L’exception d’inexécution dans le bail commercial : l’autonomie d’un mécanisme de droit commun à l’épreuve de la clause résolutoire et de l’obligation continue de délivrance
I. La consécration prétorienne de l’autonomie de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial
A. La dispense de mise en demeure préalable comme manifestation de l’autonomie du mécanisme
L’article 1219 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (Legifrance, article 1219 du code civil). Ce mécanisme, connu sous le nom d’exception d’inexécution, constitue un tempérament essentiel au principe de la force obligatoire des contrats, en ce qu’il autorise une partie à suspendre l’exécution de sa propre prestation lorsque son cocontractant manque à ses engagements. L’article 1220 du même code complète ce dispositif en précisant que le débiteur peut également « suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour lui » (Legifrance, article 1220 du code civil). En matière de bail commercial, l’application de ces dispositions de droit commun soulève des difficultés particulières, tant en raison de la nature synallagmatique du contrat que de l’existence d’un régime spécial de résiliation de plein droit prévu par le statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt de section du 18 septembre 2025, rendu une décision de principe qui consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution en énonçant que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin). Cette affirmation met fin à une incertitude qui pesait sur les praticiens quant à la nécessité, pour le preneur, d’adresser au bailleur une sommation préalable avant de suspendre le versement des loyers.
Dans cette espèce, une locataire à bail commercial avait cessé de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, consécutifs à un dégât des eaux ayant rendu le local impropre à sa destination. La cour d’appel de Fort-de-France l’avait condamnée au paiement des loyers échus entre janvier et décembre 2016 au motif qu’elle ne justifiait d’aucune mise en demeure du bailleur antérieurement au 28 décembre 2016. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, en jugeant qu’en « exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés » (arrêt précité, point 14).
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne du droit commun des contrats, qui n’impose aucune formalité préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution. L’article 1219 précité n’exige en effet du débiteur qui entend se prévaloir de ce mécanisme que la démonstration du caractère suffisamment grave de l’inexécution imputable à son cocontractant. La Cour de cassation confirme ainsi que le droit spécial des baux commerciaux ne déroge pas à ce principe, et que la protection offerte au preneur par le statut n’a pas vocation à restreindre les droits que le droit commun lui reconnaît. Dès lors, le preneur confronté à un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance peut, sans formalité préalable, suspendre le paiement des loyers à compter du jour où les locaux deviennent impropres à leur usage, ce qui constitue un instrument de pression économique immédiat et efficace.
Par ailleurs, cette jurisprudence conforte le mécanisme de l’article 1719 du code civil, aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’interdépendance des obligations réciproques du bailleur et du preneur, consacrée par les articles 1719 et 1728 du code civil, justifie que le manquement du premier à son obligation essentielle de délivrance autorise le second à suspendre la sienne propre, sans avoir à se soumettre aux exigences procédurales du droit spécial des baux commerciaux.
B. L’articulation renouvelée entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire : l’office du juge redéfini
La question de l’articulation entre l’exception d’inexécution et le régime de la clause résolutoire constitue le second apport fondamental de la jurisprudence récente. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et ajoute désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (Legifrance, article L. 145-41 du code de commerce).
Or, la distinction entre la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’invocation d’une exception d’inexécution est fondamentale. La troisième chambre civile l’a rappelé avec force dans un arrêt du 5 mars 2026, en jugeant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
La portée de cette décision est considérable, car elle distingue nettement deux mécanismes que la pratique confondait parfois. La suspension des effets de la clause résolutoire, organisée par l’article L. 145-41, constitue une demande en justice soumise à des conditions de recevabilité strictes, que la réforme du 26 mai 2026 a encore durcies en exigeant la démonstration de la capacité du preneur à apurer sa dette et la reprise du paiement du loyer courant. En revanche, l’exception d’inexécution relève d’un moyen de défense au fond qui ne suppose ni saisine préalable du juge, ni respect de délais procéduraux particuliers. La Cour de cassation affirme ainsi l’autonomie complète de ces deux voies de droit, interdisant au juge de rejeter l’exception d’inexécution au seul motif que le preneur n’aurait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la SCI Les Chatons avait fait délivrer à la société SCGR un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019. La locataire, qui avait quitté les lieux en février 2020, invoquait une exception d’inexécution fondée sur l’absence de réalisation par le bailleur des travaux de mise aux normes convenus. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté ce moyen au motif que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution ». La Cour de cassation censure cette analyse, imposant au juge du fond, saisi d’une telle argumentation, de « rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement » (arrêt précité, point 15).
Par ailleurs, cette solution doit être rapprochée de l’arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile, lequel affirme que l’« exception d’inexécution invoquée par le preneur paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire » (arrêt n° 24-15.820 précité, moyen unique). Cette formulation, d’une grande netteté, consacre l’effet paralysant de l’exception d’inexécution sur le jeu de la clause résolutoire, et confère au mécanisme une portée qui dépasse la simple faculté de suspension du paiement des loyers pour atteindre l’économie même du contrat de bail commercial.
A cet égard, la réforme du 26 mai 2026 a également modifié le régime des garanties locatives à l’article L. 145-40 du code de commerce, en plafonnant notamment le dépôt de garantie au montant des loyers dus au titre d’un trimestre et en imposant sa restitution dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés (Legifrance, article L. 145-40 du code de commerce). Cette disposition, combinée à la mensualisation de droit du loyer prévue par l’article L. 145-32-1 du même code, renforce la protection financière du preneur, mais ne saurait être confondue avec l’exception d’inexécution, dont le fondement demeure exclusivement le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance. En conséquence, le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose désormais de deux lignes de défense distinctes et autonomes : la demande de suspension judiciaire, régie par le droit spécial, et l’exception d’inexécution, gouvernée par le droit commun.
II. L’obligation continue de délivrance du bailleur comme fondement pérenne de l’exception d’inexécution
A. La nature continue de l’obligation de délivrance et l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée
L’assise théorique de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial réside dans la nature même de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur. Les articles 1709 et 1719 du code civil définissent cette obligation comme un engagement par lequel le bailleur est tenu de « délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». À cette obligation principale s’ajoute celle de l’article 1720 du code civil, qui impose au bailleur de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’effectuer, pendant la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Legifrance, article 1720 du code civil).
La troisième chambre civile a, dans deux arrêts de section de l’année 2025-2026, consacré le caractère continu de cette obligation et en a tiré des conséquences majeures sur le régime de la prescription. Dans un arrêt du 4 décembre 2025, elle énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin).
L’arrêt du 5 mars 2026 confirme et précise cette solution en jugeant que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). Cette formulation a le mérite de clarifier le double objet de l’action du preneur : l’exécution forcée, d’une part, qui demeure recevable sans limitation de durée aussi longtemps que le manquement persiste, et la réparation des préjudices, d’autre part, qui s’inscrit dans le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil mais ne court qu’à compter de la cessation du manquement.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 4 décembre 2025, la société Lafa collectivités, locataire de locaux à usage industriel, avait assigné sa bailleresse le 12 juin 2020 en exécution de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie. La cour d’appel de Riom avait déclaré ces demandes irrecevables comme prescrites, au motif que les preneurs connaissaient la vétusté des locaux avant même leur entrée en jouissance, le 28 février 2012, de sorte que l’action introduite plus de cinq ans après cette date était tardive. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir « recherché si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée » (arrêt n° 23-23.357 précité, point 10). Cette solution revient à neutraliser la prescription de l’action en exécution forcée, le point de départ du délai quinquennal étant reporté aussi longtemps que le bailleur s’abstient de remédier aux désordres affectant les locaux.
L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-19.292) procède à une censure similaire, dans une affaire où des époux locataires d’un fonds de boulangerie-pâtisserie se plaignaient de ne pas avoir obtenu la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, pourtant incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait jugé leur action prescrite au motif que le délai de prescription avait commencé à courir dès le 23 janvier 2003, date de l’avenant au bail, soit plus de seize ans avant l’assignation du 20 juin 2019. La Cour de cassation casse l’arrêt en retenant que « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice » (arrêt précité, point 15), affirmant ainsi que les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, « créent un rapport permanent d’obligation » et que la demande du preneur tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance « est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie ».
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile consacre un principe de protection renforcée du preneur, dont l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance ne saurait se heurter à la prescription aussi longtemps que le bailleur persiste dans son manquement. Cette solution confère une assise solide à l’exception d’inexécution, qui trouve son fondement dans la défaillance continue du bailleur à honorer ses obligations contractuelles.
B. La persistance du manquement et le droit pour le preneur de suspendre le paiement des loyers
La combinaison de la nature continue de l’obligation de délivrance et de l’autonomie de l’exception d’inexécution produit des effets concrets sur la situation patrimoniale du preneur, que la jurisprudence du 4 juin 2026 est venue illustrer de manière remarquable dans un contexte de force majeure.
Dans cette affaire, la société Gescomi avait donné à bail commercial à la Société d’exploitation d’Esmeralda Resort un lot dans une villa exploitée en hôtel de tourisme. À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, la locataire avait cessé de payer ses loyers, la bailleresse lui ayant refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et l’ayant assignée en expulsion. La cour d’appel de Basse-Terre avait rejeté l’exception d’inexécution invoquée par la locataire en retenant que les destructions résultaient d’un cas fortuit excluant toute responsabilité de la bailleresse, ce qui rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du code civil. La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069).
Cette solution, d’une grande subtilité, distingue la période pendant laquelle le bailleur est lui-même empêché par la force majeure d’exécuter ses obligations, durant laquelle l’exception d’inexécution n’est pas fondée, et la période postérieure à la cessation de cet empêchement, durant laquelle le preneur retrouve le droit de suspendre le paiement des loyers si le bailleur persiste dans sa carence. Elle s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence antérieure selon laquelle « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46).
La Cour précise en outre, en procédant à une distinction rigoureuse entre destruction et endommagement, que le bien donné à bail « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », de sorte que les règles de la perte partielle de la chose louée ne trouvaient pas à s’appliquer. Cette distinction est essentielle, car elle interdit au bailleur de se retrancher derrière un événement de force majeure pour s’exonérer durablement de ses obligations, alors même que la remise en état des locaux demeure techniquement et économiquement possible.
Par ailleurs, la réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié le cadre légal dans lequel s’exerce l’exception d’inexécution, en instaurant notamment la mensualisation de droit du loyer à l’article L. 145-32-1 du code de commerce (Legifrance) et en renforçant les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire à l’article L. 145-41 précité. Si ces dispositions n’affectent pas directement le régime de l’exception d’inexécution, qui relève du droit commun et demeure autonome, elles créent un environnement législatif dans lequel l’exception d’inexécution apparaît comme une voie de droit d’autant plus précieuse pour le preneur que les conditions d’accès à la suspension judiciaire de la clause résolutoire ont été substantiellement durcies.
En définitive, la Cour de cassation érige l’exception d’inexécution en un instrument de protection du preneur à bail commercial à la fois autonome, en ce qu’il ne se confond ni avec l’action en suspension de la clause résolutoire ni avec l’action en résiliation judiciaire, et puissant, en ce qu’il trouve son fondement dans une obligation continue du bailleur dont la persistance suffit à le justifier, sans autre formalité que la démonstration du caractère impropre des locaux à leur destination contractuelle.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre septembre 2025 et juin 2026 dessinent un régime de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial d’une remarquable cohérence. La dispense de mise en demeure préalable, consacrée par l’arrêt du 18 septembre 2025, l’autonomie du mécanisme face à la clause résolutoire, affirmée par l’arrêt du 5 mars 2026, la nature continue de l’obligation de délivrance, érigée en principe par les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, et la distinction entre destruction et endommagement opérée par l’arrêt du 4 juin 2026 constituent autant de piliers sur lesquels repose désormais cette construction jurisprudentielle. La loi du 26 mai 2026, en durcissant les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire et en renforçant les protections financières du preneur, confère à l’exception d’inexécution une importance pratique renouvelée. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent désormais intégrer pleinement ce mécanisme de droit commun dans leur arsenal contentieux, en veillant à le distinguer soigneusement de la demande de suspension judiciaire régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, dont les conditions d’octroi obéissent à une logique distincte.