Le contentieux des servitudes de passage pour cause d’enclave constitue, par sa fréquence comme par sa technicité, l’une des sources les plus abondantes du droit immobilier privé. Le mécanisme, régi par les articles 682 à 685 du Code civil, repose sur un équilibre délicat entre le droit de tout propriétaire d’accéder à la voie publique et la protection du droit de propriété des fonds voisins. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre l’été 2025 et l’été 2026, une série d’arrêts qui précisent, parfois en formation de section, les conditions de fond et de procédure de ce droit au désenclavement.
L’intérêt de cette jurisprudence récente tient à la diversité des questions qu’elle embrasse : la notion même d’enclave, l’incidence d’une tolérance de passage, les conséquences de la division du fonds, la recevabilité des actions en désenclavement et la qualité pour agir. À travers ces décisions, la Cour de cassation dessine un régime de plus en plus technique, dont la maîtrise est indispensable tant pour le praticien du droit immobilier que pour le justiciable confronté à un conflit de voisinage.
Or, l’analyse croisée de ces arrêts révèle une cohérence doctrinale remarquable : la troisième chambre civile renforce simultanément la protection du propriétaire enclavé contre les refus abusifs de passage et celle du propriétaire du fonds servant contre les demandes de désenclavement infondées. Par ailleurs, elle affine les conditions procédurales de l’action, imposant un cadre rigoureux que les juges du fond ne sauraient méconnaître sans exposer leur décision à la censure.
I. Les conditions d’ouverture du droit au désenclavement
A. La caractérisation de l’état d’enclave
L’article 682 du Code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. » La caractérisation de l’état d’enclave suppose d’établir que le fonds ne dispose d’aucun accès à la voie publique ou que l’accès existant est insuffisant pour les besoins de son exploitation normale.
La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 24-18.493), que l’acquisition simultanée de deux parcelles contiguës fait obstacle à la reconnaissance de l’état d’enclave de l’une d’elles. En l’espèce, les demandeurs avaient acquis par un même acte une parcelle non bâtie et la parcelle attenante supportant une maison d’habitation, cette dernière disposant d’un accès à la voie publique. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que ces parcelles « constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire » et que ce fonds, « débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique ». La solution est rigoureuse : le propriétaire ne saurait artificiellement isoler l’une des parcelles du tènement unique pour revendiquer un passage sur le fonds voisin.
Un arrêt antérieur, rendu le 19 juin 2025 (pourvoi n° 24-11.456), avait déjà rappelé, au visa des articles 637 et 682 du Code civil, qu’« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait dit que le propriétaire voisin « bénéficie d’une servitude légale pour cause d’enclave », au motif que la servitude ne pouvait être instituée « que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne ». Cette cassation, publiée au Bulletin, réaffirme avec force le caractère réel de la servitude de passage, attachée au fonds dominant et non à la personne du propriétaire.
En matière de raccordement aux réseaux, la Cour a également précisé la notion d’enclave du tréfonds. Dans un arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-19.324), elle a censuré une cour d’appel qui, pour rejeter une demande de désenclavement fondée sur l’impossibilité de raccorder un immeuble au réseau public d’assainissement, avait retenu que les travaux nécessaires, « quoique coûteux, ne sont pas impossibles », sans répondre aux conclusions du propriétaire qui soutenait que le coût de ces travaux serait disproportionné par rapport à la valeur de son fonds. La troisième chambre civile impose ainsi aux juges du fond d’examiner concrètement la proportionnalité du coût des aménagements nécessaires au regard de la valeur du fonds, conformément à la logique économique qui sous-tend le mécanisme du désenclavement.
B. La tolérance de passage, obstacle temporaire au désenclavement
La distinction entre la tolérance de passage et la servitude légale est au cœur d’un arrêt important du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-12.680), par lequel la troisième chambre civile a posé le principe suivant : « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue ». En l’espèce, une cour d’appel avait jugé qu’un fonds était enclavé et avait reconnu une servitude légale de passage, au motif que la tolérance de passage invoquée par les défendeurs « est par définition temporaire puisqu’elle peut être remise en cause de façon unilatérale ». La Cour de cassation censure cette analyse, considérant que la cour d’appel n’avait pas constaté qu’il avait été mis fin à cette tolérance.
Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, revêt une portée pratique considérable. Le propriétaire qui bénéficie d’un passage toléré par ses voisins ne saurait exiger la reconnaissance judiciaire d’une servitude légale tant que cette tolérance perdure. La tolérance de passage constitue ainsi un fait juridique qui fait temporairement obstacle à la caractérisation de l’état d’enclave, sans pour autant éteindre le droit au désenclavement, lequel renaît dès lors que la tolérance cesse. En conséquence, le propriétaire enclavé a tout intérêt à formaliser le passage par la voie conventionnelle ou judiciaire avant que la tolérance ne soit révoquée, plutôt que de se reposer sur une situation précaire.
La Cour a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 2 octobre 2025 (pourvoi n° 23-21.978), que l’existence d’une servitude conventionnelle stipulée dans le titre de propriété ne fait pas obstacle à la reconnaissance de l’état d’enclave si cette servitude ne permet pas un accès effectif et suffisant à la voie publique. La cour d’appel de Nouméa avait rejeté la demande de désenclavement au seul motif que le titre de propriété mentionnait une servitude de passage, sans rechercher si ce passage était effectivement praticable. La Cour de cassation censure cette décision, imposant aux juges du fond de vérifier concrètement l’effectivité du passage offert par la servitude conventionnelle.
À cet égard, la jurisprudence récente manifeste une cohérence remarquable dans le traitement de la preuve de l’enclave. La troisième chambre civile exige des juges du fond qu’ils se livrent à une appréciation in concreto des éléments de fait, sans se contenter de motifs abstraits ou de pétitions de principe. Que l’obstacle au désenclavement soit d’ordre juridique, comme la tolérance de passage maintenue par le voisin, ou d’ordre matériel, comme l’impraticabilité d’une servitude conventionnelle théorique, la Cour impose une vérification effective des circonstances de l’espèce. Cette exigence de concrétude constitue l’un des fils directeurs de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de servitudes.
En outre, le juge du fond doit apprécier l’état d’enclave au jour où il statue, et non à la date de l’acquisition du fonds par le demandeur. Un fonds qui disposait d’un accès suffisant au moment de son acquisition peut devenir enclavé par suite de circonstances postérieures, sans que le propriétaire puisse se voir reprocher d’avoir acquis un fonds enclavé en connaissance de cause. La Cour de cassation veille à ce que cette appréciation dynamique de l’enclave ne soit pas entravée par des considérations tirées de la situation antérieure du fonds.
II. Les modalités d’exercice du droit de passage
A. L’incidence de la division du fonds sur l’assiette de la servitude
L’article 684 du Code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Cette règle, qui constitue une exception au principe général du désenclavement sur le fonds du voisin le plus proche et le moins dommageable, a été appliquée avec une rigueur renouvelée par la troisième chambre civile.
L’arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240, FS-B) constitue, à cet égard, une décision de principe. La Cour y énonce que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Cette motivation, adoptée en formation de section et publiée au Bulletin, ajoute une précision essentielle : le propriétaire du fonds divisé ne saurait échapper à l’application de l’article 684 en invoquant le fait que l’état d’enclave existait déjà avant la constitution du fonds unique. La réunion temporaire de parcelles entre les mains d’un même propriétaire fait écran aux situations d’enclave antérieures et oblige, après division, à ne demander le passage que sur les parcelles issues de cette division.
Par ailleurs, le même arrêt précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil ». Autrement dit, le sous-acquéreur ne peut se prévaloir de sa qualité de tiers par rapport à l’acte de division pour solliciter un passage sur un fonds étranger à cette division. La règle de l’article 684 est ainsi dotée d’une opposabilité erga omnes qui protège efficacement les propriétaires des fonds voisins contre les demandes de passage consécutives à une division qu’ils n’ont pas souhaitée.
La question de l’usage normal du fonds comme critère d’appréciation de l’enclave a également été précisée. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.434), la Cour a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande de désenclavement au motif que l’état d’enclave n’était causé que par le projet d’aménagement du propriétaire, sans rechercher « si le projet d’aménagement des lots de copropriété correspondait à un usage normal du fonds ». En l’espèce, un copropriétaire souhaitait aménager son établissement pour recevoir 190 personnes au lieu de 50, ce qui rendait l’issue de secours existante insuffisante. La Cour rappelle ainsi que le propriétaire ne saurait être privé du droit au désenclavement lorsque l’insuffisance de l’accès résulte d’une utilisation normale de son fonds, même si cette utilisation est postérieure à l’acquisition. La distinction entre l’aggravation de l’enclave par le fait du propriétaire et l’usage normal du fonds constitue désormais un axe de contrôle de la Cour de cassation.
En ce qui concerne la détermination de l’assiette du passage, l’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.674) apporte un éclairage utile sur l’office de l’expert judiciaire. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu le tracé du chemin situé sur le fonds des propriétaires assignés, après avoir constaté que « seul ce tracé pouvait servir dans son état actuel, sans nécessiter d’aménagement ou de travaux, et qu’il n’était pas établi qu’un passage sur d’autres parcelles aurait permis, pour les fonds enclavés, un accès à la voie publique ». L’expertise judiciaire joue ainsi un rôle déterminant dans la fixation de l’assiette la plus courte et la moins dommageable, conformément aux prescriptions de l’article 685 du Code civil.
B. La qualité pour agir en désenclavement
La question de la qualité pour agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage a fait l’objet d’une clarification importante par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-12.491). La troisième chambre civile y énonce que « le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du Code civil ».
Cette solution, déduite de la combinaison des articles 682 du Code civil et 32 du Code de procédure civile, apporte une sécurité juridique bienvenue. Le bénéficiaire d’une promesse de vente, qui n’est titulaire que d’un droit personnel à l’encontre du promettant, ne peut anticiper l’action en désenclavement avant d’être devenu propriétaire. Cette règle s’applique avec une rigueur particulière lorsque la promesse est assortie de conditions suspensives, car le bénéficiaire ne dispose alors d’aucun droit réel sur la parcelle tant que ces conditions ne sont pas réalisées. La Cour écarte ainsi la possibilité pour un candidat acquéreur de sécuriser l’accès au fonds avant même d’en être propriétaire, ce qui aurait pu fragiliser la position des propriétaires voisins confrontés à des demandes de passage prématurées.
En complément de cette règle de fond, la Cour a également précisé les conditions de recevabilité de l’action au regard de la mise en cause des propriétaires des fonds susceptibles d’être grevés. Le même arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.674) rappelle que la demande de désenclavement est recevable dès lors que le juge a pu examiner l’ensemble des hypothèses envisageables, sans qu’il soit nécessaire d’appeler à la cause tous les propriétaires des fonds dont le passage a été écarté par l’expert. En l’espèce, la Cour relève que l’absence de mise en cause de l’ensemble des propriétaires concernés par les tracés alternatifs « n’empêchait ni un examen de toutes les hypothèses envisageables ni la fixation de l’assiette du chemin de désenclavement sur le tracé le plus court et le moins dommageable ».
Dès lors, l’action en désenclavement obéit à un régime procédural qui combine rigueur et pragmatisme : seuls les propriétaires des fonds effectivement susceptibles d’être grevés doivent être mis en cause, mais la qualité du demandeur s’apprécie strictement au regard de son droit réel sur le fonds enclavé. Ces précisions jurisprudentielles, intervenues dans une période de renouvellement doctrinal de la troisième chambre civile, offrent aux praticiens du contentieux immobilier des repères solides pour la conduite des instances en désenclavement.
Par ailleurs, ces règles de recevabilité doivent être combinées avec celles qui régissent la détermination de l’assiette du passage. L’article 685 du Code civil prévoit que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu », ce qui confère à la prescription acquisitive un rôle déterminant dans la fixation du tracé. La troisième chambre civile veille à ce que ce critère de l’usage trentenaire ne soit pas écarté au profit d’une appréciation discrétionnaire du juge qui méconnaîtrait les droits des parties. L’usage continu pendant trente ans constitue ainsi une présomption légale de l’assiette la plus courte et la moins dommageable, que le juge ne saurait écarter sans constater que le passage est devenu plus dommageable pour le fonds servant.
Enfin, l’indemnité due au propriétaire du fonds servant, prévue par l’article 682 du Code civil, doit être « proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». La Cour de cassation rappelle régulièrement que cette indemnité, distincte de l’indemnisation du préjudice causé par les travaux d’aménagement du passage, doit être fixée en considération de la dépréciation subie par le fonds servant du fait de l’instauration de la servitude. À cet égard, la jurisprudence impose au juge de motiver spécialement le montant de l’indemnité, en s’appuyant le cas échéant sur une expertise judiciaire, et de ne pas se borner à une évaluation forfaitaire qui ne refléterait pas la réalité du préjudice subi par le propriétaire du fonds grevé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre l’été 2025 et l’été 2026 témoigne d’un effort continu de rationalisation du droit des servitudes de passage pour cause d’enclave. La Cour de cassation y affirme une double exigence : d’une part, la protection effective du propriétaire dont le fonds est réellement enclavé, notamment en censurant les décisions qui refusent le désenclavement sans examiner concrètement la disproportion du coût des aménagements alternatifs ou l’effectivité du passage offert par une servitude conventionnelle ; d’autre part, la protection du propriétaire du fonds servant contre les demandes abusives, en rappelant que l’enclave ne se présume pas lorsque le fonds bénéficie d’une tolérance de passage maintenue, lorsque les parcelles forment un fonds unique disposant d’un accès à la voie publique ou lorsque le demandeur n’est pas encore propriétaire.
L’arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240), rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue le point d’orgue de cette construction jurisprudentielle en précisant avec une netteté inédite les conséquences de la division du fonds sur le droit au désenclavement. Combiné aux arrêts des 19 juin 2025, 16 avril 2026, 5 mars 2026 et 2 juillet 2026, il dessine un corpus cohérent qui devrait durablement guider la pratique judiciaire en la matière. Par ailleurs, l’attention portée par la Cour à la qualité pour agir et aux conditions de recevabilité de l’action témoigne d’une volonté de sécuriser le contentieux du désenclavement, dont les enjeux économiques et sociaux ne sauraient être sous-estimés.
Pour le justiciable comme pour le praticien, la leçon de cette année jurisprudentielle tient en une recommandation simple : toute situation de fait doit être juridiquement sécurisée sans tarder. Une tolérance de passage non formalisée, un titre de propriété mentionnant une servitude théoriquement praticable mais matériellement inadaptée, une acquisition sans vérification de l’accès effectif à la voie publique constituent autant de sources de contentieux dont l’issue est désormais balisée par la jurisprudence de la Cour de cassation. L’anticipation contractuelle et la formalisation des droits de passage demeurent, en toute hypothèse, les meilleurs remparts contre l’aléa judiciaire.
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