I. L’obligation d’information renforcée du bailleur en matière de charges locatives et d’état des lieux
A. La communication active des justificatifs de charges : une obligation impérative et sanctionnée
La question de la transparence des charges locatives constitue l’un des contentieux les plus récurrents du droit des baux commerciaux. Le preneur qui acquitte mensuellement, ou trimestriellement, des provisions sur charges est en droit d’obtenir du bailleur la justification précise des sommes qui lui sont réclamées. Cette exigence de transparence a été singulièrement renforcée par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 29 janvier 2026, promis à la plus large diffusion, qui apporte une précision décisive sur la nature de l’obligation de communication pesant sur le bailleur. Dans cette affaire, une société locataire contestait les régularisations de charges opérées par sa bailleresse, laquelle s’était bornée à mettre les justificatifs à sa disposition sans les lui adresser. La cour d’appel avait validé cette pratique. La Cour de cassation a censuré cette position au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, en énonçant que le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, « les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette formulation consacre une obligation de communication active, qui ne saurait être satisfaite par une simple mise à disposition passive des documents.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement direct du texte de l’article R. 145-36 du code de commerce, lequel dispose que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » (art. R. 145-36 C. com.). La Cour de cassation a ainsi donné au verbe « communiquer » son sens plein et actif : il ne s’agit pas pour le bailleur de permettre au preneur de venir consulter des factures, mais bien de les lui transmettre, de manière à ce qu’il puisse en prendre connaissance utilement et, le cas échéant, en contester le bien-fondé. La portée pratique de cet arrêt est considérable, car elle facilite l’exercice par le preneur de son droit de contestation des charges, droit souvent entravé par des pratiques de rétention documentaire plus ou moins délibérées. En conséquence, le bailleur qui se prévaut d’une créance de charges doit désormais, d’une part, justifier de leur existence et de leur montant, et d’autre part, établir qu’il a personnellement adressé les justificatifs au preneur qui les réclamait.
Par ailleurs, le même arrêt rappelle que le bailleur qui réclame au preneur le remboursement de dépenses et taxes « doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges », conformément à l’article 1353 du code civil. Il ne suffit donc pas pour le bailleur d’adresser un décompte de régularisation, fût-il détaillé ; encore faut-il qu’il produise, en cas de contestation, les pièces justificatives permettant au juge de vérifier la réalité et la quotité de la créance invoquée. Cette double exigence, qui découle de la combinaison du droit commun de la preuve et du droit spécial des baux commerciaux, confère au dispositif de l’article L. 145-40-2 une effectivité que la pratique avait parfois tendance à éluder.
B. L’inventaire des charges et l’état récapitulatif annuel : le dispositif de transparence issu de la loi Pinel et conforté par la réforme de 2026
L’architecture du dispositif de transparence des charges locatives repose sur l’article L. 145-40-2 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Ce texte impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (art. L. 145-40-2 C. com.). Cet inventaire constitue la matrice contractuelle de la répartition des charges, et sa précision conditionne la légalité des appels de fonds ultérieurs. Le texte impose également l’établissement d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, lequel, selon l’article R. 145-36, doit être communiqué « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ».
Au-delà de la reddition annuelle, la loi Pinel a institué une obligation d’information triennale sur les travaux, qui demeure pleinement en vigueur et que la réforme du 26 mai 2026 n’a pas modifiée. L’article L. 145-40-2 prévoit que le bailleur communique à chaque locataire, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût. L’article R. 145-37 du même code précise que ces informations sont communiquées « dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale » et qu’à la demande du locataire, le bailleur communique « tout document justifiant le montant de ces travaux » (art. R. 145-37 C. com.).
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié l’article L. 145-40-2, mais elle a renforcé, de manière incidente, la portée du dispositif de transparence. D’une part, l’instauration de la mensualisation de droit du loyer par le nouvel article L. 145-32-1, qui prévoit que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges » (art. L. 145-32-1 C. com.), crée un lien direct entre la régularité du paiement des charges et le bénéfice de la mensualisation. D’autre part, la modification de l’article L. 145-40, qui plafonne désormais l’ensemble des garanties locatives à un trimestre de loyer et encadre strictement les délais de restitution du dépôt de garantie, accentue la nécessité pour le bailleur de justifier avec précision toute retenue opérée sur ce dépôt (art. L. 145-40 C. com.).
Ces dispositions convergent vers un renforcement significatif des droits du preneur en matière d’information financière. Le législateur de 2026 a ainsi complété, sans le dire expressément, le dispositif de transparence initié par la loi Pinel, en créant des mécanismes qui rendent plus difficile pour le bailleur de se soustraire à ses obligations de reddition des comptes. Dès lors, le bailleur qui ne communique pas les justificatifs de charges dans les conditions prescrites par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 s’expose non seulement à voir sa créance rejetée par le juge, comme l’a rappelé l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, mais également à ne pouvoir opposer au preneur les retenues qu’il entendrait pratiquer sur le dépôt de garantie lors de la restitution des lieux.
II. La répartition des travaux entre le bailleur et le preneur : fondements légaux et aménagements conventionnels à l’épreuve de la jurisprudence
A. La distinction entre les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les réparations locatives
La répartition des travaux constitue le second pilier de l’équilibre financier du bail commercial, aux côtés du paiement du loyer et des charges. Le droit commun du louage, tel qu’il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil, met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le preneur, quant à lui, est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, conformément à l’article 1754 du même code. S’agissant des grosses réparations, l’article 606 du code civil en dresse la liste : elles concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les digues, murs de soutènement et clôtures.
Or, la pratique des baux commerciaux a développé des clauses dérogeant à cette répartition légale, par lesquelles le bailleur transfère au preneur la charge de tout ou partie des réparations relevant normalement de l’article 606. La validité de telles clauses est admise, mais la Cour de cassation en contrôle strictement la rédaction. Par un arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106).
Dans cette espèce, le contrat de bail comportait une clause générale mettant à la charge du preneur une contribution aux dépenses de réparation, d’entretien et de remplacement des équipements du centre commercial, « y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ». La cour d’appel avait condamné la locataire à contribuer aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial sur le fondement de cette clause. La Cour de cassation a censuré cette décision, au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché « si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture du centre commercial ». La portée de cet arrêt est significative : une référence générique aux grosses réparations de l’article 606 ne suffit pas à transférer au preneur la charge de travaux déterminés ; il faut que la clause identifie de manière expresse, ou à tout le moins suffisamment précise, les catégories de travaux dont la charge est transférée.
À cet égard, la jurisprudence impose au rédacteur du bail une rigueur particulière. La clause qui transfère la charge des grosses réparations doit être stipulée en termes non équivoques, et le juge, en cas de litige, doit l’interpréter restrictivement. Cette exigence de clarté et de précision s’explique par la gravité du transfert opéré : les grosses réparations de l’article 606 intéressent la structure même de l’immeuble et représentent des dépenses considérables, dont le preneur ne saurait être tenu que s’il y a expressément consenti. En conséquence, toute ambiguïté dans la rédaction de la clause profite au preneur, et le bailleur supporte la charge de la preuve de l’étendue exacte du transfert conventionnel.
L’obligation de délivrance continue du bailleur, consacrée par plusieurs arrêts récents de la troisième chambre civile, vient encore renforcer la protection du preneur. Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a ainsi jugé que l’obligation de délivrance du bailleur, fondée sur les articles 1709 et 1719 du code civil, « est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B).
Cette décision, promise aux honneurs du Bulletin, consacre la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur, qui se prolonge pendant toute la durée du bail commercial et ne s’éteint pas par l’écoulement du temps. Elle écarte ainsi la prescription quinquennale de l’action en exécution forcée de cette obligation, dès lors que le manquement persiste au jour de la demande en justice, tout en maintenant le principe de la prescription de l’action indemnitaire relative aux préjudices subis plus de cinq ans avant l’assignation. Cette solution a été réitérée par un arrêt du 4 décembre 2025, dans lequel la Cour de cassation a rappelé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être paralysée par la prescription de l’article 2224 du code civil » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B).
L’articulation de cette obligation continue de délivrance avec la répartition des travaux est directe : le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause transférant la charge de certains travaux au preneur pour se dispenser de son obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle. La clause de transfert ne saurait exonérer le bailleur de la délivrance initiale d’un local en bon état d’usage et de réparations, ni de son obligation d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage prévu. Par ailleurs, le preneur qui constate un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut désormais agir en exécution forcée sans se voir opposer la prescription, pourvu que le manquement perdure à la date de l’assignation.
B. Les travaux de mise en conformité administrative : une charge de principe du bailleur, transférable sous conditions strictes
La question des travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes administratives, et en particulier aux normes de sécurité-incendie, constitue un enjeu contentieux majeur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a posé un principe clair : les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur. Par un arrêt du 10 avril 2025, statuant sur pourvoi dans une affaire d’incendie d’un établissement recevant du public, la Cour de cassation a jugé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099).
Dans cette espèce, le contrat de bail comportait une clause mettant à la charge du preneur « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives ». La cour d’appel avait retenu que cette clause transférait au preneur la charge des travaux de mise en conformité, y compris pour remédier à des non-conformités affectant le bâtiment dès sa construction et antérieures à la conclusion du bail. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en relevant que les juges du fond n’avaient pas constaté « l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ».
Cet arrêt est d’une importance pratique considérable, car il établit une distinction fondamentale entre, d’une part, les travaux de mise aux normes rendus nécessaires par l’évolution de la réglementation en cours de bail, dont la charge peut être transférée au preneur par une clause expresse, et, d’autre part, les travaux destinés à remédier à des non-conformités préexistantes au bail, qui relèvent par nature de l’obligation de délivrance du bailleur et ne sauraient être transférés au preneur que par une stipulation d’une précision et d’une clarté particulières. En d’autres termes, une clause générale de mise aux normes, aussi large soit-elle, ne permet pas au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrer un local qui, dès l’origine, n’est pas conforme à la réglementation applicable à l’activité du preneur.
Cette solution s’articule harmonieusement avec l’obligation continue de délivrance consacrée par les arrêts précités des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026. Le bailleur ne peut transférer au preneur que les obligations dont il est légalement tenu après la délivrance ; il ne peut, en revanche, se décharger de son obligation primordiale de remettre un local conforme à sa destination. Or, un local qui, dès la conclusion du bail, présente des non-conformités avec les normes de sécurité exigées pour l’activité du preneur n’est pas conforme à sa destination ; le bailleur manque, dans cette hypothèse, à son obligation de délivrance initiale, manquement dont il ne peut se prévaloir pour obtenir du preneur qu’il supporte le coût de la remise en état. Cette distinction entre les non-conformités originaires et les mises aux normes liées à l’évolution de la réglementation constitue un principe directeur que tout rédacteur de bail commercial doit intégrer.
L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié directement la répartition des travaux entre bailleur et preneur, mais elle a indirectement renforcé la position du preneur sur ce terrain. La modification de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui durcit les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, impose désormais au preneur de démontrer « la capacité à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (art. L. 145-41 C. com.).
Ce durcissement du régime de la clause résolutoire rend d’autant plus cruciale, pour le preneur, la maîtrise de l’ensemble de ses obligations financières, et notamment la correcte répartition des charges et des travaux. Un litige sur la répartition des travaux peut en effet dégénérer en impayé de loyers, et l’issue de la procédure de clause résolutoire dépendra, pour partie, de la capacité du preneur à démontrer que le bailleur n’a pas correctement exécuté ses propres obligations. À cet égard, l’exception d’inexécution, dont la Cour de cassation a récemment reconnu l’opposabilité en matière de clause résolutoire par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B), constitue un instrument précieux pour le preneur confronté à un bailleur défaillant dans l’exécution de ses obligations de travaux ou de délivrance.
L’ensemble de ces éléments dessine un paysage juridique dans lequel la transparence financière et la rigueur contractuelle sont devenues des impératifs absolus pour les parties au bail commercial. Le bailleur ne peut plus se contenter d’une gestion approximative des charges et d’une communication passive des justificatifs ; le preneur, de son côté, doit être attentif à la rédaction des clauses de transfert de travaux et à la distinction entre les réparations relevant de l’article 606 du code civil et l’entretien locatif. La réforme du 26 mai 2026, combinée à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, a fait de la transparence des charges et de la clarté de la répartition des travaux des obligations substantielles dont le respect conditionne l’équilibre du contrat de bail commercial.
Conclusion
L’état du droit positif en matière de charges locatives et de travaux dans le bail commercial témoigne d’un mouvement de fond en faveur de la protection du preneur et de la transparence contractuelle. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a élevé la communication des justificatifs de charges au rang d’obligation active à la charge du bailleur, tandis que la loi du 26 mai 2026 a renforcé les mécanismes de contrôle des flux financiers entre les parties, par la mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties locatives. Parallèlement, la distinction entre les grosses réparations et les réparations locatives, ainsi que la charge des travaux de mise en conformité administrative, font l’objet d’un contrôle juridictionnel accru qui impose une rigueur rédactionnelle sans faille dans la rédaction des clauses du bail. Ces évolutions, loin d’être purement techniques, redessinent l’équilibre économique du bail commercial et appellent une vigilance renouvelée de l’ensemble des praticiens.
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