Le statut des baux commerciaux consacre, au bénéfice du preneur, un droit au renouvellement du bail à son expiration, dont le corollaire est l’obligation pour le bailleur qui s’y oppose de verser une indemnité d’éviction. Ce mécanisme, prévu à l’article L. 145-14 du Code de commerce, constitue l’un des piliers de la propriété commerciale. Il n’est toutefois pas absolu. Le législateur a en effet réservé au bailleur la faculté de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, conformément à l’article L. 145-17, I, 1°, du même code.
L’identification de ce qui constitue, ou non, un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est une question contentieuse majeure. Elle met en tension deux impératifs également protégés par le droit : la stabilité du fonds de commerce, d’une part, et la sanction des manquements contractuels du preneur, d’autre part. Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des derniers mois apportent des précisions significatives sur l’articulation entre l’exception d’inexécution, le cas fortuit et la caractérisation du motif grave et légitime, invitant à une relecture attentive des conditions dans lesquelles le bailleur peut légitimement s’exonérer du versement de l’indemnité d’éviction.
Par trois arrêts rendus le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déduit la gravité du motif de refus de renouvellement de la seule ampleur de l’arriéré locatif, sans examiner si le preneur était fondé à suspendre le paiement des loyers en raison des manquements du bailleur à ses propres obligations. Le 2 juillet 2026, la même chambre a rappelé, dans un litige opposant la société Celio France à ses bailleresses, l’importance du formalisme procédural entourant l’appréciation des motifs de refus de renouvellement. Ces décisions s’inscrivent dans une construction jurisprudentielle exigeante, qui refuse de faire du motif grave et légitime une simple clause de style au service des intérêts du bailleur.
L’analyse de cette construction suppose d’abord d’en rappeler le cadre légal, avant d’en examiner les applications contentieuses récentes, qui révèlent un contrôle judiciaire resserré de la qualification du motif grave et légitime.
I. Le régime légal du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
A. Le principe de l’indemnité d’éviction et ses exceptions légales
L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le caractère à la fois systématique et substantiel de cette indemnité en fait le mécanisme central de protection du preneur dans le statut des baux commerciaux.
Le législateur a toutefois prévu des exceptions, énumérées aux articles L. 145-17 et suivants du même code. La première, et la plus contentieuse, réside dans le motif grave et légitime imputable au locataire sortant. Aux termes du I, 1°, de l’article L. 145-17, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un tel motif. Le texte précise que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa précité.
Par ailleurs, le même article prévoit, en son 2°, une seconde hypothèse d’exonération, fondée sur l’état de l’immeuble : le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Cette exception, qui n’est pas imputable au comportement du preneur mais à l’état objectif du bien, obéit à un régime distinct et ne soulève pas les mêmes difficultés contentieuses que le motif grave et légitime.
La jurisprudence a progressivement précisé les contours de ce motif grave et légitime, en exigeant que les manquements reprochés au preneur présentent une certaine gravité et qu’ils soient établis avec certitude. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit démontrer non seulement la réalité des griefs invoqués, mais également leur caractère suffisamment sérieux pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Ce contrôle judiciaire, qui s’exerce a posteriori, constitue un rempart essentiel contre les refus de renouvellement abusifs.
B. La notion de motif grave et légitime : contours et illustrations contentieuses
La notion de motif grave et légitime, bien que centrale dans le contentieux des baux commerciaux, n’est pas définie par la loi. Elle a été façonnée par la jurisprudence, qui en a dégagé les principaux cas d’application. Les manquements du preneur à ses obligations contractuelles constituent le fondement le plus fréquent du refus de renouvellement sans indemnité. L’office du juge consiste alors à vérifier que les griefs articulés par le bailleur présentent un caractère de gravité suffisant, en les confrontant aux circonstances de l’espèce et au comportement respectif des parties durant l’exécution du bail. Le défaut de paiement des loyers, lorsqu’il présente un caractère réitéré et significatif, est traditionnellement retenu comme un motif grave et légitime. Encore faut-il que ce défaut de paiement ne soit pas justifié par l’exception d’inexécution, c’est-à-dire par la défaillance préalable du bailleur dans l’exécution de ses propres obligations.
La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que « l’exception d’inexécution peut toujours être opposée au bailleur qui entend faire constater les effets d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers de son preneur » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette solution, rendue en matière de clause résolutoire, trouve un écho direct dans le contentieux du refus de renouvellement : il serait contradictoire de reconnaître au preneur le droit de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations, tout en permettant à ce dernier de se prévaloir du défaut de paiement qui en résulte pour refuser le renouvellement sans indemnité.
D’autres manquements que le défaut de paiement peuvent constituer des motifs graves et légitimes. La jurisprudence retient ainsi l’exploitation d’une activité non conforme à la destination contractuelle des lieux, la sous-location non autorisée, ou encore le défaut d’entretien des locaux ayant entraîné une dégradation significative du bien. Dans chacun de ces cas, le bailleur doit néanmoins démontrer que l’inexécution est suffisamment caractérisée et qu’elle n’a pas cessé dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure préalable exigée par le texte. Dans une espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026, la SCI Biker avait signifié à la société Celio France un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres affectant la structure de l’immeuble, causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). La Cour de cassation n’a toutefois pas eu à se prononcer sur le fond de l’affaire, l’arrêt attaqué ayant été censuré pour un motif de procédure tenant au défaut de visa des dernières conclusions des parties.
À cet égard, il convient de souligner que la gravité du motif s’apprécie in concreto, en considération de l’ensemble des circonstances de l’espèce. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer si les faits invoqués par le bailleur caractérisent un motif grave et légitime. La Cour de cassation n’exerce qu’un contrôle de motivation et de qualification juridique, censurant les décisions qui ne tirent pas les conséquences légales de leurs propres constatations ou qui dénaturent les éléments de preuve soumis à leur examen.
II. L’articulation entre exception d’inexécution et cas fortuit dans l’appréciation du motif grave
A. La distinction fondamentale entre destruction et endommagement de la chose louée
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, dans le cadre du litige opposant la Société d’exploitation d’Esmeralda Resort à plusieurs bailleresses, apportent une contribution décisive à l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. La Cour de cassation y énonce un principe dont la portée dépasse le contexte particulier du cyclone Irma pour s’appliquer à toute situation dans laquelle le preneur invoque l’exception d’inexécution pour s’opposer à un refus de renouvellement fondé sur le défaut de paiement des loyers.
Dans ces affaires, les locaux donnés à bail commercial, situés dans un hôtel de tourisme, avaient été endommagés par le cyclone Irma survenu en septembre 2017. Les bailleresses, se prévalant du défaut de paiement des loyers pour les années 2018 à 2020, avaient refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel de Basse-Terre avait accueilli cette argumentation, retenant que les travaux nécessaires résultaient d’un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil, excluant toute responsabilité des bailleresses et rendant inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. Elle en avait déduit que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers.
La Cour de cassation censure ce raisonnement, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil. Elle rappelle d’abord les principes : « selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Elle précise ensuite que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Cass. 3e civ., 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46). Elle ajoute qu’ « il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).
Dès lors, la Cour énonce le principe directeur : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). Appliqué à l’espèce, ce principe conduit à la cassation : la cour d’appel avait constaté que le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. La locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires. En ne tirant pas les conséquences de ces constatations, qui excluaient la perte partielle de la chose au sens de l’article 1722, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Par cette motivation, la Cour de cassation opère une distinction essentielle entre deux situations : celle dans laquelle la chose louée est partiellement détruite, au sens de l’article 1722 du Code civil, et celle dans laquelle elle est simplement endommagée. Dans le premier cas, le bail peut être résilié et le preneur ne peut prétendre à aucun dédommagement. Dans le second, le bail se poursuit, le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance et d’entretien, et le preneur peut valablement invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. La simple survenance d’un cas fortuit ne suffit donc pas à exonérer le bailleur de ses obligations : encore faut-il que ce cas fortuit ait entraîné une véritable destruction du bien, et non un simple endommagement réparable.
En conséquence, le défaut de paiement des loyers qui résulte de l’exercice légitime par le preneur de l’exception d’inexécution ne saurait caractériser un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Admettre le contraire reviendrait à priver d’effectivité la protection que le statut des baux commerciaux accorde au preneur, en permettant au bailleur de tirer argument de sa propre défaillance pour échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.
B. Le contrôle de proportionnalité dans l’appréciation judiciaire du motif grave et légitime
Par ailleurs, la charge de la preuve qui pèse sur le bailleur revêt une importance particulière dans le contentieux du refus de renouvellement. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026 concernant la société Olivium Gelateria, qu’ « il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221). Si cette décision a été rendue en matière de clause résolutoire, le principe qu’elle énonce est transposable au contentieux du refus de renouvellement : le bailleur qui invoque un motif grave et légitime doit rapporter la preuve complète des manquements qu’il allègue, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de contestation préalable du preneur.
La jurisprudence soumet ainsi le motif grave et légitime à un double contrôle : un contrôle de réalité, qui impose au bailleur de démontrer l’existence matérielle des manquements invoqués, et un contrôle de gravité, qui exige que ces manquements soient d’une importance suffisante pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Ce second contrôle revêt une dimension proportionnelle : le juge doit apprécier si la sanction du refus de renouvellement sans indemnité n’est pas disproportionnée au regard des manquements reprochés. Un simple retard de quelques jours dans le paiement des loyers, ou un manquement isolé et sans conséquence, ne saurait constituer un motif grave et légitime.
Ce contrôle de proportionnalité trouve un fondement dans la nature même du droit au renouvellement, qui est un attribut essentiel de la propriété commerciale. La Cour de cassation veille à ce que l’exception de motif grave et légitime ne devienne pas la règle, et à ce que le principe de l’indemnité d’éviction ne soit pas vidé de sa substance par une appréciation trop large des manquements du preneur. Ainsi, dans les arrêts Esmeralda Resort du 4 juin 2026 (n° 25-10.070, n° 25-10.069 et n° 25-10.068), la cassation est notamment encourue pour n’avoir pas tiré les conséquences légales des constatations de la cour d’appel, qui avait relevé que les désordres résultaient d’un simple endommagement et non d’une destruction, et que la bailleresse n’avait pas procédé aux réparations nécessaires dans un délai raisonnable.
Dès lors, la caractérisation du motif grave et légitime suppose une analyse rigoureuse de l’ensemble des circonstances de l’espèce, prenant en compte non seulement la matérialité des manquements reprochés au preneur, mais également le comportement du bailleur, l’ancienneté et la régularité des relations contractuelles, la bonne ou mauvaise foi des parties, et la proportionnalité de la sanction au regard des griefs établis. Cette analyse globale, qui relève de l’office du juge du fond sous le contrôle de la Cour de cassation, constitue la garantie d’un équilibre entre les droits respectifs du bailleur et du preneur dans le statut des baux commerciaux.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours de l’année 2026 confirment la rigueur avec laquelle le juge contrôle la qualification du motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. L’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, telle que précisée par les arrêts Esmeralda Resort du 4 juin 2026, offre une grille d’analyse renouvelée, qui distingue nettement la destruction de la chose louée, seule susceptible d’exonérer le bailleur de ses obligations, du simple endommagement, qui laisse subsister l’obligation de délivrance et autorise le preneur à invoquer l’exception d’inexécution. Cette distinction emporte des conséquences directes sur l’appréciation du motif grave et légitime : le défaut de paiement des loyers qui résulte de l’exercice légitime par le preneur de l’exception d’inexécution ne saurait fonder un refus de renouvellement sans indemnité.
Le praticien du droit des baux commerciaux, qu’il conseille le bailleur ou le preneur, doit intégrer ces exigences dans l’évaluation des risques contentieux. La rigueur probatoire imposée au bailleur, le formalisme de la mise en demeure préalable, et le contrôle de proportionnalité exercé par le juge constituent autant de garde-fous qui encadrent strictement la faculté de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction. Un accompagnement par un avocat exerçant en droit immobilier à Paris permet d’apprécier, au cas par cas, la solidité des motifs invoqués et d’anticiper l’issue d’un éventuel contentieux devant le tribunal judiciaire.
L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile en 2026 témoigne d’une volonté constante de préserver l’équilibre institué par le statut des baux commerciaux entre la protection du fonds de commerce et la sanction des manquements contractuels. En refusant de faire du motif grave et légitime une notion extensive, et en soumettant son invocation à des conditions procédurales et probatoires strictes, la Cour de cassation rappelle que le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction constitue la règle, dont l’exception doit demeurer d’interprétation stricte. Les arrêts Esmeralda Resort illustrent avec une netteté particulière ce principe, en censurant une décision qui avait fait prévaloir la force majeure sur l’obligation de délivrance sans caractériser la destruction partielle de la chose louée. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante, doit inciter les rédacteurs d’actes et les conseils des parties à une vigilance accrue dans la formulation des congés avec refus de renouvellement et dans la constitution des dossiers contentieux.