I. Le principe de l’effet immédiat de la loi nouvelle consacré dans le contentieux du bail commercial
A. La règle de conflit de lois dans le temps appliquée au statut des baux commerciaux
La question de l’application dans le temps de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue l’une des difficultés pratiques majeures auxquelles sont confrontés les praticiens du droit des baux commerciaux depuis la promulgation de ce texte. Publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, cette loi a substantiellement modifié le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, en y introduisant des dispositions nouvelles touchant à l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. La détermination du champ temporel d’application de ces nouvelles règles revêt une importance pratique considérable, dès lors que la plupart des baux commerciaux actuellement en vigueur ont été conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi et que les parties doivent savoir avec certitude si les stipulations contractuelles qu’elles ont librement négociées demeurent opposables ou si elles cèdent devant les dispositions impératives de la loi nouvelle.
Le principe directeur en matière de conflit de lois dans le temps est posé par l’article 2 du code civil, qui énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ce texte consacre une distinction classique entre les situations juridiques définitivement constituées, qui demeurent régies par la loi ancienne, et les effets légaux des situations juridiques en cours, qui sont immédiatement gouvernés par la loi nouvelle. En droit des baux commerciaux, cette règle a été appliquée avec constance par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, notamment à l’occasion de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel. La chambre a jugé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Cette formule jurisprudentielle, qui reprend la substance de la théorie des effets légaux élaborée par la doctrine civiliste, constitue aujourd’hui la clef de lecture de l’application dans le temps des réformes successives du statut des baux commerciaux.
L’enjeu pratique est de déterminer, pour chacune des innovations de la loi du 26 mai 2026, si elle gouverne immédiatement les baux en cours ou si elle ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur. Le législateur de 2026 a pris soin d’assortir certaines dispositions de règles transitoires expresses, tandis que d’autres sont demeurées silencieuses sur ce point, laissant au juge le soin de trancher la difficulté à la lumière des principes généraux du droit transitoire. Comme l’a relevé le quotidien Les Echos dans son édition du 8 juillet 2026, le nouveau dispositif, d’ordre public, est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, ce qui emporte des conséquences pratiques immédiates pour l’ensemble des acteurs du marché locatif commercial. Par ailleurs, la distinction entre les dispositions substantielles et les dispositions procédurales commande également la détermination de l’emprise temporelle des nouvelles règles, ces dernières étant traditionnellement d’application immédiate aux instances en cours.
B. L’arrêt du 6 novembre 2025 : l’illustration contentieuse du principe de l’effet immédiat
La troisième chambre civile a fourni une illustration éclatante du mécanisme de l’application immédiate de la loi nouvelle dans son arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334, Publié au Bulletin), rendu à propos de la substitution de la sanction du réputé non écrit à la nullité par la loi Pinel du 18 juin 2014. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré à sa locataire, le 5 juillet 2013, une sommation visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, laquelle mentionnait un délai de quinze jours au lieu du délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. L’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avait été introduite le 15 septembre 2015, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, laquelle avait modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant au régime de la nullité celui du réputé non écrit. La cour d’appel de Lyon avait écarté l’application de cette loi nouvelle au motif que le commandement avait été délivré avant son entrée en vigueur, ce que la Cour de cassation a censuré avec fermeté.
La Haute juridiction énonce que, « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ». Cette motivation illustre avec une particulière netteté la distinction entre la situation juridique définitivement constituée — qui eût été acquise si la clause résolutoire avait produit ses effets avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle — et la situation juridique en cours, dont les effets légaux demeurent soumis à la loi en vigueur au moment où le juge statue. En conséquence, la cour d’appel est censurée pour avoir refusé de faire application de la sanction du réputé non écrit à une clause mentionnant un délai inférieur au délai légal, alors que le bail était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi Pinel et que l’instance n’était pas définitivement jugée.
Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence classique de la Cour de cassation en matière de droit transitoire, revêt une portée qui dépasse le seul cadre de la loi Pinel pour éclairer l’application de la loi du 26 mai 2026. Elle enseigne en effet qu’une situation contentieuse en cours au moment de l’entrée en vigueur d’une loi nouvelle doit être tranchée à l’aune des dispositions nouvelles, dès lors que les effets de la situation juridique litigieuse ne sont pas définitivement réalisés. La publication des premiers commentaires doctrinaux, notamment sur le site Dalloz Étudiant du 3 juillet 2026, a confirmé cette analyse en soulignant que, par exception à la règle de survie de la loi ancienne, la loi nouvelle régit les effets futurs des baux commerciaux, ce qui inclut les situations dans lesquelles le contrat est en cours d’exécution sans que l’instance ait été introduite avant la date de promulgation. Or, la loi du 26 mai 2026 a précisément modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en y introduisant une condition nouvelle pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, tenant à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle s’applique, selon les termes mêmes du dernier alinéa de l’article, aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui confirme sur le plan textuel la méthode dégagée par l’arrêt du 6 novembre 2025.
II. Les manifestations concrètes de l’application immédiate de la loi du 26 mai 2026 aux droits du preneur à bail commercial
A. La mensualisation du loyer, le plafonnement des garanties et la consécration des clauses tunnel
La loi du 26 mai 2026 a introduit dans le code de commerce plusieurs dispositions substantielles destinées à renforcer la protection du preneur à bail commercial, qui appellent une analyse différenciée de leurs conditions d’application dans le temps. Parmi ces innovations, la mensualisation du loyer constitue une avancée majeure pour les preneurs commerçants et artisans. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, prévoit désormais que les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation, et que la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. Ces dispositions, en tant qu’elles instituent des règles impératives gouvernant les effets légaux du contrat de bail, sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, sous la réserve que la loi elle-même a pu prévoir des dispositions transitoires spécifiques.
Le ministère de l’Économie a précisé, dans sa communication du 28 mai 2026, que le plafonnement du dépôt de garantie et des garanties de toute nature s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi, tandis que le délai de restitution de trois mois s’applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la publication de la loi. Cette distinction temporelle illustre la méthode du législateur, qui a entendu moduler l’application immédiate de la loi nouvelle en fonction de la nature de la disposition considérée, ménageant ainsi un délai d’adaptation pour les situations contractuelles en cours. Le paiement mensuel du loyer est ainsi devenu un droit opposable pour les preneurs en place, sans qu’il soit nécessaire d’attendre le renouvellement du contrat, ce qui emporte des conséquences pratiques immédiates pour la trésorerie des entreprises locataires. En ce qui concerne la mensualisation du loyer, le texte la rend opposable au bailleur pour les baux en cours, créant ainsi un droit immédiatement invocable par le preneur sans qu’il soit besoin d’attendre le renouvellement du contrat. Cette évolution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique à l’ensemble du parc locatif commercial français, indépendamment de la date de conclusion du bail ou du montant du loyer convenu entre les parties.
Par ailleurs, l’article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, consacre la validité des clauses dites « tunnel », c’est-à-dire des stipulations par lesquelles les parties encadrent, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition, qui constitue une dérogation expresse à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier prohibant les clauses d’indexation sans réciprocité, règle une difficulté pratique récurrente à laquelle les praticiens étaient confrontés depuis que la Cour de cassation avait jugé, dans un arrêt du 12 janvier 2022 (n° 21-11.169), que les clauses d’indexation excluant la réciprocité de la variation devaient être réputées non écrites. Dans le silence de la loi sur son application temporelle, cette légalisation des clauses tunnel s’applique à compter du 28 mai 2026, y compris aux baux conclus antérieurement, conformément au principe de l’effet immédiat de la loi nouvelle sur les effets légaux des contrats en cours. Les parties à un bail commercial en cours d’exécution peuvent donc, dès à présent, convenir d’une clause tunnel sans encourir la sanction du réputé non écrit, ce qui ouvre une faculté nouvelle de négociation en cours de contrat.
B. La réforme de la clause résolutoire et la préservation contentieuse des droits du preneur
La réforme de la clause résolutoire constitue le volet le plus commenté de la loi du 26 mai 2026. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la démonstration par le preneur de sa capacité à régler la dette locative et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le législateur a expressément prévu que cette disposition nouvelle s’applique aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui signifie que toutes les assignations et conclusions aux fins de délais de paiement déposées depuis le 28 mai 2026 sont régies par le nouveau texte, quand bien même le bail serait antérieur à cette date et le commandement de payer aurait été délivré auparavant.
Cette application immédiate aux instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi est conforme à la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui avait déjà consacré une solution analogue dans l’arrêt précité du 6 novembre 2025, en jugeant que la substitution de la sanction du réputé non écrit à la nullité s’appliquait aux instances introduites après l’entrée en vigueur de la loi Pinel. En revanche, la question du sort des instances en cours au 28 mai 2026 et dans lesquelles une demande de délais a déjà été formée avant cette date n’est pas tranchée par le texte, qui renvoie implicitement au principe de survie de la loi ancienne pour les instances déjà engagées. Il appartiendra donc au juge saisi antérieurement au 28 mai 2026 d’apprécier la demande de délais au regard des seules conditions de l’article 1343-5 du code civil, sans avoir à vérifier la capacité du preneur à régler la dette locative ni la reprise du paiement du loyer courant.
Sur le terrain de l’office du juge, la troisième chambre civile a rappelé avec force, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, Publié au Bulletin), que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis s’était prévalue de la prescription biennale pour obtenir l’expulsion de son locataire sans indemnité, après avoir reconnu le droit à indemnité de ce dernier et lui avoir demandé des justificatifs pour le calcul de son montant. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait cru pouvoir écarter la prescription en retenant l’attitude empreinte de mauvaise foi du bailleur, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en énonçant que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, quelle que soit l’attitude du bailleur.
Cette solution, d’une grande rigueur, illustre la fermeté avec laquelle la Haute juridiction applique la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui demeure une arme redoutable entre les mains du bailleur dans le cadre du contentieux du refus de renouvellement. Dans le prolongement de cette jurisprudence, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.573), que les contestations émises par le preneur sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction sont de nature à interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de cette indemnité, de sorte que le preneur peut former une demande indemnitaire à toute hauteur de la procédure, même après l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. Cette construction prétorienne, qui confère un effet interruptif de prescription aux contestations du preneur relatives aux motifs du congé, atténue sensiblement la rigueur de la prescription biennale et offre au preneur une protection contentieuse qui complète utilement les avancées substantielles de la loi du 26 mai 2026 inaugurant un chapitre nouveau dans l’histoire du statut protecteur des baux commerciaux.
Enfin, la troisième chambre civile a tranché une question importante relative au champ de la prescription biennale dans son arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767, Publié au Bulletin), en jugeant que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire en cas de méconnaissance du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est soumise à la prescription biennale, dès lors qu’elle est exercée en vertu du statut des baux commerciaux. Le locataire évincé de son droit de préférence ne peut donc se prévaloir de la prescription quinquennale de droit commun, ce qui l’oblige à une célérité particulière dans la mise en oeuvre de ses droits. Cette solution, combinée avec le nouveau dispositif de la loi du 26 mai 2026 qui a modifié l’économie du droit de préférence en le restreignant aux cessions à titre onéreux, confirme que le législateur et le juge convergent pour imposer au preneur une vigilance procédurale constante, à peine de forclusion de ses droits les plus essentiels.
Conclusion
L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 constitue une étape significative dans l’évolution du droit des baux commerciaux, dont les effets se déploient immédiatement dans le contentieux et la pratique contractuelle. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa jurisprudence constante sur l’application dans le temps des réformes successives du statut, a posé des principes directeurs qui gouvernent la mise en oeuvre des nouvelles dispositions : effet immédiat de la loi nouvelle sur les effets légaux des situations en cours, survie de la loi ancienne pour les instances déjà engagées, et application différenciée des règles substantielles et procédurales. L’arrêt du 6 novembre 2025 en constitue la pierre angulaire en ce qu’il énonce avec une netteté particulière la règle selon laquelle la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques non définitivement réalisées. La combinaison des innovations législatives du 26 mai 2026 — mensualisation du loyer, plafonnement des garanties, consécration des clauses tunnel, réforme de la clause résolutoire — avec les constructions prétoriennes récentes de la troisième chambre civile produit un rééquilibrage mesuré mais réel des rapports entre bailleur et preneur, dont l’application pratique exigera des praticiens une attention renouvelée aux questions de droit transitoire. La distinction entre les dispositions d’application immédiate aux baux en cours et celles réservées aux contrats conclus postérieurement à la réforme constituera, dans les mois à venir, l’une des difficultés contentieuses les plus fréquemment soumises aux juridictions du fond, ce qui appelle une vigilance particulière dans la rédaction des actes et la conduite des instances en cours.
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