’action du syndicat secondaire et de son administrateur provisoire est doublement borné : par les dispositions de l’article 27 de la loi de 1965, d’une part, et par les stipulations du règlement de copropriété, d’autre part.
B. L’impossibilité pour le syndicat secondaire de recouvrer les charges dues au syndicat principal
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont la portée pratique est considérable pour l’ensemble des copropriétés organisées en syndicats principal et secondaires. La Cour y affirme, au visa des articles 27 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-21.792, publié au Bulletin).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante relative à l’exclusivité du mandat du syndic. En effet, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 4 janvier 2023, qu’« il résulte de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires » (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-24.741). À cet égard, le recouvrement des charges communes générales relève par principe de la compétence du syndicat principal, seul titulaire de la créance à l’égard des copropriétaires. Le syndicat secondaire ne peut s’y substituer que s’il en a reçu mandat exprès du syndicat principal, ce mandat devant résulter d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires de ce dernier.
En l’espèce, la Cour de cassation a constaté que le règlement de copropriété se bornait à stipuler la participation des copropriétaires aux charges communes conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans conférer au syndicat secondaire le pouvoir de recouvrer les charges dues au syndicat principal. La cour d’appel avait également relevé qu’aucune décision d’une assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges n’était produite. En conséquence, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable l’action en paiement intentée par le syndicat secondaire, représenté par son administrateur provisoire, à l’encontre d’un copropriétaire pour des charges dues au syndicat principal.
Cette solution, qui a donné lieu à une série de quatre arrêts rendus le même jour dans des litiges concernant la même copropriété (pourvois n° 24-21.792, 24-21.793, 24-21.794 et 24-21.796), confirme que l’organisation interne de la copropriété, telle qu’elle résulte de la loi et des règlements, ne saurait être contournée par le mécanisme de l’administration provisoire. Le formalisme protecteur édicté par la loi du 10 juillet 1965 impose que tout élargissement des pouvoirs du syndicat secondaire soit expressément décidé par l’assemblée générale du syndicat principal.
II. L’administrateur provisoire du syndicat secondaire : une mission contenue dans les strictes limites de l’objet social
A. L’étendue des pouvoirs de l’administrateur provisoire et leur imperméabilité à l’objet du syndicat secondaire
L’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se voit confier par le président du tribunal judiciaire « tous les pouvoirs du syndic » et « tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 ». L’étendue de ces pouvoirs, bien que considérable, n’est toutefois pas illimitée. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 10 octobre 2024, censuré une décision qui avait rejeté une demande en paiement de charges au motif que le syndicat n’établissait pas être dispensé de la tenue des assemblées générales, sans rechercher « si l’administrateur avait été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, de sorte que ces décisions n’avaient pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires » (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 23-11.308).
Cette décision rappelle que, lorsque l’administrateur provisoire est investi des pouvoirs de l’assemblée générale, ses décisions se substituent à celles de cette dernière et ne peuvent être remises en cause par les copropriétaires. La Cour de cassation l’a explicité avec une netteté particulière dans un arrêt du 25 janvier 2024 : « sans préjudice de la possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner » (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-21.724).
Par ailleurs, l’administrateur provisoire ne dispose pas du pouvoir de modifier le règlement de copropriété. Cette interdiction constitue une limite essentielle à ses prérogatives, la modification du règlement relevant de la compétence exclusive de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26. La Cour de cassation veille à ce que l’administrateur provisoire, malgré l’ampleur des pouvoirs qui lui sont confiés, ne puisse s’affranchir des règles fondamentales qui gouvernent le fonctionnement de la copropriété. En conséquence, le procès-verbal de décisions établi par l’administrateur provisoire ne peut être contesté par les copropriétaires que par la voie du référé devant le président du tribunal judiciaire, et non par une action en nullité de droit commun.
La procédure de désignation de l’administrateur provisoire est elle-même strictement encadrée. Lorsque la demande émane de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, elle doit être formée par voie d’assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2024 : « il appartenait aux copropriétaires de saisir le président du tribunal judiciaire par la voie d’une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-12.533). Le non-respect de cette exigence procédurale, qui constitue une garantie du contradictoire, entraîne la rétractation de l’ordonnance de désignation.
B. La portée pratique de la décision du 9 juillet 2026 pour les acteurs de la copropriété
La décision du 9 juillet 2026 emporte des conséquences pratiques immédiates pour l’ensemble des intervenants de la copropriété. Pour les syndics professionnels, elle rappelle la nécessité de vérifier avec précision l’étendue des pouvoirs que le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale confèrent au syndicat secondaire avant d’engager une action en recouvrement de charges. Pour les administrateurs provisoires, l’arrêt constitue un avertissement : la mission confiée par le juge, aussi étendue soit-elle, ne saurait excéder l’objet même du syndicat secondaire tel que défini par l’article 27 de la loi de 1965.
En pratique, cette solution impose aux syndicats principaux qui souhaitent déléguer le recouvrement de leurs charges aux syndicats secondaires de prendre une délibération expresse en ce sens, adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette extension conventionnelle de l’objet du syndicat secondaire, expressément prévue par l’article 27, constitue le seul mécanisme juridique permettant au syndicat secondaire de recouvrer valablement les charges dues au syndicat principal. À défaut d’une telle décision, le syndicat principal devra agir directement contre les copropriétaires défaillants, ou recourir à un mandat spécial donné au syndic du syndicat secondaire.
La Cour de cassation a, en outre, opportunément rappelé que l’administrateur provisoire ne peut se prévaloir des pouvoirs qui lui ont été confiés par le juge pour agir en dehors de l’objet du syndicat secondaire. La détermination de la rémunération de l’administrateur provisoire obéit elle-même à des règles strictes, le nombre de lots de la copropriété étant déterminé par référence au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, « quelle que soit leur consistance », comme l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-21.525, publié au Bulletin). Cette jurisprudence illustre la cohérence d’ensemble du régime de l’administration provisoire, qui ne saurait être instrumentalisée pour contourner les règles d’ordre public du statut de la copropriété.
Dès lors, les praticiens du droit de la copropriété sont invités à une vigilance accrue dans la structuration des actions en recouvrement. Le défaut de qualité à agir du syndicat secondaire, lorsqu’il n’est pas expressément mandaté par le syndicat principal, constitue une fin de non-recevoir susceptible d’être soulevée en tout état de cause, et dont l’accueil par le juge du fond est désormais validé par la Cour de cassation au terme d’un contrôle normatif rigoureux. Cette solution, si elle peut apparaître comme un facteur de complexification de la gestion des copropriétés organisées en syndicats secondaires, présente l’avantage de la sécurité juridique en cantonnant chaque entité dans son rôle et ses prérogatives propres.
La Cour de cassation rappelle également que, dans l’hypothèse où le syndicat secondaire est dépourvu de mandat exprès du syndicat principal, il appartient à ce dernier d’agir directement en paiement contre les copropriétaires membres du syndicat secondaire. Le syndicat principal dispose en effet d’une créance directe à l’égard de chaque copropriétaire pour les charges communes générales, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette créance est certaine, liquide et exigible dès l’approbation des comptes par l’assemblée générale, ou, en cas d’administration provisoire, dès la décision de l’administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’assemblée générale à cet effet.
Enfin, le mécanisme du mandat tacite, invoqué par le syndicat secondaire dans l’affaire ayant donné lieu aux arrêts du 9 juillet 2026, a été expressément écarté par la Cour de cassation. Celle-ci a approuvé la cour d’appel qui, après avoir constaté l’absence de décision expresse de l’assemblée générale du syndicat principal, avait refusé de rechercher si l’exécution prolongée du système de recouvrement n’établissait pas un mandat tacite. Cette position, qui écarte toute possibilité de reconnaissance d’un mandat implicite dans un domaine aussi sensible que le recouvrement des charges, participe de la volonté de la Cour de cassation de faire prévaloir le formalisme protecteur de la loi de 1965 sur les considérations d’opportunité pratique.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont l’arrêt du 9 juillet 2026 constitue la manifestation la plus récente et la plus éclatante, consacre une lecture rigoureuse des articles 27 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat secondaire de copropriété, en dépit de la personnalité civile qui lui est reconnue, demeure une entité au périmètre d’action strictement délimité, qui ne saurait empiéter sur les prérogatives du syndicat principal sans y avoir été expressément autorisé. L’administrateur provisoire, quant à lui, exerce des pouvoirs étendus mais circonscrits par l’objet même du syndicat qu’il administre. Cette architecture jurisprudentielle, qui privilégie la sécurité juridique et le respect des équilibres institutionnels de la copropriété, impose aux praticiens une vigilance particulière dans la conduite des actions en recouvrement de charges, sous peine d’irrecevabilité. La solution dégagée par la Cour de cassation, publiée au Bulletin, est promise à une large diffusion et devrait orienter durablement la pratique des syndics, des administrateurs provisoires et des juridictions du fond.
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