Les épisodes de chaleur poussent de nombreux occupants à poser une climatisation en urgence, parfois sur un balcon, en façade ou en traversée de mur. Le conflit ne naît pas toujours du bruit ou de l’aspect extérieur : il commence souvent par un tuyau d’évacuation qui goutte chez le voisin, tache la façade, humidifie un garde-corps, salit une terrasse ou provoque une infiltration. Dans un immeuble en copropriété, ces condensats ne sont pas un détail technique. Ils peuvent révéler une installation non autorisée, une atteinte aux parties communes, un trouble de voisinage ou une transformation du logement faite sans accord.
Le sujet est d’autant plus sensible qu’il mêle trois relations juridiques : le copropriétaire face au syndicat, le locataire face au bailleur, et le voisin qui subit les gouttes ou le ruissellement. Le bon réflexe n’est pas seulement de demander le démontage de la climatisation. Il faut identifier l’auteur des travaux, conserver les preuves, vérifier le règlement de copropriété, distinguer le groupe extérieur du simple tuyau d’évacuation, puis choisir la bonne voie : demande amiable, mise en demeure, inscription à l’ordre du jour, référé, action du syndicat, retenue sur dépôt de garantie ou indemnisation.
Voici la grille de lecture juridique à appliquer lorsqu’une climatisation évacue ses condensats chez un voisin ou sur les parties communes.
I. Évacuation des condensats de climatisation en copropriété : qui est responsable des gouttes chez le voisin ?
A. Climatisation sur balcon ou façade : pourquoi les condensats peuvent caractériser une atteinte aux parties communes
Une climatisation peut être mobile, monobloc, split, posée sur un balcon, fixée en façade ou raccordée à un tuyau discret. Le droit ne raisonne pas seulement sur le nom commercial de l’appareil. Il regarde ce qui est touché dans l’immeuble : façade, mur porteur, garde-corps, dalle de balcon, évacuation commune, coursive, toiture, conduit, esthétique de l’immeuble et jouissance des autres lots.
En copropriété, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de liberté d’usage du lot, mais avec une limite nette : chaque copropriétaire doit « ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Cette phrase suffit à expliquer pourquoi un tuyau qui rejette de l’eau sur le balcon du dessous, sur une fenêtre voisine ou sur une partie commune ne relève pas d’un simple confort privé. Dès que l’usage d’un lot provoque une gêne mesurable chez autrui, le syndicat et le voisin peuvent demander une correction.
L’article 25 de la même loi vise notamment les « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ». Une climatisation fixée à l’extérieur, un percement de façade, une goulotte visible, une évacuation sur un balcon commun ou une modification de l’aspect extérieur imposent en pratique une autorisation d’assemblée générale, sauf cas très particulier où l’installation resterait entièrement intérieure, sans percement, sans rejet extérieur et sans trouble.
La jurisprudence de la Cour de cassation confirme cette approche. Dans un arrêt du 9 juin 2010, pourvoi n° 09-15.013, la troisième chambre civile a examiné une climatisation posée en façade et rappelle, au sujet d’une prétendue tolérance de la copropriété, que « cette ratification implicite suppose l’absence d’équivoque ». Autrement dit, le fait que l’appareil ait été visible pendant plusieurs mois ne suffit pas toujours à le régulariser. Le copropriétaire qui installe puis attend que personne ne réagisse prend un risque réel.
Dans un arrêt du 30 mai 2024, pourvoi n° 22-23.878, la même chambre juge, à propos d’installations de chauffage et de climatisation placées sur une terrasse technique, qu’« ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale ». La décision est importante pour les litiges récents : même lorsqu’un propriétaire présente l’installation comme une question d’usage de son lot, l’emplacement extérieur et l’impact sur les parties communes peuvent faire basculer le dossier vers le vote collectif.
Les condensats renforcent ce raisonnement. Un groupe extérieur qui ne ferait que modifier l’aspect de la façade soulève déjà une difficulté. Un groupe extérieur ou un tuyau qui rejette de l’eau ajoute un trouble matériel : gouttes répétées, traces blanches, oxydation, humidité, salissures, glissance, atteinte à une peinture, dégradation d’un store ou d’un garde-corps. L’eau évacuée n’est pas un dommage hypothétique si elle est photographiée, filmée et reliée à l’appareil.
Il faut aussi regarder le règlement de copropriété. Certains règlements interdisent toute modification de façade, d’autres exigent une uniformité esthétique, d’autres soumettent les appareils extérieurs à une autorisation préalable du syndic ou de l’assemblée. Le règlement ne peut pas effacer les textes légaux, mais il peut durcir les conditions d’installation et préciser les parties communes concernées. Dans un immeuble parisien ancien, une cour intérieure classée, une façade visible depuis la rue ou une copropriété très dense, la marge de tolérance est souvent plus faible.
Le voisin gêné ne doit pas se limiter à écrire que la climatisation est « illégale ». Il doit décrire précisément le trouble. Un courrier efficace indique la date de constat, l’emplacement de l’appareil, le chemin suivi par l’eau, les heures de fonctionnement, les conséquences concrètes et les demandes formulées : déplacement du tuyau, raccordement à une évacuation privative autorisée, bac de récupération, pompe de relevage, suppression d’un percement, remise en état de la façade ou arrêt de l’usage jusqu’à régularisation.
La difficulté augmente lorsque l’installation a été posée par un locataire. Le voisin ne connaît souvent que le nom du copropriétaire bailleur, pas celui de l’occupant. Le syndicat peut viser le copropriétaire, car il répond à l’égard de la copropriété des atteintes provenant de son lot. Le bailleur devra ensuite se retourner contre son locataire si celui-ci a installé l’appareil sans autorisation. Pour éviter une impasse, la mise en demeure peut être adressée au syndic, au copropriétaire bailleur et, si son identité est connue, au locataire occupant.
La responsabilité civile peut aussi être engagée. L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage » oblige son auteur à réparation lorsque les conditions sont réunies. En pratique, le voisin devra prouver une faute ou un usage anormal, un dommage et un lien entre les deux. Les photos d’une terrasse mouillée ne suffisent pas toujours ; un constat, des vidéos datées, des échanges écrits et une estimation de remise en état rendent le dossier plus solide.
Le propriétaire de l’appareil invoque parfois son droit de propriété. L’argument existe, mais il n’est pas absolu. L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses, « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». En copropriété, les lois, le règlement de copropriété, les décisions d’assemblée générale et les droits des autres copropriétaires encadrent donc l’usage d’un climatiseur extérieur.
Il faut enfin distinguer l’autorisation de principe et la bonne exécution technique. Une assemblée générale peut autoriser la pose d’une climatisation, mais cette autorisation ne couvre pas nécessairement une évacuation mal dirigée. Si le vote impose une installation conforme aux règles de l’art, sans nuisance, sans rejet sur les parties communes et sous réserve d’une entreprise assurée, le copropriétaire reste responsable si les condensats ruissellent chez le voisin. L’accord collectif n’est pas un permis de créer un dégât.
B. Locataire, bailleur, syndic : comment répartir les obligations quand la climatisation a été posée sans accord ?
Dans une location, le premier texte à vérifier est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu de « ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». Une climatisation mobile qui ne perce aucun mur, ne modifie aucune menuiserie et ne rejette rien à l’extérieur peut rester dans le domaine de l’usage normal. En revanche, une évacuation percée dans une fenêtre, une goulotte fixée, un groupe posé durablement en façade ou un tuyau rejetant l’eau chez le voisin peuvent constituer une transformation ou un trouble.
La Cour de cassation a déjà appliqué cette logique à une pose de climatisation impliquant la façade. Dans un arrêt du 17 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.956, la troisième chambre civile relève que « le preneur ne pouvait procéder à aucun percement de la façade sans l’autorisation de la copropriété ». Cette phrase est utile dans un conflit locatif : l’autorisation du bailleur ne suffit pas toujours si la copropriété devait aussi voter. Le locataire qui perce sans accord s’expose à une demande de remise en état et, selon les faits, à des retenues justifiées.
Le bailleur ne peut pas rester passif lorsque le voisin ou le syndic signale un trouble sérieux. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’« assurer au locataire la jouissance paisible du logement », mais il doit aussi faire respecter le bail et éviter que son bien cause un trouble aux tiers. S’il apprend qu’un locataire a posé une évacuation qui goutte sur le balcon inférieur, il doit demander les explications, vérifier l’autorisation, mettre en demeure le locataire si besoin et traiter les échanges avec le syndic.
Le dépôt de garantie ne doit pas être utilisé comme sanction forfaitaire. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les retenues et exige qu’elles soient « dûment justifiées ». Si le locataire a percé une menuiserie, endommagé une façade, laissé un mur à reprendre ou provoqué une facture de remise en état, le bailleur doit conserver les justificatifs : état des lieux, photos d’entrée et de sortie, devis, facture, constat, courrier du syndic, décision d’assemblée générale, attestation de l’entreprise. Sans pièces, la retenue devient fragile.
Le syndic, de son côté, ne remplace pas le juge, mais il a un rôle de gestion et d’alerte. Il peut rappeler le règlement de copropriété, demander la cessation du trouble, faire constater une atteinte aux parties communes, inscrire une question à l’ordre du jour et, selon l’urgence et les pouvoirs reçus, agir pour le syndicat. Lorsque les condensats endommagent une façade, une cour, une toiture-terrasse ou un balcon assimilé à une partie commune, le dossier dépasse le conflit personnel entre voisins.
Le copropriétaire auteur des travaux ne peut pas toujours régulariser après coup. Dans un arrêt du 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-21.631, publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle que « l’annulation d’une décision de refus d’autorisation de travaux ne vaut pas autorisation ». Cette solution protège la logique collective de la copropriété : contester un refus ne donne pas automatiquement le droit de poser l’appareil ou de maintenir une évacuation litigieuse.
La première question pratique est donc : qui a pris la décision de poser l’appareil ? Si le copropriétaire occupant a commandé les travaux, il répond directement de l’installation. Si le locataire a agi seul, le bailleur doit préserver ses droits contre lui, mais le voisin et la copropriété peuvent d’abord exiger que le trouble cesse. Si une entreprise est intervenue, son devis, son attestation d’assurance et la conformité de la pose doivent être demandés. Une entreprise sérieuse ne devrait pas ignorer l’autorisation de copropriété lorsqu’elle perce une façade ou installe un rejet extérieur.
La deuxième question est : les condensats sont-ils collectés ou rejetés ? Une évacuation correcte peut passer par un bac entretenu, une pompe de relevage, un raccordement autorisé ou une solution technique qui ne crée ni goutte ni ruissellement visible. Une évacuation défectueuse se repère autrement : tuyau pendu dans le vide, eau versée chez le voisin, traces au sol, coulage sur garde-corps, stagnation, bruit de goutte constant, humidité sous l’appareil. Ce sont ces éléments concrets qui transforment une irritation en dossier probatoire.
La troisième question est : l’immeuble subit-il une atteinte durable ? Les condensats peuvent sembler faibles, mais leur répétition pendant plusieurs semaines suffit parfois à détériorer un enduit, noircir une façade, faire rouiller une fixation ou rendre un balcon inutilisable. Dans ce cas, le syndicat peut demander une remise en état des parties communes, le voisin peut demander l’indemnisation de son trouble de jouissance, et le bailleur peut refuser de supporter le coût d’une installation non autorisée par son locataire.
En pratique, une lettre utile ne doit pas mélanger toutes les demandes. Elle peut d’abord exiger l’arrêt du rejet d’eau sous huit ou quinze jours, puis demander les justificatifs d’autorisation, puis annoncer une inscription à l’ordre du jour ou une saisine du juge en cas d’inaction. Ce séquençage évite de donner à l’auteur du trouble l’argument d’une demande excessive ou imprécise.
II. Climatisation qui goutte en copropriété : quels recours, quelles preuves et quels délais pour agir ?
A. Photos, constat, mise en demeure : comment prouver le trouble et demander l’arrêt des condensats
Le dossier se gagne d’abord sur la preuve. Avant de parler de procès, il faut documenter le fonctionnement de l’appareil et le chemin de l’eau. Les photos doivent montrer l’ensemble : appareil, tuyau, façade, balcon du dessous, traces et distance entre l’installation et le dommage. Les vidéos doivent être courtes, datées et prises à plusieurs moments, surtout lorsque les gouttes apparaissent seulement en période de forte chaleur ou à certaines heures.
Un constat de commissaire de justice peut être décisif lorsque le voisin conteste. Il permet de fixer l’état des lieux, le ruissellement, l’emplacement du tuyau, l’humidité et les dégradations apparentes. Il faut aussi conserver les échanges avec le syndic, les courriels au bailleur, les réponses du copropriétaire, les convocations d’assemblée générale et les devis de réparation. Une attestation d’un voisin peut aider, mais elle pèse moins qu’un constat et des photographies claires.
La mise en demeure doit rester factuelle. Elle peut rappeler les textes applicables, mais son intérêt principal est de demander une action précise : supprimer le rejet d’eau vers le balcon voisin, produire l’autorisation d’assemblée générale, faire intervenir une entreprise assurée, remettre en état les parties communes et indemniser le dommage constaté. Une mise en demeure trop vague, limitée à « enlever la climatisation », laisse parfois la porte ouverte à une réponse partielle. Le véritable objectif est de faire cesser le trouble et de sécuriser l’immeuble.
Le voisin gêné doit éviter deux erreurs. La première consiste à intervenir lui-même sur le tuyau, à le couper, le déplacer ou le boucher. Même si le trouble est réel, cette intervention peut créer un dommage inverse ou une accusation de dégradation. La seconde consiste à attendre la fin de l’été sans rien formaliser. Si l’appareil disparaît, si la façade sèche ou si le locataire quitte le logement, la preuve devient plus difficile.
Lorsque le dommage est urgent, le référé peut être adapté. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire des mesures pour « prévenir un dommage imminent » ou pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Ce fondement peut viser l’arrêt du rejet d’eau, une mesure conservatoire, la remise en état provisoire ou une expertise lorsque le dommage doit être compris techniquement.
Le référé n’est pas réservé aux grandes infiltrations. Il peut être envisagé si les condensats rendent un balcon inutilisable pendant la canicule, si l’eau coule sur une installation électrique, si la façade se dégrade ou si le propriétaire refuse de modifier une évacuation manifestement orientée vers autrui. En revanche, le juge demandera des preuves : un simple ressenti ne suffit pas.
Le demandeur doit aussi choisir la bonne personne à assigner. Si le copropriétaire occupant est l’auteur de l’installation, il sera directement visé. Si le logement est loué, il peut être utile de viser le bailleur et, selon le dossier, le locataire. Si les parties communes sont atteintes, le syndicat des copropriétaires peut devoir agir ou intervenir. Une assignation mal orientée retarde le dossier et augmente les frais.
Sur le terrain de l’assemblée générale, le délai de contestation doit être surveillé. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, pour les actions en contestation des décisions d’assemblée, un délai de « deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». Ce délai vise par exemple le copropriétaire opposant ou défaillant qui conteste une autorisation donnée à un climatiseur. Il ne doit pas être confondu avec l’action destinée à faire cesser un trouble matériel causé par des condensats.
Si une assemblée générale a déjà autorisé la climatisation, il faut lire le texte exact de la résolution. Autorise-t-elle seulement le principe ? Impose-t-elle une entreprise qualifiée ? Mentionne-t-elle l’évacuation des condensats ? Prévoit-elle une teinte, un emplacement, une absence de nuisance, une remise en état en cas de vente ou une validation par l’architecte de l’immeuble ? Plus la résolution est précise, plus il sera facile de démontrer que l’auteur de l’installation ne respecte pas les conditions votées.
Si aucune autorisation n’existe, le copropriétaire peut demander une régularisation à la prochaine assemblée. Mais la demande de régularisation ne suspend pas automatiquement le trouble. Si l’eau continue de tomber chez le voisin, le syndic ou le voisin peut demander une solution immédiate. La régularisation future ne répare pas les dégâts déjà causés et ne couvre pas une évacuation mal conçue.
Les preuves financières doivent être préparées dès le départ. Pour une indemnisation, il faut chiffrer : nettoyage, reprise de peinture, remplacement d’un store, réparation d’un revêtement, perte d’usage du balcon, frais de constat, devis d’entreprise. Le chiffrage doit rester proportionné. Une demande raisonnable, liée à des pièces, a plus de chances d’aboutir qu’une réclamation globale sans facture.
Le règlement amiable reste souvent possible. Une pompe de relevage, un bac entretenu, une modification de pente, un déplacement du tuyau ou un raccordement autorisé peuvent régler le conflit en quelques jours. Mais l’accord doit être écrit. Il doit préciser le délai, la solution technique, la personne qui paie, les justificatifs attendus et les conséquences en cas de nouveau rejet d’eau.
B. Paris et Île-de-France : quelles démarches concrètes avant le référé ou la remise en état ?
À Paris et en Île-de-France, les litiges de climatisation prennent une dimension particulière. Les immeubles sont denses, les balcons sont proches, les cours intérieures amplifient le bruit et les façades peuvent être très visibles. Une évacuation de condensats qui paraîtrait minime dans une maison isolée peut devenir quotidienne dans une copropriété de plusieurs dizaines de lots.
Le premier dossier à réunir tient en cinq pièces : règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, photos ou vidéos datées du rejet d’eau, correspondances avec le syndic et justificatifs de dommage. Si le logement est loué, il faut ajouter le bail, l’état des lieux, les échanges entre bailleur et locataire, et tout accord écrit donné ou refusé pour la climatisation.
Le deuxième point concerne l’urbanisme. Lorsque l’installation modifie l’aspect extérieur, l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable certains « travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ». Cette règle ne remplace pas l’autorisation de copropriété. Elle s’ajoute au dossier lorsque le groupe extérieur, la goulotte ou le percement modifie l’apparence du bâtiment.
À Paris, la consultation des règles locales peut être utile lorsque l’appareil est visible depuis la rue, touche une façade sur cour protégée ou concerne un immeuble soumis à des contraintes architecturales. Le voisin n’a pas toujours besoin de devenir expert en urbanisme : il lui suffit de signaler dans sa mise en demeure que la pose semble avoir modifié l’aspect extérieur et de demander les justificatifs administratifs disponibles.
Le troisième point concerne l’ordre des démarches. Le voisin doit d’abord signaler le trouble au syndic et au copropriétaire concerné, sauf urgence. Le syndic peut demander au conseil syndical de constater la situation, interroger le propriétaire, rappeler le règlement et inscrire une résolution. Si l’auteur refuse d’agir alors que les condensats continuent, la voie judiciaire devient plus crédible.
La demande au syndic doit être exploitable. Elle peut être formulée ainsi : identification du lot ou de l’emplacement, description des gouttes, dates, pièces jointes, demande de vérification des autorisations, demande de cessation du rejet d’eau, demande d’inscription à l’ordre du jour si aucune solution rapide n’est apportée. Ce courrier doit rester ferme, mais sans accusation inutile. Le but est de construire un dossier, pas d’envenimer la copropriété.
Le quatrième point touche au bail. Si le locataire a posé l’appareil sans accord écrit, le bailleur peut lui demander la remise en état. Si le bailleur a autorisé l’appareil sans vérifier la copropriété, il peut être exposé aux demandes du syndicat. Si le bailleur refuse d’agir malgré les relances du syndic, le voisin peut envisager une action contre le propriétaire du lot. Chaque situation impose donc de remonter la chaîne des autorisations.
Le cinquième point concerne le coût. Les frais peuvent être répartis selon la faute établie : locataire auteur d’une transformation non autorisée, copropriétaire ayant posé un appareil en façade sans vote, entreprise ayant mal conçu l’évacuation, bailleur ayant tardé à intervenir, syndicat devant agir pour les parties communes. Il faut éviter les conclusions rapides. Un dossier solide attribue les faits à chaque personne et demande le remboursement avec pièces.
Lorsque le trouble est ancien, la stratégie peut combiner régularisation et réparation. Par exemple, le copropriétaire peut demander une autorisation d’assemblée pour maintenir le groupe extérieur, tout en modifiant immédiatement l’évacuation des condensats et en indemnisant le voisin. Cette solution peut éviter un démontage total si l’appareil est techniquement acceptable, mais elle suppose que le dommage cesse réellement.
Lorsque le trouble est récent et flagrant, la stratégie inverse peut être préférable : cessation immédiate du rejet, puis discussion sur une éventuelle régularisation. La chaleur ne justifie pas de faire couler l’eau chez le voisin. Elle peut expliquer l’urgence d’une solution technique, pas l’atteinte aux droits d’autrui.
Un propriétaire qui reçoit une mise en demeure doit répondre vite. Il peut demander un délai très court pour faire intervenir l’installateur, proposer une solution temporaire, produire la résolution d’assemblée générale ou reconnaître que l’installation doit être modifiée. Le silence est risqué, car il facilite ensuite la démonstration d’une résistance injustifiée.
Un locataire qui a installé une climatisation doit aussi agir rapidement. S’il retire l’appareil, il doit réparer les percements, nettoyer les traces, remettre la menuiserie ou le mur dans l’état initial et conserver les preuves de remise en état. S’il souhaite la maintenir, il doit obtenir l’accord écrit du bailleur et vérifier la copropriété. L’argument selon lequel l’installation était nécessaire pendant la chaleur ne remplace pas ces autorisations.
Pour le voisin, le résultat recherché doit être concret : plus d’eau sur son balcon, plus de traces sur sa façade, un usage normal de ses fenêtres ou de sa terrasse, et une indemnisation si un dommage est établi. Cette présentation parle davantage au syndic, à l’assureur et au juge qu’une contestation générale de la climatisation.
Lorsque le dossier part au contentieux, le juge peut ordonner la cessation du trouble, la remise en état, des dommages-intérêts, une expertise ou une astreinte. L’astreinte peut être utile si l’auteur promet plusieurs fois d’intervenir sans le faire. Mais elle doit être demandée avec une mesure précise : supprimer le rejet vers le lot voisin, démonter une évacuation extérieure, remettre en état une façade ou réaliser une solution conforme dans un délai déterminé.
Le recours le plus efficace est souvent celui qui combine droit de la copropriété, droit du bail et preuve technique. Une climatisation peut être autorisée dans son principe, interdite dans son emplacement, irrégulière dans sa pose ou seulement fautive dans son évacuation. Les condensats obligent à examiner cette chaîne complète. C’est ce travail qui permet d’obtenir une solution rapide et défendable.
Conclusion
Les condensats d’une climatisation ne sont pas un simple désagrément d’été lorsqu’ils tombent chez un voisin ou sur des parties communes. Ils peuvent révéler une installation sans autorisation, une transformation du logement, une atteinte à la façade, un trouble de jouissance ou un dommage indemnisable. Le dossier doit être traité avec méthode : vérifier le règlement de copropriété, identifier l’auteur des travaux, conserver les preuves, demander les autorisations, mettre en demeure la bonne personne et choisir le bon recours.
Le point central reste pratique : l’eau doit cesser de tomber chez autrui. La régularisation de l’appareil, la discussion en assemblée générale ou le débat entre bailleur et locataire ne doivent pas retarder une solution technique lorsque le trouble est établi. Un dossier bien documenté permet souvent d’obtenir un déplacement du tuyau, une pompe de relevage, une remise en état ou une indemnisation sans attendre la fin de l’été.
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