I. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire par la réforme de 2026
A. L’instauration d’un contrôle judiciaire renforcé de la solvabilité du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, à l’article 63, une modification substantielle des conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, comporte désormais un alinéa additionnel qui subordonne l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire à une double condition cumulative. Le preneur doit, d’une part, justifier de sa capacité à régler la dette locative et, d’autre part, reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, entrée en vigueur le 28 mai 2026, s’applique exclusivement aux demandes de suspension introduites postérieurement à cette date, ainsi que le précise le texte lui-même.
Cette innovation législative constitue un infléchissement notable de l’équilibre antérieur, dans lequel le juge disposait d’un pouvoir d’appréciation étendu pour accorder des délais de paiement au preneur défaillant, sans que sa solvabilité ne constitue un critère explicite d’octroi. La réforme instaure ce que la doctrine a déjà qualifié de « verrou de solvabilité », destiné à éviter que la suspension des effets de la clause résolutoire ne soit accordée à un preneur manifestement incapable d’honorer ses obligations locatives. Il s’agit, en d’autres termes, de prévenir les suspensions purement dilatoires qui auraient pour seul effet de retarder l’issue d’un contentieux sans perspective réelle de régularisation.
Par ailleurs, l’exigence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience marque une rupture avec la pratique antérieure, dans laquelle les juges pouvaient moduler les conditions de la suspension en fonction des circonstances de l’espèce. Le législateur a entendu, par cette disposition, garantir que le preneur qui sollicite la suspension de la clause résolutoire manifeste une volonté effective de poursuivre l’exécution du contrat à ses frais et conditions normales. Le non-respect de l’une ou l’autre de ces conditions fait obstacle à la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que le juge doit constater l’acquisition de la clause à la date d’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux.
L’économie générale de la réforme s’inscrit dans une logique de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur, déjà perceptible dans d’autres dispositions de la loi du 26 mai 2026. L’article 63 de cette loi complète ainsi les articles 61 et 62, relatifs au droit de préférence du locataire et aux clauses d’indexation du loyer, pour former un dispositif cohérent de modernisation du statut des baux commerciaux. La référence, dans l’article L. 145-46-1 du code de commerce, à la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur, renvoie à une logique similaire de clarification des exceptions légales, dont la Cour de cassation a récemment précisé la portée en jugeant que ne constitue pas une cession intrafamiliale la vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). La cohérence de ce dispositif réside dans la volonté du législateur de renforcer, par des mesures ponctuelles mais convergentes, la sécurité juridique du bailleur sans pour autant rompre l’équilibre fondamental du statut des baux commerciaux, qui demeure un statut protecteur du preneur.
A cet égard, il importe de souligner que le nouveau dispositif n’affecte pas les règles de fond régissant la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Le commandement de payer doit toujours, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois prévu par le premier alinéa de l’article L. 145-41, et la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’expiration de ce délai si le preneur n’a pas intégralement réglé les causes du commandement. La réforme n’a pas non plus modifié la faculté pour le preneur de saisir le juge dans le mois du commandement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Elle a simplement ajouté, à cette faculté, deux conditions supplémentaires dont la réunion doit être vérifiée par le juge avant de faire droit à la demande de suspension. Il s’agit donc d’un resserrement des conditions d’octroi des délais de paiement, et non d’une remise en cause du principe même de la suspension judiciaire.
B. La portée pratique du nouveau dispositif pour les parties au bail commercial
Sur le plan contentieux, le nouveau texte impose aux conseils du preneur une rigueur procédurale accrue dans la conduite de la défense contre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Le preneur doit désormais être en mesure de démontrer, dès la première audience, non seulement le caractère sérieux de ses moyens de défense, mais également sa capacité financière à apurer la dette locative et à assumer le loyer courant. La production de documents comptables, de relevés bancaires ou d’un plan de trésorerie prévisionnel devient ainsi un élément central de la stratégie contentieuse du preneur. À défaut, le juge ne pourra que prononcer la résiliation du bail, quels que soient les mérites intrinsèques des arguments de fond invoqués par le locataire.
Du côté du bailleur, la réforme renforce la sécurité juridique attachée à la clause résolutoire, en limitant les hypothèses dans lesquelles un preneur défaillant peut obtenir une suspension de ses effets. La clause résolutoire recouvre ainsi une partie de son efficacité pratique, que la pratique judiciaire antérieure avait pu atténuer en accordant généreusement des délais de paiement, parfois de façon réitérée. Le bailleur dispose désormais d’un levier procédural plus robuste, dès lors qu’il peut faire valoir que le preneur ne satisfait pas aux conditions cumulatives posées par le nouvel alinéa de l’article L. 145-41. Cette évolution est de nature à inciter les preneurs à une gestion plus rigoureuse de leur trésorerie et à un règlement plus ponctuel des loyers, dans la mesure où le risque de résiliation du bail est désormais accru en cas de défaillance persistante.
Dès lors, il apparaît que le nouveau dispositif invite les parties à une plus grande anticipation des risques contentieux. Le bailleur est incité à documenter la défaillance du preneur avec une précision accrue, de manière à pouvoir démontrer, le cas échéant, l’absence de capacité financière du locataire à apurer sa dette. Le preneur, quant à lui, doit prendre conscience que la stratégie consistant à solliciter des délais de paiement sans perspective de régularisation effective n’est plus viable depuis l’entrée en vigueur de la réforme.
Il convient néanmoins d’observer que la portée de cette réforme ne saurait être appréhendée de manière isolée. Elle doit être lue en combinaison avec les principes généraux du droit des obligations, que la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile est venue rappeler avec une vigueur particulière. La loi du 26 mai 2026, en durcissant les conditions de suspension de la clause résolutoire, n’a pas remis en cause la possibilité pour le preneur de faire valoir des moyens de fond tirés, notamment, de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations. Ce point est essentiel pour mesurer l’exacte portée de la réforme : le verrou de solvabilité ne fait pas obstacle à ce que le preneur invoque, à titre principal, une exception d’inexécution pour paralyser la mise en oeuvre même de la clause résolutoire. C’est précisément cette articulation entre la réforme législative et les enseignements jurisprudentiels qui forme l’axe central du nouveau droit de la clause résolutoire en matière de bail commercial.
II. Le renforcement des prérogatives du preneur par la consécration jurisprudentielle de l’exception d’inexécution
A. La reconnaissance de l’exception d’inexécution comme obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire
Par un arrêt du 5 mars 2026 promis à la plus large publication (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B), la troisième chambre civile a posé un principe dont la portée dépasse très largement le cadre de l’espèce qui lui était soumise. Elle énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette formulation est remarquable à plusieurs titres : elle découple le sort de l’exception d’inexécution de celui de la demande de délais de paiement et, ce faisant, elle reconnaît au preneur une faculté de défense autonome, qui ne saurait être neutralisée par le seul écoulement du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle dont les prémisses étaient déjà perceptibles dans un précédent arrêt du 18 septembre 2025, aux termes duquel la Cour de cassation avait jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié). La décision du 5 mars 2026 franchit un pas supplémentaire en érigeant l’exception d’inexécution en moyen péremptoire de défense, dont l’examen s’impose au juge quelle que soit la situation procédurale du preneur au regard du délai d’un mois.
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». La solution est assortie des visas des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, rappelant ainsi que l’exception d’inexécution puise sa source dans les principes généraux du droit des contrats et s’articule avec les obligations réciproques du bailleur et du preneur définies par le code civil.
Cette jurisprudence revêt une importance pratique considérable, en ce qu’elle offre au preneur un moyen de défense au fond qui transcende les conditions procédurales de l’article L. 145-41. Alors que le nouveau texte subordonne la suspension de la clause résolutoire à la démonstration de la solvabilité du preneur, l’exception d’inexécution permet à ce dernier de contester le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire, sans avoir à satisfaire aux exigences du verrou de solvabilité. Autrement dit, la réforme législative et la jurisprudence de la Cour de cassation opèrent sur deux registres distincts : la première encadre la faculté de suspension judiciaire de la clause résolutoire, la seconde consacre un droit pour le preneur de s’opposer à l’acquisition même de cette clause lorsque le bailleur n’a pas exécuté ses propres obligations.
Cette distinction entre la suspension de la clause résolutoire et l’obstacle à son acquisition est au coeur du nouvel équilibre institué par le droit positif. Elle répond à une préoccupation ancienne de la doctrine, qui avait pu relever que la clause résolutoire était parfois mise en oeuvre de manière purement mécanique par les juridictions du fond, sans égard pour les manquements du bailleur à ses propres obligations. En exigeant du juge qu’il vérifie le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, la Cour de cassation a rétabli une forme de symétrie contractuelle que la seule lecture du texte de l’article L. 145-41 ne garantissait pas. Le preneur qui subit un trouble de jouissance grave et persistant imputable au bailleur n’a pas à solliciter des délais de paiement qu’il n’est pas en mesure d’obtenir faute de solvabilité suffisante : il peut, plus radicalement, opposer l’inexécution du bailleur pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. Par ailleurs, le lien avec la jurisprudence relative au droit de préférence du locataire, illustrée par l’arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B), confirme que la troisième chambre civile entend préserver les prérogatives du preneur contre les tentatives de contournement des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.
B. L’obligation continue de délivrance comme fondement de l’exception d’inexécution opposée par le preneur
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt qui éclaire d’un jour nouveau les conditions dans lesquelles l’exception d’inexécution peut être invoquée par le preneur à bail commercial. Dans l’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B), la Cour de cassation affirme que « l’obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette décision, fondée sur les articles 1719 du code civil et 2224 du même code, consacre la nature continue de l’obligation de délivrance, dont l’inexécution persistante justifie que le preneur puisse agir en exécution forcée sans que la prescription quinquennale ne lui soit opposable.
La combinaison des deux arrêts du 5 mars 2026 ouvre une perspective contentieuse nouvelle pour le preneur confronté à un commandement visant la clause résolutoire. Dès lors que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, le manquement du bailleur à cette obligation, pour autant qu’il rende les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, constitue un fondement solide pour justifier le non-paiement des loyers par le preneur. Ce dernier peut alors opposer une exception d’inexécution qui, si elle est reconnue fondée par le juge, fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, sans que le preneur ait à solliciter des délais de paiement ni à démontrer sa capacité financière au sens du nouvel article L. 145-41. La Cour de cassation, par ces deux arrêts du même jour, a ainsi dessiné les contours d’une défense substantielle qui transcende les exigences procédurales de la réforme du 26 mai 2026.
La portée pratique de cette articulation est particulièrement visible dans les contentieux relatifs aux désordres affectant les locaux loués. Le preneur qui invoque une exception d’inexécution doit établir que les manquements du bailleur sont d’une gravité telle qu’ils rendent les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, qui définit la valeur locative au regard notamment de la destination des lieux et des obligations respectives des parties. Le simple inconfort ou des désordres mineurs ne sauraient justifier une suspension du paiement des loyers, a fortiori une exception d’inexécution faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340), la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui n’avait pas pris en considération les dernières conclusions du preneur contestant le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux. Cet arrêt, rendu sur renvoi après cassation dans le litige opposant la société Celio France à ses bailleresses, illustre la vigilance avec laquelle la troisième chambre civile veille au respect des droits de la défense du preneur, y compris lorsque celui-ci est confronté à des accusations de manquements graves à ses obligations.
Il résulte de l’ensemble de ces décisions une conception renouvelée de l’office du juge en matière de clause résolutoire. Le juge ne peut plus se borner à constater que le preneur n’a pas satisfait aux conditions formelles de l’article L. 145-41 pour en déduire l’acquisition de la clause résolutoire. Il lui incombe, au contraire, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, en examinant si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est suffisamment caractérisé pour justifier le non-paiement des loyers. Cette obligation procédurale, désormais clairement énoncée par la Cour de cassation, s’impose au juge nonobstant les nouvelles restrictions introduites par le législateur à l’article L. 145-41, ce qui confère à la réforme un caractère moins univoque qu’une lecture isolée du texte pourrait le laisser penser.
La décision rendue le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) conforte cette analyse en rappelant, fût-ce dans un contexte procédural distinct, l’importance du respect des droits de la défense du preneur confronté à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Cet arrêt, qui sanctionne une cour d’appel pour ne pas avoir visé les dernières conclusions du preneur, illustre le contrôle rigoureux exercé par la Cour de cassation sur le respect des garanties procédurales offertes au preneur à bail commercial. Des lors, l’articulation entre la rigueur renforcée du nouveau dispositif législatif et l’exigence accrue de motivation des décisions des juges du fond constitue un indicateur fort de la direction prise par la troisième chambre civile dans le traitement du contentieux locatif commercial.
En conséquence, le droit positif de la clause résolutoire en matière de bail commercial se présente, à l’été 2026, sous la forme d’un double mouvement dont les deux composantes se complètent plus qu’elles ne se contredisent. D’une part, le législateur a renforcé les exigences de solvabilité conditionnant la suspension judiciaire de la clause résolutoire, dans une logique de sécurisation de la position du bailleur. D’autre part, la Cour de cassation a consolidé les moyens de défense substantiels du preneur, en consacrant l’exception d’inexécution comme un obstacle autonome à l’acquisition de la clause résolutoire et en rappelant la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur. L’articulation de ces deux mouvements définit un équilibre nouveau entre les intérêts des parties au bail commercial, équilibre dont la mise en oeuvre pratique appartiendra aux juridictions du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 et les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 forment un corpus cohérent qui redessine les contours du contentieux de la clause résolutoire en matière de bail commercial. Le verrou de solvabilité institué par le nouvel article L. 145-41 du code de commerce restreint, il est vrai, la faculté pour le preneur d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, en exigeant de lui qu’il démontre sa capacité à apurer la dette locative et à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Toutefois, cette restriction procédurale est contrebalancée par la reconnaissance jurisprudentielle de l’exception d’inexécution comme moyen de défense autonome, qui permet au preneur de contester le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le bailleur a manqué à son obligation continue de délivrance. Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que la clause résolutoire, pour être un instrument de protection du bailleur, ne saurait être mise en oeuvre en dehors du respect par ce dernier de ses propres obligations contractuelles, telles que définies par l’article 1719 du code civil. Le droit des baux commerciaux s’enrichit ainsi d’un nouvel équilibre, dont la mise en oeuvre jurisprudentielle à venir précisera les contours exacts.
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