I. Le renforcement immédiat de la protection financière du preneur : la mensualisation du loyer et le plafonnement des sûretés

A. Le droit nouveau à la mensualisation du loyer commercial

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée le 26 mai 2026, a introduit au sein du statut des baux commerciaux une disposition dont la portée pratique est considérable pour la trésorerie des commerçants et artisans. L’article 62 de cette loi crée un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce, aux termes duquel « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, qui revêt un caractère d’ordre public ainsi que le confirme l’article L. 145-15 du même code tel que modifié par la loi nouvelle, bouleverse une pratique contractuelle profondément ancrée dans le marché locatif commercial. Jusqu’à l’entrée en vigueur de ce texte, le paiement trimestriel d’avance constituait en effet la norme conventionnelle, les parties demeurant libres de déterminer la périodicité du loyer. Or, cette pratique imposait aux preneurs, singulièrement ceux dont l’activité revêt un caractère saisonnier, une charge de trésorerie significative qui obérait leur capacité d’investissement et de développement.

La consécration législative de ce droit à la mensualisation s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleurs et preneurs, initié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et poursuivi par la réforme du 26 mai 2026. En effet, le paiement trimestriel d’avance, qui constituait la règle dans la quasi-totalité des baux commerciaux conclus sur le territoire national, imposait au preneur de mobiliser une trésorerie équivalant à trois mois de loyer dès la signature du contrat, puis de renouveler cette avance à chaque échéance trimestrielle. Cette charge, que les commerçants indépendants et les très petites entreprises supportaient difficilement, se trouvait aggravée par l’obligation de constituer un dépôt de garantie représentant fréquemment deux à trois termes de loyer, dont la restitution n’était soumise à aucun délai légal impératif avant la réforme de 2026. Le champ d’application de ce dispositif mérite une attention particulière, car il n’embrasse pas l’intégralité des baux soumis au statut protecteur. Le bénéfice de la mensualisation est en effet réservé aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ainsi qu’aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Sont par conséquent exclus de ce mécanisme les locaux à usage exclusif de bureaux, les entrepôts et les locaux industriels, pour lesquels le législateur n’a pas jugé nécessaire d’intervenir dans la liberté conventionnelle des parties quant à la fixation de la périodicité du loyer. La condition tenant à l’absence d’arriérés non contestés constitue une restriction importante à l’exercice de ce droit, dont l’interprétation par les juridictions du fond devra être observée avec attention.

Par ailleurs, l’application du dispositif aux baux en cours, expressément prévue par le législateur, soulève une question de conflit de lois dans le temps que la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser dans un arrêt du 6 novembre 2025. Dans cette espèce, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 2 du code civil, que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin). Ce principe, transposable à la mensualisation du loyer, signifie que les preneurs titulaires d’un bail en cours à la date du 28 mai 2026 peuvent immédiatement solliciter le bénéfice de ce nouveau droit, sans qu’il soit nécessaire d’attendre le renouvellement du contrat. En d’autres termes, tout commerçant ou artisan dont le local entre dans le champ d’application du dispositif peut, dès à présent, adresser à son bailleur une demande écrite de mensualisation, laquelle prendra effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

B. L’encadrement impératif du dépôt de garantie et des garanties accessoires

Le second pilier de la protection financière du preneur réside dans la réforme substantielle du régime du dépôt de garantie, opérée par la loi du 26 mai 2026 à l’article L. 145-40 du code de commerce. Le texte antérieur, hérité du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, se bornait à prévoir que les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant deux termes de loyer, sans fixer de plafond au montant des garanties que le bailleur pouvait solliciter de son cocontractant. Le législateur de 2026 a substitué à ce dispositif lacunaire un encadrement complet et cohérent, qui distingue désormais deux régimes selon la nature des locaux concernés. Pour les baux portant sur un local mentionné à l’article L. 145-32-1, c’est-à-dire ceux entrant dans le champ de la mensualisation, la loi nouvelle plafonne le montant des sommes payées à titre de garantie à trois mois de loyer, soit un trimestre, et précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, contrairement à la règle antérieure qui prévoyait un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Cette règle de plafonnement s’étend, et c’est là une innovation significative, à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». En d’autres termes, le législateur a entendu limiter le montant cumulé de l’ensemble des sûretés personnelles et réelles que le bailleur peut exiger du preneur, qu’il s’agisse d’un cautionnement bancaire, d’une garantie autonome ou de toute autre forme de sûreté. L’alinéa relatif à la mutation du local loué constitue une autre avancée remarquable : l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est désormais transmise de plein droit au nouveau bailleur en cas de vente de l’immeuble, et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, le cédant étant tenu de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Enfin, la loi nouvelle fixe un délai impératif de restitution du dépôt de garantie : « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». Cette disposition met un terme à une insécurité juridique persistante, la jurisprudence antérieure n’ayant dégagé aucun délai précis de restitution, ce qui générait un contentieux récurrent entre bailleurs et preneurs sortants. La troisième chambre civile avait certes eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 5 mars 2026, que le juge saisi d’une demande en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette solution, conjuguée à la nouvelle obligation de restitution dans un délai de trois mois, renforce substantiellement la position contentieuse du preneur.

À cet égard, l’obligation continue de délivrance qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail, rappelée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin), interagit étroitement avec le nouveau régime du dépôt de garantie. Le bailleur qui manquerait à son obligation de délivrance conforme ne saurait utilement retenir le dépôt de garantie au titre de loyers que le preneur aurait légitimement suspendus par le jeu de l’exception d’inexécution. La mensualisation du loyer, en réduisant le montant de chaque échéance, facilite par ailleurs la reprise du paiement du loyer courant, condition posée par le nouvel article L. 145-41 pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

II. La sécurisation conventionnelle du loyer : la consécration légale des clauses d’indexation encadrées

A. La prohibition jurisprudentielle des clauses d’indexation asymétriques antérieure à la réforme

Avant l’intervention du législateur en 2026, la validité des clauses d’indexation insérées dans les baux commerciaux avait donné lieu à une construction jurisprudentielle rigoureuse, dont l’arrêt fondateur du 12 janvier 2022 constitue la pierre angulaire. Dans cette décision, la troisième chambre civile a posé en principe que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin). La Cour de cassation en a déduit qu’une clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation, en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait qu’en cas de variation à la hausse, contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

Cette solution, rendue au visa combiné des articles L. 145-39 et L. 145-15 du code de commerce, a été confirmée et précisée par la jurisprudence ultérieure, qui a notamment tranché la question essentielle de la divisibilité de la clause litigieuse. L’arrêt du 12 janvier 2022 a en effet retenu, au stade de sa motivation, que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite », censurant ainsi l’arrêt d’appel qui avait cru devoir réputer non écrite la clause d’indexation en son entier au motif que l’intention du bailleur était d’en faire une condition essentielle et déterminante de son consentement. La portée de cette solution pour les praticiens est considérable, car elle signifie que le juge du fond doit rechercher si la stipulation prohibée est ou non divisible des autres stipulations de la clause, et que seule la partie prohibée doit être privée d’effet, le surplus de la clause demeurant applicable entre les parties dans les termes du droit commun de l’indexation.

Dès lors, la pratique contractuelle se trouvait confrontée à une insécurité certaine concernant les clauses dites « tunnel », par lesquelles les parties conviennent d’encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux dans des proportions symétriques à la hausse comme à la baisse, par exemple en limitant la variation à plus ou moins trois pour cent par an. La Cour de cassation ne s’étant jamais prononcée sur la licéité de telles stipulations avant la réforme, les rédacteurs d’actes et les conseils des parties demeuraient dans l’expectative, redoutant qu’une telle clause soit également déclarée contraire au jeu normal de l’indexation et, partant, réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du code de commerce. Le législateur de 2026 a précisément entendu répondre à cette préoccupation légitime et récurrente des praticiens du droit des baux commerciaux.

B. La légalisation des clauses tunnel par l’article L. 145-38-1 du code de commerce

L’article L. 145-38-1 du code de commerce, introduit par la loi du 26 mai 2026, dispose que « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Cette disposition, qui lève toute ambiguïté sur la validité des clauses tunnel, constitue une consécration législative bienvenue d’une pratique contractuelle déjà largement répandue mais juridiquement incertaine.

Le législateur a toutefois circonscrit le champ d’application de cette disposition à l’indice des loyers commerciaux (ILC), ce qui exclut du bénéfice de la légalisation les baux dont le loyer est indexé sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), lequel concerne principalement les bureaux et les locaux d’activité. Cette restriction, que la doctrine a pu qualifier de paradoxale, s’explique sans doute par la volonté du législateur de concentrer son intervention sur les activités commerciales et artisanales de proximité, qui constituent le cœur historique du statut protecteur. Pour les baux indexés sur l’ILAT, le silence de la loi ne saurait toutefois être interprété comme une prohibition implicite : le principe de liberté contractuelle continue de gouverner ces stipulations, sous réserve du respect de la prohibition des clauses asymétriques et du caractère d’ordre public des dispositions relatives à la révision triennale.

Par ailleurs, la troisième chambre civile a récemment étendu le domaine de la sanction du réputé non écrit à une hypothèse voisine, celle de la clause résolutoire stipulant un délai de prise d’effet inférieur au délai légal. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et qu’une telle clause est, « par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). Cette solution, qui distingue le sort de la clause résolutoire illicite de celui de la clause d’indexation asymétrique décrit plus haut, illustre la complexité du mécanisme du réputé non écrit et la nécessité pour les praticiens d’examiner avec rigueur la conformité de chaque stipulation du bail aux dispositions d’ordre public du statut.

Enfin, l’article L. 145-41 du code de commerce a lui-même été substantiellement modifié par la loi du 26 mai 2026, qui a ajouté un nouvel alinéa conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, dont la portée est renforcée par la jurisprudence du 6 février 2025 aux termes de laquelle « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin), réalise un équilibre entre la protection du preneur, dont les perspectives de sauvetage de l’exploitation sont désormais encadrées par des conditions objectives, et la sécurité juridique du bailleur, qui peut désormais opposer au locataire défaillant des critères précis et vérifiables par le juge du fond.

L’incidence de la mensualisation sur le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé mérite également d’être soulignée. La troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze années par l’effet de la tacite prolongation, le nouveau bail prenant effet à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Cette articulation entre la durée du bail, les règles du déplafonnement et la mensualisation nouvellement consacrée illustre la complexité des interactions entre les différents mécanismes du statut, que la pratique notariale et le contentieux judiciaire devront démêler dans les prochaines années.

L’articulation de ces trois mécanismes – mensualisation du loyer, plafonnement des garanties et sécurisation des clauses d’indexation encadrées – dessine un nouveau visage du statut des baux commerciaux, dans lequel le législateur a entendu renforcer la position du preneur sans pour autant méconnaître les intérêts légitimes du bailleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa jurisprudence constante et rigoureuse, a préparé le terrain de cette réforme en dégageant les principes directeurs de la sanction du réputé non écrit et en rappelant que les dispositions du statut, protectrices du fonds de commerce exploité par le preneur, sont d’ordre public. La réforme du 26 mai 2026, en consacrant des droits nouveaux pour le preneur tout en maintenant l’économie générale du statut protecteur, incarne une évolution maîtrisée du droit des baux commerciaux vers un meilleur équilibre entre les intérêts économiques en présence. La pratique contractuelle et le contentieux à venir diront si cet équilibre, subtilement dosé par le législateur, résiste à l’épreuve de la réalité économique et de l’interprétation judiciaire que les cours d’appel et la Cour de cassation ne manqueront pas d’en donner dans les prochaines années.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue une réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux, dont les trois volets relatifs à la mensualisation du loyer, au plafonnement des garanties et à la légalisation des clauses d’indexation encadrées renforcent significativement la protection financière du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, tant sur le terrain de l’application de la loi nouvelle aux situations juridiques en cours que sur celui de la sanction du réputé non écrit, fournit aux praticiens les instruments nécessaires pour appréhender avec sécurité les conséquences contentieuses de ces dispositions nouvelles. La vigilance demeure cependant de mise : le champ d’application restreint de la mensualisation, qui exclut les bureaux et les entrepôts, l’articulation délicate du plafonnement des garanties avec les sûretés réelles traditionnelles et l’exclusion des baux indexés sur l’indice des loyers des activités tertiaires du périmètre des clauses tunnel constituent autant de limites que les juridictions du fond et la Cour de cassation devront préciser dans les années à venir.