I. Le déplafonnement du loyer renouvelé et son étalement : un mécanisme aux contours jurisprudentiels précisés
A. Les conditions du déplafonnement : l’exigence d’une modification notable caractérisée
Le principe du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue l’un des piliers du statut protecteur instauré par le décret du 30 septembre 1953. Ce mécanisme limite la variation du loyer lors du renouvellement à l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sous réserve que la durée du bail expiré n’excède pas neuf ans. Il garantit au preneur une stabilité économique dans la conduite de son exploitation, en neutralisant les à-coups spéculatifs que pourrait engendrer une libéralisation du prix au seul gré du marché locatif.
Ce principe connaît toutefois des exceptions, dont la plus significative réside dans la modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, entrepris de préciser avec une rigueur croissante les contours de cette notion. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 constitue à cet égard une décision de principe. La Cour y affirme, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Par cette formule, la haute juridiction écarte l’exigence d’une démonstration de l’impact concret de la modification sur le chiffre d’affaires du preneur, au profit d’une appréciation in abstracto fondée sur la potentialité de l’incidence favorable.
Par ailleurs, la chambre a également eu l’occasion de préciser que l’apparition d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur pouvait caractériser une modification notable des obligations respectives des parties, au sens du 3° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Dans son arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, elle juge ainsi que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B). En l’espèce, l’obligation faite au copropriétaire non-occupant de souscrire une assurance de responsabilité civile, instituée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, avait engendré une charge nouvelle justifiant, cumulée à d’autres éléments, le déplafonnement du loyer.
Dès lors, le déplafonnement ne saurait être réduit à une simple faculté discrétionnaire du juge des loyers commerciaux. Il obéit à des conditions objectives dont la caractérisation incombe à la partie qui s’en prévaut, sans que le preneur puisse utilement opposer un quelconque droit acquis au maintien du loyer plafonné lorsque les critères légaux sont réunis. À cet égard, la Cour de cassation a également jugé que le bailleur ne renonce pas à solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du seul fait qu’il n’a pas exercé son droit de rachat prioritaire ou ne s’est pas opposé en justice à une déspécialisation intervenue en cours de bail, sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B).
B. L’étalement de l’augmentation : un dispositif protecteur aux contours strictement délimités
Lorsque le déplafonnement est acquis, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, poursuit un objectif protecteur : éviter que le preneur ne soit exposé à un choc de trésorerie brutal au moment du renouvellement, en lissant dans le temps l’impact financier du déplafonnement.
En conséquence, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025, publié au Bulletin, apporte une précision déterminante quant au champ d’application de ce dispositif. La Cour y énonce, à propos d’un bail dont la durée avait excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette solution, qui procède d’une lecture littérale du texte, emporte une conséquence pratique majeure : le preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite prolongation perd le bénéfice de l’étalement de l’augmentation, alors même que le déplafonnement lui est applicable de plein droit.
Cette distinction entre les hypothèses de déplafonnement peut apparaître sévère pour le locataire, mais elle s’inscrit dans la logique d’ensemble du statut. En effet, la tacite prolongation au-delà de douze ans constitue déjà, par elle-même, une faveur accordée au preneur qui a bénéficié d’une stabilité locative excédant la durée normale du bail. Le législateur a considéré que, passé ce seuil, l’équilibre entre les parties justifiait que le loyer soit fixé à la valeur locative sans autre tempérament. Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié cette disposition, confirmant ainsi le choix d’un étalement réservé aux seuls cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou de durée contractuelle supérieure à neuf ans.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un paysage contentieux dans lequel la stratégie procédurale revêt une importance décisive. Le preneur avisé anticipera l’échéance du renouvellement en évaluant précisément les facteurs susceptibles de justifier un déplafonnement, tandis que le bailleur devra veiller à caractériser avec rigueur la modification notable qu’il invoque, sous le contrôle exigeant du juge des loyers commerciaux, puis de la Cour de cassation. La loi du 26 mai 2026 n’a pas altéré cet équilibre procédural, mais elle a introduit des innovations substantielles dans l’économie générale du statut, dont la plus emblématique concerne le droit de résiliation triennale du preneur.
II. La résiliation triennale et l’évolution du statut sous l’empire de la loi du 26 mai 2026
A. Le droit de résiliation triennale : une prérogative d’ordre public désormais étendue
Le droit pour le preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale est, depuis l’origine du statut, l’une des manifestations les plus tangibles de la protection accordée au commerçant locataire. L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Cette faculté unilatérale, qui n’a pas d’équivalent au profit du bailleur, permet au locataire de se libérer de ses obligations sans attendre le terme du bail, sous réserve de respecter le préavis légal.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dans le cadre de son titre IV consacré à la simplification des relations entre bailleurs et preneurs, a apporté deux modifications significatives à ce dispositif. En premier lieu, le champ des baux pouvant déroger au droit de résiliation triennale a été restreint, limitant la possibilité pour les parties d’écarter conventionnellement cette faculté aux seuls baux dont la durée contractuelle excède neuf ans, aux baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation, aux baux à usage exclusif de bureaux et aux locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts. En second lieu, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, répute désormais non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-4, renforçant ainsi le caractère d’ordre public de la résiliation triennale.
Cette évolution législative consacre une tendance jurisprudentielle déjà perceptible dans les décisions de la Cour de cassation, soucieuse de préserver l’effectivité du droit de résiliation contre les stipulations contractuelles qui tendraient à le neutraliser. En effet, la chambre avait déjà affirmé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que les clauses limitant l’exercice de ce droit ne pouvaient produire effet que dans les limites strictement prévues par la loi (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514). La loi du 26 mai 2026 élève donc au rang de disposition d’ordre public une solution qui relevait jusqu’alors de l’interprétation prétorienne, conférant ainsi une sécurité juridique accrue aux preneurs.
En outre, la réforme a élargi les cas dans lesquels le preneur peut exercer sa faculté de résiliation sans attendre l’expiration de la période triennale. L’hypothèse du départ à la retraite ou de l’admission au bénéfice d’une pension d’invalidité, déjà prévue par la loi, a été étendue à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail, offrant ainsi une protection renforcée aux petites structures juridiques. Cette extension, bien que circonscrite, témoigne de la volonté du législateur d’adapter le statut des baux commerciaux à la diversité des formes d’exploitation contemporaines. L’effectivité de ce droit a, au demeurant, été confortée par la jurisprudence de la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 15 juin 2023, a affirmé que « le locataire qui se maintient dans les lieux après un congé avec refus de renouvellement a droit au paiement de l’indemnité d’éviction » et que le preneur ne peut être privé de ce droit que dans les cas limitativement énumérés par la loi (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376).
B. Les nouveaux équilibres du statut à l’épreuve de la loi de simplification
Au-delà de la résiliation triennale, la loi du 26 mai 2026 a introduit plusieurs innovations qui modifient substantiellement l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs. La plus emblématique est sans doute l’instauration du paiement mensuel du loyer de droit, consacré par le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce. Ce texte dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ».
Cette disposition, d’application immédiate aux baux en cours depuis le 28 mai 2026, rompt avec une pratique séculaire qui faisait du terme trimestriel le mode usuel de paiement du loyer commercial. Elle s’inspire directement de l’article L. 145-15 nouveau, qui répute non écrites les clauses contraires. Le législateur a ainsi entendu alléger la charge de trésorerie pesant sur les commerçants, en leur permettant d’échelonner le paiement de leur loyer sur une base mensuelle, sans que le bailleur puisse s’y opposer, sauf à démontrer l’existence d’arriérés non contestés.
En conséquence, la réforme de 2026 ne saurait être réduite à une simple retouche technique du statut des baux commerciaux. Elle constitue, après la loi Pinel du 18 juin 2014, la modification la plus structurante du cadre légal applicable aux locations commerciales. La mensualisation de droit, le renforcement de l’ordre public de la résiliation triennale et l’encadrement renforcé des clauses limitant les droits du preneur participent d’un mouvement de fond qui tend à rééquilibrer le rapport de forces entre les parties, sans toutefois remettre en cause les principes fondamentaux du statut que sont le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction.
À cet égard, la jurisprudence constante de la Cour de cassation continue d’exercer un contrôle rigoureux sur les conditions du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. L’arrêt du 30 mai 2024 rappelle ainsi que la gravité des motifs invoqués par le bailleur doit s’apprécier au regard de l’ensemble des circonstances de l’espèce, et que l’exécution provisoire d’un jugement ultérieurement infirmé ne saurait priver rétroactivement le bailleur du droit de se prévaloir des manquements du preneur établis par l’arrêt d’appel (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Cette solution, qui fait application de l’effet rétroactif de l’arrêt infirmatif en vertu des articles 542 et 561 du code de procédure civile, illustre la complexité des contentieux liés au congé avec refus de renouvellement, où s’entrelacent des considérations de procédure civile et de droit substantiel.
Le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction demeure, quant à lui, régi par les articles L. 145-14 et suivants du code de commerce. Ce mécanisme impose au bailleur souhaitant récupérer la libre disposition de ses locaux de verser au preneur évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a précisé que « l’indemnité d’éviction accordée au locataire prend sa source dans le préjudice qu’il subit par suite du refus du propriétaire de renouveler le bail » et que les conditions du droit du preneur à cette indemnité sont d’appréciation stricte (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089). Or, la Cour de cassation veille à ce que cette protection ne soit pas contournée par des stipulations contractuelles. Dans un arrêt du 30 mai 2024, elle a rappelé que « le congé met fin au bail » et que le locataire qui ne saisit pas le juge dans le délai de deux ans pour obtenir la fixation d’une indemnité d’éviction perd non seulement son droit à indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Cette prescription biennale, prévue à l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue une échéance impérative que le preneur ne saurait négliger.
Par ailleurs, les facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler peut justifier le déplafonnement du loyer, font l’objet d’une définition réglementaire de plus en plus sollicitée dans le contentieux. L’article R. 145-6 du code de commerce énonce que ces facteurs « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». La chambre commerciale a, quant à elle, précisé dans un arrêt du 3 juin 2026 que la notion de modification notable s’apprécie au regard de l’ensemble des éléments de fait et de droit, le juge du fond disposant à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation.
L’articulation entre ces nouvelles dispositions et le contentieux traditionnel du statut soulève des questions pratiques d’une grande acuité. S’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que le juge des loyers commerciaux doit motiver sa décision en précisant les éléments de comparaison retenus pour déterminer la valeur locative, et ne saurait se borner à entériner les conclusions de l’expert sans exercer son propre contrôle (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515). Cette exigence procédurale, qui s’impose avec une vigueur particulière dans les hypothèses de déplafonnement, garantit au preneur que le quantum du loyer renouvelé ne procédera pas d’une appréciation arbitraire, mais d’une analyse contradictoire et circonstanciée des éléments de la cause.
La portée de la loi du 26 mai 2026 ne doit cependant pas être surestimée. Si elle modernise indéniablement plusieurs aspects du statut, elle laisse intactes les règles relatives à la durée minimale du bail, au droit au renouvellement, à la fixation de l’indemnité d’éviction, à la révision triennale légale ou encore au déplafonnement du loyer renouvelé. Le législateur a fait le choix d’une réforme ciblée, concentrée sur des points de friction identifiés de longue date par la pratique, sans bouleverser l’architecture générale d’un statut qui, pour avoir été maintes fois remanié depuis 1953, demeure l’un des piliers de la protection du commerçant locataire.
En définitive, l’actualité législative et jurisprudentielle des baux commerciaux au cours de l’année 2026 révèle une tension constante entre la stabilité recherchée par le statut et la nécessité d’adapter ses dispositions à la réalité économique contemporaine. L’étalement du déplafonnement, dont la Cour de cassation a précisé qu’il ne bénéficie pas au preneur dont le bail s’est poursuivi plus de douze ans par tacite prolongation, et la mensualisation du loyer de droit, nouvellement instaurée, illustrent cette dialectique entre protection du preneur et équilibre contractuel. La maîtrise de ces mécanismes par les praticiens du droit immobilier commercial est désormais indispensable à la sécurisation des opérations de renouvellement, de cession ou de résiliation des baux commerciaux.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Loi n° 2026-403) marque une étape significative dans l’évolution du statut des baux commerciaux, sans en révolutionner les fondements. En consacrant la mensualisation du loyer de droit et en renforçant le caractère d’ordre public de la résiliation triennale du preneur, le législateur a poursuivi l’oeuvre de rééquilibrage entreprise par la loi Pinel de 2014, tout en préservant les mécanismes protecteurs que sont le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction et le plafonnement du loyer. La jurisprudence de la troisième chambre civile, notamment à travers les arrêts du 16 octobre 2025 sur l’étalement du déplafonnement et du 18 septembre 2025 sur les conditions de la modification notable, apporte des précisions essentielles à la mise en oeuvre de ces dispositions, en rappelant que la sécurité juridique des parties repose autant sur la clarté de la loi que sur la rigueur de son interprétation prétorienne. Dans ce contexte mouvant, l’anticipation contractuelle et la veille juridique constituent, plus que jamais, les instruments indispensables d’une gestion raisonnée du risque locatif commercial.
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