I. Le mécanisme légal de la clause résolutoire et sa transformation par la loi du 26 mai 2026
A. Les conditions de validité de la clause résolutoire et la sanction du réputé non écrit
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce délai de droit, dont la mention dans le commandement est prescrite à peine de nullité, constitue l’un des piliers de l’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux, consacré par l’article L. 145-15 du même code. Ce dernier texte, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, énonce que sont réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec notamment « aux dispositions des articles L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 ». La loi nouvelle a ainsi enrichi la liste des dispositions protégées en y adjoignant l’article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation du loyer.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec fermeté la portée de cette sanction dans deux arrêts remarqués du 6 novembre 2025. Dans le premier, elle énonce que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). La Cour y consacre par ailleurs le principe de l’application immédiate de la loi nouvelle aux effets légaux des situations juridiques non définitivement réalisées, jugeant que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés ».
Le second arrêt rendu le même jour précise l’étendue de la sanction en affirmant que la clause résolutoire mentionnant un délai inférieur au délai légal d’un mois est « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, Publié au Bulletin). La Cour rejette en conséquence le pourvoi du bailleur qui soutenait que la stipulation d’un délai inférieur n’avait pas pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 dès lors que la clause ne produirait de toute façon effet qu’à l’expiration du délai légal d’un mois. Cet arrêt confirme que la sanction du réputé non écrit frappe la clause dans son intégralité lorsqu’elle stipule un délai plus court que celui imposé par la loi, privant ainsi le bailleur de tout effet résolutoire conventionnel. Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà posé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, une distinction importante entre la clause d’indexation partiellement illicite — dont seule la stipulation prohibée est réputée non écrite, sauf indivisibilité — et la clause résolutoire irrégulière, qui encourt l’anéantissement total (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218).
B. Les nouvelles conditions d’octroi des délais de grâce issues de la loi du 26 mai 2026
La loi du 26 mai 2026 a introduit une modification substantielle de l’économie de l’article L. 145-41 du code de commerce en ajoutant un quatrième alinéa qui conditionne désormais l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le texte dispose que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ces conditions nouvelles, applicables aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, renforcent significativement l’exigence pesant sur le preneur qui sollicite le bénéfice de délais.
En conséquence, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire doit désormais procéder à un double contrôle. D’une part, il lui appartient de vérifier que le preneur est effectivement en capacité de régler la dette locative dans le délai qui lui serait imparti, ce qui implique une analyse prospective de sa situation financière et de ses perspectives de trésorerie. D’autre part, le preneur doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, ce qui constitue une condition préalable impérative à l’examen même de sa demande. Cette disposition nouvelle s’articule avec le pouvoir général reconnu au juge par le deuxième alinéa de l’article L. 145-41, inchangé par la réforme, qui permet aux juges saisis dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
À cet égard, il convient de relever que le législateur de 2026 n’a pas modifié le délai d’un mois imparti au preneur pour exécuter le commandement, contrairement à certaines propositions parlementaires qui envisageaient un allongement de ce délai. Le texte maintient donc l’équilibre initial entre la célérité de la procédure résolutoire et la protection du preneur. Dès lors, le renforcement des conditions d’accès aux délais de grâce constitue le principal vecteur de l’inflexion législative opérée par la réforme sur le terrain de la clause résolutoire.
Cette refonte de l’article L. 145-41 du code de commerce (article L. 145-41 nouveau du code de commerce) s’accompagne d’une extension du domaine de la sanction du réputé non écrit par l’article L. 145-15, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026 (article L. 145-15 nouveau du code de commerce). Ce dernier texte, qui frappe d’inefficacité les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut, voit désormais sa liste enrichie par l’adjonction du nouvel article L. 145-32-1 consacrant le droit du preneur à la mensualisation du loyer. La portée pratique de cette extension est considérable : toute clause du bail qui ferait obstacle à l’exercice effectif de ce droit à la mensualisation serait désormais réputée non écrite, ce qui interdit au bailleur de sanctionner par la voie de la clause résolutoire le preneur qui aurait valablement opté pour un paiement mensuel. En d’autres termes, le législateur a conféré à la mensualisation du loyer — droit nouveau institué par l’article L. 145-32-1 (article L. 145-32-1 du code de commerce) — une protection identique à celle dont bénéficient déjà les dispositions essentielles du statut, au premier rang desquelles figure le délai impératif d’un mois de l’article L. 145-41. Cette articulation entre le droit à la mensualisation et la prohibition conventionnelle illustre la cohérence d’ensemble de la réforme, qui tend à protéger la trésorerie du preneur tout en préservant l’effectivité du mécanisme résolutoire lorsque le preneur demeure défaillant.
II. L’office du juge dans la mise en œuvre contentieuse de la clause résolutoire
A. L’extension du domaine de la suspension à tous les manquements du preneur
La troisième chambre civile a rendu le 6 février 2025 un arrêt de principe qui élargit considérablement le pouvoir de suspension du juge en matière de clause résolutoire. La Cour y affirme que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). Elle censure en conséquence l’arrêt d’appel qui avait retenu que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne pouvait s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges et non pour manquement à une obligation de faire. Cette jurisprudence, qui était attendue, met fin à une divergence de pratiques entre les juridictions du fond.
En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’examiner la demande de suspension formée par le locataire à la suite d’un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, au motif que l’article L. 145-41 ne viserait que le défaut de paiement. La Cour de cassation, au visa de ce texte, a cassé cette décision en énonçant sans ambiguïté que le pouvoir de suspension du juge n’était pas limité aux seuls manquements pécuniaires du preneur. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure qui avait déjà admis que le juge pouvait accorder des délais au preneur pour se conformer à une obligation de faire, telle que la réalisation de travaux de mise en conformité.
Par ailleurs, la Cour a précisé dans un arrêt du 26 octobre 2023 les effets du non-respect des délais accordés par le juge. Elle y affirme que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, Publié au Bulletin). Cette solution, empreinte de rigueur, rappelle que le mécanisme de la suspension est subordonné au respect scrupuleux de l’échéancier fixé par le juge et que la bonne ou mauvaise foi du bailleur est inopérante pour faire obstacle à l’acquisition définitive de la clause résolutoire en cas de défaillance du preneur. La Cour de cassation précise ainsi que le défaut de respect des délais, même pour un solde minime, emporte des conséquences irréversibles pour le preneur.
B. L’articulation entre l’exception d’inexécution et l’acquisition de la clause résolutoire
La troisième chambre civile a rendu le 5 mars 2026 un arrêt majeur qui précise l’articulation entre l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et le mécanisme de la clause résolutoire. La Cour y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 18 septembre 2025 par lequel la Cour avait jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». L’arrêt du 5 mars 2026 en tire une conséquence procédurale déterminante : le juge saisi de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut se borner à relever que le preneur n’a pas sollicité de délais dans le mois du commandement pour écarter l’exception d’inexécution. Il lui incombe, au contraire, d’examiner le bien-fondé de cette exception, c’est-à-dire de vérifier si le défaut de paiement des loyers procédait effectivement d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.
Or, cette obligation du juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution commande une analyse factuelle approfondie. En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux », mais avait néanmoins refusé d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution au motif que le preneur n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en lui reprochant de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement ».
Cette solution consacre une autonomie conceptuelle de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de grâce prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle emporte des conséquences pratiques déterminantes pour la stratégie contentieuse du preneur. En effet, le preneur assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire peut désormais utilement opposer au bailleur, sans avoir à saisir préalablement le juge dans le mois du commandement, l’exception tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme. Cette voie de défense est d’autant plus précieuse que les nouvelles conditions d’accès aux délais de grâce — capacité contributive du preneur et reprise du loyer courant avant l’audience — restreignent, depuis la loi du 26 mai 2026, la faculté pour le preneur d’obtenir une suspension judiciaire de la clause résolutoire. Le preneur en difficulté de trésorerie mais confronté à des désordres affectant la jouissance des lieux loués trouve ainsi, dans l’exception d’inexécution, un instrument de défense qui ne requiert ni l’apurement préalable de sa dette ni la reprise du paiement du loyer courant. Le preneur qui invoque une exception d’inexécution ne sollicite pas une faveur judiciaire — la suspension des effets de la clause résolutoire — mais oppose au bailleur un moyen de défense au fond tiré du droit commun des contrats, plus précisément des articles 1219 et 1220 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. Par conséquent, les conditions procédurales restrictives applicables à la demande de délais, et notamment l’exigence d’une saisine du juge dans le mois du commandement, ne sauraient entraver l’examen de l’exception d’inexécution par le juge du fond.
À cet égard, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges pendant la période protégée prévue par l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne s’appliquait pas « aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue dans le contexte exceptionnel de la crise sanitaire, confirme que la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire demeure subordonnée au respect scrupuleux de l’échéancier fixé, sans que les circonstances extérieures ne puissent y faire obstacle.
Dès lors, l’état du droit issu de ces jurisprudences récentes révèle une double dynamique. La première, d’essence prétorienne, tend au renforcement de l’office du juge dans l’examen des moyens de défense du preneur, qu’il s’agisse de la suspension pour tous types de manquements ou de l’exception d’inexécution. La seconde, d’essence législative avec la loi du 26 mai 2026, soumet l’accès aux délais de grâce à des conditions substantielles renforcées, subordonnant la suspension au constat préalable de la capacité contributive du preneur et de la reprise du paiement du loyer courant. Cette tension entre la protection du preneur et la sécurisation des droits du bailleur constitue le point d’équilibre du contentieux contemporain de la clause résolutoire dans le bail commercial.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que l’action introduite par le bailleur avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective du locataire en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers « ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). Cette solution, fondée sur l’article L. 622-21 du code de commerce relatif à l’arrêt des poursuites individuelles, constitue une limite procédurale majeure à l’effectivité de la clause résolutoire en cas de procédure collective du preneur. Elle s’articule avec la prescription biennale de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, instituée par l’article L. 145-60 du code de commerce (article L. 145-60 du code de commerce), qui enferme désormais l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce dans un délai de deux ans.
Conclusion
Le contentieux de la clause résolutoire dans le bail commercial a connu, entre 2023 et 2026, une évolution significative sous l’impulsion conjuguée du législateur et de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé les conditions d’accès aux délais de grâce en exigeant du preneur qu’il démontre sa capacité à apurer la dette locative et qu’il ait repris le paiement du loyer courant avant la première audience, tout en étendant la sanction du réputé non écrit aux clauses qui feraient échec aux nouvelles dispositions protectrices. Parallèlement, la jurisprudence a affirmé l’étendue du pouvoir de suspension du juge à tous les manquements du preneur, qu’ils soient pécuniaires ou non, et a consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de l’article L. 145-41, imposant au juge d’en vérifier le bien-fondé indépendamment des conditions procédurales de la demande de suspension. Cette double évolution, législative et jurisprudentielle, redessine l’équilibre du contentieux de la résiliation du bail commercial en renforçant simultanément la protection substantielle du preneur et l’exigence de diligence procédurale qui pèse sur lui. La pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux devront intégrer ces nouvelles exigences, sous peine de voir les clauses résolutoires stipulées privées de tout effet par la sanction du réputé non écrit, désormais étendue aux dispositions protectrices de la trésorerie du preneur instaurées par la réforme du 26 mai 2026.
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